رادیو محضر: قراردادهای یکسان امنیت مالکیت شما را میگیرد
بررسی چالش‌های بنیادین رسمی‌انگاری قراردادهای یکسان در نظام حقوقی ایران
مقدمه
))قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول(( پس از فراز و نشیب‌های فراوان و بهایی سنگین که جامعه بابت دهه‌ها ترویج اسناد عادی پرداخت سرانجام در سال ۱۴۰۳ با هدف بنیادین پایان بخشیدن به حیات اسناد عادی و نهادینه کردن سند رسمی به تصویب رسید . انتظار می‌رفت این قانون به دنبال ترویج و تحکیم سند رسمی باشد. با این حال، کارشناسان حقوقی معتقدند که این قانون، به ویژه در تبصره ۲ ماده ۳، دچار انحراف از رسالت و اهداف اصلی خویش شده است
تبصره ۲ ماده ۳، با ایجاد «تأسیسی شگفت‌انگیز»، به دلالان معاملات املاک و کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی اجازه دسترسی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را برای ثبت اعمال حقوقی مربوط به اموال غیرمنقول، آن هم در قالب ))قراردادهای یکسان و نمونه(( می‌دهد . این قراردادها که ماهیت آن‌ها در واقع اسناد عادی است ، این بار در قالب و ظاهر الکترونیک و مدرن به نظام حقوقی بازگردانده می‌شوند و می‌توان آن‌ها را (( لباسی نو بر تن قراردادی کهنه)) نامید.و شاید بهتر بگوییم لباس جدید پادشاه
این اقدام نه تنها کل اهداف قانون الزام را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد، بلکه خطرات گسترده‌ای را متوجه نظام حقوقی و ثبتی کشور و امنیت مالکیت شهروندان می‌سازد . ایرادات وارده بر رسمی قلمداد کردن قراردادهای یکسان بسیار جدی و بنیادین است و این نوشتار به بررسی چالش‌های اساسی حقوقی و اجرایی ناشی از این رسمی‌انگاری می‌پردازد.
۱. تناقض رسمی‌انگاری و انحراف از اصول بنیادین حقوقی
مهم‌ترین چالش رسمی قلمداد کردن قراردادهای یکسان، انحراف آشکار از اصول مسلم حقوقی است:
۱-۱. تغییر بنیادین اصل صلاحیت مأمور رسمی
طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سند رسمی صرفاً سندی است که توسط مأمورین رسمی صالحیت‌دار و در حدود صلاحیت آن‌ها (مانند دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت) تنظیم و ثبت شده باشد . مداخله و مباشرت سردفتر اسناد رسمی به عنوان مأمور رسمی صالحیت‌دار، مسئول و پاسخگو، وجه مشخصه سند رسمی است .
با این حال، تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام، به دلالان املاک و آحاد جامعه (اشخاص حقیقی و حقوقی) اجازه دسترسی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد و ثبت اعمال حقوقی را داده است. این اعطای صلاحیت، یک مقرره بنیادین و اصل قانونی عام را دچار دگرگونی اساسی می‌کند و این پرسش را مطرح می‌سازد که آیا صرف ثبت اسناد توسط اشخاص عادی (غیرسردفتر) در سامانه الکترونیک، به اسناد رسمیت می‌بخشد ؟ حقوقدانان معتقدند با توجه به سابقه تاریخی و هدف قانون (برچیدن بساط اسناد عادی) ، تعریف سند رسمی در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی همچنان به قوت خود باقی است . در واقع، بستر تنظیم سند به آن رسمیت نمی‌بخشد، بلکه رسمیت سند وابسته به مرجع تنظیم‌کننده آن است.
۱-۲. احیای اسناد عادی و به دور شدن از رسالت قانون
قانون الزام با هدف سلب اعتبار از معاملات عادی و اعتبارزدایی از اسناد عادی به تصویب رسید . اما تبصره ۲ ماده ۳، به جای نهادینه کردن سند رسمی، به رسمی‌انگاری اسناد عادی روی آورده است. این اقدام، در واقع، احیاگر اسناد عادی در قالبی الکترونیک و مدرن به جای صورت سنتی و کاغذی آن است . هدف قانون الزام، مقابله با اسناد عادی بود؛ اما نتیجه آن، رسمی قلمداد کردن معاملاتی است که توسط افراد فاقد صلاحیت تنظیم شده‌اند . این وضعیت مصداق آن است که: ))ما قصد لم یقع و ما وقع لم یقصد) (آنچه مقصود بود واقع نشد و آنچه واقع شد، مقصود نبود.
