چکیده
این مقاله دربرگیرنده بررسی و تحلیل چالش‌های اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموالغیرمنقول می‌باشد. فلسفه وجوی این مصوبه، جلوگیری از رشد روزافزون پرونده‌های قضایی و افزایشزمین‌خواری بر اساس اعتبار دادن به اسناد عادی به موجب اظهار نظرهای مختلف شورای نگهبان درمورد تفسیر مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت و هم چنین ساماندهی نقل و انتقال املاک و رفع موانع قانونی وتسهیل و تنظیم اسناد می‌باشد. لیکن اختلاف‌نظرهایی در مورد: ۱. ضرورت استعلام از اداره دارایی درمورد تمامی اسناد مالکیت جهت تنظیم وکالت‌نامه‌های انتقال. ۲.وضعیت حقوقی پیش‌نویس موضوعماده سه. ۳. ضمانت اجرای عدم ثبت ۴. اعتبار بخشیدن به اسناد عادی تنظیم شده در گذشته پس ازتایید رییس قوه قضاییه و برخی موارد دیگر، وجود دارد که در این پژوهش، به صورت توصیفی وتحلیلی با استفاده از ابزار کتابخانه‌ای ومشاهدات میدانی درصدد شناسایی کامل و همه‌جانبه اینچالش‌ها و ارایه اظهار نظر، در مورد اصلاح قانون و آیین‌نامه‌های مرتبط و پیشنهاد نظارت مستمر واطلاع رسانی لازم و عنداللزوم، نظرسنجی از دستگاه‌های ذیربط و مردم، در مورد نحوه اجرای قانونمی‌باشیم. بدیهی است برطرف نمودن مشکلات اجرایی، امکان‌پذیر نخواهد بود مگر با ایجادزیرساخت‌های مناسب فنی و فرهنگی و اصلاح قوانین و همت ادارات دولتی، دفاتر اسناد رسمی، دفاترمشاور املاک و سایر مراجع ذیربط.
واژگان کلیدی: قانون الزام، پرونده قضایی، چالش اجرایی
مقدمه
از جمله موضوعات مهم در مورد اثبات مالکیت بر اموال غیرمنقول، موضوع الزامی بودن ثبت اسناداین گونه از اموال می‌باشد. در حالی که طبق مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰، ثبت کلیه عقود ومعاملات راجع به عین یا منافع و حقوق اموال غیرمنقول ثبت شده و ثبت نشده، الزامی است، در عین حالضمانت اجرای پیش‌بینی شده در ماده ۴۸ قانون ثبت دارای ابهام است چراکه عنوان نموده: «چنانچهمعاملات اموال غیرمنقول به ثبت نرسد، در هیچ کدام از ادارات و محاکم پذیرفته نیست.»
جهت رفع این ابهام و در راستای توسعه و ارتقا سند رسمی، پیرو تاکید مقام معظم رهبری و دراجرای سیاست‌های کلی برنامه ششم توسعه و با هدف استحکام قراردادها و توسعه سرمایه‌گذاری،طرح قانونی ارتقا به اعتبار اسناد رسمی در مجلس شورای اسلامی، موضوع بررسی قرار گرفت و پساز تغییر نام به قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، پس از پنج مرحله بررسی توسطشورای نگهبان در تاریخ ۲۶/۰۲/۱۴۰۳ در مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسید.
قانون فوق‌الذکر، بسیاری از مشکلات را در حوزه‌های مختلف، مرتفع خواهد نمود، از جمله در موردعدم تنظیم قولنامه و مبایعه‌نامه توسط مشاورین معاملات املاک؛ عدم احتیاج به شناسنامه فنی، درمورد تنظیم سند پیش‌فروش ساختمان‌ها؛ پیش‌بینی حق فسخ در تمامی قراردادها و مبایعه‌نامه‌ها؛پیش‌بینی پرداخت مالیات و حق‌الثبت و حق التحریر، به میزان سند قطعی برای اسناد وکالت فروش؛لیکن در مرحله اجرا، به رغم عدم گذشت مدت طولانی از این قانون، باچالش‌هایی مواجه هستیم که ازجمله آن‌ها اختلاف‌نظر در مورد ضرورت استعلام از دارایی و اخذ هزینه به میزان سند قطعی در موردوکالت‌نامه‌های فروش است که برخی معتقدند که این تکلیف قانونی در ذیل ماده یک قانون پیش‌بینیشده، بعد از گذشت یک سال از راه‌اندازی سامانه ثبت اسناد و املاک موضوع ماده ۱۰ قانون برایدفاتر اسناد رسمی، الزامی می‌شود و گروهی معتقدند این تکلیف هیچ ارتباطی به راه‌اندازی سامانهمربوطه، ندارد.
