در یک سال اخیر، روند تصمیمگیری در حوزه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بانوعی تناقض ساختاری مواجه شده است؛ از یکسو، شعار تمرکززدایی و تسهیل خدماتدولت الکترونیک در دستور کار قرار دارد و از سوی دیگر، رویههایی درحال شکل گیریاندکه در صورت استمرار، به گسترش نهادهای موازی و تضعیف نقش دفاتر اسناد رسمیمنتهی خواهد شد. این تحولات نهتنها میتواند مرجعیت دفاتر اسناد رسمی در ثبتمعاملات اموال غیرمنقول را با ابهام مواجه سازد، بلکه میتواند امنیت اقتصادی ومعاملاتی مردم را نیز با چالشهای جدی مواجه سازد.
بر اساس قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1354، دفاتر اسناد رسمی تنها مرجعرسمی تنظیم اسناد و معاملات مردم محسوب میشوند. فلسفه وجودی این دفاتر بر پایهسه رکن «اعتبار قانونی»، «صلاحیت ذاتی» و «حمایت از حقوق اصحاب سند» شکلگرفته است. با این حال، در عمل، شاهد توسعه سامانهها و نهادهایی هستیم که بهطورغیررسمی یا نیمهرسمی نقش دفتر اسناد رسمی را ایفا میکنند؛ بدون آنکه مشمولنظارتهای حقوقی، مسئولیتهای حرفهای یا چهارچوب قانونی مشخصی باشند.
در نگاه اول، تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نوید احیا وتثبیت نقش دفاتر اسناد رسمی در حوزه معاملات اموال غیرمنقول را میداد. انتظارمیرفت با اجرای این قانون، کلیه اعمال حقوقی راجع به اموال غیرمنقول منحصرا ازمسیر دفاتر اسناد رسمی انجام شود. چرا که سردفتر، به عنوان شاهد ممتاز در تنظیمسند رسمی، با ارایه مشاوره حقوقی رایگان به طرفین قرارداد، به نوعی تعادل و توازنقراردادها را تضمین میکند و مانع از بروز ابهام و تفسیرهای ناصحیح از قراردادهامیشود. سردفتر، نهفقط یک مامور ثبت رسمی معاملات، بلکه ضامن صحت، مشروعیت وعدالت در محتوای معاملات نیز میباشد؛ نقشی که هیچ سامانه، بنگاه، یا شخص عادینمیتواند آن را ایفا کند. حذف این نقش، یعنی معامله بدون مشاوره، انتقال مالکیت بدونراستیآزمایی و بازگشت به دوران بازار اسناد عادی به ظاهر رسمی.
اما با نگاهی دقیقتر، روند اجرایی شدن این قانون نشان میدهد که سیاستگذاریهابهسمتی در حرکتاند که صرف رعایت برخی ضوابط شکلی، برای رسمی تلقی شدنقراردادها کفایت میکند، بیآنکه حضور یک متخصص حقوقی در فرایند تنظیم سندضروری باشد. این نگرش بهگونهای است که تنظیمکننده قرارداد میتواند یکی از طرفین،یک بنگاه مشاور املاک فاقد دانش حقوقی، یا حتی یک دفتر ارائه کننده خدمات اینترنتیباشد. مراکز و بنگاههایی که هیچ مسئولیت حقوقی در قبال قراردادها ندارند، در حالایفای نقش دفاتر رسمیاند؛ بدون مجازات، بدون نظارت، و بدون تخصص، گویی قراراست نقش حقوقدانِ بیطرف و متخصص در فرآیند نقل و انتقال حذف شود، بیآنکهرسما اعلام شود.
تاریخ در حال تکرار است، این وضعیت یادآور تصمیمی ناگوار در دهه 70 است؛زمانی که به بهانه ناکارآمدی دادگاههای عمومی، نهاد دیرپای دادسرا از نظام قضاییکشور حذف شد. اما نهتنها اهداف حذف آن تصمیم محقق نشد، بلکه ناکارآمدی وافزایش مشکلات بعدی، باعث بازگشت دوباره آن در کمتر از یک دهه شد. بهنظر میرسدتجربه مشابهی در مورد دفاتر اسناد رسمی در حال تکرار است، البته بیسر و صدا وتدریجی، اینبار نه به نام حذف، بلکه به اسم تسهیل و فناوری.
مروری بر سیاستهای اخیر قوه حاکمه و بهویژه قوه قضاییه بهعنوان متولی اصلیسند رسمی، نشان میدهد که دفاتر اسناد رسمی بهسوی سرنوشتی مشابه دکههایروزنامهفروشی سوق داده میشوند، مراکزی که روزگاری شان و جایگاه والایی در نظامتوزیع اطلاعرسانی کشور داشتند، اما اکنون، زیر تابلوی «روزنامهفروشی»، جز تنقلات ولوازم جانبی، چیزی عرضه نمیکنند و از کارکرد اصلیشان صرفا یک نام باقی ماندهاست. همین خطر، امروز سایه بر سر دفاتر اسناد رسمی انداخته است.