۲. ناتوانی در احراز ارکان اساسی معامله
خدمات تخصصی سردفتران در احراز شرایط صحت معامله (قصد، رضا و اهلیت) در دفاتر اسناد رسمی حذف شده و این امر ریسک قضایی معاملات را به شدت افزایش می‌دهد .
۲-۱. فقدان احراز قصد، رضا و اهلیت
ناتوانی در احراز ارکان اساسی معامله و افزایش خطر ابطال
حذف مداخله متخصصان حقوقی در فرآیند تنظیم قرارداد، خدمات حیاتی سردفتران در احراز ارکان صحت معامله را نادیده میگیرد و ریسک قضایی بالایی را ایجاد می‌کند
۲-۱. عدم احراز قصد، رضا و اهلیت
ماده ۱۹۰ قانون مدنی، قصد و رضای طرفین و اهلیت آن‌ها را از شرایط اساسی صحت معامله می‌داند .
• خطر ابطال سند: در قراردادهای یکسان که توسط افراد غیرمتخصص ثبت می‌شوند، نه طرفین از دانش حقوقی کافی برای درک آثار و عواقب قرارداد برخوردارند و نه کسی وظیفه قانونی برای توضیح یا احراز قصد و رضایت واقعی آن‌ها را بر عهده دارد
. این امر، احتمال ثبت قراردادهایی که بدون قصد و رضایت واقعی طرفین منعقد شده‌اند، را بالا می‌برد و لذا استناد بعدی به این دلایل برای درخواست ابطال سند در محاکم بسیار بالاست.
• انتقال اموال محجورین: سردفتران اسناد رسمی در زمان ثبت سند، وضعیت سالمت روحی و روانی طرفین (به خصوص افراد سالخورده) را از طریق گفتگو احراز می‌کنند تا از انتقال اموال محجورین جلوگیری شود . در ثبت قراردادهای یکسان، این احراز تخصصی صورت نمی‌گیرد و ریسک حفظ حقوق قشر آسیب پذیر جامعه از بین می‌رود .
• تضییع حقوق افراد آسیب‌پذیر: برخلاف تدابیر دقیق قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی برای حفظ حقوق افراد ناتوان (مانند نابینایان، بی‌سوادان یا کسانی که زبان فارسی نمی‌دانند) ، هیچ یک از این تدابیر در آیین‌نامه قراردادهای یکسان گنجانده نشده است. حتی اشخاص نابینا و بی‌سواد نیز می‌توانند صرفاً با امضای الکترونیک و تصدیق دو شاهد غایب، نسبت به امضای اسناد معاملات املاک اقدام کنند . این قراردادها به آسانی در رسیدگی قضایی قابل ابطال می‌باشند .
۲-۲. ایراد بنیادین در فرآیند احراز هویت
آیین‌نامه ثبت قرارداد یکسان، احراز هویت متعاملین را منوط به امضای الکترونیکی و تصدیق الکترونیک دو نفر شاهد می‌داند
• آسیب‌پذیری امضای الکترونیک: تکیه صرف بر امضای الکترونیکی، این نگرانی جدی را به وجود می‌آورد که اشخاص ثالث، با دسترسی به گوشی یا توکن فرد، بتوانند بدون قصد و رضایت واقعی او، قرارداد ثبت کرده و اموال او را منتقل کنند.
• نقش ضعیف شهود: الزامی بودن شهادت شهود در قراردادهای یکسان (برخلاف دفاتر اسناد رسمی که شهادت فقط در موارد شک و تردید سردفتر لازم است )، خود حکایت از آسیب‌پذیری ذاتی این قراردادها در امر احراز هویت دارد . همچنین، عدم محدودیت در خصوص اینکه چه کسانی می‌توانند شاهد باشند ، و حضور شاهدان غایب که صرفاً با تصدیق الکترونیک گواهی می‌دهند، ارزش اثباتی و قضایی این قراردادها را به شدت کاهش می‌دهد .