چالش مهم تر ضمانت اجرای عدم ثبت است که در قانون از اصطلاح «قابل استماع نبوده و فاقداعتبار است» استفاده شده است که در ماده یک دارای معنای وسیعی است و از آن نه بطلان و نه غیرقابل استناد استنباط نمی‌شود و از طرفی در تبصره ۵ این ماده، همچنان به اسناد عادی تنظیم شده،در گذشته، پس از تایید آن توسط قوه قضاییه، اعتبار داده است.
به نظر می‌رسد وجود این تبصره، بازگشت به عقب باشد و فلسفه وجودی این قانون را در مورد اسنادسابق، زیر سوال ببرد و شایسته بود که به جای این کار، مدت زمان بیشتری جهت ورود اطلاعات اسنادتنظیم شده در گذشته در سامانه، قرار می‌دادند.
شناخت چالش‌های اجرای این قانون، و پیدا کردن و ارایه راهکارهای برطرف نمودن معایب وایرادهای وارده بر این قانون از جمله اهداف این پژوهش هست. خصوصا این که در حال حاضر یکی ازمعضلات مهم موجود در مراجع قانونی فراوانی انجام معاملات با سند عادی است و باعث اتلاف وقتدادگاه‌ها و مردم و در برخی موارد، زمین‌خواری، کوه خواری و تزلزل در مالکیت می‌شود.
درمورد این پژوهش سوالاتی وجود دارد از جمله اینکه:
۱- چالش‌های پیاده‌سازی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، چیست؟
۲- نقش نهادهای حاکمیتی در شناسایی و اجرای قانون و رفع مشکلات آن، به چه میزان می‌باشد؟
۳- آیا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول،پاسخگوی نیاز جامعه به تثبیت مالکیت،می‌باشد؟
۴- نقش دفاتر اسناد رسمی، مشاورین املاک و مردم در اجرای صحیح قانون، به چه میزان می‌باشد؟
۵- آیا ضمانت اجرای پیش‌بینی شده در مورد عدم ثبت اسناد غیرمنقول، از صراحت کافی برخورداربوده و موثر خواهد بود؟
و آن‌چه به عنوان فرضیه قابل طرح است عبارت است از:
در مورد پیاده‌سازی این قانون، با توجه به تحول اساسی در حوزه ثبت اسناد رسمی چالش‌هایفراوانی وجود دارد.
نهادهای حاکمیتی از جمله قوه قضاییه و سازمان ثبت، نقش اساسی در شناسایی چالش‌هایاجرای این قانون و معرفی نواقص و چالش‌ها به قوه مقننه و دولت، جهت اصلاح قانون و تدوینآیین‌نامه‌های اجرایی فاقد نقص دارند.
دفاتر اسناد رسمی و مشاورین املاک، جزو نهادهایی هستند که در میدان قرار گرفته و بیشتریننقش را در اجرای صحیح قانون دارند.
به نظر می‌رسد ضمانت اجرای پیش‌بینی شده در قانون (عدم اعتبار و بلااثر بودن)، از صراحت کافیبرخوردار نباشد و احتمالا همان موانعی که در تفسیر ماده ۴۸ قانون ثبت وجود داشت، در این جا نیزبروز کند.
الف: تبیین اجباری یا اختیاری بودن ثبت اسناد
ثبت اسناد هم از دیدگاه ثبوت و ایجاد حق و هم از حیث اثبات حق، در معاملات املاک نقش بسیارمهم وحیاتی دارد. اگر چه علی الاصول، اصل بر حاکمیت اراده طرفین در چگونگی تراضی و انجاممعاملات می‌باشد، اما لزوم حفظ امنیت و نظم در معاملات املاک و نظارت دولت بر این معاملات ووصول مالیات ایجاب می‌کند که این آزادی اراده، محدود شود(صاحبی، ۱۳۹۱: ۷۲).
در قرآن کریم و آیه ۲۸۲ سوره بقره به موضوع کتابت اشاره شده و اصل در این آیه، کتابت و سندیتداشتن دِین است. ولو در گذشته حکم اولیه مستحب بودن مکتوب کردن دیون و تعهدات بوده است، لیکنامروزه و در شرایط فعلی، اطلاق آیه شریفه و ضرورت نیاز جامعه و حکومت اسلامی، ولو از باب مصالحعامه و حکومتی و عرف و رویه عقلای عالم، اجباری بودن آن را، ایجاب می‌کند.
