فیلترهای عمومی
دقیقا همین عنوان
جستجو در عناوین
جستجو در متن محتوا
فیلتر بر اساس سبک محتوا
نوشته‌ها
برگه‌ها
پایگاه مستندات

قرارداد پیش فروش آپارتمان

ثبت درخواست تنظیم و بررسی قرارداد آنلاین

درخواست بررسی آنلاین قرارداد - دفتر اسناد رسمی 662

متن حقوقی سند قراردا پیش فروش آپارتمان 

این  قرارداد پیش فروش آپارتمان در اجرای قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ و آیین نامه اجرایی آن مصوب سال ۱۳۹۳ بین پیش فروشنده و پیش خریدار به شرح زیر تنظیم  و برای طرفین لازم الاجرا است.

ماده ۱- طرفین قرارداد

الف- پیش فروشنده: آقای/خانم 

ب- پیش خریدار :آقای/خانم 

ماده ۲- تعهدات پیش فروشنده

۱ – پیش فروشنده متعهد گردید آپارتمان مورد قرارداد را مطابق پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی تکمیل و در تاریخ ……….. به پیش خریدار تحویل نماید. ملاک تسلیم قبض  اقساطی شماره ……….. می‌باشد.

۲ – پیش فروشنده متعهد گردیده در تاریخ ………… با حضور  در دفتر اسناد رسمی شماره ……….. تهران به نشانی ……………………… در دست داشتن تمام مدارک و مستندات تنظیم سند، نسبت به امضاء سند قرارداد پیش فروش آپارتمان شده اقدام نماید. در این خصوص قبض اقساطی شماره …………….. صادر و تسلیم پیش خریدار گردید.

طبق این قرارداد پیش فروش آپارتمان پیش فروشنده متعهد می شود آپارتمان شماره …………… واقع در طبقه …………. سمت ………………… به مساحت ……………… مترمربع به انضمام پارکینگ شماره ………………… به مساحت …………………… مترمربع واقع در ………………………… و انباری شماره ……… به مساحت ………………… مترمربع واقع در مجتمع مسکونی /اداری دارای ……….طبقه و ………..واحد که روی یک قطعه زمین به مساحت ………………………مترمربع …….. پلاک ………… ثبتی ………………………. واقع در …………………………………………………………………….. طبق پروانه صادره و شناسنامه فنی ساختمان از سوی شهرداری در مدت …………………روز احداث نماید.

۳-پیش فروشنده متعهد گردید نسبت به افتتاح حساب امانی نزد یکی از بانک های عامل اقدام و گواهی آنرا به اداره کل راه و شهرسازی استان مربوطه ارائه نماید.

ماده ۳- تعهد پیش خریدار

۱ –  پیش خریدار متعهدگردید در تاریخ های مقرر نسبت به پرداخت اقساط بها به شماره حساب ……………………………………… بانک ……….. شعبه…………….. بنام ……………………….. اقدام یا  با تحویل  مبلغ  هر قسط به پیش فروشنده  نسبت به اخذ  قبض  اقساطی  اقدام نماید.

۲ – پیش خریدار متعهد گردید در تاریخ ……………  مورد معامله را از فروشنده تحویل گیرد و در تاریخ ………………. با حضور در دفترخانه مذکور نسبت  به امضاء سند رسمی آپارتمان پیش فروش شده  اقدام  نماید .

جهت کل قرار داد پیش فروش آپارتمان مبلغ …………………….. ریال تعیین شده است ( بر اساس هر متر مربع ……………………….. (ریال) پیش  خریدار  نسبت به پرداخت  مبلغ …………………………. ریال به عنوان پیش پرداخت اقدام نموده و متعهدگردیده  مبلغ ……………………. ریال را در تاریخ ………………………….. طبق قبض اقساطی طبق شماره ………………….. و مبلغ ……………… ریال را درتاریخ ……………………………. طبق قبض اقساطی شماره ………………………… و الباقی  ثمن معامله به مبلغ …………………………. ریال  معادل ۱۰% مبلغ قرارداد را همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال در دفتر اسناد رسمی شماره ………………….. طبق قبض اقساطی شماره ……………………… به پیش فروشنده بپردازد.