۳. چالش‌های نظارتی، مسئولیتی و اجرایی
تنظیم سند رسمی توسط افراد فاقد تخصص و مسئولیت، امنیت و بهداشت قضایی جامعه را با خطر جدی مواجه می‌کند.
۳-۱. فقدان نظارت و مسئولیت‌پذیری حرفه‌ای
سردفتران اسناد رسمی به عنوان مأمورین رسمی، تحت نظارت‌های شدید سازمان ثبت، بازرسی کل کشور و سایر دستگاه‌ها قرار دارند و دارای مسئولیت‌های مدنی، کیفری و انتظامی گسترده‌ای هستند . اما تنظیم‌کنندگان قراردادهای یکسان (مشاوران املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی) فاقد چنین نظارت و مسئولیت گسترده‌ای هستند. دلالان معاملات املاک تابع سیستم شناسایی و مجازات تخلفات انتظامی نیستند.
۳-۲. عدم دوام و سیستم بایگانی
مشاوران املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی، نه دفتری برای ثبت اعمال حقوقی دارند، نه سیستم بایگانی و دوام لازم برای حفظ و نگهداری سوابق اسناد و مدارک را دارا می‌باشند. پروانه مشاوران املاک به آسانی صادر و باطل می‌شود، که این امر فاقد استمرار و دوامی است که لازمه نظام ثبت اسناد است.
۳-۳. نبود محدودیت ارزشی و پیچیدگی متون
در حالی که سیستم‌های مالی برای تراکنش‌های الکترونیکی و جابجایی وجوه محدودیت‌های ارزشی تعیین می‌کنند ، تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام، اجازه تنظیم قرارداد رسمی برای اموال غیرمنقول را با هر کیفیت، قیمت و ارزشی به همه آحاد جامعه داده است. این امر ریسک نقل و انتقال اموال حیاتی مردم را به شدت بالا می‌برد.
همچنین، متن قراردادهای یکسانی که در سامانه کاتب بارگذاری شده است، بسیار مفصل و پیچیده بوده و گزینه‌های متعددی برای درج یا حذف انواع شروط قراردادی (حتی پیچیده‌ترین آن‌ها) پیش‌بینی شده است . این امکان افزایش و کاهش شروط قراردادی، کاملاً خلاف نص تبصره ۲ ماده ۳ است که قراردادهای یکسان را «بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی» تعریف کرده بود
۴. ایده معیوب «تأیید نهایی» توسط سردفتر
تکلیف سردفتران اسناد رسمی به «تأیید» قراردادهای یکسان، که در ماده ۱۹ آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ آمده است ، نشان‌دهنده نقص بنیادین این فرآیند رسمی‌انگاری است .
تلاش فراقانونی برای تحمیل رسمیت بر سند عادی
دلیل اصلی نیاز قراردادهای یکسان به «تأیید نهایی» توسط سردفتر، به ساختار نظام جامع اطلاعات املاک و حدنگار (کاداستر) بازمی‌گردد:
• حلقهٔ مفقودهٔ رسمیت: قراردادهای یکسان، که ماهیت سند عادی دارند ، بدون ثبت در دفتر الکترونیک سردفتر، امکان راهیابی به نظام جامع اطلاعات املاک و حدنگار (کاداستر) کشور را ندارند.
• تکلیف سردفتر به ثبت در دفتر الکترونیک: مواد ۵ و ۷ قانون جامع کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را مکلف به ایجاد این نظام جامع کرده و مقرر می‌دارد که کلیه اقدامات حقوقی و ثبتی انجام شده باید به صورت رسمی در نظام جامع به طور آنی ثبت شود . همچنین، امکان اتصال دفاتر اسناد رسمی به سامانه‌های مرتبط برای ثبت برخط اسناد و معاملات فراهم شده است .