به منظور جلوگیری از معاملات معارض، برقراری نظم، امنیت و ثبات در معاملات و به تبعیت از تجربهسایر نظام‌های حقوقی، قانون‌گذار، در سال ۱۳۱۰ در قالب ماده ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، تنظیم سندرسمی و ثبت بیع مربوط به املاک ثبت شده و ثبت نشده را، اجباری اعلام نمود. اما متاسفانه نوعنگارش مواد مربوط به این تکلیف و ضمانت اجرایی آن، موجب شد که نه تنها هدف مدنظر قانون‌گذار،تامین نگردد، بلکه عملا تفسیر صحیح این مواد به یک معمای بسیار بزرگ تاریخی در نظام حقوقیایران، تبدیل گردید؛ معمایی که پس از سپری شدن قریب ۹۳ سال، هنوز بدون حل باقی مانده است.
اصل اولیه در مورد تنظیم و ثبت اسناد، اختیاری بودن آن است و اصل حاکمیت اراده بر این موضوعحاکم است، اما قانون‌گذار بر این اصل کلی تخصیص وارد نموده و در دو مورد، ثبت اسناد را اجباریاعلام نموده است:
الف: اسناد مربوط به عقود و معاملات راجع به عین یا منفعت املاک ثبت شده که شامل اسنادی مثلبیع قطعی و اجاره می‌شود.
ب: اسناد مربوط به معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است، که شاملاسنادی مثل صلح حقوق، انتقال حق ارتفاق و حق سرقفلی می‌شود.
قانون‌گذار در ماده ۴۷ دو دسته دیگر از معاملات را مشمول ثبت اجباری دانسته است. بنابراین بااعلام قوه قضاییه در شهرها و نقاطی که اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و قوه قضاییهمقتضی بداند، ثبت اسناد راجع به انتقال عین و منافع املاک ثبت نشده و هبه نامه، صلح نامه و شرکتنامه نیز اجباری می‌باشد. در حال حاضر با توجه به اینکه در تمام نقاط ایران، ثبت اسناد مربوط بهاموال غیرمنقول، مقتضی دانسته شده و آگهی ثبت عمومی، شده است و به اندازه کافی دفاتر اسنادرسمی و ادارات ثبت، موجود است؛ بنابراین ثبت و انتقال تمامی اسناد اموال غیرمنقول اعم از ثبت شدهو ثبت نشده اجباری می‌باشد (صاحبی، ۱۳۹۱: ۱۰۲).
از آن جایی که ضمانت اجرای پیش‌بینی شده در ماده ۴۸ قانون ثبت که مقرر نموده بود: «سندی کهمطابق مواد فوق باید به ثبت برسد ولی به ثبت نرسیده است، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفتهنخواهد شد» مبهم بود و باعث اختلاف‌نظرهای فراوان شده بود و عملا نظر قانون‌گذار، برآورده نشده بودو حذف مواد ۱۳۰۶ تا ۱۳۰۹ قانون مدنی و تصویب ماده ۶۵ قانون احکام دایمی برنامه‌های توسعهکشور مصوب ۱۳۹۵ تنظیم اسناد عادی را تسهیل کرده بود، در سال ۱۳۹۵ طرحی تحت عنوان «ارتقااعتبار اسناد رسمی» تقدیم مجلس شورای اسلامی شد که در سال ۱۳۹۹ همان طرح تحت عنوان«قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، لیکن بهعلت عدم تایید شورای نگهبان، نهایتا در ۲۶ اردیبهشت سال ۱۴۰۳ این مصوبه موافق مصلحت نظامتشخیص داده شد و ۱۷/۳/۱۴۰۳ منتشر و از دوم تیرماه ۱۴۰۳، لازم‌الاجرا شد. این قانون با توجه بهنیاز جامعه به منظور اعتباربخشی به معاملات و ساماندهی نقل و انتقالات دارای اهداف متعالی وپسندیده‌ای می‌باشد، لیکن به لحاظ تغییر بنیادین در رویه جاری و عرف جامعه، با چالش‌هایی نیز مواجهمی‌باشد.
ب: اهداف و آثارتصویب این قانون
۱ – ساماندهی مشاورین معاملات املاک
مشاوران املاکی که دارای «مجوز» هستند فعالیت نموده و دلال‌های بدون مجوز، قادر به ارسالپیش‌نویس به دفاتر اسناد رسمی نموده و در نتیجه قادر به فعالیت قانونی نخواهند بود.
۲ – تنظیم قرارداهای خصوصی در دفاتر اسناد رسمی
در دفاتراسناد رسمی نوآوری‌هایی شاهدیم که می‌توانند مبایعه‌نامه، قولنامه، تعهد به بیع وقراردادهای خصوصی افراد را با مراجعه مستقیم افراد تنظیم کنند. قبلا حتما باید به مشاور املاکرجوع می‌شد تا قولنامه نوشته می‌شد و بعدا در دفاتر اسناد رسمی، ملک به نام شخص منتقل می‌شد ومستند این موضوع ماده ۲ قانون الزام می‌باشد.
۳ – امکان استعلام الکترونیک وثبت اعمال حقوقی در قالب قراردادهای یکسان
درتبصره۲ ماده دو توضیح داده که سازمان ثبت مکف است بعد از یک سال از تاریخ راه‌اندازی،امکان استعلامات الکترونیکی و بر خط را برای اشخاص فراهم آورد. اعم از اشخاص حقیقی، حقوقی ودلالان. پس در واقع نوآوری جدیدی آمد تا برای معاملات، داده‌ها را به سامانه بدهیم و حتی خودشخص در منزل و از طریق سامانه، می‌تواند از طریق پلتفرم، که به صورت یکسان طراحی شده است وسردفتر به عنوان متولی وصول حقوق عمومی و دولتی و احراز اهلیت طرفین و فقدان محدودیت انجاممعامله و کنترل جوابیه‌های استعلام‌ها اسناد را تایید خواهد نمود و ماده ۷ همین قانون و ماده ۱۹ آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام در ماده ۶ همین قانون، به سامانه مراجعه کند. سردفتر مکلف است، مالیات،حق‌الثبت، حقوق عمومی ماده ۳۷ تامین اجتماعی و شهرداری و… را وصول کند و جواب استعلام‌هایمربوطه را کنترل و سپس معامله را تایید کند و ضرورتی ندارد اشخاص، حتما حضوری جهت استعلام،مراجعه کنند و خودشان می‌توانند با سامانه به طور برخط و غیرحضوری، انجام دهند.
این اقدامات موجب خواهد شد تا مالکیت افراد در سامانه جامع املاک، یکسان شود و دیگرقولنامه‌های عادی که منشا تخلف‌های گسترده‌ای بود، اعتبار نخواهد داشت! ازجمله آثار دیگر اینقانون، رفع موانع صدور سند و تسهیل صدور آن است که در تبصره ۹ ماده ۱۰ به آن اشاره شده است. مضافا مشکلات تنظیم اسناد پیش‌فروش ساختمان برطرف شده است.
ج: چالش‌های اجرای قانون
۱-چگونگی اتصال نظام مند مراجع صدور پروانه به سامانه ثبت الکترونیک اسناد
وزارت کشور، شهرداری کل کشور، دهیاری‌ها، فرمانداری‌های کل کشور، سازمان مناطق آزاد،شهرک‌های صنعتی، مراجع صدور پروانه هستند. همه این دستگاه‌ها، باید طبق ماده ۱۴ همین قانون،دستور تهیه نقشه، پروانه و پایان کارشان را در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد، بارگذاری کنند. چالشاین موضوع مهم و پراهمیت در این جا معلوم و نمایان می‌شود که بیشتر از ۶۰۰ شهرداری وجود دارد. حال یک نرم افزار به نام ثبت نام آنی به صورت واحد را خواهیم داشت تا این اطلاعات را بگیرد. همهاستعلامات دستگاه‌ها اعم از منابع طبیعی، بنیاد مسکن، جهاد کشاورزی، سازمان جنگل‌ها،شهرداری‌ها، سازمان مناطق آزاد، شهرک‌های صنعتی و… به سامانه‌ای وصل شوند و اقدامات خود راانجام دهند.
یکی از جدی ترین چالش‌ها این است که شهرداری‌ها، فرمانداری‌ها و مراجع صدور پروانه به چهصورت نظام مندانه با این سامانه ارتباط برقرار کنند؟ در دستور نقشه، تعداد واحدها، طبقات، واحدهایمستقر در طبقات، پارکینگ‌ها، انباری‌ها، مشاعات بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها پیش‌بینی می‌شودو از همان روز اول برای هر واحد، یک «کد یکتا» پیش‌بینی می‌گردد. اگر شخصی بخواهد، ملکی رابسازد و بفروشد یا مشارکت در فروش انجام دهد، آن کد یکتا کاربردی خواهد بود. اجازه می‌دهد با آنکد یکتا، پیش‌فروش انجام شود. پس این قانون باعث می‌شود که یک ملک به چند نفر فروخته نشود. قبلاتعداد واحدهای اضافه بر روی اصل ملک ساخته می‌شد، اما در این جا جلوی ساخت و ساز غیرمجاز،گرفته می‌شود و هم چنین یک واحد به چندین نفر پیش‌فروش می‌شد که با این قانون از پیش‌فروش‌هایواهی نیز جلوگیری شده است.
۲- عدم تعیین متولی برقراری ارتباط کمیسیون‌ها و شوراها و مراجع قضایی و شهرداری‌ها جهت درجآرا
در حال حاضر سوال این جاست که چه کسی یا ارگانی می‌تواند به این ارتباطات نظم و سر وسامان دهد که این اطلاعات وارد سامانه شود و با دیگر سازمان‌ها ارتباط برقرار شود؟ به جهت این کهسازمان ثبت اسناد و املاک متولی اجرای این قانون است، اداره و طراحی سامانه و ایجاد ارتباط نیز باسازمان ثبت اسناد و املاک باشد.
۳-ثبت ادعاها و مدارک مربوط به مالکیت اموال غیرمنقول دولتی توسط دستگاه‌های اجرایی
وزارت راه و شهرسازی، سازمان جنگل‌ها، منابع طبیعی و وزرات کشاورزی در داخل محدوده شهریو یا خارج از محدوده شهری به افراد، زمین واگذار می‌کنند.
همه این قراردادها باید تبدیل به سند رسمی شود تا شفافیت مالکیت پیدا شود و دولت نیز مطلعخواهد شد اعم از این که چه اموالی دارد؟ کجاها می‌تواند برنامه‌ریزی و مدیریت کند؟ کجاها حوزهشهری یا روستایی را داشته باشد؟ آیا در این شهر، ملک دولتی برای توسعه وجود دارد؟ چه شهرهایمجاوری در برنامه‌ریزی شهری ضرورت دارد؟
بعد از اجرایی شدن این موضوع، چالش بعدی در این است که این دستگاه‌ها خودشان را باید با اینقانون تطبیق بدهند و هر ملکی را که واگذار می‌کنند، اعم از اجاره، اراضی منابع ملی و طبیعی درخارج از شهرها، که غالبا برای پروژه‌ها، اجاره می‌شوند، باید در سامانه ثبت شود.
این قانون سرمایه‌گذار را تشویق خواهد کرد که در کجا، با چه وضعیت حقوقی (این که آیا وقفاست؟ مالک شخصی است یا دولتی؟ شامل چه محدودیت‌هایی است؟ و…) برای سرمایه‌گذاری تشویق وحمایت خواهد شد.
۴-ضرورت ارسال الکترونیکی گواهی حصر وراثت به اداره ثبت اسناد و املاک
موضوع بعدی این که طبق تبصره ۳ ماده یک این قانون، تمامی گواهی‌های حصر وراثت در انحصارورثه‌ها، باید در دفاتر املاک ثبت شوند. سوال این جاست که آیا همه افرادی که فوت کرده اند، ملکدارند؟! این صلاحیت به سازمان ثبت احوال و دادگاه‌های صلح، طبق برنامه هفتم توسعه، واگذار شدهاست. آیا میزان ارث را خود سامانه محاسبه خواهد کرد؟
۵-ابهام در ضمانت اجرای پیش‌بینی شده در قانون
اصولا اسناد مالکیت صادره از طرف ادارات ثبت اسناد و املاک همیشه معتبر هستند و فقط با حکمقطعی مراجع قضایی یا قانون، قابل ابطال می‌باشند(آدابی، ۱۳۸۹: ۱۰۶).
هدف از قانون ثبت،گذشته از حفظ حقوق دو طرف معامله، جلوگیری از وقوع معامله معارض و کاستناز دعاوی مربوط به املاک و حفظ صلح اجتماعی و نظم عمومی می‌باشد(کاتوزیان، ۱۳۹۵: ۲۹۷).
دعوای ابطال سند رسمی، دعوایی است که خواسته آن، اعلام بی اثر بودن یک یا چند سند رسمیمعین می‌باشد که سبب بی اثر بودن یا بی اثر شدن سند رسمی می‌شود. بدیهی است در مواردی کهتشریفات مقدماتی و قانونی برای تنظیم و صدور سند به درستی رعایت نشده باشد، قابل ابطالمی‌باشد(علی نژادی، ۱۳۹۶: ۱۴۶).
فاقد اعتبار بودن به این معنا است که سند اصالتا و ماهیتا در هنگام تنظیم آن، از اعتبار قانونیبرخوردار است لیکن پس از تنظیم آن به خاطر عدم ثبت در سامانه، پذیرش آن متعذر می‌گردد (موفقی،۱۳۹۵: ۱۵۰).
در مورد قلمرو حکمی ماده یک، ابهام در ضمانت اجرا، یکی دیگر از چالش‌های پیش‌رو می‌باشد. درصدر ماده، ضمانت اجرا، اثباتی یا ثبوتی است؟ ماده یک می‌گوید چنانچه اسناد را ثبت نکنید، دعواقابل استماع نیست و در ذیل ماده می‌گوید، کسی مالک است که در دفتر املاک، اسمشان به عنوانمالک ثبت شده باشد. خود ماده اثری اثباتی قایل شده است، اما ذیل ماده اثری ثبوتی قایل شده است. یعنی از لحاظ تکنیکال طبق گفته‌های حقوق‌دانان، حق طرح در مراجع قضایی وجود ندارد، ولی از لحاظماهوی و فلسفه حقوقی، می‌تواند مشکل آفرین باشد. در این حالت ضمانت اجرا مبهم می‌باشد.
موضوع دیگر، بحث ابطال ناپذیر بودن سند رسمی است. ماده می‌گوید طبق سند عادی، هیچ دعواییاز اشخاص پذیرفته نخواهد شد، مگر دعوای استرداد عوضین. این در حالی است که حتی پیشرفته ترینکشورها، موضوع اصل ابطال‌ناپذیری سند، به ویژه در خصوص جعل را پذیرفته‌اند.
از مواد متعدد این قانون و آیین‌نامه ماده ۳، نزدیک به ۱۲ تا عنوان دعوا وجود دارد که بعد از دورهگذار ماده ده و بعد از لازم‌الاجرا شدن کامل این قانون، هم چنان استناد به سند عادی امکان‌پذیر وامکان طرح دعوا وجود خواهد داشت و دعاوی پیچیده تر…! چرا؟ چون عرف معاملاتی باید تغییر کند. درماده ۱۳ قانون‌گذار حالتی را در نظر گرفته که معامله رسمیِ انجام شده، ابطال شود. پس ابطال راپذیرفته و قانون‌گذار راه حل‌هایی را برای جبران خسارت اعم از مسئول و حتی بیمه خسارت پیش‌بینیکرده است. قانون‌گذار در تبصره ۵ ماده یک اعلام می‌کند که هر چه دعوا و ادعای مستند به سند عادی،قبل از لازم‌الاجرا شدن این قانون به وجود آمد، حتی اگر در سامانه ثبت نشود (الی الابد) اگر رییس قوهقضاییه قطعیت آن مستندات را قابل استماع بداند، دعوایش قابل پذیرش می‌باشد. این مهم ترین نقضغرضی است که اتفاق افتاده است و دستاویزی خواهد شد تا عده‌ای از این تبصره استفاده نمایند.
دومین دعوا، دعوای بطلان سند، به استناد ماده ۱۳ این قانون می‌تواند باشد، سومین دعوا در ماده۱۰ قابل پیش‌بینی است، طبق این ماده، سازمان ثبت اسناد و املاک مکلف است ظرف یک سال بعد ازابلاغ این قانون (۰۲/۰۴/۱۴۰۴) باید سامانه ثبت ادعاهای عادی را ایجاد کند که تمام کسانی که مدعینسبت به ملکی هستند، ولی مستندشان سندی عادی است (با سابقه ثبت یا خیر؟) یا هر گونه ادعاییمبتنی بر شهادت یا اقرار، مربوط به ملکی باشد، این ادعا باید در سامانه ثبت بشود و از تاریخ ادعا، درمراجع قضایی یا سازمان ثبت یا هیات‌های خاص مثل هیات قانون تعیین تکلیف اقدام حقوقی نموده ومستند آن در سامانه ثبت بشود و بعد از دوره گذار، به غیر از راه حل تبصره ۵ ماده یک دعوای اثباتسو نیـت دارنده سند رسمی مطرح می‌گردد که دستاویزی برای دارندگان سند عادی می‌تواند باشد.
دعوای دیگری که در این قانون بعد از لازم‌الاجرا شدن قابل تصور است، پاراگراف سوم ماده ۱۰ می‌باشد، اگر شخصی با علم یا تقلب، سند برایش صادر شده، سپس مدعی مالکیت، به شرطی کهمستند آن جعل یا خلاف واقع باشد، می‌تواند دعوای مطالبه قیمت روز بنماید. یعنی از این بند برداشتمی‌شود که بعد از دوره گذار، دعاوی عینی راجع به ملک، قابل پذیرش نیست. اما دعاوی شخص برایمطالبه قیمت ملک همواره قابل پذیرش است. (مثلا در حکم تلف می‌باشد.) با این تفاوت که در رویهقضایی فعلی، قضات به تلف حکمی، استفاده می‌کردند، منتهی به قیمت روز، رای نمی‌دادند. این قانوناجازه می‌دهد به قیمت روز مطالبه کنند و این به نفع دارنده سند عادی می‌باشد.پس دعوا دینی می‌باشدنه عینی.
۶-ابهام در مورد وضعیت حقوقی پیش‌نویس و قراردادهای یکسان
در حال حاضر، دو صلاحیت به مشاوران املاک داده شده است: الف- تنظیم پیش‌نویس قرارداد، کهدر آیین‌نامه تصریح شده نه قانون و در قانون ابهام دارد که این پیش‌نویس چه اثر قانونی دارد.
در متن آیین‌نامه این قانون و در ماده ۱۳ آمده که این پیش‌نویس، فاقد هر اثر حقوقی است و اگر تا ۵ روز به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نگردد، پیش‌نویس خود به خود و به طور اتوماتیک حذف می‌شود.
ب- تنظیم قراردادهای یکسان، در ماده ۳ اعلام کرده، مشاورین املاک می‌توانند قراردادهای یکسانتنظیم کنند. ولی طبق ماده ۱۵ آیین‌نامه ماده ۳، بایستی به دفترخانه مراجعه شود و سردفتر، تاییدِصحت عمل حقوقی را نماید، در غیر این صورت خریدار، حق انتقال به دیگری را ندارد. یعنی مالکیت، بهدیگری منتقل می‌شود، در دفتر املاک نیز وارد می‌شود، حال چنانچه به هر دلیلی منجر به تایید دردفترخانه به دلیل عدم اهلیت و… نشود، تکلیف انتقال چه می‌شود؟
۷-مشکلات ناشی از دعوای تنفیذ فسخ
در گذشته هر تنفیذ فسخی به محکمه ارجاع داده نمی‌شد. اساسا تنفیذ فسخ، اگر مربوط به بحثترافعی بود به محکمه ارجاع داده می‌شد.
اینجا به موجب تبصره ۱ ماده ۱، اعلام شده: «دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول،در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است…» کدام تنفیذ فسخ مستلزم رایقضایی و داوری است؟ سپس گفته است: «مشروط بر اینکه ظرف ۱۵ روز پس از اعمال حق فسخ،اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف ۱۵ روز بعد از آن نسبت به طرح دعوی تنفیذ فسخ اقدام شود، مسموعاست، هرچند فسخ ثبت نشده باشد.» حال به نظر می‌رسد که هدف قانون کاهش پرونده‌های قضاییبود، اما باعث گسیل کلی از پرونده‌ها که اصلا نباید به محکمه می‌آمد، می‌شود.
۸-ضرورت تایید بهره‌برداری کشاورزی برای قطعات اراضی کشاورزی توسط وزارت کشاورزی
در تبصره ۹ ماده ۱۰ اعلام شده است: «سازمان مکلف است، در قانون جامع حدنگار (کاداستر) رابرای کلیه قطعات اراضی کشاورزی کشورکه تا زمان ابلاغ قانون، دارای تصرفات مفروز و قانونی بودهو با تایید وزارت جهاد کشاورزی دارای بهره‌برداری کشاورزی باشد…»
این در حالی است که معمولا اراضی کشاورزی خرد شده و درآن احداث بنا شده است، فلذا منوطکردن صدور سند مالکیت به تایید جهاد کشاورزی امر پسندیده‌ای نیست و ممکن است عامل فساداداری شده و یا باعث عدم صدور سند رسمی و همچنان رواج انجام معاملات با سند عادی شود.
زمین‌های کشاورزی در مناطق روستایی به صورت سهم و شعیر و هکتار و به طور مشاعی تقسیم وتوزیع گردیده، لیکن در محل به صورت قطعه یا قطعاتی مفروز است که در تصرف زارعین قرار دارد و درگذشته صدور سند مالکیت مفروزی برای آنان با چالش جدی مواجه بوده است(حسن زاده، ۱۳۹۳: ۳۷۴).
۹-اسناد وکالت بلاعزل انتقال مالکیت اموال غیرمنقول
اقبال و روی آوردن مردم به تنظیم وکالت‌نامه‌های فروش غالبا به خاطر وجود موانع و مشکلات اداری ومالی است که در مسیر تنظیم اسناد معاملات قطعی وجود دارد. همین موضوع سبب شده که باندشیادان و جاعلان املاک اقدام به تنظیم این گونه از اسناد نمایند(محمدی، ۱۳۸۸: ۴۰۴).
طبق تبصره ۲ ماده۱ قانون الزام: «میزان مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر تنظیم وکالت بلاعزل انتقالمالکیت در خصوص اموال غیرمنقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی معادل تنظیم سند رسمیانتقال ملک است.» در مورد زمان اجرای این مقرره بین سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و اداره امورمالیاتی اختلاف‌نظر وجود دارد. در حالی که سازمان ثبت و کانون سردفتران و دفتریاران معتقدند ازآنجایی که تبصره ۲ متصل به خود ماده ۱ است که اعلام نموده «یک سال پس از راه‌اندازی سامانه»اجرایی شود، در حال حاضر صرفا شامل اسناد وکالت بلاعزل انتقالی که سند مالکیت حد نگار برایآن از تاریخ ۰۲/۰۴/۱۴۰۳ به بعد صادرشده، می‌شود وسایر اسناد مالکیت را شامل نمی‌شود. در مقابلاداره کل امور مالیاتی طبق بخشنامه صادره به تاریخ ۲۶/۰۸/۱۴۰۳ معتقد است که این مقرره شاملکلیه اسناد می‌شود، چرا که در تبصره ۲ وتبصره ۴ هیچ کدام قید مدت زمان ندارد و به صورت مطلقبیان شده است.
هرچند در مورد ابطال این بخشنامه به دیوان عدالت اداری، دادخواست‌هایی داده شده است، لیکن بهنظر می‌رسد با توجه به هدف قانون‌گذار بابت پرهیز از تنظیم وکالت‌های فروش در مقام انتقال ومفسده‌هایی که در پی دارد، تصمیم بر این بوده است که از زمان اجرای قانون، هرگونه وکالت بلاعزلانتقال راجع به هر نوع سند مالکیت با هر تاریخ صدور را شامل شود. درمورد پرهیز از تنظیم اسنادوکالت در مقام بیع، توسط حقوق دانان مطالب فراوانی بیان شده است (شمس، ۱۳۸۵: ۱۲۵).
ضمن اینکه عدم صراحت قانون در مورد املاک در جریان ثبت و یا املاک فاقد سند رسمی مثل اسنادبعضی از تعاونی‌ها و… خود می‌تواند باب اظهارنظرهای متفاوت را در این زمینه باز کند.
نتیجه
آن چه تلاش شد در این نوشتار تبیین گردد، بررسی چالش‌های اجرای قانون الزام به ثبت اسنادرسمی معاملات اموال غیرمنقول به منظور شناسایی این چالش‌ها و معرفی آن به مراجع قضایی واداری جهت تصویب آیین‌نامه و شیوه‌نامه‌های مناسب و معرفی و پیشنهاد آن به قوه مقننه جهت اصلاحقانون و یا تصویب قوانین جدید به منظور خلاهای قانون‌گذاری می‌باشد. از جمله مهم‌ترین چالش‌هامی‌توان به موارد ذیل اشاره کرد:
۱- ابهام در ضمانت اجرای پیش‌بینی شده در قانون ۲- ابهام در مورد وضعیت حقوقی پیش‌نویس وقراردادهای یکسان ۳- مشکلات ناشی از دعوای تنفیذ فسخ ۴- ضرورت تایید جهادکشاورزی در موردبهره‌برداری کشاورزی ۵- ابهام در مورد تسری ضرورت پرداخت مالیات به تمامی اسناد مالکیت که قراراست برمبنای آن وکالت بلاعزل انتقال تنظیم شود و یا صرفا اسناد مالکیت صادر شده بعد از۰۲/۰۴/۱۴۰۳. هر چند این قانون دارای آثار مهمی از جمله ساماندهی مشاورین معاملات املاک،امکان تنظیم تمامی قراردادهای خصوصی در دفاتر اسناد رسمی و هم چنین تسهیل در روند تنظیماسناد انتقال املاک مسکونی و اراضی کشاورزی می‌باشد؛ لیکن به نظر می‌رسد موانع اجرای قانون،مردم و دستگاه‌های اجرایی را با چالش‌های جدی مواجه خواهند نمود. بنابراین ضرورت دارد ضمنشناسایی چالش‌ها و موانع اجرا، زیرساخت‌های مناسب فنی، اقتصادی و فرهنگی فراهم شده و مردم ومراجع ذیربط، آموزش‌های لازم ا در جهت اجرای بهتر قانون، فرا گرفته و به هدف تصویب این قانون کهسامان دادن به معاملات املاک و مشاورین املاک و توسعه سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی و جلوگیریاز ازدحام پرونده‌ها در مراجع قضایی است، نزدیک شویم.
منابع
۱- آدابی، حمیدرضا (۱۳۸۹)، حقوق ثبت تخصصی، چاپ سوم، تهران: انتشارات جنگل.
۲- حسن زاده، بهرام (۱۳۹۳)، حقوق تحلیلی اراضی و املاک، چاپ سوم،تهران: انتشارات جنگل.
۳- شمس، عبدالله (۱۳۸۵)، آئین دادرسی مدنی، جلد ۳، چاپ پنجم،تهران: انتشارات دراک.
۴- صاحبی، مهدی (۱۳۹۱)، نقش ثبت سند در معاملات غیرمنقول، چاپ اول، تهران: انتشاراتآداک.
۵- علینژادی، محمد(۱۳۹۶)، ابطال و اصلاح سند مالکیت در نظام حقوقی ایران، چاپ ششم، تهران: انتشارات نگاه بینه.
۶- کاتوزیان، ناصر(بهار ۱۳۹۵)، اثبات و دلیل اثبات، جلد اول، چاپ نهم، تهران: انتشارات میزان.
۷- محمدی، جلیل (بهار۱۳۸۸)، جرائم ثبتی، چاپ اول، تهران: انتشارات همسفر.
۸- موفقی، مزگان (۱۳۹۵)، پذیرش سند در دادگاه، چاپ دوم، تهران: انتشارات گنج دانش.