ماده ۴- اوصاف واحد ساختمانی مورد پیش فروش

……………….دانگ از ……………………دانگ یک دستگاه آپارتمان در حال احداث بر روی عرصه پلاک ثبتی  شماره ……….. فرعی از …………….. اصلی واقع در بخش ………………………….. باقدرالسهم از عرصه و سایر مشاعات و مشترکات

به نشانی ……………………………………………………………………………………………………….واقع درطبقه…………. دارای …………….  اطاق خواب و هال و پذیرایی و سرویس  بهداشتی( ایرانی ) و آشپزخانه وزیر بنا و …………………مترمربع مشاعات در ……………. کل طبقات ………. به  تعداد ……….. واحد با مصالح  ساختمانی زیر:

کف سالن ها ………………. کف اطاق خواب…………………….. کابینت آشپزخانه ام دی اف، درهای چوبی………………….. سرویس ها از نوع ………………….. روشویی …………………………. کلید و پریز ایرانی درجه …………. از نوع ………………. شیرآلات از نوع ………………………….. گرمایش و سرمایش  ……………………………… پنجره از نوع…………………….. ، درب ورودی نوع ……………………. و درب های داخلی …………………………پله ها سنگ ……………………….. ، بنای ساختمان ………………………… سقف سالن  و  اطاق ها  گچ بری شده

قسمت های مشترک  عبارتند از عرصه ، راهروها ،راه پله ، بام، حیاط ،حیاط خلوت، محوطه آسانسور و سایر مواردی که در پروانه ساختمانی  و شماره شناسنامه فنی شماره ……………….. تاریخ……………………… شهرداری …………………………………………………………………………………قید شده است.

ماده ۵ – شرایط عمومی  :

۱ – پیش فروشنده و پیش خریدار به موجب این  قرارداد پیش فروش آپارتمان تمامی مقررات مندرج در قانون و آیین نامه مربوط به پیش فروش ساختمان را پذیرفته و متعهد به اجرای آن شدند .

۲-چنانچه پیش خریدار قصد استفاده از تسهیلات بانکی را داشته باشد ، مبلغ تسهیلات از طرف وی توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز خواهد شد و مالکیت عرصه نسبت به واحد پیش خریداری شده و حقوق پیش خریدار نسبت به آپارتمان مورد معامله تضمین  پرداخت  بدهی  پیش خریدار  قرار خواهد گرفت.

۳- پیش فروشنده متعهد است مسئولیت خود در برابر جبران خسارت های ناشی از عیب بنا  و تجهیزات و  زیان های ناشی عدم رعایت ضوابط قانونی و سایر مقررات مربوط را در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث تا تاریخ ……………. (حداقل تاریخ تحویل ساختمان) بیمه نماید.

۴- هرگونه تغییر قیمت در مصالح و سایر هزینه های جانبی تاثیری در قیمت مورد توافق نخواهد داشت ودر صورتی که پیش خریدار درخواست تعویض مصالح را مطرح و مورد توافق پیش فروشنده قرار گیرد، توافق مذکور باید بصورت رسمی ثبت گردد، مبلغ مورد توافق به بهای قرارداد اضافه خواهد شد.

۵- ملاک محاسبه مترا‍‍‍ژ دقیق واحد پیش فروش صورتمجلس تفکیکی خواهد بود و ما‌به‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه خواهد شد.

۶- پیش فروشنده در قبال ادارات و سازمان های دولتی و عمومی از جمله شهرداری، تامین اجتماعی، مراجع قضایی و انتظامی و سایر مراجع مربوطه مسئول و پاسخگو خواهد بود و واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات وی نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آن ها بلامانع است.

۷-در صورتی که اضافه بنا تا ۵% مساحت مندرج در قرارداد باشد هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارند و چنانچه اضافه بنا زاید بر ۵ %  و یا کمتر از ۹۵% میزان توافق شده باشد، پیش خریدار می تواند نسبت به فسخ معامله یا مطالبه خسارت بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظرکارشناسی از پیش فروشنده بنماید.

۸-در صورت احراز تخلف پیش فروشنده و فسخ قرارداد توسط پیش خریدار ، پیش فروشنده مکلف است خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناسی مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد، در صورت عدم توافق ، مبالغ پرداختی بر اساس قیمت روز بنا طبق نظر کارشناسی منتخب مرجع قضایی همراه با سایرخسارات قانونی به پیش خریدار مسترد خواهد شد.

۹- پیش خریدار در پایان مدت قرارداد و اتمام ساختمان می تواند با ارائه مستندات ایفاءتعهدات خود به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه و درخواست تنظیم سند رسمی بنام خود نماید. در صورتی که پیش فروشنده ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه دفترخانه مراجعه ننماید ،تنظیم سند رسمی جهت پیش خریدار بلامانع می باشد.

