تعهد به بیع

5/5
تعهد به بیع

اشتراک‌گذاری

اشتراک گذاری در whatsapp
اشتراک گذاری در telegram
اشتراک گذاری در linkedin
اشتراک گذاری در facebook
اشتراک گذاری در twitter
اشتراک گذاری در pinterest
اشتراک گذاری در email

لینک کوتاه مطلب

https://www.notary662th.ir/?p=3157

شاید برای شمار کاربردی باشد

سند تعهد به بیع، جایگزین رسمی قولنامه و مبایعه نامه

در حال حاضر، غالباً تعهد به انتقال مال غیرمنقول به صورت سند عادی است و در صنف مشاورین املاک در قالب قولنامه (تعهد به بیع) و یا مبایعه‌نامه تنظیم می‌شود و فرم‌های جدیدی که تحت عنوان مبایعه‌نامه در اختیارشان قرار گرفته گرچه مفید فایده می باشند، اما اشکالات فراوانی در تنظیم این نوع از قراردادها وجود دارد که در ذیل به سه مورد آن به اجمال اشاره می شود.

  1. از آنجا که تخصص مشاورین املاک در امور دلالی است نه امور حقوقی، لذا تنظیم این نوع از قراردادها و احراز تعهد متعهدین خصوصاً در املاک جاری، بسیار دشوار و در اکثر موارد غیرممکن می‌باشد.
  2. مشاورین املاک فاقد دسترسی به اطلاعات لازم برای شناسنایی حقوق اشخاص ثالث و کسانی که ملک به نفع آنها بازداشت شده می باشند. بنابراین بعد از انجام معامله، اختلافات فراوانی در رابطه با حقوق اشخاص ثالث پدید می آید.
  3. باب سوءاستفاده ازجهت انجام معاملات معارض نسبت به یک ملک باز می شود. بدین معنا که یک ملک با چند نفر معامله شده و از هریک مبالغی دریافت می گردد و از آنجا که تاریخ مندرج در سند عادی نسبت به اشخاص ثالث فاقد اعتبار است، بنابراین با درج تاریخهای مقدم وضعیت پیچیده ای در تنظیم این نوع از قراردادها ایجاد می شود که تشخیص اصالت تقدم تاریخ مبایعه نامه تنها از طریق کارشناسان رسمی دادگستری صورت می گیرد که کار را برای مقالات قضایی دشوار می سازد ، و نیز موجب اطاله دادرسی و هم مستلزم هزینه های سنگین کارشناسی می‌باشد.

بسیاری از دعاوی مربوط به املاک در این حیطه قرار می‌گیرد. به عبارت دیگر، در روند جریان پرونده ها اکثر مردم به دلیل تنظیم سند عادی نزد مشاورین املاک و ثبت نشدن رسمی آن، دسترنج سال‌ها تلاش خود را از دست می دهند، زیرا امکان پیش فروش همزمان ملک به چند نفر بسیار ممکن خواهد بود.

 

مزایای سند تعهد به بیع

سند تعهد به بیع سندی است که تمام مزایای سند رسمی را دارد، (قابلیت اجرا از طریق ثبت اسناد و املاک، استعلام اسناد از طریق سامانه ثبت اسناد و املاک)

به لحاظ هزینه : تنظیم این نوع از اسناد در دفاتر اسناد رسمی بسیار کمتر از تنظیم آن در دفتر مشاورین املاک است.

امکان دسترسی سران دفاتراسناد رسمی به پیشینه اسناد مهیاست ودفاتر می توانند با استعلام از ادارات ثبت املاک از طریق اتوماسیون احراز مالکیت کرده وهمچنین از حقوق احتمالی اشخاص ثالث مطلع گردد اما مشاورین املاک نمی توانند اطلاعات کافی جهت احراز سند را کسب نمایند.

 

ضمانت اجرای سند تعهد به بیع

در صورت استنکاف متعهد از انتقال مال غیرمنقول بهترین شیوه جهت الزام به  انجام  تعهد، توسل به مقررات قانون ثبت[1] و قانون مدنی[2] است. بر این اساس با عدم اجرای تعهد با دلایلی همچون خودداری متعهد، فوت و یا حجر، با مراجعه به دفتر اسناد رسمی با درخواست متعهدله یا قائم مقام او علیه متعهد یا قائم مقام طرف مقابل اجرائیه[3] صادر می شود ، اجرائیه به متعهد ابلاغ[4] و مراحل اجرای سند طبق مقررات تعقیب و نهایتاً در صورت عدم اجرای تعهد توسط متعهد در مهلت قانونی نماینده اداره ثبت به قائم مقامی مستنکف یا متعهد در دفتر اسناد رسمی حاضر و سند انتقال از سوی وی امضاء می‌شود.