• وارد کردن سند عادی به نظام رسمی: از آنجا که ثبت کلیه اسناد در سامانه الکترونیک ثبت اسناد، منوط به ثبت آن‌ها در دفتر الکترونیک سردفتر است ، این الزام فراقانونی (ماده ۱۹ آیین‌نامه) به فرآیند اضافه شده است . هدف این است که یک سند عادی، از رهگذر تأیید سردفتر، وارد دفتر الکترونیک شده وبر تن نحیف و معیوب ان (( جامهٔ سند رسمی بپوشد و آثار سند رسمی را به همراه بیاورد)).
۲. غیرممکن بودن احراز شرایط صحت در گذشته و ایجاد مسئولیت
ماده ۱۹ آیین‌نامه، تکالیف بسیار مبهم و غیرقابل اجرایی را بر عهدهٔ سردفتر قرار داده است که با اصول مسئولیت حرفه‌ای و حقوقی وی در تضاد است:
• وظیفهٔ احراز در زمان انعقاد: سردفتر مکلف است نسبت به ((احراز شرایط صحت در زمان انعقاد قرارداد)) اقدام کند و در صورت احراز فقدان شرایط صحت، از تأیید قرارداد خودداری نماید .
• عدم امکان احراز: سردفتری که در زمان عقد قرارداد یکسان توسط طرفین یا با واسطه‌گری مشاوران املاک حضور نداشته و هیچ نقش و دخالتی در عقد قرارداد نداشته است، چگونه می‌تواند وجود یا فقدان شرایط صحت قرارداد (مانند قصد و رضای واقعی و اهلیت طرفین) را در گذشته احراز و معامله را تأیید کند؟
• مسئولیت سردفتر: بدیهی است که هیچ سردفتری قادر به تأیید قراردادی که در ثبت آن دخالتی نداشته است، نیست. حتی تأیید چنین قراردادی به معنای گواهی و شهادت خلاف واقع است و موجب مسئولیت مدنی، کیفری و انتظامی سردفتر خواهد شد .
۳. تقلیل نقش دفاتر اسناد رسمی و نادیده گرفتن صلاحیت ذاتی
در این فرآیند جدید، دفاتر اسناد رسمی از رسالت اصلی خود تنزل یافته‌اند :
• نقش تنظیم‌کنندگی حذف شده است: تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام، عملاً به مشاوران املاک اجازه می‌دهد تمام مراحل انتقال ملک را انجام دهند، و طرفین فقط برای یک تأیید نهایی به دفترخانه مراجعه کنند . این در حالی است که اصل ماده ۳ قانون الزام تصریح می‌کند که وظیفه مشاوران املاک فقط ایجاد پیش‌نویس و ارجاع آن به دفترخانه برای تنظیم سند رسمی است .
• نادیده گرفتن صلاحیت ذاتی: این وضعیت، صلاحیت‌های ذاتی دفاتر اسناد رسمی در تنظیم و ثبت قراردادهای خصوصی (که در ماده ۲ قانون الزام نیز تصریح شده است) را نادیده گرفته است . در واقع، سازمان ثبت تلاش می‌کند تا دفاتر را به محل تأیید و تکمیل معاملات انجام شده در جای دیگر تقلیل دهد .
به طور خلاصه، ایدهٔ تأیید نهایی توسط سردفتر، یک تمهید غیرقابل اجرا است که برای پوشاندن نقص ماهوی قراردادهای یکسان (فقدان نظارت تخصصی بر ارکان صحت معامله) و نقص ساختاری (عدم امکان راهیابی به کاداستر بدون تأیید سردفتر) به این فرآیند اضافه شده است .
۵. خروج آیین‌نامه ماده ۳ از حدود قانون
آیین‌نامهٔ اجرایی ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، نه‌تنها به هدف مقنن وفادار نمانده، بلکه با تفسیر موسع و ایجاد تکالیف ماهوی جدید، عملاً از حدود قانون فراتر رفته است. تبصره ۲ ماده ۳ خود واجد ایرادات بنیادین است؛ از جمله نقض اصل صلاحیت ذاتی مأمور رسمی و رسمیت‌بخشی غیرمستقیم به اسناد عادی. با این حال، آیین‌نامهٔ اجرایی، همین متن معیوب قانونی را نیز دگرگون کرده و خطراتی به‌مراتب شدیدتر برای نظام ثبتی پدید آورده است.