۱۰- در صورت عدم انجام کامل تعهدات پیش خریدار و عدم تکمیل پروژه به میزان کم تر از ده درصد در پایان قرارداد و احراز ایفای تعهدات ،پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد در خواست تنظیم سند رسمی به قدر السهم خود نماید. در این حالت پرداخت حقوق دولتی و هزینه هایی که طبق قرارداد به عهده پیش فروشنده است با نظر هیأت داوران از محل ده درصد باقی مانده ثمن بلامانع است.

۱۱- چنانچه اقساط بها یا عوض قراردادی در مهلت مقرر پرداخت نگردد با اعلام مراتب به دفترخانه و اخطار ظرف یک هفته ، و عدم پرداخت آن ظرف مدت یک ماه توسط پیش خریدار، پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

۱۲- پیش خریدار می تواند با جلب رضایت پیش فروشنده نسبت به واگذاری حقوق و تعهدات خود اقدام نماید ، در غیر این صورت مسئول پرداخت بها خواهد بود.

۱۳ – چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر، آپارتمان  مورد معامله  را تحویل  پیش خریدار  ندهد  مکلف است روزانه مبلغ ………………………. ریال  معادل  اجرت المثل  آن بپردازد.

تبصره: عدم تحویل انباری و پارکینگ در مهلت مقرر، پیش فروشنده را متعهد به پرداخت روزانه ……………………… ریال معادل اجرت المثل هر یک از بخش های  تحویل نشده  می کند.

۱۴- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت  های مشاعی  پیش فروشنده  مکلف است  روزانه به میزان  نیم درصد  بهای روز تعهدات  انجام نشده  را به میزان سهم پیش خریدار به وی بپردازد.

۱۵- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های عمومی  از قبیل فضای سبز و … پیش فروشنده مکلف است روزانه یک در هزار بهای روز تعهدات انجام  نشده به میزا ن قدرالسهم پیش خریدار به وی بپردازد.

۱۶ – در صورتی که پیش فروشنده در موعد تعیین شده جهت امضای  سند رسمی مراجعه ننماید مکلف است  روزانه  یک در هزار مبلغ قرارداد  را به پیش خریدار  بپردازد.

۱۷- در صورت عدم پرداخت بموقع اقساط یا عدم تحویل گرفتن واحد پیش فروش یا عدم  حضور جهت امضای سند انتقال  پیش خریدار  مکلف است  روزانه مبلغ  ……………… ریال  به پیش فروشنده بپردازد.

۱۸-پیش فروشنده با امضاء این قرار داد موافقت نمود مراتب به عنوان محدودیت در دفتر املاک و سامانه ثبت املاک ثبت و مقررات قانونی نسبت به آن اعمال شود.

۱۹- به منظور بررسی اختلافات ناشی از تعبیر و تفسیر و اجرای مفاد  قرارداد پیش فروش آپارتمان  آقای ……….. به عنوان  داور منتخب خریدار و آقای …………………  به عنوان  داور منتخب فروشنده  و آقای ……………………… به عنوان داور مرضی الطرفین معرفی می گردد.

نمونه دوم  سند قرارداد پیش فروش آپارتمان :

این قرارداد در اجرای قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ و آیین نامه اجرایی آن مصوب سال ۱۳۹۳ بین پیش فروشنده و پیش خریدار به شرح زیر تنظیم  و برای طرفین لازم الاجرا است. توضیح اینکه مالک —- می باشد .
ماده ۱- طرفین قرارداد الف- پیش فروشنده:  با مشخصات فوق ب- پیش خریدار :با مشخصات فوق  *در اجرای ماده ۸ آیین نامه فوق  به هر پیش خریدار  ، یک نسخه از قرارداد تحویل شد /سخنگوی پیش فروشندگان —- و سخنگوی پیش خریدار  —-  می باشد که قبض / قبوض  اقساطی مربوطه تحویل سخنگوی مرقوم شد .* ماده ۲-تعهدات پیش فروشنده ۱ – پیش فروشنده متعهد گردید آپارتمان مورد قرارداد را مطابق پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی تکمیل و در تاریخ ……………. به پیش خریدار تحویل نماید. ملاک تسلیم قبض  اقساطی شماره……………………….. می باشد.
۲ – پیش فروشنده متعهدگردیده در تاریخ ……………………. با حضور  در دفتر اسناد رسمی شماره …… تهران به نشانی  با در دست داشتن تمام مدارک و مستندات تنظیم سند، نسبت به امضاء  سند رسمی  آپارتمان  پیش فروش شده اقدام نماید. در این خصوص قبض اقساطی شماره ………………………. صادر و تسلیم پیش خریدار گردید.
طبق این قرارداد پیش فروشنده متعهد می شود:  آپارتمان شماره …………………. واقع در طبقه ……………سمت ……………………به مساحت ……………….مترمربع به انضمام پارکینگ شماره ………………….به مساحت …………………….مترمربع  در ………………………….. و انباری شماره ……….به مساحت ……………………مترمربع  در ………………………….. واقع در مجتمع مسکونی /اداری دارای ……….طبقه  ( مشتمل بر زیرزمین و همکف ( پیلوت ) و — طبقه  روی آن  ) و ………..واحد که روی یک قطعه زمین به مساحت ………………………مترمربع به پلاک ثبتی ………..فرعی از ……اصلی … بخش …. شهر ……… به نشانی ……………………………………………………………………………………..طبق پروانه ساختمان به شماره —- مورخ —-  ( معتبر تا — )  به شماره پرونده —– و شناسنامه فنی ساختمان به شماره —- مورخ —- صادره  از سوی شهرداری —- شهر — در مدت ………………… روز /( تا تاریخ تحویل به شرح ذیل ) احداث نماید .

