آشنایی با سند مالکیت معارض

آشنایی با سند مالکیت معارض

رسیدگی به دعاوی و مسائل مرتبط با اسناد مالکیت معارض یکی از اصلی ترین و مهم ترین مباحث حقوقی در حیطه مسائل ثبتی می باشد. صدور سند مالکیت معارض نسبت به یک پلاک ثبتی واحد دارنده سند مالکیت مقدم و دارنده سند مالکیت معارض را با چالش هایی مواجه می سازد و لازم است در چنین شرایطی تکالیف خاص مقرر شده در قانون و مقررات ثبتی رعایت شود.با توجه به اهمیت بحث اسناد مالکیت معارض و تعیین تکلیف هر یک از مالکین معارض در این نوشتار قصد داریم شما را با مفهوم سند مالکیت معارض و رویه های قانونی در این خصوص بیشتر آشنا کنیم.

مفهوم سند مالکیت معارض

وقتی دو سند مالکیت ملک صادر شده باشد و این دو سند نسبت به اصل ملک یا نسبت به حدود و یا نسبت به حقوق ارتفاقی با یکدیگر تعارض داشته باشند سندی که مؤخر الصدور است را سند مالکیت معارض گویند. به سندی هم که زودتر صادر شده است سند مقدم الصدور یا سند مقدم گفته می شود.

نکته ی مهم در این رابطه آن است که در صورتی که معلوم نباشد کدام سند دیرتر صادر شده و کدام زودتر صادر شده است باید به تاریخ ثبت هر کدام از املاک در دفتر ثبت املاک توجه شود. در این صورت هر کدام دیرتر در دفتر املاک ثبت شده بود معارض محسوب می شود.

مطالعه کنید » مشاوره ثبتی

حالات تعارض دو سند مالکیت

تعارض میان دو سند مالکیت حالات مختلفی دارد که در ادامه بررسی می شود:

• تعارض در اصل مالکیت: این تعارض زمانی ایجاد میشود که دو سند مالکیت نسبت به تمام یا بخشی از مالکیت ملک با یکدیگر تعارض داشته باشند؛ به عنوان مثال دو سند مالکیت نسبت به یک ملکی صادر شده طبق یکی از سندها ملک متعلق به علی و طبق دیگری ملک متعلق به رضاست.
• تعارض در حدود: این تعارض زمانی ایجاد می شود که حدود و مختصات دو سند مالکیت با هم تعارض داشته باشند.
• تعارض در حقوق ارتفاقی: این تعارض زمانی ایجاد می شود که دو ملک در حقوق ارتفاقی قید شده در سند مالکیت با هم تعارض داشته باشند؛ مثلاً در سند مالکیت یک ملک حق عبور از ملک مجاور قید شده باشد اما در سند مالکیت ملک مجاور به چنین حقی اشاره نشده باشد.

سند معارض و ادارات ثبتی

به محض این که اداره ثبت محل وقوع ملک از وجود سند معارض اطلاع حاصل کند به دفاتر اسناد رسمی بخشنامه می کند. همچنین همزمان گزارش وقوع تعارض دو سند را به هیأت نظارت ارسال می کند. در صورتی که هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت (در صورت اعتراض به تصمیم هیأت نظارت) وقوع تعارض را تأیید کند سند معارض شناخته خواهد شد.

باید بدانید که تصمیم هیأت نظارت در خصوص تشخیص تعارض اسناد قابل اعتراض در شورای عالی ثبت است. به این صورت که رأی هیأت نظارت به اداره ثبت محل وقوع ملک فرستاده شده و اداره ثبت رونوشت رأی را تا ۲۰ روز در تابلو اعلانات ثبت نصب می کند در صورتی که ظرف این مدت اعتراضی نشد رأی هیأت نظارت قطعی است و اگر اعتراض صورت گرفت گزارش اعتراض توسط اداره ثبت به شورای عالی ثبت فرستاده می شود.

تکلیف دارنده سند مالکیت مقدم

طبق قانون دارنده سند مالکیت مقدم قبل از تعیین تکلیف نهایى در دادگاه می ‏تواند معامله کند ولى دفاتر اسناد رسمى مکلف‏ اند در متن سند قید کنند نسبت به مورد معامله سند مالکیت معارض صادر شده و مادام که تکلیف نهایى طبق این قانون معلوم نشده به خریدار، سند مالکیت جدید داده نخواهد شد و همین حکم نسبت به انتقالات بعدى هم جارى است.

تکلیف دارنده سند 

مطابق قانون دارنده سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حق هیچ‏ گونه معامله نسبت به آن را ندارد ولى می تواند حقوق متصوره خود را به دیگری انتقال دهد. اگر دارنده سند معارض نسبت به آن معامله کند و دادگاه سند معارض را باطل اعلام کند یا ظرف دو ماه دارنده سند معارض به دادگاه مراجعه ننماید و سند مالکیت توسط اداره ثبت باطل شود دارنده این سند به جریمه نقدی معادل ارزش ملک محکوم می شود.

اگر دارنده سند معارض اقدامی نکند سند او به طور قطع باطل می شود؛ به همین جهت ضروری است دارنده سند معارض به محض دریافت اخطاریه از اداره ثبت مبنی بر تشخیص معارض بودن سند او توسط هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه به دادگاه محل وقوع ملک جهت اقامه دعوا مراجعه نماید. در صورتی که ظرف این مدت دارنده سند معارض اقدامی نکند و دارنده سند مقدم، گواهی عدم طرح دعوا در این خصوص را از دادگستری محل وقوع ملک دریافت کند سند او توسط اداره ثبت باطل می شود.

اگر در ظرف مهلت مقرر دارنده سند معارض به دادگاه صالح مراجعه نماید اداره ثبت نمیتواند سند مالکیت را ابطال کند و تا تعیین تکلیف نهایی در دادگاه اداره ثبت نسبت به آن اقدامی نخواهد کرد.

باید بدانید قاضی دادگاه در صورت تشخیص تعارض میتواند با توجه به ادله و مستندات هر یک از اسناد مالکیت مقدم یا معارض را باطل اعلام کند؛ به بیان دیگر لزوماً مرجع قضایی سند معارض را باطل اعلام نمی کند بلکه ممکن است سند معارض را تأیید و سند مالکیت مقدم را باطل اعلام کند.

نتیجه‌گیری

مسئله صدور اسناد مالکیت معارض و تکالیف دارنده سند مقدم و دارنده سند مالکیت معارض یکی از مهم ترین و رایج ترین مباحث حقوق ثبتی می باشد. بحث اسناد مالکیت معارض زمانی مطرح می شود که نسبت به تمام یا بخشی از یک ملک یا حقوق ارتفاقی آن که در دفتر املاک به ثبت رسیده است مجددا به نام شخص دیگری در دفتر املاک به ثبت برسد.

طبق قانون دارندگان اسناد مالکیت معارض تا قبل از تعیین تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه حق معامله نسبت به آن را ندارند اما دارنده سند مالکیت مقدم قبل از تعیین تکلیف نهایی توسط دادگاه امکان معامله را خواهد داشت اما دفاتر اسناد رسمی موظف به قید این مسئله که سند مالکیت معارض نسبت به مورد معامله صادر شده است، می باشند.

دفترخانه های اسناد رسمی خدمات مشاوره ثبتی در امور گوناگون از جمله مشاوره ثبتی در خصوص اسناد مالکیت معارض به شما عزیزان ارائه  می نمایند. دریافت این خدمات به شیوه‌های گوناگون از جمله مشاوره حضوری، تلفنی و آنلاین قابل انجام است.