مقدمه:
قوانین جدیدی چون «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» (مصوب ۱۷/۰۳/۱۴۰۳) و «قانون ساماندهی مسکن و اجاره بها» (مصوب ۲۹/۰۲/۱۴۰۳)، با هدف اصلی پیشگیری از معاملات غیررسمی، شفاف‌سازی و جلوگیری از کلاهبرداری و جعل وارد مرحله اجرا شده‌اند. اصل حاکم بر این مقررات این است که تمامی اعمال حقوقی مربوط به نقل و انتقال اموال غیرمنقول، شامل انتقال مالکیت، حق انتفاع و اجاره، ملزم به ثبت رسمی در سامانه‌های الکترونیکی هستند تا از اعتبار قانونی لازم برخوردار شوند.این قوانین به صراحت بیان کرده‌اند که معاملاتی که به صورت رسمی ثبت نشده‌اند، در مراجع قضائی و شبه قضائی فاقد اعتبار تلقی شده و غیر قابل استناد خواهند بود. این الزام به ثبت رسمی معاملات برای تمام اعمال حقوقی مربوط به اموال غیرمنقول(به استثنای موارد معین) که پس از اجرای قانون منعقد می شوند،جاری است.
معیار دو ساله: تمایز میان قراردادهای اجاره
قانونگذار در حوزه قراردادهای اجاره، بر اساس مدت قرارداد یک تمایز ساختاری قائل شده است.
الزام قطعی برای قراردادهای بیشتر از دو سال:
بر اساس مواد ۱ و ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قراردادهای اجاره اموال غیرمنقول با مدت دو سال و بیشتر از آن، باید به صورت سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند. این الزام شامل انتقال منافع اموال غیرمنقول برای مدت بیش از دو سال و همچنین اجاره به شرط تملیک نیز می‌شود.ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی، به ویژه برای املاکی که دارای سند مالکیت حدنگار سبز رنگ هستند، الزامی است اگر این قراردادهای بلندمدت (بیش از دو سال) به صورت عادی (غیررسمی) تنظیم شوند، فاقد اعتبار حقوقی و قابل استماع در مراجع قضایی نیستند.
وضعیت قراردادهای کمتر از دو سال:
در مورد قراردادهای اجاره با مدت کمتر از دو سال (اعم از مسکونی یا غیرمسکونی)، اگرچه ثبت رسمی در دفترخانه اختیاری است، اما موجران همچنان موظف هستند که این قراردادها را نیز در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (خودنویس یا کاتب) ثبت نمایند تا مشمول ضمانت اجراهای سنگین عدم ثبت نشوند.
نحوه ثبت و نقش مشاوران املاک و تنظیم قرارداد اجاره با کد رهگیری:
مشاوران املاک موظف هستند پس از مذاکرات اولیه، پیش نویس قرارداد را در سامانه به همراه احراز هویت اشخاص درج کنند.سپس طرفین می توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند و آن قرارداد را به ثبت رسمی برسانند. مشاوران املاک وظیفه دارند که ثبت سیستمی را در دو سامانه اصلی برای ثبت قراردادهای اجاره انجام دهند:
۱-سامانه ثبت الکترونیکی اسناد (کاتب) https://www.kateb.ir
2_ سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور(خودنویس) https://khodnevis.mrud.ir خودنویس سامانه ای است که افراد جامعه «موجران» می توانند مستقیما در آن وارد شده و معاملات خود را به ثبت برسانند. سردفتران نیز در این فرآیند مکلفند که تمام تکالیف قانونی از جمله استعلامات (مانند ممنوع‌المعامله بودن یا بازداشت ملک) را انجام داده و در صورت احراز فقدان مانع، مقدمات تنظیم سند رسمی را فراهم آورند.
سازوکارهای اجرایی ثبت و نقش دفاتر اسناد رسمی:
برای تنظیم قراردادهای اجاره بلندمدت و رسمی کردن آنها طرفین معامله برای ثبت رسمی قراردادهای بلندمدت می‌توانند از سه روش زیر استفاده کنند:
- مراجعه مستقیم موجر و مستأجر به دفاتر اسناد رسمی
- تنظیم پیش نویس قرارداد در بنگاه مشاور املاک (در سامانه) و ارجاع آن به دفتر اسناد رسمی؛ در این حالت براساس آیین نامه اجرایی ماده ۱۰ قانون الزام طرفین حداکثر ظرف مدت پنج روز(کاری یا تقویمی بودن آن نیاز به استعلام یا رویه اجرایی دارد، اما معمولا روزهای کاری محاسبه می شود) پس از اخذ گواهی پیش نویس باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.
تبعات عدم مراجعه به دفترخانه:اگر طرفین ظرف مهلت مقرر به دفتر اسناد رسمی مراجعه ننمایند و سردفتر حضور آنها را تایید نکند،پیش نویس قرارداد به طور خودکار حذف خواهد شد.
- ثبت پیش نویس قرارداد در سامانه خودنویس توسط مشاور املاک؛ در این روش طرفین حداکثر ظرف سه ماه فرصت دارند به دفاتر اسناد رسمی برای تکمیل فرآیند و ثبت سند رسمی مراجعه کنند.
ضروری است که پس از دریافت کد رهگیری و مراجعه به دفترخانه موضوع به تایید سردفتر برسد و ایشان نسبت به تنظیم سند رسمی اجاره اقدام نمایند.
فسخ هوشمند و الزامات مالی قراردادها:
قانون جدید، پرداخت وجوه مرتبط با قرارداد (مانند ثمن قرارداد، اجاره بها، حقوق دولتی) را به حساب امانی (واسط) نزد بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران موکول کرده است تا اطمینان از انجام تعهدات و ثبت قرارداد حاصل شود.