ماده ۳-پیش فروشنده متعهد گردید نسبت به افتتاح حساب امانی نزد یکی از بانک های عامل اقدام و گواهی آنرا به اداره کل راه و شهرسازی استان مربوطه ارائه نماید.(بدیهی است که حسب ماده  ۱۰ قانون فوق ،این تعهد ناظر بر فرضی است که  پیش خریدار قصد استفاده از تسهیلات بانکی داشته باشد و مراتب نیز در این سند یا مقررات مربوطه  تصریح شود ، در اینصورت وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز خواهد شد و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین أخذ می‌گردد) ماده ۳- تعهد پیش خریدار ۱ –  پیش خریدار متعهدگردید در تاریخ های مقرر نسبت به پرداخت اقساط بها به شماره حساب ……………………………………… بانک ……….. شعبه…………….. بنام ……………………….. اقدام یا  با تحویل  مبلغ  هر قسط به پیش فروشنده  نسبت به اخذ  قبض  اقساطی  اقدام نماید. ۲ – پیش خریدار متعهد گردید در تاریخ ……………  مورد معامله را از پیش فروشنده تحویل گیرد و در تاریخ ………………. با حضور در دفترخانه مذکور نسبت  به امضاء سند رسمی آپارتمان پیش فروش شده  اقدام  نماید . جهت کل قرارداد مبلغ …………………….. ریال  ( وجه رایج ایران) تعیین شده است ( بر اساس هر متر مربع ……………………….. (ریال) پیش  خریدار  نسبت به پرداخت  مبلغ …………………………. ریال به عنوان پیش پرداخت اقدام نموده و متعهدگردیده  مبلغ ……………………. ریال را در تاریخ ………………………….. طبق قبض اقساطی طبق شماره ………………….. و مبلغ ……………… ریال را درتاریخ ……………………………. طبق قبض اقساطی شماره ………………………… و الباقی  ثمن معامله به مبلغ …………………………. ریال  معادل ۱۰% مبلغ قرارداد را همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال در دفتر اسناد رسمی شماره ………………….. در مورخ ——- طبق قبض اقساطی شماره ……………………… به پیش فروشنده بپردازد.