نخست آن‌که قانونگذار در ماده ۳ صرفاً درج پیش‌نویس قراردادهای یکسان و ارجاع آن به دفاتر اسناد رسمی را تجویز کرده است؛ اما آیین‌نامه با ورود به حوزه مقررات ماهوی، از انتقال وجوه تا نحوه فسخ قرارداد را ضابطه‌گذاری کرده و به‌جای تبیین شکل اجرا، قانونگذاری جدید کرده است. این اقدام با اصول مسلم تفسیر قانون منافات دارد؛ زیرا تبصره نمی‌تواند دامنه ماده را توسعه دهد و آیین‌نامه نیز حق ندارد فراتر از اراده قانونگذار قلمرو اختیارات اشخاص عادی را گسترش دهد.
از سوی دیگر، در حالی که تبصره ۲ قراردادهای یکسان را «بدون امکان افزایش یا کاهش شروط» معرفی کرده، آیین‌نامه و سامانه‌های وابسته، متونی مفصل و قابل تغییر را پیش‌بینی کرده‌اند که عملاً ماهیّت یکسان و غیرقابل‌تغییر قرارداد را مخدوش می‌سازد. این امر خروج آشکار از نص و تجاوز از حدود اذن قانونگذار است.
مهم‌تر از همه، آیین‌نامه تکلیفی فراقانونی بر عهده سردفتر نهاده و او را مکلف به «تأیید نهایی» قراردادهایی کرده است که در گذشته و بدون حضور وی منعقد شده‌اند. چنین الزامی نه از نظر فنی قابل اجراست و نه از حیث حقوقی قابل دفاع؛ زیرا احراز قصد و رضای طرفین در زمان انعقاد بدون حضور سردفتر امکان‌پذیر نیست و این الزام، تلاشی آشکار برای رسمی‌نمایی اسناد عادی و عبور از سازوکارهای قانونی تنظیم سند رسمی است.
بر این اساس، روشن است که خطر اصلی نه در متن قانون، بلکه در نحوه اجرای فراقانونی آیین‌نامه نهفته است؛ آیین‌نامه‌ای که با عدول از حدود قانون، تعادل نظام ثبتی را برهم می‌زند و وظایف و صلاحیت‌های دفاتر اسناد رسمی را تقلیل و تضعیف می‌کند. به همین جهت، اصلاح یا لغو مقررات معارض آیین‌نامه و بازگشت به چارچوب مقرر در قانون، ضروری و اجتناب‌ناپذیر است.
نتیجه‌گیری
رسمی قلمداد کردن قراردادهای یکسان، نه تنها باعث تسهیل و تسریع خدمات به نفع جامعه نمی‌شود، بلکه به واسطه رسمی‌انگاری شکلی اسناد عادی و اعطای صلاحیت ثبت اعمال حقوقی به افراد فاقد تخصص و مسئولیت، قانون الزام را از مسیر اصلی خود منحرف می‌سازد . این فرآیند، امنیت مالکیت شهروندان را در معرض آسیب‌های مادی و معنوی قرار داده و زمینه را برای تورم مجدد پرونده‌های قضایی ناشی از معاملات فاقد ارکان صحت، فراهم می‌کند
حقوقدانان معتقدند که حذف یا کمرنگ کردن نقش سردفتر در فرآیند ثبت معاملات املاک و سپردن آن به هر فرد، هر نامی که بر آن بگذارند، نه ساده‌سازی فرآیند ثبت املاک، بلکه ساده‌انگاری نسبت به عواقب و تبعات زیان‌بار آن و قربانی کردن منافع جامعه و شهروندان است. لذا ضروری است که از هرگونه تفسیر موسع و گسترش دامنه و قلمرو قراردادهای یکسان اجتناب شود و نهایتاً، اقدام قانونی لازم جهت حذف یا اصلاح ایین نامه تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام در دستور کار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گیرد . این اشتباه، در صورت تداوم، مانند اشتباهات پرهزینه پیشین در نظام حقوقی کشور (مانند حذف دادسراها) ، تبعات گسترده و جبران‌ناپذیری به بار خواهد آورد.