همچنین، قانون سازوکار فسخ هوشمند قرارداد را پیش‌بینی کرده است. در قراردادهای معوض مانند اجاره، در صورت اعمال حق فسخ (به شرط تصریح در قرارداد)، فسخ قرارداد می‌تواند به صورت خودکار و بدون نیاز به رسیدگی قضایی در سامانه ثبت شود در این حالت، سازمان ثبت موظف است سامانه‌ای طراحی کند که با تحقق شرایط فسخ، مراتب فسخ عمل حقوقی به صورت خودکار ثبت شود.
تبعات و ضمانت اجراهای سنگین عدم ثبت رسمی قرارداد اجاره:
قانونگذار برای تضمین اجرای قانون، ضمانت اجراهای بسیار سختی را به ویژه برای موجر (که مکلف به ثبت است) در نظر گرفته است:
- رد درخواست دستور تخلیه فوری: با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، قراردادهای اجاره ای که به صورت رسمی در دفترخانه یا سامانه ثبت معاملات املاک ثبت نشده باشند،از نظر قضایی معتبر نیستند و در صورت عدم ثبت رسمی اجاره نامه، صدور دستور تخلیه موضوع «ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ » ممکن نیست. بنابراین اگر قرارداد اجاره در سامانه‌های ثبت الکترونیک (خودنویس یا کاتب) ثبت نشود و شناسه (کد رهگیری) دریافت نکرده باشد، موجر حق مطالبه دستور تخلیه فوری از دادگاه را نخواهد داشت و درخواست وی رد خواهد شد.
- جریمه نقدی ۵۰ درصدی: مرجع رسیدگی‌کننده به دعاوی مرتبط با تخلیه ملک، اجور معوقه یا مطالبه اجرت‌المثل، مکلف است که ابتدا وضعیت ثبت قرارداد در سامانه را بررسی نماید. در صورتی که عدم ثبت قرارداد یا ارائه اطلاعات خلاف واقع توسط موجر احراز شود، براساس قسمت اخیر بند ۲ ماده (۵) قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره‌بها مرجع قضایی موجر را به تأدیه پنجاه درصد (۵۰%) ارزش اجاره املاک در کل مدت قرارداد به نفع دولت محکوم می‌کند.
- محرومیت از تخفیفات مالیاتی: عدم ثبت قرارداد در سامانه، براساس بند «ب» ماده ۱ قانون ساماندهی مسکن و اجاره بها مصوب ۱۴۰۳ که بیان میدارد: «در صورت انعقاد قرارداد بلند مدت اجاره واحد مسکونی و عدم فسخ قرارداد در طول دوره درآمد اجاره برای قرارداد دو ساله مشمول هفتاد درصد (۷۰٪) تخفیف و برای قرارداد سه سال و بیشتر مشمول صددرصد (۱۰۰٪) تخفیف می گردد» که موجب محرومیت موجر از تخفیفات و معافیت‌های مالیاتی خواهد شد.
- تبعات کیفری احتمالی: معاون دادگستری هشدار داده است که باتوجه به نصب هولوگرام اختصاصی بر روی درب بنگاه های دارای مجوز، اگر جرمی در خصوص ثبت قرارداد به وقوع بپیوندد علاوه بر غیرقابل استماع بودن دعوا از ناحیه موجر و مستاجر، می توان معادل معاونت در جرم تلقی گردد و در صورت وقوع سوءاستفاده یا ارتکاب جرم، موجر نیز به اتهام معاونت تحت تعقیب قرار خواهد گرفت.
توأمان بودن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و اجرت‌المثل
در حوزه رسیدگی قضایی به دعاوی اجاره، لزوم طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره مطرح شده است. تحلیل حقوقی حاکی از آن است که دادگاه صرفاً دعوای مطالبه اجرت‌المثل را استماع نخواهد کرد. برای جلوگیری از این مشکل، خواهان (مؤجر) باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را به صورت همزمان با مطالبه اجرت‌المثل مطرح کند تا دادگاه ابتدا به دعوای الزام به تنظیم سند رسیدگی کرده و سپس نسبت به تعیین اجرت‌المثل برای دوره قبل از صدور رأی اقدام نماید.
نتیجتاً قوانین جدید با ایجاد یک الزام قاطع به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به ویژه قراردادهای اجاره بلندمدت (بیش از دو سال)، قصد دارند ثبات را در بازار مسکن کشور ایجاد کنند و حجم پرونده‌های قضایی ناشی از معاملات غیررسمی را کاهش دهند. ثبت رسمی قراردادها، تضمین‌کننده حقوق مستأجر و موجر بوده و عدم رعایت این الزام، موجبات محکومیت‌های سنگین مالی و محرومیت از حقوق قانونی، به‌ویژه در خصوص اخذ دستور تخلیه فوری را فراهم می‌آورد.
حال که با معایب و خطرات احتمالی عدم ثبت رسمی قرارداد اجاره آشنا شدید شایسته است در قراردادهای آتی خود،ثبت رسمی را در اولویت قرار دهید. یکی از خدمات تخصصی تمامی دفاتر از جمله دفتر ۶۶۲، ثبت رسمی قرارداد های اجاره،به صورت دقیق،شفاف و مطابق با اراده طرفین و مقررات قانونی است؛اقدامی که می تواند از بروز اختلافات احتمالی در آینده پیشگیری کرده و تضمین کننده حقوق طرفین باشد.
