نحوه تقسیم و افراز اموال مشاع
تعریف مال مشاع و حدود اختیارات شرکاء
مال مشاع مالی است که بین چند نفر مشترک است. از لحاظ قانونی تصرفات مادی (مثل استفاده کردن، ساخت بنا، شخم زدن، درختکاری و …) در مال مشاع نیازمند اجازه سایر شرکاست و بدون اجازه سایر شرکا موجب مسئولیت شریک متخلف خواهد بود. اما تصرفات حقوقی (مثل فروختن، اجاره دادن و …) نسبت به مال مشاع جایز است و نیازی به اجازه سایر شرکا ندارد.
تعریف تقسیم و افراز و مقایسه آن با تفکیک
تقسیم یا افراز از لحاظ حقوقی عبارت است از: «خارج کردن مال مشترک از حالت اشاعه» به تعبیر فقیهان تقسیم تمییز حق و مشخص نمودن سهم هر یک از شرکاست. با ذکر یک مثال معنا و مفهوم تقسیم را بهتر میشود مشخص کرد؛ فرض کنید زمینی دو هکتار است و دویست متر آن به شخصی فروخته شده است. برای این شخص سند مشاع به این نحو صادر خواهد شد ۲۰۰ سهم مشاع از ۲۰۰۰۰ سهم مشاع. در واقع این فرد دویست سهم از بیست هزار سهم را دارد و در جزء جزء این دو هکتار شریک است چون سهم وی هنوز مشخص نشده است اما بعد از تقسیم برای ۲۰۰ متری که این فرد خریداری نموده سند مالکیت شش دانگ صادر خواهد شد.
اما تفکیک با تقسیم و افراز فرق دارد و می‌توان تفکیک را این گونه تعریف کرد: «تبدیل یک مال به قطعات کوچک‌تر» فرض کنید فردی چهار هکتار زمین مسکونی دارد و با توجه به متراژ بالای این زمین می‌خواهد آن را قطعات دویست متری تبدیل کند. در این صورت این شخص می‌تواند با تقاضای تفکیک ملک خود از اداره ثبت ملک را به قطعات کوچک‌تر تبدیل کند.
نکاتی درباره تفکیک
- نکته اول- در تفکیک مال از حالت اشاعه و مشاع بودن خارج نمی‌شود بلکه همچنان سند مشاعی صادر خواهد شد.
- نکته دوم- در صورتی که مالک مال دو نفر یا بیشتر باشد رضایت همه مالکین برای تفکیک لازم است و در صورتی که حتی یک شریک حاضر به تفکیک نباشد امکان تفکیک وجود ندارد و باید شریکی که خواستار تفکیک است تقاضای تقسیم و افراز مال مشترک را نماید.
- نکته سوم- برای تفکیک برخلاف افراز هرگز به دادگاه مراجعه نمی‌شود بلکه ابتدا مالک یا مالکین به دفترخانه مراجعه نموده و تقاضای تفکیک ملک را می‌دهند و دفترخانه هم تقاضای مزبور را به اداره ثبت محل مربوطه ارجاع می‌دهد.
انواع تقسیم و افراز مال مشاع
تقسیم دو نوع است:
۱- تقسیم به تراضی
یعنی شریکان با توافق یکدیگر سهم هر یک از شرکا را تعیین نموده و هر کدام بخشی از ملک را طبق تقسیم‌نامه به صورت غیر مشترک مالک میشود. به عنوان مثال طبق تقسیم‌نامه بین شریکان یک ملک ۲۰۰ متر واقع در سمت شمال غربی به حدود ***** متعلق به احمد و ۲۰۰ متر واقع در سمت جنوب شرقی به حدود ***** متعلق به رضا باشد.
تقسیم به تراضی همیشه صحیح نیست و در صورتی که نتیجه تقسیم باعث از بین رفتن ارزش تمام مال مشاع یا سهم یک یا چند شریک باشد تقسیم باطل است. به همین علت ماده ۵۹۵ قانون مدنی مقرر داشته «هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکاء از مالیت باشد تقسیم ممنوع است اگرچه شرکاء تراضى نمایند.»
باید دانست تقسیم به تراضی جزء عقود مالی محسوب میشود و اهلیت شرکا در آن شرط است یعنی شریکان باید عاقل و بالغ و رشید باشند.
همچنین ذکر این نکته لازم است که در تقسیم به تراضی لازم نیست همه شریکان نسبت به تقسیم راضی باشند. سهم افرادی که راضی به تقسیم هستند مشخص شده و فردی که ناراضی است با بقیه همچنان شریک خواهد بود. مثلاً احمد و رضا و حسن در زمینی با هم شریک هستند رضا و حسن با هم تقسیم‌نامه می‌بندند و سهم هر یک مشخص میشود ولی همچنان با احمد که راضی به تقسیم نبوده در ملک تقسیمی شریک هستند.