با نگاهی به روند تحولات چند سال گذشته، نخستین نشانههای این استحاله، در انتقالغیرقانونی صلاحیت تنظیم سند خودرو به نیروی انتظامی ـ نهادی نظامی، غیر تخصص وفاقد صلاحیت قانونی ـ هویدا شد. این اقدام، به رغم نص صریح ماده 29 قانون رسیدگیبه تخلفات راهنمایی و رانندگی و در تضاد آشکار با ماهیت و فلسفه وجودی سند رسمی،با جنجالهای رسانهای و فشارهای درونی و بیرونی به نتیجه رسید و بدعتی خطرناک نهادکه امروز شاهد گسترش آن به سایر صلاحیتهای ذاتی دفاتر اسناد رسمی هستیم.
مقدمات اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، حکایت از آن دارندکه نهادهای غیرمتخصص، درصدد تسخیر وظایف ذاتی دفاتر اسناد رسمی هستند. اگراین مسیر ادامه یابد، باید گفت چیزی از «دفتر اسناد رسمی» باقی نخواهد ماند، جز یکنام بر سردر آن، بی آنکه درون آن نشانی از تنظیم سند رسمی ـ بهعنوان جوهره وجودیاین نهاد ـ باقی مانده باشد.
دفاتر اسناد رسمی، که باید سنگ بنای امنیت حقوقی و تثبیت مالکیت در کشور باشند،در معرض تبدیلشدن به مراکزی صرفا اداری، فاقد شان حقوقی، و بیارتباط با رسالتاصلی خود هستند. این انحراف، اگر متوقف نشود، نه تنها حیات دفاتر را به خطر خواهدانداخت، بلکه ارکان نظام ثبت رسمی و ثبات معاملات کشور را نیز متزلزل خواهد کرد.
مثال روشن این روند، توسعه برخی سامانههای ثبت معاملات ملکی است که گرچه باهدف تسهیل طراحی شدهاند، اما در عمل بستر اصلی انتقال مالکیت را از مسیر سندرسمی و نظارت سردفتر خارج ساختهاند. چنین اقداماتی بیش از آنکه تمرکز زدایی تلقیشود، مصداق بارز موازیکاری بدون پشتوانه نظارتی است. در آیندهای نهچندان دور،افزایش حجم پروندههای قضایی، کاهش اعتبار سند رسمی و سردرگمی مردم، ازپیامدهای حتمی این مسیر خواهد بود.
آمارهای قوه قضاییه نشان میدهد که بخش قابل توجهی از دعاوی ملکی، ناشی ازاستناد به اسناد عادی است. بنابراین، حذف یا تضعیف دفاتر اسناد رسمی نهتنهاراهکار تسهیل معاملات نیست، بلکه زیرساختهای نظم حقوقی در حوزه مالکیت را فرومیپاشد و زمینه سو استفاده و تضییع حقوق مردم را فراهم میکند. چرا که اساس هراقتصاد مبتنی بر حقوق مالکیت، ثبات در اسناد رسمی است. با تضعیف این ستون، نهبازار مسکن ثبات خواهد داشت، نه اعتماد به سرمایهگذاری باقی خواهد ماند.
راه برون رفت و مسیر درست، احیای مرجعیت دفاتر اسناد رسمی در تنظیم اسناد نقلو انتقال اموال غیرمنقول و بهرسمیت شناختن جایگاه سند رسمی و نقش ممتاز سردفتر درنظام حقوقی کشور است، سیاستگذاران باید در تصمیمات متخذه، تجدیدنظر کنند. تمرکززدایی زمانی مفید است که با تقویت نهادهای تخصصی همراه باشد، نه با حذفتدریجی آنها. تضعیف دفاتر اسناد رسمی، نهتنها مشکلی از سیستم قضایی و مردم راحل نمیکند، بلکه به تزلزل اعتماد عمومی نسبت به اعتبار سند رسمی منجر میشود.
امروز، زمان برقراری تعادل میان تسهیل خدمات و حفظ نظم حقوقی است؛ پیش ازآنکه هزینه بیاعتمادی به سند رسمی از مرز جبران عبور کند. بهویژه در شرایطی که بااجرای قانون تسهیل صدور مجوزهای کسب و کار، موج جدیدی از حقوقدانان جوان واردحرفه سردفتری شدهاند. امروز در کوچکترین نقاط کشور، دفاتر اسناد رسمی فعالاند،با زیرساختهای نرمافزاری بهروز، و نیروی انسانی متخصص. امروز دفاتر اسنادرسمی، آمادهتر از همیشهاند. هیچ بهانهای برای عبور از دفاتر اسناد رسمی وجود ندارد. این ظرفیت، نه تضعیف، بلکه تقویت و بهکارگیری هدفمند آن را میطلبد. دهها هزارحقوقدان در دفاتر اسناد رسمی، بدون تحمیل کوچکترین هزینه به دولت، مشغولخدمترسانی به مردم و تامین بهداشت حقوقی کشورند. با نادیده گرفتن این ظرفیت،تجربههای گرانقیمت و سرمایه انسانی و حقوقی کشور از بین خواهد رفت.
در جهانی که حتی امضای الکترونیکی هم نیاز به اصالتسنجی دارد، حذف شتابزدهجایگاه دفاتر اسناد رسمی، یک عقبگرد خطرناک است. نظم حقوقی کشور را نمیتوان باپلتفرمسازی بیضابطه جایگزین کرد. اگر امروز فکری نشود، فردا هزینههایجبرانناپذیری بر دوش مردم، قوه قضاییه، و اقتصاد کشور خواهد بود.
