تخلف سردفتر در انجام وظایف ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 6/۹/۱۴۰۱ مجلس شورایاسلامی و 26/۲/۱۴۰۳ مجمع تشخیص مصلحت نظام بی‌گمان مهم‌ترین تقنین دهه‌هایاخیر در حوزه حقوق ثبت اسناد و املاک است.یکی از موضوعات مورد تاکید این قانون،محدود نمودن عملکرد بنگاه‌ها و مشاوران املاک به صلاحیت ذاتی ایشان یعنی دلالیمعاملات املاک است. ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در اینخصوص با تاکید بر صلاحیت ذاتی بنگاه‌ها در بدو ماده، مقرر نموده است: «دلالانمعاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکرهمقدماتی، نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام وپیش‌نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. اینامر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست…». ماده 1 قانون الزام نیز بهمنظور ضمانت اجرای این مهم مقرر نموده: «یک سال پس از راه‌اندازی رسمی «سامانهساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده (۱۰) این قانون، هر عمل حقوقی اعم از عقدو ایقاع … باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاویراجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفیدموارد مذکور است، نزد مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقداعتبار است… همچنین اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ یک ازدستگاه‌های اجرایی موضوع ماده 29 قانون برنامه پنج ساله ششم توسعه اقتصادی،اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب 14/۱۲/۱۳۹۵ پذیرفته نمی‌شود و درمراجع قضایی و اداری مذکور فقط شخصی مالک ملک، شناخته می‌شود که در دفتراملاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیدهمی‌شود، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.» بدین ترتیبقانون در تلاش است با محدود نمودن عملکرد دلالان معاملات املاک به تنظیم پیش‌نویس والزام ایشان به ارسال پیش‌نویس به دفاتر اسناد رسمی، جلوی رواج اسناد عادی توسطبنگاه‌ها را بگیرد. تمهیدی که قانون برای این منظور اندیشیده است، آن است که بنگاه پساز توافق مقدماتی متعاملین حداکثر به تنظیم پیش‌نویس اقدام و آن را برای تنظیم اصلیبه دفترخانه ارسال نماید. اما اینکه دفترخانه پس از وصول پیش‌نویس دقیقا و تفصیلا چهوظایفی دارد، در نصوص این قانون دارای ابهام است. ماده 10 آیین‌نامه ماده 3 قانونالزام در صدد رفع این ابهام برآمده و به طرفین پیش‌نویس 5 روز مهلت داده جهت انجاماقدامات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند تا سردفتر مراتب حضور ایشان را تاییدنموده و سپس برابر ماده 11 آیین‌نامه یاد شده در اسرع وقت استعلامات و سایر اقداماتلازم را جهت تنظیم سند فراهم نماید و ماده 13 آیین‌نامه نیز به منظور ضمانت اجرای اینمهم پیش‌نویس را قبل از ثبت در سامانه توسط سردفتر فاقد آثار حقوقی دانسته و اعلامنموده: «پیش‌نویس قرارداد قبل از ثبت در سامانه توسط سردفتر فاقد آثار حقوقی قرارداداست.» جمع عبارات فوق، مفید این معناست که سردفتر پس از وصول پیش‌نویس درفاصله 5 روز و بعد از حضور طرفین و ارائه مدارک لازمه می‌بایست با تایید پیش نویسصرفا آن را پذیرش نموده و مقدمات انتقال را فراهم نماید و در موعد مورد نظر طرفین بهتنظیم سند ایشان حسب مورد تعهد به قرارداد یا قرارداد اقدام نماید.