۲- تقسیم به اجبار
تقسیم به اجبار زمانی است که شریکان توافق به تقسیم نمی‌کنند در این صورت دادگاه خود اقدام به تقسیم مال مشترک خواهد کرد. البته تقسیم اجباری زمانی توسط دادگاه امکان پذیر است که مشتمل بر ضرر نباشد و به عبارت تقسیم ضرری نباشد. تقسیم ضرری هم توسط قانونگذار تعریف شده و در ماده ۵۹۳ قانون مدنی مقرر داشته «ضررى که مانع از تقسیم میشود عبارت است از نقصان فاحش قیمت به مقدارى که عادتاً قابل مسامحه نباشد.»
البته درست است که اگر تقسیم مال مشترک مشتمل بر ضرر بعضى از شرکاء باشد، دادگاه درخواست تقسیم را نمی‌پذیرد مگر اینکه درخواست تقسیم از طرف متضرر بشود که در این مورد طبق مادۀ «۵۹۲» قانون مدنی طرف دیگر که از تقسیم متضرر نمی‌شود، اجبار به تقسیم میگردد؛ زیرا آنچه مانع از اجبار دادگاه به تقسیم ضررى میباشد، تضرر شریک است که به نوبه خود درخواست تقسیم کرده و تحمل ضرر را پذیرفته است. و در صورتى که درخواست تقسیم از طرف غیر متضرر بشود و شریک متضرر موافقت نکند، نمی‌توان او را اجبار به تقسیم نمود.
انواع تقسیم توسط دادگاه
الف- تقسیم افراز
تقسیم به افراز در صورتی است که براى هر یک از ورثه بتوان در تقسیم از هر نوع از اموال حصه‌اى معین نمود، و آن عموماً در موردی است که مال مشترک مثلى باشد مانند حبوبات، گردو، بادام و امثال آنها و یا چیزى باشد متساوى الاجزاء، مانند ده هزار متر زمین که تمامى اجزاء آن داراى یک ارزش باشد. در این صورت براى تقسیم مال مشترک تقویم آن لازم نیست، و به نسبت سهام شرکاء آن مال افراز میشود. به عنوان مثال صد تن گندم بین چهار نفر به صورت مساوی مشترک است و برای تقسیم به دادگاه مراجعه میشود در این صورت دادگاه به هر شریک ۲۵ تن گندم داده و به این نحو اشتراک پایان می‌پذیرد و هر شخصی مالک مال خود میشود.
ب- تقسیم تعدیل
تقسیم به تعدیل در صورتی است که نتوان براى هر یک از ورثه از هر نوع از اموال حصه‌اى معین نمود ولى بتوان بدون دادن اضافه از خارج به بعض از شرکاء مال مشترک را تقسیم کرد، و آن عموماً در موردی است که مال مشترک قیمى باشد. مثلاً صد گوسفند بین دو نفر مشترک است. برای تقسیم مزبور مال مشترک باید قبلاً تقویم (قیمت‌گذاری) شود و قیمت ۶۰ گوسفند دویست میلیون و ۴۰ گوسفند هم دویست میلیون تعیین شود سپس به اعتبار ارزش آن به دو قسمت متساوى تقسیم گردد.
ج- تقسیم به رد
تقسیم به رد در صورتی است که نتوان بدون دادن اضافه مبلغ توسط یک شریک مال مشترک را تقسیم کرد، و آن نوعاً در موردى پیش مى‌آید که مال مشترک قیمى باشد مثلاً هرگاه دو دکان بین دو نفر مشاع باشد و هر یک نصفى از آن را مالک است و چون تقویم شود قیمت یکى یک میلیارد تومان و قیمت دیگرى دو میلیارد تومان تعیین میشود. بنابراین مال مشترک باید دو سهم گردد و فردی که دکان دو میلیاردی به او تعلق گرفته است پانصد میلیون تومان به دیگری بدهد.
*** مادام که تقسیم مال مشترک به طریق تقسیم افراز ممکن باشد، دادگاه نمی‌تواند به وسیله تقسیم به تعدیل و یا تقسیم برد آن را تقسیم نماید مگر آنکه تمامى شرکاء در این امر توافق کنند. همچنین مادامی که تقسیم به تعدیل ممکن باشد دادگاه نمی‌تواند تقسیم به رد کند. ***
ترتیب تقسیم
بعد از اینکه تقسیم به افراز یا تعدیل یا رد توسط دادگاه صورت گرفت باید سهم هر شریک مشخص شود که کدام مال به او تعلق گرفته است. در صورتی که شریکان با موافقت یکدیگر سهم خود را بردارند عمل تقسیم به پایان خود می‌رسد ولی در صورتی که بر سر این امر که کدام مال به کدام یک برسد اختلاف داشته باشند دادگاه به وسیله قرعه سهم هر شریک را تعیین می‌کند و به این صورت تقسیم پایان می‌یابد.
