آشنایی با مفهوم ملک طلق در اسناد مالکیت

معنای ملک طلق چیست؟

طلق در لغت به معنی آزاد و رها و خالص و حلال آمده است.

در اصطلاح ثبتی و فقهی «ملک طلق به ملکی گفته می­‌شود که مالک آن بتواند هر نوع تصرفی نظیر صلح، اجاره دادن، فروختن و … که بخواهد در آن انجام بدهد.»

چه املاکی طلق نیستند؟

1. ملکی که به موجب دستور مراجع قضایی در توقیف و بازداشت باشد.
2. ملکی که در رهن باشد.
3. ملکی که عرصه آن متعلق به دولت یا موقوفه باشد نسبت به عرصه طلق نیست اما نسبت به اعیان طلق است.

آیا املاک مشاعی طلق هستند؟

ممکن است گفته شود مشاعی بودن مال نوعی محدودیت است و مال مشاعی طلق نیست اما این سخن از جهتی درست است و از جهتی درست نیست. تصرفات مادی هر شریک نظیر درو کردن، ساختمان‌سازی و … نیازمند اجازه سایر شرکاست و از این حیث مال در محدودیت است اما تصرفات حقوقی مثل فروش و اجاره و … نیازمند اجازه سایر شرکا نیست و از این حیث املاک مشاعی هم جزء املاک طلق محسوب می­‌شوند و اگر به اسناد مالکیت مشاعی صادر شده از ادارات ثبت توجه کنید می‌­بینید که مشاع بودن ملک را اداره ثبت طلق محسوب می­‌کند.

به نظر می­‌رسد چون امکان تصرفات حقوقی (نظیر فروش، صلح، اجاره و …) بدون اجازه سایر شریکان نسبت به املاک مشاع بر خلاف تصرفات مادی وجود دارد اداره ثبت این رویه را اتخاذ کرده باشد. ذکر یک مثال فهم موضوع را تسهیل می‌کند فرض کنید احمد و رضا نسبت به یک آپارتمان به صورت ۳ دانگ ۳ دانگ شریک هستند رضا می‌خواهد ۳ دانگ خود را به علیرضا بدهد در این صورت برای انتقال ملک نیازی به اجازه احمد نیست و رضا می‌تواند با مراجعه به دفترخانه ۳ دانگ خود را به هر شخصی که مایل باشد انتقال دهد.

معنای طلق با عرصه وقف و طلق و وقف و طلق با عرصه دولتی چیست؟

قبل از ورود به این معانی لازم است تعریفی از عرصه و اعیان صورت گیرد. عرصه در اصطلاح حقوقی و ثبتی یعنی زمین و اعیان یعنی ساختمانی که روی زمین ساخته شده است.

حال که معنای اعیان و عرصه دانسته شد به توضیح معانی زیر می‌پردازیم:

• طلق با عرصه وقف :

  در صورتی که اعیان متعلق به مالک و عرصه وقف باشد به آن ملک طلق با عرصه وقف گویند.

• طلق و وقف :

  در صورتی که بخشی از اعیان و عرصه وقف باشد به آن ملک طلق و وقف گویند.

• طلق با عرصه دولتی :

   در صورتی که اعیان متعلق به مالک و عرصه متعلق به دولت باشد به آن ملک طلق با عرصه دولتی گویند.

چگونه بفهمیم ملک طلق است؟

ممکن است گفته شود اگر در سند مالکیت عبارت طلق قید شده باشد به این معناست که ملک طلق است. اما این نظر صحیح نیست و غلط است زیرا ممکن است ملکی در رهن یا بازداشت قرار گرفته باشد اما در سند مالکیت چیزی قید نشده باشد. تنها راه برای اطمینان از اینکه ملکی واقعاً طلق می‌باشد یا خیر مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و درخواست استعلام ثبت از ملک مورد نظر است. در این صورت اطمینان خواهید یافت که ملک طلق می­‌باشد.

آیا معامله ملکی که طلق نباشد صحیح است؟

فرض‌های مختلف برای معاملات املاک غیر طلق می‌توان در نظر گرفت:

1. اگر ملکی در رهن باشد و نسبت به آن معامله صورت گیرد طبق ماده ۷۹۳ راهن نمی‌‏تواند در رهن تصرفى کند که منافى حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن. بنابراین تصرف نباید منافی حقوق طلبکار باشد در غیر این صورت مرتهن (رهن گیرنده یا همان طلبکار) می‌تواند معامله را رد کند و معامله باطل شود.
2. اگر ملکی توقیف باشد معامله باطل است.

ماده ۶۶۳ – هر کس عالماً در اشیاء و اموالی که توسط مقامات ذیصلاح توقیف شده است و بدون اجازه دخالت یا تصرفی نماید که منافی با توقیف‌ باشد ولو مداخله‌کننده یا متصرف مالک آن باشد به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.

‌ماده ۵۶ – هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است.

ماده ۵۷ – هرگونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده بعد از توقیف به ضرر محکوم‌له منعقد شود نافذ نخواهد بود مگر این که محکوم‌له‌ کتباً رضایت دهد.