 
ماده ۴-اوصاف واحد ساختمانی مورد پیش فروش ……………….دانگ از ……………………دانگ یک دستگاه آپارتمان  شماره ………………….واقع در طبقه ……………سمت ……………………به مساحت ……………….مترمربع به انضمام پارکینگ شماره ………………….به مساحت …………………….مترمربع  در ………………………….. و انباری شماره ……….به مساحت ……………………مترمربع در …….. باقدرالسهم از عرصه و سایر مشاعات و مشترکات ،در حال احداث بر روی عرصه پلاک ثبتی  شماره ……….. فرعی از …………….. اصلی واقع در بخش …………………..شهر ……… به نشانی ………………………………………………………………………………………………………. دارای  — اطاق خواب و هال و پذیرایی و تعداد — سرویس  بهداشتی( ایرانی * فرنگی*) و آشپزخانه  و زیر بنای کلی  …………………مترمربع  ، در —- طبقه  به شرح فوق  به  تعداد ……….. واحد و مشاعات و مشترکات  مربوطه   (قسمت های مشترک  عبارتند از عرصه ، راهروها ،راه پله ، بام، حیاط ،حیاط خلوت، محوطه آسانسور و سایر مواردی که در پروانه ساختمان   و  شناسنامه فنی فوق قید شده است)  و با حقوق ارتفاقی طبق قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرائی آن با مصالح  ساختمانی به شرح زیر:  نوع سازه —-  سقف  —-  کف سالن ها ………………. کف اطاق خواب…………………….. کف آشپزخانه —- کابینت آشپزخانه ام دی اف —*با هود — و اجاق گاز رومیزی —سینکهای  آشپزخانه  از نوع  *دو* لگنه —   *، درب های چوبی………………….. سرویس ها از نوع …………………..  روشویی …………………………. کلید و پریز ایرانی درجه …………. از نوع ……………….  با کلید فیوزهای  مینیاتوری  — شیرآلات از نوع ………………………….. گرمایش و سرمایش  ………………………………  پنجره از نوع…………………….. با شیشه  های — ، درب ورودی نوع …………………….*با آیفون تصویری —-  ریموت  کنترل  در درب پارکینگ  — * و درب های داخلی ………………………… درب   کمدها —— نمای ساختمان ………………………… با ضخامت  –سانتیمتر دیواره  پله  ها و پارکینگ  —— تا سقف  سقف سالن  و  اطاق ها  گچ بری شده    آسانسور —- کیلو گرمی  به  همراه  کلیه  متعلقات  مربوطه  با موتور —- با برق اختصاصی  و گاز *اختصاصی / اشتراکی*  و آب  *اختصاصی / اشتراکی* منصوبه  به نحو قابل بهره برداری و لوله  کشی  آب    از نوع  —-   و * آتش نشانی *  لوله  کشی  و اتصالات  فاضلاب  از نوع  —    سیم  کشی  برق  با لوله  و سیمهای  —- ،  چهارچوب  درها از نوع  آهنی  طرح  —  و چهارچوب  سرویسها — *کانالها از نوع  گالوانیزه  سفید با دریچه های  آلومینیومی *  درب  ورودی  و درب پارکینگ  از نوع  پروفیل  طرح  دار با شیشه  برنزی  چهارمیلیمتری  درب  انبارها ساده آهنی    آنتن  مرکزی  — یراق  آلات  انواع  درجه  یک —- رادیاتورهای  آلومینیومی  —-  کابینت  بندی  کامل  آشپزخانه  با بدنه  فلزی  ودربهای ام  دی  اف   مرغوب  یا پی  وی  سی   کابینت  اپن  با سنگ  رنگ — عرض   — سانتی  متری و مونتاژ در کابینت     دور هال  و پذیرایی  و آشپزخانه  نور مخفی  و ابزار روز نقاشی  تمامی  دیوارها و سرویسها و دربها با رنگ  روغنی  مات  و سقفها با رنگ  پلاستیکی  با انتخاب  رنگ  توسط  پیش فروشنده کاشی  سرویسها و آشپزخانه  از نوع  درجه  یک  ایرانی  با رنگ  و مدل  انتخابی   پیش فروشنده  از کاشی —  سنگ —-  برای  کف  پارکینگ  و حیاط دیوار چینی  با آجر و بلوک  سفالی  با ملات  سیمان بدیهی است هر گونه تغییر در قیمت مصالح و سایر هزینه های جانبی تأثیری در قیمت مورد معامله نخواهد داشت. در صورتی که پیش خریدار درخواست تغییر نوع مصالح یا تغییر مشخصات فوق مورد معامله را نماید به طوری که موجب افزایش هزینه و قیمت شود و مورد توافق پیش فروشنده واقع شود مبلغ مورد توافق به بهای قرارداد اضافه خواهد شد. بدیهی است توافق مذکور باید بصورت رسمی در  دفترخانه — تهران  ثبت شود.
ماده ۵ – شرایط عمومی قرارداد پیش فروش آپارتمان :

۱ – پیش فروشنده و پیش خریدار به موجب این قرارداد تمامی مقررات مندرج در قانون و آیین نامه مربوط به پیش فروش ساختمان را پذیرفته و متعهد به اجرای آن شدند .