بنابراین به رغم پیچیدگی‌های متعدد در تفسیر فرازهای مختلف قانون الزام، قدر متیقناز مواد قانون و آیین‌نامه ماده 3 آن است که عدم تایید پیش‌نویس توسط سردفتر و عدمتهیه مقدمات تنظیم سند و عدم تنظیم سندی که پیش‌نویس آن به دفتر ارسال شده به نحواطلاق تخلف محسوب نمی‌گردند، زیرا برای احراز تخلف سردفتر در انجام وظایف محولهاول– باید محرز گردد که طرفین ظرف 5 روز به دفترخانه مراجعه نموده‌اند و دوم– مدارکلازمه جهت انجام اقدامات بعدی را به دفترخانه تحویل داده‌اند و سوم– مانع و رادعی دربرابر تنظیم سند مورد نظر ایشان در موعد مقرر از نظر سردفتر وجود نداشته است. مثلاچنانچه معلوم گردد طرفین یا یکی از ایشان در موعد مقرر در دفتر حاضر نبوده‌اند یامدارک لازمه را ارایه ننموده‌اند یا موضوع پیش‌نویس فی‌المثل در رهن یا دارای توقیف وبازداشت بوده است، سردفتر حق خواهد داشت از تایید پیش نویس خودداری نماید. ضمن اینکه پس از احراز تخلف با احراز شرایط و قیود گفته شده به شرح قبل، این پرسشمطرح می‌گردد که مجازات تخلف مورد بحث کدام است. مسلما با توجه به تاخر وضعقانون الزام بر آیین‌نامه قانون دفاتر، مجازات صریحی در این خصوص نمی‌توان یافت ونهایتا باید آن را معادل فراز 6 بند پ ماده 65 قانون دفاتر اسناد رسمی دانست.

با حفظ این مقدمه در کیفرخواستی که علیه سردفتر به دلیل عدم انجام مقدمات واستعلامات درخصوص پیش‌نویس ارسالی به دفترخانه در مهلت قانونی صادر شده، دردادگاه بدوی انتظامی سردفتران و دفتریاران به شرح ذیل تصمیم‌گیری شده است:  

به تاریخ … در وقت فوق العاده دادگاه بدوی انتظامی سردفتران و دفتریاران استان … به تصدی امضاکنندگان ذیل تشکیل است. پرونده‌های کلاسه … تحت‌نظر است. دادگاه بابررسی اوراق و محتویات پرونده و انجام مشاوره نظر به اینکه  اقدام دیگری ضروری بهنظر نمی‌رسد، ختم رسیدگی را اعلام و با استعانت ازخداوند متعال به شرح ذیل مبادرتبه انشا رای می‌نماید.

رای دادگاه:

«در خصوص تخلف انتسابی به آقای … سردفتر اسنادرسمی شماره … شهر … استان … به شرح کیفرخواستشماره … به تاریخ … جانشین دادستان انتظامی سردفتران و دفتریاران استان … بدین شرح که 3 فقرهدرخواست تنظیم سند در تاریخ … از طریق سامانه کاتب به دفترخانه ارسال و در تاریخ … توسط کاربر دفترخانهپذیرش شده، اما مقدمات تنظیم سند توسط سردفتر فراهم نشده است و حسب کیفرخواست صادره برای سردفترمطابق فراز 2 بند پ  ماده 65 آیین‌نامه قانون دفاتر اسناد رسمی درخواست مجازات شده است، سردفتر علیرغمابلاغ سیستمی کیفرخواست در تاریخ … لایحه دفاعیه ارسال ننموده است، دادگاه با نگرش در مجموع اوراق ومحتویات پرونده، تخلف انتسابی را محرز نمی‌داند، زیرا اولا شاکی خصوصی در پرونده گزارش نشده است وثانیا بدون حضور شاکی و اخذ توضیحات وی مشخص نمی‌گردد اصحاب سند به ارایه مدارک لازم جهت تنطیمسند مانند اسناد مالکیت به منظور تهیه استعلامات به دفترخانه اقدام نموده‌اند یا خیر و ثالثا مجازات درخواستشده برابر فراز 2 بند پ  ماده 65 آیین‌نامه در کیفرخواست راجع به تنظیم سند برخلاف قوانین و مقررات است ودر ما نحن فیه تخلف انتسابی، دایر بر عدم تنظیم سند است، فلذا دادگاه نظر به عدم ارایه مدارک کافی با عدماحراز تخلف انتسابی، حکم به برائت سردفتر صادر می‌نماید. رای صادره طبق ماده 48 قانون دفاتر اسنادرسمی قطعی است.»