نکته مهم اینکه، در سند تعهد به انتقال مال غیرمنقول این امتیاز ویژه وجود دارد که اجرای قرارداد بر مبنای مقررات حاکم بر اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و نیازمند طی تشریفات زمان بر  قضایی و پرداخت هزینه های سنگین دادرسی نمی‌باشد.

 

تنظیم سند تعهد  به بیع (پیش فروش) در دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر است

مطابق مقررات[5] دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند نسبت به تنظیم اسناد درخواستی مراجعین اقدام نمایند و وفق قانون هیچ محدودیت یا منعی برای تنظیم این نوع از اسناد وجود ندارد.

هرچند تنظیم این سند (تعهد به بیع یا قولنامه‌های رسمی) بطور رسمی معمول نیست، اما با توجه به مشکلات پیش آمده نیاز مبرمی در تنظیم و اشاعه آن احساس می شود، درواقع تصویب قانون پیش فروش آپارتمان‌ها از جانب قانونگذار تلاشی برای حل این مشکل بوده است.

مبلغ حق الثبت در دفاتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند تعهد به بیع وفق قانون ثبت[6] تنظیم اینگونه از اسناد به صورت غیرمالی محاسبه و وصول می‌گردد که این نظریه مورد تأیید سازمان ثبت نیز می‌باشد. لذا هزینه تنظیم سند تعهد بیع قابل مقایسه با هزینه تنظیم این نوع از قراردادها در دفاتر مشاورین املاک نمی‌باشد، و با توجه به غیر مالی بودن حق الثبت، هزینه کمتر خواهد بود.

 

نتیجه مبحث

به نظر می رسد تنظیم سند تعهد به بیع مال غیرمنقول به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی می‌تواند بعنوان یک راه حل مطرح باشد، زیرا طرح پیش رو از ایرادات و اشکالات مطرح شده خالی بوده و می توان با استعلام جریان ثبتی ملک از اداره ثبت در مورد املاک در جریان ثبت و همچنین استعلام در خصوص املاک ثبت شده از حقوق احتمالی اشخاص ثالث مطلع شد و از آنجا که مطابق قانون[7] تاریخ سند رسمی نسبت به اشخاص ثالث معتبر است تشخیص تقدم تأخر حقوق ایجاد شده براساس تاریخ سند رسمی برای مراجع قضایی به راحتی امکان پذیر است. از سوی دیگر تنظیم تعهدات متعارض بصورت رسمی بندرت اتفاق خواهد افتاد.

سند تعهد به انتقال یا سند تعهد به بیع سابقه دیرینه در دفاتر اسناد رسمی دارد و همکاران سردفتر با این سند ناآشنا نیستند، در هر صورت با مراجعه پیش فروشنده و پیش خریدار دفاتر اسناد رسمی می تواند با اخذ مدارک مربوطه نسبت به تنظیم سند تعهد به فروش اقدام نماید. تنظیم این اسناد نیازمند صدور شناسنامه فنی ساختمان نیست و صرفاً با رسمی شدن تعهدات طرفین، در صورت نقض تعهد از طرف مقابل می‌توان از طریق دفتر اسناد رسمی درخواست صدور اجرائیه نمود.

نمونه سند تعهد بیع

[1]  مواد 92 الی 99 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی

[2]  ماده 10 قانون مدنی

[3]  ماده 2 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی

[4]  ماده 14 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی

[5]  ماده 30 دفاتر اسناد رسمی

[6]  ماده 22 قانون ثبت

[7]  ماده 1305 قانون مدنی

- دیدگاه‌ها -

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

از آنجا که خدمات دفاتر اسناد رسمی گستره‌ایی به وسعت ایران اسلامی دارد ما را برآن داشت تا در جهت هرچه بیشتر آشنا کردن مردم با مزایای سند رسمی و در عین حال ارائه اطلاعات مفید و کاربردی به جامعه فرهیخته دفاتر اسناد رسمی گامی ولو اندک در جهت توسعه سند رسمی که ارتباط تنگاتنگی با امنیت اجتماعی جامعه دارد برداریم بدین منظور سایت مذکور در جهت ارائه آخرین اخبار و اطلاعات باذکر این نکته که فاقد هرگونه جنبه تبلیغاتی می‌باشد جهت خدمت به مردم و جامعه دفاتر اسناد رسمی راه اندازی نموده و دست یاری به سوی همه فرهیختگان جامعه حقوقی کشور دراز کرده و اسمتدادی به روشنی آفتاب دانش میطلبیم.

اطلاعات تماس

تمامی حقوق مطالب و اطلاعات برای دفتر اسناد رسمی 662 تهران محفوظ می‌باشد، هرگونه کپی برداری پیگرد قانونی خواهد داشت.