فروش اجباری مال مشترک
باقی ماندن در شرکت امرى ضررى است و نمی‌توان کسى را ملزم نمود که همیشه در شرکت باقى بماند و همیشه مال او در حالت مشاعی باشد. به همین علت قانونگذار برای رفع این ضرر، فروش مال مشترک را پیش‌بینی نموده است.
برای فروش اجباری مال مشترک باید یکی از شرایط زیر فراهم باشد:
- در صورتى که تقسیم موجب ضرر فاحش یا از مالیت افتادن سهم بعضى یا تمامى شرکاء بشود.
- مال طبق قوانین و مقررات قابل تقسیم نباشد؛ مثلاً شهرداری در داخل محدوده شهری ملک را غیر قابل افراز تشخیص دهد و یا جهاد کشاورزی در خارج از محدوده مطابق ضوابط خود ملک را قابل تقسیم نداند
در صورت وجود یکی از شرایط بالا هر یک از شرکاء می‌تواند طبق مادۀ ۳۱۷ قانون امور حسبى درخواست فروش مال مشترک را بنماید و سهم خود را از پول فروش آن دریافت دارد. مادۀ مزبور می‌گوید «در صورتى که مالى اعم از منقول یا غیر منقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد ممکن است فروخته شده بهاى آن تقسیم شود. فروش اموال به ترتیب عادى بعمل مى‌آید مگر آنکه یکى از ورثه فروش آن را به طریق مزایده درخواست کند.»
این ماده اگر چه در مورد ترکه است ولى از نظر وحدت ملاک، مفاد آن در تمامى موارد تقسیم مال مشترک جارى میباشد. چنانکه در ذیل ماده ۳۲۶ قانون امور حسبى تصریح شده که مقررات راجع به تقسیم که در این قانون مذکور است در مورد تقسیم سایر اموال جارى خواهد بود.
نحوه تقسیم و افراز املاک دارای سند رسمی مالکیت
قانونگذار به طریقه تقسیم املاک توجه خاصی داشته و برای تقسیم این نوع اموال قانون افراز و فروش املاک مشاع را به تصویب رسانده است.
در خصوص افراز و تقسیم املاک مشاع قانونگذار دو مرجع را برای تقسیم املاک پیش‌بینی کرده است:
- تقسیم املاک مشاعی که جریان ثبتى آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، با اداره ثبت اسناد و املاک محلى خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است.
- در مورد املاک فاقد سند رسمی یا املاکی که جریان ثبتى آنها خاتمه نیافته باشد تقسیم و افراز با دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.
اعتراض به تصمیم اداره ثبت در خصوص تقسیم ملک
در صورتی که هر یک از شریکان نسبت به تصمیم اداره ثبت در خصوص افراز ملک مشاع اعتراض داشته باشد ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ تصمیم اداره ثبت باید در دادگاه عمومی اقامه دعوا کند و تصمیم در خصوص افراز با دادگاه خواهد بود و رأی دادگاه در این خصوص قابل تجدید نظر است.
فروش اجباری املاک مشاع
در صورتی که بنا به تصمیم قطعی اداره ثبت یا دادگاه ملک غیر قابل افراز شناخته شود به دستور دادگاه توسط اجرای احکام دادگستری به فروش می‌رسد. مدیر اجراء هم نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجراء احکام مدنى مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام مینماید یعنی فروش ملک از طریق مزایده به عمل می‌آید.
ممکن است سوال شود ملک چگونه غیر قابل افراز تشخیص داده میشود؟
در پاسخ باید گفت یا باید تقسیم ضرری باشد یا اینکه ملک طبق قوانین و مقررات، قابل تقسیم نباشد؛ مثلاً طبق ماده ۱۰۱ قانون شهرداری برای تفکیک یا افراز ملک اداره ثبت یا دادگاه مکلف به استعلام از شهرداری هستند و شهرداری در پاسخ استعلام ملک را غیر قابل افراز تشخیص دهد و یا در مورد اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها مطابق قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی برای تفکیک یا افراز املاک خارج از محدوده قانونی باید از جهاد کشاورزی استعلام گردد و جهاد کشاورزی در خارج از محدوده مطابق ضوابط خود ملک را قابل تقسیم نداند.