 
۲-چنانچه پیش خریدار قصد استفاده از تسهیلات بانکی را داشته باشد ، مبلغ تسهیلات از طرف وی توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز خواهد شد و مالکیت عرصه نسبت به واحد پیش خریداری شده و حقوق پیش خریدار نسبت به آپارتمان مورد معامله تضمین  پرداخت  بدهی  پیش خریدار  قرار خواهد گرفت.  ۳- پیش فروشنده متعهد است مسئولیت خود در برابر جبران خسارت های ناشی از عیب بنا  و تجهیزات و  زیان های ناشی عدم رعایت ضوابط قانونی و سایر مقررات مربوط را در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث تا تاریخ ……………. (حداقل تاریخ تحویل ساختمان) بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود. ۴- هرگونه تغییر قیمت در مصالح و سایر هزینه های جانبی تاثیری در قیمت مورد توافق نخواهد داشت ودر صورتی که پیش خریدار درخواست تعویض مصالح را مطرح و مورد توافق پیش فروشنده قرار گیرد، توافق مذکور باید بصورت رسمی ثبت گردد، مبلغ مورد توافق به بهای قرارداد اضافه خواهد شد. ۵- ملاک محاسبه مترا‍‍‍ژ دقیق واحد پیش فروش صورتمجلس تفکیکی خواهدبود ومابه التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه خواهد شد. ۶- پیش فروشنده در قبال ادارات و سازمان های دولتی و عمومی از جمله شهرداری ، تامین اجتماعی، مراجع قضایی و انتظامی و سایر مراجع مربوطه مسئول و پاسخگو خواهد بود و واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات وی نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن پس از  اخذ رضایت  کتبی و  گواهی امضا شده همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آن ها بلامانع است. ۷-در صورتی که اضافه بنا تا ۵% مساحت مندرج در قرارداد باشد هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارند و چنانچه اضافه بنا زاید بر ۵ %  و یا کمتر از ۹۵% میزان توافق شده باشد ، پیش خریدار می تواند نسبت به فسخ معامله یا مطالبه خسارت بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظرکارشناسی از پیش فروشنده بنماید. ۸-در صورت احراز تخلف پیش فروشنده و فسخ قرارداد توسط پیش خریدار ، پیش فروشنده مکلف است خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد، در صورت عدم توافق طرفین ، مبالغ پرداختی بر اساس قیمت روز بنا ،طبق نظر کارشناس منتخب مرجع قضایی همراه با سایرخسارات قانونی به پیش خریدار مسترد خواهد شد. ۹- پیش خریدار در پایان مدت قرارداد و اتمام ساختمان می تواند با ارائه مستندات ایفاءتعهدات خود به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه و درخواست تنظیم سند رسمی بنام خود نماید. در صورتی که پیش فروشنده ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه دفترخانه مراجعه ننماید ،تنظیم سند رسمی جهت پیش خریدار بلامانع می باشد. ۱۰- در صورت عدم انجام کامل تعهدات پیش خریدار و عدم تکمیل پروژه به میزان کم تر از ده درصد در پایان قرارداد و احراز ایفای تعهدات ،با تأیید مهندس ‌ناظر ساختمان مبنی ‌بر این‌که صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «۱۰%» پیشرفت فیزیکی مانده باشد) ،پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد در خواست تنظیم سند رسمی به قدر السهم خود نماید. در این حالت پرداخت حقوق دولتی و هزینه هایی که طبق قرارداد به عهده پیش فروشنده است با نظر هیأت داوران از محل ده درصد باقی مانده ثمن بلامانع است . ۱۱- چنانچه اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر پرداخت نگردد ، با اعلام مراتب به دفترخانه  توسط پیش فروشنده  به صورت کتبی به دفترخانه و اخطار ظرف یک هفته به پیش خریدار  توسط دفترخانه  ، و عدم پرداخت آن ظرف مدت یک ماه توسط پیش خریدار، پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. ۱۲- پیش خریدار می تواند با جلب رضایت  پیش فروشنده (به صورت کتبی و با گواهی امضا در دفتر اسناد رسمی )نسبت به واگذاری حقوق و تعهدات خود اقدام نماید ، در غیر این صورت مسئول پرداخت بها  یا عوض قرارداد خواهد بود . ۱۳ – چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر، آپارتمان  مورد معامله  را تحویل  پیش خریدار  ندهد  مکلف است روزانه مبلغ ………………………. ریال  معادل  اجرت المثل  آن بپردازد. تبصره: عدم تحویل انباری و پارکینگ در مهلت مقرر، پیش فروشنده را متعهد به پرداخت روزانه ……………………… ریال معادل اجرت المثل هر یک از بخش های  تحویل نشده  می کند. ۱۴- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت  های مشاعی  پیش فروشنده  مکلف است  روزانه به میزان  نیم درصد  بهای روز تعهدات  انجام نشده  را به میزان سهم پیش خریدار به وی بپردازد. ۱۵- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های عمومی  از قبیل فضای سبز و … پیش فروشنده مکلف است روزانه یک در هزار بهای روز تعهدات انجام  نشده به میزا ن قدرالسهم پیش خریدار به وی بپردازد. ۱۶ – در صورتی که پیش فروشنده در موعد تعیین شده جهت امضای  سند رسمی مراجعه ننماید مکلف است  روزانه  یک در هزار مبلغ قرارداد  را به پیش خریدار  بپردازد . اجراء مقررات مواد ۱۳ الی ۱۶ فوق این سند، مانع از اعمال خیارات مصرح برای پیش‌خریدار نیست. ۱۷- در صورت عدم پرداخت بموقع اقساط یا عدم تحویل گرفتن واحد پیش فروش یا عدم  حضور جهت امضای سند انتقال  پیش خریدار  مکلف است  روزانه مبلغ  ………………ریال  به پیش فروشنده بپردازد. ۱۸-پیش فروشنده / مالک با امضاء این قرار داد موافقت نمود مراتب به عنوان محدودیت در دفتر املاک و سامانه ثبت املاک ثبت و مقررات قانونی نسبت به آن اعمال شود . ۱۹- به منظور بررسی اختلافات ناشی از تعبیر و تفسیر و اجرای مفاد قرارداد   آقای …..  کدملی — متولد —-  مقیم —- تلفن —-  به عنوان  داور منتخب پیش خریدار و  آقای …..  کدملی — متولد —-  مقیم —- تلفن —- به عنوان  داور منتخب پیش فروشنده   و   آقای …..  کدملی — متولد —-  مقیم —- تلفن —- به عنوان داور مرضی الطرفین معرفی می گردد. (در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین ، یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد)  داوری موضوع این بند تابع آئین نامه اجرائی ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان و مقررات قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود .  درصورت نیاز داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید. ۲۰- با توجه به ماده ۱۲ قانون فوق و توافق طرفین ، درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت‌نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند ( با تایید عدم پیشرفت توسط  اکثریت داوران فوق و گواهی امضای آنان ذیل رای در دفترخانه ، حسب مناط بند ۸۶ بخشنامه های ثبتی که شرط ضمن عقد طرفین جهت ایجاد مکانیزم رسمی  احراز امر  عدم پیشرفت  می باشد  )  پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید. ضمنا” مفاد ماده ۱۳ قانون فوق به پیش فروشنده تفهیم شد، لذا پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ‌ناظر درصورتی‌که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل ‌داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید .چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش شده اقدام نماید و طبق تبصره ماده ۱۵ آیین نامه فوق ، تنظیم سند قطعی به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورت مجلس تفکیکی موردی امکان پذیر خواهد بود و پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه تعهدات قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط می‌گردد و طرفین ملزم به استرداد نسخه خود به دفترخانه هستند.  پیش خریدار در زمینه رفع موانع و تحقق نتیجه مرقوم و اقرار به قبض و اقباض و اسقاط خیارات ضمن سند قطعی مربوطه در دفتر اسناد رسمی —تهران  ، وکیل و وصی پیش فروشنده نیز گردید.   همچنین  داور مرضی الطرفین  فوق به عنوان وکیل و وصی طرفین جهت رفع سهو قلمها با تنظیم اقرار اصلاحی نسبت به این سند در این دفترخانه  انتخاب شد . با توجه به  درخواست   پیش خریدار    و تجویز قانون  تسهیل  تنظیم  اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب   ۱۳۸۵ هیچ مدرک دیگری  جز مدارک فوق  اخذ نشد  ، لذا   متعاملین متضامنا” مسوول  بدهی احتمالی  مربوطه  ناشی از تنظیم این سند  به مراجع  دولتی یا غیر دولتی خواهند بود .
 
 

مستندات تنظیم سند  :

۱-  سند رسمی مالکیت به شرح ذیل   /  سند رسمی اجاره با حق احداث بناء شماره – مورخ — دفتر —  / قرارداد رسمی شماره — مورخ — دفتر — حاکی از این که مورد معامله در ازاء سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است .
۲-  الف ) پروانه ساخت کل ساختمان به شماره — مورخ — شهرداری —-   ( معتبر تا —–)  ب )  شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد به شماره —- مورخ — 
۳-  بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده (۹)  قانون به شماره — مورخ — بیمه — مربوط به بیمه نامه مسولیت مدنی کارفرما در قبال کارکنان پروژه های ساختمانی و بیمه نامه شماره — مورخ — بیمه — مربوط به بیمه نامه عیوب اساسی و پنهان ساختمان * (‌دارای اعتبار تا تاریخ تحویل ملک )  *
۴-  تائیدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان ( و در سازه مربوط به انبوه سازی گواهی بر اینکه ۳۰ درصد فضاهای عمومی ساختمان انجام شده است ) به  شماره — مورخ — ممضی به امضای  مهندس ناظر  —- باظهار به شماره پروانه ——  که که در اجرای ماده ۱۷ آیین نامه فوق دردفترخانه شماره ………………………… طی شماره ………………………. گواهی امضاشده است .
۵-  پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک به شرح ذیل .
۶- محاسبه  مبنی بر تعیین ارزش معاملاتی ملک به مبلغ —– ریال ( طبق ماده ۵  قانون پیش فروش ساختمان بدون ارائه گواهی مالیاتی مجاز است ).
۷- اجازه پیش فروش ساختمان توسط مرجع صادر کننده پروانه در مجموعه هایی که پیش فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادر کننده پروانه از قبیل آماده سازی و اجرای فضاهای عمومی و خدماتی یا پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد.
حق الثبت ، حسب ماده ۲۲ آیین نامه اجرایی  قانون پیش فروش ساختمان  و   ماده ۱ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب ۱۳۷۳  از ماخذ  ارزش معاملاتی ( منطقه ای )  محاسبه و طبق تبصره ۳ ماده ۶۴ اصلاحی قانون مالیات های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ هجری شمسی و تصویب نامه  شماره ۱۰۹۷۷۹ / ت ۶۱۳۴۱ ه مصوب ۱۴۰۲/۰۶/۲۲  هیئت وزیران  ۱۴% آن وصول شدکه  طبق مجوز ماده ۵  قانون پیش فروش ساختمان ، تنظیم این سند بدون ارائه گواهی مالیاتی  صورت گرفته  و  حق التحریر به شرح ذیل از ماخذ مبلغ قرارداد  وصول شد و مراتب در سند مالکیت اخبار شد  و طبق ماده ۳ آیین نامه فوق در این مرحله ضرورتی به ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نمی باشد. .
 
 
خلاصه معامله
— دانگ آپارتمان شماره ………………….واقع در طبقه ……………سمت ……………………به مساحت ……………….مترمربع به انضمام پارکینگ شماره ………………….به مساحت …………………….مترمربع  در ………………………….. و انباری شماره ……….به مساحت ……………………مترمربع  در ………………………….. واقع در مجتمع مسکونی /اداری دارای ……….طبقه  ( مشتمل بر زیرزمین و همکف ( پیلوت ) و — طبقه  روی آن  ) و ………..واحد که روی یک قطعه زمین به مساحت ……………………مترمربع به پلاک ثبتی ………..فرعی از ……اصلی …بخش …. شهر ………به نشانی ه شماره —- مورخ —-  ( معتبر تا — )  به شماره پرونده —– و شناسنامه فنی ساختمان به شماره —- مورخ —- صادره  از سوی شهرداری —- شهر —  احداث می شود از سوی — به —- کدملی — متولد —- پیش فروش شد.

دفتر اسناد رسمی ۶۶۲ تهران

جهت ملاحظه مدارک مورد نیاز تنظیم  قرارداد پیش فروش آپارتمان کلیک کنید .

6 پاسخ

  1. با سلام و تشکر فراوان از مطالب مفیدتون
    سوالی داشتم
    برای موارد غیر قابل پیش بینی که وضعیت اقتصادی را نابسامان تر می کند می شود در قراردادپیش فروش شرایطی گذاشت بابت پیشگیری از ضرر سازنده

    1. درود
      فلسفه وضع مقررات قانون پیش‌فروش ساختمان مشکلاتی بود که ناشی از هرج و مرج در این‌گونه قراردادها و روابط حقوقی پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار و حمایت از اقشار آسیب‌پذیر جامعه ((پیش خریداران )) بوده که لحن قانون عمدتاً به نفع پیش‌خریدار هست و در متن سند پیش فروش پیشنهاد شده از سوی سازمان ثبت این امر تجویز نشده

  2. با سلام اینجانب بِه هر دفترخانه ای مراجعه کردم فرمودند دستور اجرا و تنظیم از طرف اداره ثبت صادر نشده و قابلیت اجرا ندارد ایا این دفتر نسبت بِه تنظیم قرارداد پیش فروش تا کنون قراردادی ثبت کرده است ؟

    1. درود
      تنظیم سند پیش فروش از سال ۸۹ اجرایی شده
      متاسفانه در برخی شهرها به جهت عدم همکاری شهرداری و عدم صدور شناسنامه فنی آپارتمان اجرای آن با مشکل مواجه شده
      بله در دفتر ۶۶۲ تهران از سال ۹۹ تا کنون چند مورد تنظیم شده است

    1. درود بر شما
      انچه در زمان تنظیم سند پیش فروش مد نظر قانونگذار بوده فروش ملک در حال ساخت و احراز پایان عملیات پی ریزی می باشد و گواهی مهندس ناظر در این خصوص طریقیت دارد نه موضوعیت لذا گواهی عدم خلاف با تصریح به پایان عملیات پی نتیجه را حاصل و کفایت می کند

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *