بررسی تطبیقی نظام های ثبت املاک (با تأکید بر نظام ثبت املاک در ایران)

چکیده

نهاد ثبت که تضمین‌کننده امنیت اقتصادی، حقوقی و قضایی جامعه است همواره مورد توجه‌ جوامع بشری بوده و همین امر سبب ایجاد نظام‌های مختلف ثبت املاک شده که هر جامعه‌ای‌ با توجه‌ به شرایط اجتماعی خود به اقتباس از آنها می‌پردازد. نظام ثبتی ایران باوجود آن‌که‌ نظامی منسجم است و قابلیت ایجاد امنیت حقوقی را دارد با نیازها و منافع جامعه هماهنگ‌ نیست فلذا مستلزم اصلاحاتی جهت کارایی بهتر آن می‌باشد تا بتواند علاوه‌بر تأمین منافع‌ مالکین، باب سوء استفاده‌های احتمالی را مسدود نماید و به بسیاری از اختلاف نظرها در خصوص مقررات ثبتی که ناشی از عدم توجه به نوع نظام ثبتی ایران است،پایان دهد. در این‌ مقاله سعی شده است تا با بررسی نظام‌های ثبتی در دنیا و تعیین نوع نظام ثبتی ایران جهت‌ حل معضلات موجود و اصلاح قوانین، پیشنهادهایی مؤثر ارائه گردد.

مقدمه

بشر همواره درپی ایجاد روش‌ها و نظام‌هایی جهت ثبت حق مالکیت بعنوان بارزترین‌ نمونه حق عینی بوده تا بدین وسیله حفظ‌ و اجرای‌ حق‌ مزبور را هرچه بهتر تضمین‌ کند‌.به‌‌ ویژه هنگامی که حق مزبور در ارتباط با زمین (اموال غیرمنقول) مطرح می‌گردد.

نظام‌های ثبت زمین (Land Registration Systems) ،زیرساخت‌هایی مهم‌ هستند‌ که‌ تحقق‌ اهداف و سیاست‌هایی را که از ثبت زمین‌ دنبال‌ می‌شود در همه کشورهای تجهیز می‌کنند (Enemark,2005,p.7) .لذا نظام‌های مزبور،باید ساده،مطمئن،سریع،مناسب ازنظر مالی و منطبق‌ با‌ نیازهای‌ جامعه‌ای که ثبت در آن صورت می‌گیرد،بوده و بوسیله قانون‌گذاری‌‌ و نهادهای اجتماعی پشتیبانی شوند و منابع مالی و انسانی کافی برای اعمال و نگهداری آنها موجود باشد.ازهمین‌رو،اهمیت مطالعه درخصوص‌ انواع‌ نظام‌های‌ ثبت املاک موجود در دنیا روشن شود.با تأکیدبر هدف مطالعه‌ ثبت‌ زمین،می‌توان نظام را این‌گونه تعریف کرد که‌ عبارت‌است‌از:«مجموعه‌ای از عناصر به‌هم پیوسته که ویژگی‌های‌ این‌ عناصر‌ با یکدیگر و با محیطشان مرتبط است به گونه‌ای که یک کل (Whole‌) را‌ تشکیل‌ می‌دهند و مقصودشان‌ رسیدن به یک هدف خاص است» (Zevenbergen,2002,p.87) .«کل»،اساسی‌ترین کلمه‌ای‌‌ است‌ که‌ دراین تعریف وجود دارد.زیرا یک«نظام به‌عنوان یک کل»چیزی بیشتر از اجزایش‌‌ می‌باشد‌.درواقع،گروهی از عناصر ویژگی‌هایی دارند که صرفا زمانی معنا پیدا می‌کنند که‌ آنها‌ تشکیل‌ شده‌اند.برای نظام‌هیا ثبت زمین،«قابلیت اعتماد و اطمینان» (Trustworthiness) اصلی‌ترین پیامد است که آن‌ را‌ نمی‌توان به تعداد کمی از عناصر نسبت داد،بلکه آن به کل‌ نظام‌ بستگی‌ دارد‌ و انتظار نهایی جامعه نیز از این نظام،همین قابلیت اعتماد و موجود بودن‌ امنیت قانونی برای‌ دارنده‌ حقوق و منافع در زمین می‌باشد (Zevenbergen,2004,pp.14,21) .لذا باتوجه‌به‌ مطالب‌ مزبور‌،در بررسی و مطالعه انواع نظام‌ها بهتر می‌تواند ویژگی مزبور را تأمین نماید.

به‌طورکلی دو تقسیم‌بندی عمده(باتوجه‌به مبانی حقوقی متفاوت)از نظام‌های ثبتی‌‌ صورت‌ گرفته است که طی دوبند ذیل به بررسی آنها می‌پردازیم.

بند اول: نظام‌های ثبتی ایستا و پویا‌

تقسیم‌بندی‌ نظام‌های ثبتی به«نظام ایستا» (Static System) و«نظام پویا» (Dynamic System) براساس‌ قابلیت‌ به‌روز شدن اطلاعات در این نظام‌ها صورت‌ گرفته‌ است‌.نظام ایستای ثبت‌ زمین صرفا برتوصیف اطلاعاتی‌ که‌ نگهداری می‌شوند،تمرکز می‌کند.درحالی‌که نظام پویای‌ ثبت زمین برتوصیف و تقسیم‌بندی عملکردهای اصلی‌،جمع‌آوری‌ حقایق اولیه و توجه به‌ تغییرات‌ بعدی‌ اطلاعات(ازطریق‌ انتقال‌ و تقسیم‌ مجدد اراضی)تمرکز می‌کند.

1-نظام ایستای‌ ثبت‌ زمین‌ 1-1 مفهوم نظام ایستا

نظام ایستای ثبت زمین که متمرکز بر توصیف‌ مجموعه‌ای‌ از اطلاعات درخصوص هر قطعه زمین‌ می‌باشد،درواقع به این‌ سوال‌ پاسخ می‌دهد که چه کسی‌،کدام‌ قطعه زمین را با چه‌ مقدار حق داراست؟هرکدام از این سه سؤال با یکی‌ از‌ اهداف و موضوعات اصلی ثبت زمین‌- مالک‌،حق‌ مالکیت و قطعه زمین‌(موضوع‌ مالکیت)-مرتبط می‌باشد.این‌ موضوعات‌ و اهداف‌ به‌شدت با یکدیگر مرتبط هستند و درواقع به‌خاطر وجود همین ارتباط است که ما‌ می‌توانیم‌‌ از وجود یک نظام سخن بگوییم‌ (Kaufman‌ Steudler,1998‌,pp‌.37‌,38) .

مالک معرف یک‌ فرد یا گروهی است که دارای حقی هست و به سوال چه کسی پاسخ‌ می‌دهد.قطعه‌ زمین‌ معرف یک قسمت مشخص از زمین‌ است‌ که‌ به‌عنوان‌ مال‌ درنظر گرفته‌ می‌شود و به سؤال کدام قطعه زمین‌(برای‌ تعیین موقعیت و محل زمین)و سوال چه مقدار (برای تعیین اندازه و سایز زمین و ارزش‌یابی آن)پاسخ می‌دهد.حق مالکیت ارائه‌کننده یک‌ رابطه حقوقی مشخص می‌باشد که به سوال چگونه پاسخ می‌دهد‌.سه‌ نهاد مزبور‌ به‌شدت با یکدیگر مرتبط هستند و نوع ارتباط فرد با زمین را نشان می‌دهند (Zevenbergen,2004,p.15) .

2-1-علل‌ عدم موفقیت نظام ایستا

در نظام مزبور تمرکز بر اطلاعات اولیه‌ای‌ است‌ که‌ ثبت می‌گردند.درواقع در این نظام‌ اطلاعات به‌روز نمی‌شوند و همین امر باعث می‌شود تا این نظام به‌عنوان ‌‌مثال‌ در دستیابی به‌ فهم ارتباط میان نظام‌های ثبت زمین و بازارهای زمین و دلیل ثبت‌ نشدن‌ معاملات‌ ناتوان باشد. درنتیجه قابلیت اعتمادی را که مورد انتظار جامعه از یک نظام ثبتی است‌،نمی‌تواند فراهم کند.

بنابراین روزآمد کردن مداوم ثبت زمین باید تضمین شود و صرف‌ ثبت زمین و مساحی آن‌‌ کفایت‌ نمی‌کند و بعد از گذر مدت زمانی،اطلاعات موجود در نظام ثبتی ناقص و درنهایت‌ منسوخ می‌گردند و این امر درحالی است که پیامدهای ثبت ناقص زمین اغلب بدتر از ثبت‌ نشدن آن است‌.برای فهم این مطلب،توجه‌به این نکته کافی است که نتیجه عدم به روز رسانی این اطلاعات آن است که کسی که برای اطمینان از وضعیت ثبتی ملکی یا مالکیت‌ فردی‌ به‌ دفاتر ثبتی مراجعه می‌کند،ممکن است اطلاعات دریافتی وی اشتباه باشد.زیرا احتمال انتقال ملک یا تقسیم یا تجمیع ‌ ‌آن با املاک دیگر وجود دارد که در نظام مزبور این‌‌ تغییرات‌ ثبت نشده است.همین نواقص سبب عدم موفقیت نظام مزبور و روی آوردن به نظام- های ثبتی پویا گردیده است.

1-نظام پویای ثبت زمین‌ 1-1-مفهوم نظام پویا

در نظام پویای‌ ثبت‌ زمین علاوه‌بر جمع‌آوری حقایق اولیه درخصوص وضعیف زمین به‌ هنگام ثبت آن،به انتقالات و تغییرات بعدی نیز توجه می‌گردد.در مرحله جمع‌آوری اطلاعات‌ اولیه نظام پویا همانند نظام ثبتی‌ ایستا‌ عمل‌ می‌کند ازاین مرحله به‌بعد است‌ که‌ تفاوت‌ دو نظام مذکور آشکار می‌گردد و تغییرات ایجادشده در اطلاعات اولیه نیز ثبت می‌گردد.به‌عبارت‌ دیگر می‌توان گفت در نظام مذکور سه‌ دسته‌ اطلاعات‌ درخصوص هر قطعه زمین مورد توجه‌ قرار می‌گیرد‌:1-حقایق‌ اولیه که درخصوص وضعیت زمین وجود دارد؛2-انتقال زمین؛3- تغییرات زمین(تقسیم و ادغام)در بررسی نظام مزبور به‌هر سه‌ دسته‌ اطلاعات‌ فوق الذکر و نحوه ارتباط آنها باهم باید توجه کرد.زیرا‌ تنها دراین‌صورت است که به نظام پویا به‌عنوان‌

یک «کل» و یک «نظام جامع» نگاه می‌شود.علاوه‌برآن،باید راه‌ حلی‌ ارائه‌ شود تا نظام‌ مذکور«قابلیت به‌روزشدن» (Be able to up-to‌-date‌) را داشته باشد تا بتواند هرچه بیشتر مورد اعتماد جامعه واقع شود.این امر که تأکید‌ بیشتر‌ بر‌«ثبت اولیه زمین»باید باشد یا بر«به‌روز رسانی اطلاعات ثبت‌شده»مبتنی‌بر‌ تاریخ‌ و توسعه‌ کشوری هست که نظام پویا در آن اجرا می‌گردد.البته این امر بدان معنا‌ نیست‌ که‌ صرفا یکی از دو مقوله فوق به‌تنهایی در ابتدای‌ اجرای نظام مزبور،باید مورد‌ توجه‌ قرار گیرد.زیرا دراین‌صورت اصلا از وجود نظام پویا نمی‌توان صحبت کرد چه‌آن‌که‌ ارتباط‌ میان‌ دو مقله مذکور است که درحقیقت این نظام را از«نظام ثبتی ایستا» مجزا‌ می‌کند‌.

در کشورهای درحال‌توسه مثل اندونزی و غنا،وظیفه اولیه‌ بیشتر موردتوجه قرار گرفته است‌ زیرا‌ بیشتر‌ زمین‌ها هنوز ثبت املاکشان سرمایه‌گذاری کنند را صاحبان حقوق در املاک واقعا به‌دنبال ثبت آن‌ نیستند‌.زیرا منافعی که بر ثبت زمین در این‌ کشورها بار است،جبران‌ زمان‌ و پولی‌ که باید به‌منظور ثبت املاکشان سرمایه‌گذاری کنند را نمی‌کند.چون آن‌که در این کشورها معاملات‌ درمورد‌ زمینی‌ که قبلا ثبت شده است،به‌طور غیررسمی انجام می‌شود و درموارد مشخصی حتی‌ دادگاه‌های‌ اندونزی حکم بر معتبر بودن‌ چنین معاملات غیررسمی‌ای داده‌اند.همین امر سبب قطع ارتباط میان دو‌ وظیفه‌ فوق الذکر (ثبت زمین براساس اطلاعات اولیه و به‌روزرسانی نمودن آنها)نظام ثبت‌ پویا‌ گردیده و سبب‌ شده است که نظام مزبور‌ از‌ دست‌یابی‌ به اهدافش باز بماند (Zevenbergen,2004,p.16‌) .نظام‌‌ ثبت املاک در سوئیس-که ثبت معاملات راجع‌به املاک غیرمنقول ثبت‌شده را الزامی‌‌ می‌داند‌1-در تقسیم‌بندی نظام‌های ثبتی به‌ نظام‌ پویا و ایستا‌،نظامی‌ پویا‌ به‌شمار می‌آید.

1-2-وظایف نظام پویا

الف‌-جمع‌آوری‌ حقایق و اطلاعات اولیه

این وظیفه زمانی که هیچ نظام واقعی ثبت زمین‌ در‌ منطقه‌ای که نظام مزبور در آن‌ اعمال‌ می‌شود وجود نداشته‌ از‌ اهمیت بیشتر برخوردار است که‌ دراین‌حالت‌،یک روش دقیق برای‌ جمع‌آوری و ثبت اطلاعات لازم است.معمولا دادگاه‌ها،دراین‌خصوص-به‌ویژه‌ درصورت‌‌ اختلاف درحقوق موجود-نقشی مهم‌ بازی‌ می‌کنند‌.البته این امر‌ تاحدی‌ به‌وسیله روش‌های‌ اداری جایگزین‌ نظام‌ قضایی می‌تواند جایگزین شود.بدان‌معناکه مدعیانی که از ثبت اولیه‌ راضی نیستند می‌توانند به‌ آن‌ اعتراض کنند.این شیوه در قانون‌ ثبت‌ ایران نیز‌ پیش‌بینی‌ شده‌‌ است که به‌موجب آن‌ مواعدی برای اعتراض به تقاضای ثبت ملک ازسوی کسانی که حقی را در پلاک مورد تقاضای ثبت برای خود قائل هستند،درنظر گرفته شده است.دو‌ روش‌ برای‌‌ جمع‌آوری اطلاعات و حقایق اولیه و دریک‌کلام ثبت اولیه‌ ملک‌ وجود‌ دارد‌ که‌ در‌ ذیل به‌ شرح آنها می‌پردازیم:

روش منظم و سیستماتیک:در روش منظم،مقامات صالح یک یا چند ناحیه را به‌عنوان‌ یک ناحیه ثبتی،اعلام می‌کنند.معمولا دارندگان حقوق‌ در مناطق اعلام‌شده،ملزم‌به اعلام‌ حدود زمینشان و یا اعلام معملاتشان و یا حق مورد ادعایشان می‌شوند که حق مزبور به‌وسیله‌ مدارکی باید پشتیبانی شود.درپایان لیستی از قطعات مورد ثبت تهیه‌ می‌شود‌ که بیان می‌کند چه کسی چه حقی را در هر قطعه زمین دارد.این لیست برای اطلاع عموم طی مدت معین‌ آگهی می‌شود.حقوق مندرج در لیست که اعتراضی‌ نسبت‌ به آنها صورت نگیرد در پایان مدت‌ تعیین‌شده،نهایی خواهد شد و ملک براساس همان اطلاعات ثبت می‌شود.اما در مواردی که‌ اعتراض صورت‌ می‌گیرد‌،تصمیم درخصوص این اعتراض‌ها توسط‌ کمیسیون‌های‌ خاص و کمیته‌های داوری می‌تواند اخذ شود و اگر لازم باشد درنهایت موضوع مورد اختلاف در دادگاه‌ها مورد رسیدگی قرار می‌گیرد.این نوع شیوه ثبت در‌ ثبت‌ املاک جزایر دریای کارائیب‌‌ (Caribbean‌ Islands) به‌کار گرفته شده است (Zevenbergen,2004,p.18) .شیوه ثبتی که قانون‌ ثبت 0131 ایران نیز برای املاک به‌کار برده و به‌ثبت عمومی معروف است،نیز همین‌ شیوه مزبور است.

روش‌ پراکنده‌ (Sporadic) :در این شیوه،مقامات،عملیات کمتر انجام می‌دهند.آنها منطقه‌ای مشخص را آماده برای ثبت اعلام می‌کنند.بعداز آن،مردم می‌توانند برای ثبت اولیه‌ املاکشان تقاضا کنند.ازلحاظ تئوری‌،با‌ مفروض قرار‌ دادن این امر که مالکان از منافع این‌ نظام ثبتی آگهی دارند،باید به‌سرعت برای ثبت اقدام‌ کنند.اما در عمل،آنها برای ثبت حق‌ مالکیتشان اقدام نمی‌کنند‌ (Simpson‌,1976‌,p.72) .برای پیشگیری از مشکل فوق می‌توان در اعمال این روش،مراجعه برای ثبت زمین یا معاملات ‌‌راجع‌به‌ زمین را الزامی اعلام کرد به‌ گونه‌ای که معاملات زمین بدون ثبت آن‌ فاقد‌ اعتبار‌ باشد.بنابراین،روش پراکنده خود به دو گونه الزامی و اختیاری ممکن است انجام شود.در‌ روش پراکنده معمولا زمان بیشتر برای ثبت‌ لازم است و انواع خاص از زمین‌ها‌(به‌ویژه زمین‌های تملک‌شده بوسیله‌ دولت‌، شهرداری‌ها،نهادهای مذهب،راه آهن و غیره که به‌ندرت مالکیت انها تغییر می‌کند)احتمال‌ مراجعه مالکشان برای ثبت کمتر است.بنابراین برای پوشش کامل ثبتی،در انتها روش منظم در همه موارد‌ لازم خواهد بود (Zevenbergen,2004,p.19) .

ب: به‌روزرسانی اطلاعات

اگر اطلاعات جمع‌آوری‌شده به‌روز نشوند،به‌سرعت منسوخ خواهند شد و ارزششان را ازدست می‌دهند.برای جلوگیری از این امر هر معامله بعدی درخصوص زمین‌ و هر‌ تغییری‌ در آن بایستی ثبت گردد.البته در شرایطی که ضررهای ناشی از طولانی بودن فرایندهای ثبتی و پرهزینه بودن آنها و فراسند کاغذبازی بیشتر از ضررهای ناشی از مالکیت غیررسمی در‌ دید‌ جامعه می‌باشد،صرف الزامی کردن ثبت این تغییرات بوسیله قانون،به‌روز شدن اطلاعات‌ نظام ثبتی را تضمین نمی‌کن و سبب نمی‌شود که مردم جهت ثبت معاملات و تغییرات ایجاد شده اقدام‌ کنند‌،بلکه ایجاد انگیزه برای ثبت این امور امکان به‌روزرسانی اطلاعات را بیشتر تضمین می‌کند.این به‌روزرسانی اطلاعات،درخصوص دومورد-تغییرات بعدی ناشی از انتقال حقوقی هر قطعه زمین(انتقال‌ مالکیت‌)و تغییرات‌ بعدی در مرزبندی‌های هر قطعه‌ زمین‌‌ (ناشی‌ از تقسیم و تجمیع)-باید صورت گیرد.

به‌روزرسانی تغییرات ناشی از انتقال حقوق:این مورد به موقعیتی می‌پردازد که حقوق‌ مربوط به‌ قطعه‌ زمین‌ ثبت‌شده به دیگری منتقل می‌شود.اگر این نظم‌ به‌ درستی عمل کند مالک هر قطعه زمین،شناخته شده است و برطبق اسناد ارائه‌شده،اطلاعات می‌تواند به‌روز شود.معمولا در‌ این‌ نظام‌ها‌،ثبت اولیه صرفا بعد از کنترل شرایطی خاص به‌روز می‌شود‌.به‌ ‌ ‌طورکلی روش‌های اعمالی برای ثبت این انتقالات،باید ساده باشند و نهادهای بسیاری در آن‌ درگیر نبوده و ازلحاظ‌ زمان‌بندی‌ و هزینه‌ هم مقرون‌به‌صرفه باشد.

به‌روزرسانی تغییرات نایش از تغییر مرزهای زمین:دراین‌مورد‌،ثبت‌های‌ موجود باید به‌علت تغییرات بعدی در مرزهای زمین دراثر تقسیم یا تجمیع به‌روزرسانی شوند.اگرچه‌ این‌ مورد‌ نسبت‌ به مورد قبل کمتر معمول است اما از اهمیت زیاد برخوردار است‌ و به‌ تغییر‌ در قسمتی می‌پردازد که ما می‌خواهیم آن را به‌عنوان یک قطعه و یک پلاک ثبتی‌ درنظر‌ بگیریم‌.واحد مالکیت جدید بعد از این نوع تغییرات نیاز به ارزیابی مجدد قطعه زمین‌ با‌ وضعیت جدید دارد.در بیشتر کشورها برای این نوع تغییرات نیاز به تقاضا‌ و کسب‌ اجازه‌ از مقامات صالح محلی است.به‌روز کردن اطلاعات درخصوص تجمیع نیز لازم است.اصطلاح‌‌ تجمیع‌،درمواردی به‌کار می‌رود که دو یا چند ملک،تبدیل به یک ملک می‌شوند‌.یعنی‌ حدود‌ بین آنها ازبین می‌رود(حمیتی واقف،2831،ص 81).درنتیجه به‌خوبی دیده می‌شود که اگر انتقالات‌‌ و تغییرات‌ بعدی قطعات ثبت‌شده به‌طورکامل و مؤثر پردازش نشوند،ثبت زمین ارزش خود را‌ از‌ دست‌ می‌دهد و به جایی می‌رسد که به‌نوعی جمع‌آوری مجدد حقایق و اطلاعات نیاز است.

بند دوم: نظام‌های‌ ثبت‌ شخصی‌ و عینی

در«نظام ثبت شخصی یا ثبت اسناد و قولنامه‌ها» (Deeds System) تمرکز‌ روی‌ ثبت مالک و دارنده حق است و بیانگر این نکته است که«چه کسی مالک چه چیزی می‌باشد‌».درحالی‌که‌‌ در«نظام ثبت عینی یا ثبت حق مالکیت زمین» (Title System) تمرکز‌ بر‌ ثبت حق مالکیت است‌ و این‌که«چه چیزی‌ به‌وسیله‌ چه‌ کسی مورد تملک قرار گرفته است»را‌ ارائه‌‌ می‌کند (Enemark,2005,pp.5,6) درواقع تفاوت این دو نظام در تفاوت کیفیت اطلاعات‌‌ نهفته‌ در آنهاست.بدین‌معناکه درنظام ثبت‌ شخصی‌ اطلاعاتی که‌ مبنای‌ ثبت‌ قرار می‌گیرد، اطلاعات مربوط به مالک‌ و دارنده‌ حق است.درحالی‌که در نظام ثبت عینی اطلاعات مبنای‌ ثبت،اطلاعات مربوط‌ به‌ حق مالکیت موضوع ثبت است نه‌ دارنده آن.

1-نظام ثبت‌ شخصی‌‌ 1-1 مفهوم نظام ثبت شخصی

دراین‌ نظام‌ مبنا و موضوع اصلی ثبت،مالک است و ثبت براساس نام مالکان انجام‌ می‌شود،یعین‌ اقدامات‌ قراردادی هرشخصی یا وقایع مالی‌ مربوط‌ به‌ وی و اقدامات قضایی‌ له‌‌ یا علیه او،درزمینه‌ اموال‌ غیرمنقولش،موضوع ثبت و ضبط قرار می‌گیرد.به‌سخن‌دیگر،با مراجعه به بایگانی‌های ثبتی و ملاحظه نام‌ شخص‌ معینی می‌توان نسبت به اموال غیرمنقول‌ وی‌‌ اطلاعای به‌دست‌ آورد‌(رازانی‌،9731،ص 82).دراین نظام‌،نسخه‌ای از مدارک انتقال در اداره‌ عمومی(ادارات ثبت)نگه داشته می‌شود.نظام ثبت شخصی‌ درواقع‌ عبارت‌است از ضبط معاملات مربوط به‌ حق‌ و حقوق‌ و نه‌ ضبط‌ خود حق و حقوق‌(روحی‌،0831،ص 8).1نظام مزبور به جلوگیری کردن از معاملات پنهانی کمک می‌کند.زیرا هر معامله و انتقال حقی‌ که‌ در‌ این‌ نظام صورت می‌گیرد به‌نام منتقل الیه‌ آن‌ حق‌ ثبت‌ می‌گردد‌.اگرچه‌ دراین نظام،معمولا طرفین معامله ملزم به ثبت اسناد معاملاتشان نیستند،اما رعایت احتیاط و جلوگیری از خطر، آنها را عملا ملزم به ثبت می‌کند.ازلحاظ قانونی درصورتی‌که‌ طرفین معامله،اقدام به ثبت آن‌ نکنند و انتقال‌دهنده آن حق را مجددا به دیگری منتقل کند،اسناد غیررسمی و ثبت نشده‌ معامله اول در مقابل منتقل الیه با حسن نیت بعدی که‌ اقدام‌ به ثبت‌ حق مورد معامله کرده‌ است،غیرمؤثر خواهند بود.

نآم مزبور ریشه در فرهنگ روم باستان دارد و برهمین‌اساس،در فرهنگ لاتین در اروپا(فرانسه،اسپانیا،ایتالیا)،در آفریقای جنوبی و در بخش‌هایی از آسیا‌ و آفریقا‌ که متأثر از این فرهنگ‌ها هستند متعارف شده است.این نظام همچنین در اغلب ایالات متحده آمریکا نیز مورد استفاده قرار گرفته است.البته روش‌های مختلفی در کشورهای گوناگون‌ با‌ مشخصه‌های‌ متفاو تی در اعمال این نظام به‌کار گرفته شده است (Enemark,2005,p.6) .نظام ثبت در قانون مدنی پیشین مصر با اقتباس از نظام‌ ثبت‌ املاک در فرانسه که به‌موجب‌ قانون‌ 32 مارس 5581 در فرانسه پدیدار شده بود،نظام ثبت شخصی بود. در هنگ‌کنگ نیز فرمان ثبت زمین که به‌وسیله«نظام ثبت شخصی»انجام‌ شد‌ در 4481 تصویب گردید‌ و از‌ قدیمی‌ترین‌ فرمان‌های قانون‌گذاری هنگ‌کنگ است که تا سال 4002 که قانون ثبت زمین جدیدی برای جایگزین نمودن نظام ثبت‌ عینی تصویب شد،لازم الاجرا بود The Government of the Hong‌ Kong‌ Special Administrative) (Region,2006,pp.1,2

1-2-عیوب نظام ثبت شخصی

به‌منظور آن‌که نظام ثبتی بتواند‌ قابلیت اعتماد را داشته باشد،باید هم از حیث ترتیب و سهولت‌ دسترسی‌ به‌ اطلاعات صحیح و هم ازحیث قدرت اثبات و دلیلت مستحکم باشد.از حیث ترتیب و سهولت دسترسی به اطلاعات باید ‌‌بگونه‌ای‌ باشد که بتواند آن مقدار آگاهی و اطلاعاتی را که ذی نفع،از اعمال‌ حقوقی‌ اجرا‌ شده برموردی می‌خواهد،به‌سهولت در دسترس وی گذارد.از حیث دلیلت و تأثیر نیز باید بگونه‌ای‌ باشد که هیچ یک از اعمال‌ حقوقی موضوع اقدام و عملیات ثبتی قرار نگیرد‌،مگرآن‌که صحت و درستی آن‌ اطمینان‌‌ کامل حاصل آید و زمانی‌که عمل حقوقی به‌ثبت رسید،صحتش قطعی باشد.در نظام ثبت‌ شخصی این دو وظیفه نارسایی‌هایی دارد که به بررسی آنها خواهیم پرداخت.

الف- ضعف در ترتیب و سهولت‌ دسترسی به اطلاعات

ضبط حقوق اصلی و تبعی در این روش،برحسب نام اشخاص صورت می‌گیرد و ازاین‌ روست که آن را نظام نامیده‌اند.بدین ترتیب ذی‌نفع،از خلال دفاتر ثبت جز به‌ اعمال‌‌ حقوقی همین شخص که نامش منظور است،برآن مال غیرمنقول پی نمی‌برد و بساکه این‌ اعمال،تنها اعمالی نباشد که بر آن مال غیرمنقول واقع گردیده است.چه ممکن است پیش‌ آید‌ که شخصی درمورد مال غیرمنقول که مملوکش نیست،به‌عمل حقوقی دست زند و این عمل‌ به نام او نیز ثبت شود و مالک آن مال غیرمنقول هم به عمل حقوقی دیگری‌ نسبت‌ به آن مال‌ دست زند و بدین ترتیب،دو عمل حقوقی متفاوت در دو جای مختلف بر مال غیرمنقول‌ واحدی انجام می‌شود که ذیل دو اسم جداگانه ثبت گردد(رازانی‌،6731‌،ص 301‌).بنابراین،در نظام‌ مزبور امکان‌ تعارض‌ اطلاعات‌ وجود دارد و به‌همین علت کاملا قابل اتکا و اعتماد نیست.در واقع مندرجات پرونده امر و ثبت ملک به نام شخص معینی،به‌ معنی‌ بلامنازع‌ بودن مطلق ملک‌ نیست.بدین‌ترتیب،نظام شخصی به‌ اهدافی‌ که برای دسترسی به آن پدید آمد است، نمی‌تواند دست یابد.علاوه‌براین امر در نظام مزبور،حدودی را که‌ مالک‌ برای‌ زمینی که به نام‌ او ثبت شده اعلام می‌کند کاملا‌ دقیق نیست.البته این مشکل را با استفاده از لزوم ارائه‌ نقشه‌های ثبتی به هنگام ثبت اسناد می‌توان‌ حل‌ کرد‌.

ب- ضعف در قدرت اثبات و دلیلیت

نظام ثبت شخصی از این حیث‌ نیز‌ معیوب است.چه اعمال حقوقی موضوع ثبت در این‌ نظام،اصولا موضوع بررسی و بازبینی از حیث‌ صحت‌ و سقم‌ قرار نمی‌گیرد و همان‌گونه که‌ هست ثبت می‌گردد.درواقع سندی که برای ثبت‌ ارائه‌ می‌شود‌،براساس ارزش ظاهری آن‌ پذیرفته می‌شود و تابع بررسی جزئیات اصلی به‌وسیله مأمور ثبت نیست‌.ازاین‌رو‌،اگر‌ معامله ثبت‌شده صحیح بوده باشد،صحیح خواهد بود و اگر بنابه سببی از اسباب بطلان‌، باطل‌ باشد،به‌همان حال،معیوب باقی می‌ماند.زیرا ثبت،در این نظام،عقدی باطل‌ را‌ تصحیح‌‌ نمی‌کند و عقدی صحیح را باطل نمی‌نماید(رازانی،6731،ص 401).

2-نظام ثبت عینی‌ 1-2-مفهوم نظام‌ عینی‌

نظام ثبت عینی یا ثبت مالکیت یا تورنس (Torrens) ،یکی از معروف‌ترین نظام‌های‌ ثبت‌‌ زمین‌ است که نخستین بار در 8681 در استرالیای جنوبی اجرا شد.‌ ‌این نظام زمانی در‌ استرالیا‌ مطرح شد که عدم ثبت املاک خصوصا ازاین‌جهت که دارای وسعت زیاد‌ و اختلاف‌ در‌ مالکیت بودند،منجربه مشکلاتی می‌گردید و به‌همین‌علت در این کشور مورد استقبال قرار گرفته(السان،5831‌،ص 85‌)و بعدها‌ در ماداگاسکار(9781)تونس(5881)،کنگو(9981)،سنگال‌ و ساحل تاج(0091)و…اقتباس‌ شد‌.

در نظام عینی ثبت«مال غیرمنقول»موضوع و عنصر اصلی ثبت است.بدین معنی که در هر‌ منطقه‌ که تصمیم به ثبت املاک گرفته می‌شود،آگهی ویژه نشر می‌یابد که‌ در‌ آن از تمام‌ کسانی که خود را‌ مالک‌ ملک‌ یا صاحب حقی در آن می‌دانند،خواسته‌ می‌شود‌ که ظرف مدت‌ معینی مدعای خود را همراه با مستنداتش به اداره آگهی‌کننده‌ اعلام‌ کنند.اداره موصوف،بر مبنای‌ نقشه‌ای‌ که تهیه‌ می‌شود‌،با‌ ملاحظه درخواست‌های رسیده،به قطعه‌بندی رقبات‌ دست‌‌ می‌زند و برای هر قطعه یک شماره شناسایی(پلاک)قرار می‌دهد و به آن‌ ملک‌،در آخر کار ثبت،یک یا‌ چند صفحه در دفتر‌ اختصاص‌ می‌دهد که پس از انجام‌ تشریفات‌ گوناگون، مشخصات ملک،حدود و نام مالکان و صاحبان حقوق را در آن صفحه ثبت‌ می‌کند‌ و از آن‌ پس هم،هر‌ نوع‌ تغییر‌ و تبدیل حقوقی و قضایی‌ درمورد‌ آن ملک،به‌نحوی در‌ آن‌ دفتر درج‌ می‌گردد.بدین ترتیب،هر خواهانی می‌تواند،با رعایت تشریفات از وضعیت کنونی‌ غیرمنقول‌‌ منظور نظر خود،آخرین مالکش و حقوقی‌ که‌ دیگران بر‌ آن‌ دارند‌،آگاه شود.وجود پرونده‌‌ ثبتی برای هر ملک و ثبت آخرین وقایع در آن پرونده و دفتر و قوه اثباتی دفتر املاک‌ و جلوگیری‌ از شیوع هرج‌ومرج در تملک غیرمنقول‌ از‌ ویژگی‌های‌ نظام‌ عینی‌ ثبت است‌ (رازانی‌،9731‌،صص 72 و 82).

در نظام ثبت شخصی برای اطمینان از مالکیت واقعی یک فرد نیاز به‌ احراز‌ زنجیره‌ مالکین‌ اموال بود.درحالی‌که در نظام عینی‌،ازآنجایی‌ که‌ هر‌ معامله‌ راجع‌ به ملکی الزاما باید در ذیل‌ ثبت آن ملک ثبت شود،اثبات مالکیت به‌طور قطعی امکان‌پذیر است که ازاین امر به اصل‌ آینه (Mirror Principle) تعبیر شده‌ است.بدان معناکه سند ثبتی ملک باید آینه تمام‌نمای‌ حقوق و تعهداتی باشد که بر ملک ثبت‌شده تعلق گرفته است(السان،5831،ص 06).همین اصل‌ سبب شده در این نظام،ثبت‌ تمام‌ معاملات راجع‌به ملک ثبت‌شده الزامی باشد.علاوه‌برآن، قطعیت حق مالکیت ثبت‌شده بوسیله دولت حمایت می‌شود،اگر ثبت اشکالی داشته باشد و مالکیت را به درستی منعکس نکند،طرف خسارت‌دیده غرامت‌ خوئد‌ را از دولت می‌گیرد که‌ به اصل بیمه (Guarantees Principle) از آن تعبیر شده است(روحی،0831،ص 8).در نظام عینی فرایند انتقال و معاملات‌ زمین‌ ساده‌تر و کم‌هزینه‌تر می‌باشد و به‌علت قابلیت‌ اطمینانی‌ که ایجاد می‌کند،بازار زمین از وضعیت بهتر برخوردار خواهد بود و یک سیستم ملی از اطلاعات زمین‌ دراین نظام ایجاد می‌شود که امکان برنامه‌ریزی‌ برای‌ منابع و ترقی فعالیت‌های اقتصادی‌ را‌ فراهم می‌کند (McEwen,pp.6,7) .

2-2-لوازم و ابزارهای نظام عینی

یکی از مهم‌ترین وظایف نظام عینی،امنیتی است که نظام مزبور به مالک قطعه زمین ثبت‌ شده اعطا می‌کند.برای انجام این‌ وظیفه‌ مهم از ابزاری به شرح ذیل استفاده می‌کند.

الف-قانون‌گذاری مناسب

موفقیت در ایجاد و حفظ نظام عینی نیازمند قانون‌گذاری مناسب به‌عنوان زیربنایی برای‌ اجرای آن است.قانون مناسب برای این‌ نظام‌ باید نه‌تنها‌ خط مشی حکومت را منعکس کند بلکه بایستی قابلیت اعمال و اجرا را داشته باشد.قانون وضع شده‌ باید کاملا مبتنی‌بر نیازها و شرایط محلی باشد.اتخاذ بی‌چون‌وچرای قانونی که‌ در‌ کشوری‌ به‌گونه‌ای رضایت‌بخش‌ عمل کرده است،درکشوری با شرایط متفاوت ممکن است منجربه یک مطابقت اجباری-که‌ ثابت ‌‌شده‌ غیرعملی است-شود.به‌عنوان مثال در سه ایالت در کانادا،قانون ثبت مالکیت‌‌ زمین‌ براساس‌ نظام عینی در دهه 0791 تصویب شد که تنها در یکی از این ایالات باتوجه‌به‌‌ وضعیت آن ایالت این قانون تصویب شده بود که تنها قانون مزبور در‌ همان ایالت توانست به‌‌ خوبی‌ عمل کند.به‌دنبال ثبت ابتدایی مالکیت یک قطعه،قانون باید ثبت همه معاملات آتی آن‌

را الزامی نماید والا وضعیت صحیح مالکیت منعکس نخواهد شد.ثبت املاک در پرو نمونه‌ای‌ است‌ که براساس یک هدف صحیح برای ثبت اموال شهری مبتنی‌بر نظام ثبت عینی صورت‌ گرفت اما علی‌رغم ایجاد موفق این نظام،تضمین کافی برای قطعیت و تثبیت مالکیت را که از آن‌ انتظار‌ می‌رفت اعطا نکرد.زیرا براساس این قانون،دارنده مالکیت ثبت‌شده می‌تواند بدون‌ نیاز به ثبت،ملک را منتقل کند و بدین‌ترتیب اطلاعات ثبت‌شده ناقص و غیرقابل اطمینان‌ خواهد شد و هدف اصلی که‌ برای‌ ثبت ایجاد شده بود ازبین می‌رود (McEwen,pp.3,4) .

ب-کاداستر

کلمه کاداستر اصطلاح تکمیلی برگرفته از کلمه لاتین “Capitastrum” است که یونانی‌ها و رومیها برای تعیین محدوده زمین‌ها و میزان اخذ مالیات‌ به‌کار‌ می‌بردند.در قرن هجدهم در کشورهای صنعتی،همپای تحولات اقتصادی و اجتماعی،نحوه استفاده از زمین(کاربری زمین) و تعیین مشخصات آن مورد توجه خاص قرار گرفت و به‌تدریج روش‌ها و تکنیک‌های دقیق‌‌ تری‌ برای‌ ثبت مشخصات زمین و مالکیت آن‌ به‌کار‌ گرفته‌ شد(نوری،0831،ص 1)که تحت عنوان‌ کاداستر معروف گردید1.درواقع،کاداستر تأیید جغرافیایی نظام ثبت مالکیت زمین است. هدف کاداستر باید‌ تضمین‌ آن‌ باشد که قطعات در رابطه جغرافیایی صحیح باهم‌ نشان‌ داده‌ شوند و مرزهایشان به‌طور صحیح و به‌گونه‌ای که مؤثر در رسیدن به اهداف ثبت مالکیت‌ زمین باشد،تعیین شوند.بنابراین‌،استفاده‌ از‌ کاداستر دستیابی به یک نظام اطلاعاتی را که شامل‌ دو‌ قسم اطلاعات است فراهم می‌کند:یک قسم،نقشه‌های جغرافیایی که نشان‌دهنده سایز و موقعیت همه قطعات زمین هستند و قسم‌ دیگر‌ متن‌ ثبت‌شده‌ای که شامل وضعیت حقوقی‌ هر قطعه زمین می‌باشد (Stoter,2000‌,p.1) .ثبت‌ زمین و کاداستر ارتباط قوی‌ای باهم دارند و می‌توانند مکمل هم باشند.این ارتباط به اندازه‌ای است که‌ برخی‌ ترکیب‌ نظام عینی و کاداستر را سبب ایجاد یک نظام جدید ثبت املاک دانسته‌اند‌ و ازآن‌ با‌ نام‌های مختلفی چون«نظام‌ جامع ثبت زمین» (Integrated System) «نظام کاداستر» (Cadastral System) ،«نظام‌‌ زمین‌» (Land‌ Administration System) یاد کرده‌اند. (Zevenbergen,2004,p.12)

به‌نظر می‌رسد،یاد کردن از کاداستر به‌عنوان‌ یک‌ نظام جامع ثبت زمین و یا مدیریت آن‌ چندان صحیح نیست.چه‌آن‌که کاداستر صرفا‌ یکی‌ از‌ ابزارهایی است که در نظام ثبت عینی‌ برای رسیدن به اهدافش کاربرد دارد و براساس چهارچوب‌های کاداستر‌،از‌ نظام‌ مزبور انتظار می‌رود تا بتواند اختلافات مرتبط به مرزها،حدود و مالکیت قطعه زمین را کاهش‌ داده‌ و حتی‌‌ رفع کند.چنان‌که در نقاطی که از این ابزار استفاده شده است‌،اختلافات‌ درخصوص حدود و مرزهای مالکیت کمتر می‌باشد.

ج-تحدید حدود و داوری

فرایندهای تحدید حدود و داوری درخصوص اختلافات مربوط‌ به‌ آن به قانون‌گذاری‌ مناسب نیاز دارد که براساس آن یک گروه برای‌ بررسی‌ یک قطعه زمین و ارزیابی کردن حدود آن‌ تعیین‌ می‌شوند‌.تاریخ و زمان بازدید از محل،بایستی به‌خوبی‌ به‌ اطلاع عموم به وسیله‌ آگهی برسد.آگهی باید بیان کند که هر مدعی‌ مالکیت‌ یا منفعت در هر زمینی‌ که‌ در آگهی‌‌ تعیین‌ شده‌ است باید شخصا یا به‌وسیله نماینده‌ قانونی‌ قبل از مأمور تحدید حدود در محل‌ حاضر شود.همچنین هر مدعی‌ باید‌ شخصا یا به‌وسیله ‌ ‌نماینده قانونی قبل‌ از مأمور تحدید حدود‌ در‌ محل‌ حاضر شود.همچنین هرمدعی‌ باید‌ همه مدارک و اسنادی را که مثبت ادعایش است،ارائه‌ نماید.روش‌های ارزیابی و علامت‌گذاری‌ ممکن‌ است باتوجه‌به نیازهای محلی و رویه‌ها‌، متفاوت‌ باشند‌.به هر قطعه‌ ارزیابی‌شده‌ یک شماره واحد(پلاک‌)اختصاص‌ داده می‌شود که‌ توصیف قانونی زمین را تشکیل می‌دهد.به تصمیمات مأمور تحدید حدود‌ به‌وسیله‌ طرفین‌ امکان اعتراض به یک هیأت‌ قانونی‌ مثلا یک‌ دیوان‌ محاکمه‌ زمین و…وجود دارد McEwen‌,) (pp.5,6 .

3-2-مزایا و معایب نظام عینی

نظام مبتنی برای آن‌که بتواند به اهدافش دست یابد از‌ مزیت‌ سهولت دسترسی به‌ اطلاعات صحیح و قدرت‌ اثباتی‌ برخوردار‌ باشد‌.نظام‌ ثبت عینی از‌ هردو‌ دیدگاه موصوف‌ قابل اطمینان است.چه از حیث سهولت دسترسی به اطلاعات،اعمال حقوقی برحسب نام‌‌ اشخاص‌ ثبت‌ و ضبط نمی‌گردد.بلکه برحسب مال غیرمنقول موضوع‌ آن‌ ثبت‌ می‌شود‌ و به‌‌ همین‌ سبب هم آن را شیوه عینی می‌خوانند.در نظام عینی،در دفتر املاک غیرمنقول بریا هر ملکی جایی ویژه است و هرگونه معامله‌ای که درمورد این ملک صورت‌ می‌گیرد و نیز حقوقی که بر آن بار است در همان‌جا ضبط و ثبت می‌گردد.پس هرگاه شخص بخواهد در مورد ملکی به معامله‌ای دست بزند،می‌تواند با مراجعه به دفتر املاک‌ غیرمنقول‌ موصوف،به‌ بهترین و دقیق‌ترین روش از وضع ملک منظور آگاه گردد و بااطمینان خاطر به معامله دست‌ بزند.ازحیث دلیلیت و قدرت اثباتی نیز،نظام ثبت عینی قابل اتکاء است.چه‌آن‌که‌ اعمال‌‌ حقوقی مستلزم ثبت،زمانی ثبت می‌شود که در صحت آن کمال موشکافی شده باشد.ازجمله‌

درمورد موق ملک،حدود و مساحتش،نام کسانی که‌ به‌ عمل حقوقی راجع‌به آن دست‌‌ زده‌اند‌ و این‌که آیا اعمال حقوقی از جانب مالک صورت گرفته است و صحیح و قابل ثبت‌ است یا خیر،همه مورد بررسی قرار می‌گیرد.نتیجه‌ای که براین‌ بررسی‌ و موشکافی مترتب‌ است،آن‌ است‌ که معامله‌ای که در دفتر املاک ثبت می‌شود،دلیلت و تأثیر کامل دارد و حق‌ عینی از زمان ثبت،به منتقل علیه انتقال داده می‌شود و ثبت است که ناقل حق شمرده می‌شود‌ و یکی‌ از اهداف ضبط و ثبت در این نظام،انتقال حق عینی است نه صرف اعلان انجام معامله. آنچه علی‌رغم این مزایا باعث می‌شود که این نظام در همه‌جا مورد استقبال واقع‌ نشود‌، سرمایه و نیروی‌ انسانی بسیاری است که برای نقشه‌برداری و ارزیابی همه سرزمین پیش از اجرای آن و همچنین بررسی درستی حق‌ عینی متعلق به هریک از قطعات زمین درجهت‌ ثبت تمامی آنها‌ در‌ دفتر‌ املاک غیرمنقول بایستی صرف گردد(رازانی،6731،صص 501،401 و 601).

گفتار دوم: نظام ثبت املاک در ‌‌ایران‌

پس از آشنایی با نظام‌های ثبتی توجه به‌این نکته که قوانین ثبتی در‌ حقوق‌ ایران‌‌ منطبق‌بر اصول کدام یک از نظام‌های ثبتی می‌باشد و درواقع تعیین نوع نظام ثبتی ایران از‌ اهمیت فراوان برخوردار است و می‌تواند راهگشا در حل مشکلات موجود درخصوص املاک‌ ثبت‌شده‌ و تفسیر مقررات ثبتی باشد‌.

بند‌ اول: نوع نظام ثبت املاک در ایران

بررسی قوانین ثبتی در ایران چه قبل از تصویب قانون ثبت 0131 و چه بعد از آن نشان‌گر این امر است که در حقوق ایران‌،همواره مبنا و ملاک ثبت،حق مالکیت نسبت به زمین بوده‌ است نه مالک و دارنده آن.به‌عبارت‌دیگر،ثبت زمین در ایران،فرایند ثبت‌کننده رسمی‌ حقوق موجود در زمین ازطریق حق مالکیت می‌باشد‌ که‌ این همان نظام عینی ثبت است که‌ ملک غیرمنقول را موضوع و عنصر اصلی ثبت قرار می‌دهد.

بنابراین درحقوق ثبت ایران،از زمانی که ثبت به شیوه نوین آغاز شد،نظامی‌ که‌ مبنا و ملاک ثبت قرار گرفت نظام ثبت عینی بود که با اقتباس از حقوق دول اروپائی در ایران رایج‌ گردید.البته در اعمال این نظام در حقوق ایران دو‌ روش‌ عمده به‌کار گرفته شد که به ثبت‌ عادی و عمومی معروف هستند.1اما باید توجه داشت که استفاده از هریک از روش‌های‌ مذکور،در ماهیت نظام ثبتی ایران تغییری‌ حاصل‌ نکرد‌ و ثبت املاک در ایران همواره برمبنای‌ نظام ثبت‌ عینی‌ بوده و هیچ‌گاه مالک و دارنده حق(نظام ثبت شخصی)مبنا و ملاک ثبت قرار نگرفته است.

در آغاز ثبت املاک در‌ ایران‌،هرچند‌ این مزیت وجود داشت که نظام ثبت عینی مورد استعمال‌ قرار گرفت و درنتیجه از عیوب نظام ثبت شخصی‌بری بود اما ازآنجایی‌که ثبت‌ املاک و ثبت اسناد معاملاتی و انتقالات املاک‌ ثبت‌ شده‌ الزامی نبود،نظام مزبور به‌خوبی‌ نمی‌توانست به اهداف مورد انتظارش دست‌ یابد‌.این عیوب کم‌کم قانون‌گذار را بر آن‌ رهنمون شد تا ثبت املاک را الزامی کند.اما‌ صرف‌ الزامی‌ نمودن ثبت املاک هم نمی‌توانست‌ نظام مزبور را در رسیدن به اهدافش‌ یاری‌ کند‌.چه‌آن‌که،هرچند اطلاعات مربوط به حق‌ مالکیت قطعه زمین مورد بحث در آغاز به‌ درستی‌ ثبت‌ می‌شد اما با گذر زمان و انجام معاملات‌ غیررسمی،اطلاعات موجود در ثبت دیگر نمی‌توانستند‌ بازگوکننده‌ حقایق درخصوص ملک‌ ثبت‌شده و مالک واقعی آن باشند.

در نتیجه نیاز به این امر‌ احساس‌ شد‌ که اطلاعات موجود در هنگام ثبت اولیه ملک برحسب تغییرات و تحولات ایجادشده در آن‌،به‌روز‌ شوند و الا بعد از گذر مدتی،عملا منسوخ خواهند شد.همین امر سبب‌ شد‌ تا‌ قانون‌گذار علی‌رغم‌ اختیاری اعلام نمودن ثبت اسناد،ثبت تمامی حقوق و عقود و معاملات راجع‌به عین یا‌ منافع‌‌ املاک ثبت‌شده در دفتر املاک را الزامی اعلام نماید(ماده 64 قانون‌ ثبت‌).البته‌ صرف ثبت‌ معاملات و انتقالات بعدی ملک نمی‌توانست صحت اطاعاتی را که در آغاز اعمال نظام‌ ثبتی‌‌ ثبت‌ شده بودند،تضمین کند زیرا ممکن بود پس از ثبت اولیه ملک‌،تغییراتی‌ درحقوق و حدود آن ازطریقی غیراز انتقالات و معاملات صورت گیرد.به‌عنوان مثال چند ملک ثبت‌ شده ممکن‌ است‌ باهم تجمیع شوند یا ملک ثبت‌شده‌ای مورد تفکیک‌1قرار گیرد.درحقوق‌ ثبت‌ ایران‌ عمل تفکیک بوسیله اداره ثبت باتوجه‌به مقررات‌ قانون‌ ثبت‌ و بند 383 مجموعه‌ بخشنامه‌های ثبتی(آذرپور و حجتی‌ اشرفی‌،3831،صص 261،161) صورت می‌گیرد.تمامی این تغییرات‌ ناشی از تجمیع و تفکیک‌ در‌ اداره ثبت به ثبت خواهد‌ رسید‌ و اطلاعات مربوط‌ به‌ ثبت‌ املاک‌ به‌صورت مستمر درحال به‌روز شدن‌ هستند‌.

بدین ترتیب،نظام ثبتی درحقوق ایران به‌صورت پویا درآمده و اطلاعات موجود در‌ آن‌‌ با به‌روزرسانی از خطر منسوخ شدن‌ نجات یافته است.بنابراین‌،ملاحظه‌ شد که در تقسیم‌ بندی‌ نظام‌های‌ ثبتی به نظام ثبت عینی و شخصی،نظام ثبت املاک در ایران همواره تابع‌ نظام‌‌ عینی‌ بوده‌ است و در تقسیم‌بندی نظام‌های ثبتی به‌ نظام‌های‌ ایستا و پویا‌،نظام‌ ثبتی‌ ایران از ایستایی به‌سمت‌ پویایی حرکت کرده است.

بند دوم: ایرادات نظام ثبتی ایران و لزوم اصلاح آن

موفقیت نظام‌ ثبتی‌ به دیدگاه جامعه‌ای که در آن‌ اعمال‌ می‌شود‌،بستگی‌ دارد‌.به‌گونه‌ای‌ که جامعه‌ باید‌ بتواند به اطلاعات آن اطمینان داشته باشد.علی‌رغم مزایایی که نظام ثبت ایران‌ (نظام عینی)به‌دنبال‌ دارد‌،متأسفانه‌ ‌ ‌نظام مزبور کاملا با نیازها و منافع مالکین‌ منطبق‌ نیست‌.به‌‌ گونه‌ای‌ که‌ بیشتر مالکین،انتقال زمین را کاری دشوار می‌دانند و فرایند ثبت زمین معمولا در ذهنشان فرایندی پرهزینه و کاغذبازی(به‌دلیل لزوم وجود استعلامات متعدد)و مستلزم‌ صرف زمانی طولانی می‌باشد‌.به‌گونه‌ای که این ایراد سبب رواج معاملات غیررسمی در این‌ خصوص گردیده و درنتیجه سبب شده است که نظام ثبتی نتواند آن اطمینانی را که از آن‌ انتظار می‌رود،تأمین کند‌.

به‌ منظور‌ حل این مشکل در نظام ثبتی ایران،«قانون تسهیل تنظیم‌ اسناد در دفاتر اسناد رسمی»مصوب 5831/5/42 تصویب شد.قانون مزبور هرچند گامی‌ مثبت درجهت بهتر عمل کردن‌ نظام‌ ثبتی ایران ازطریق کاهش تعداد استعلامات ضروری،به‌ شمار می‌آید و به‌نظر می‌رسد آن را باید نقطهء عطف در تاریخ دفاتر اسناد رسمی دانست‌ اما‌ به‌ نظر می‌رسد نمی‌تواند به‌ رسالتی‌ که برای آن منظور تصویب شده است،دست یابد زیرا در آن‌ همچنان به لزوم انجام استعلاماتی جهت ثبت معاملات غیرمنقول اشاره شده است‌ هرچند‌ که‌ راه‌کارهایی برای عدم‌ کسب‌ استعلام یا تأخیر در ارسال پاسخ استعلام‌ها ازسوی مراجع ذی‌ صلاح مانند مسوولیت تضامنی منتقل الیه و ناقل پیش‌بینی شده است.بنابراین،ملاحظه‌ می‌شود که هرچند قانون مزبور درجهت حذف کاغذبازی‌ در‌ ثبت معاملات و جلوگیری از اتلاف وقت تصویب شده است،اما راهکارهای ارائه‌شده در آن نمی‌توانند رسیدن به اهداف‌ فوق را تضمین کنند.

به‌نظر می‌رسد،دراین‌خصوص،توجه به راهکارهایی چون اتصال‌ دفاتر‌ اسناد رسمی‌ به‌ سیستم رایانه‌ای سازمان امور مالیاتی کشور و سیستم رایانه‌ای شهرداری‌ها و…به گونه‌ای که‌ نیاز به استعلام از‌ سازمانهای مربوطه را به‌صورت وقتگیر ازبین ببرد و سردفتر بتواند با اتصال‌‌ به‌ سیستم‌های‌ رایانه‌ای فوق از امور لازم اطلاع کسب کند،می‌تواند مثمرثمر باشد.به‌ویژه که‌ دراین شیوه،لازم نیست ‌‌برای‌ تسهیل انجام معاملات،منتقل الیه به ریسک تحمل مسئولیت‌ تضامنی درخصوص تعهدات قانونی‌ و بدهی‌های‌ مربوط‌ به ملک تن دردهد.

همان‌گونه‌که اشاره شد در نظام ثبتی ایران املاک براساس پلاک ثبتی‌ به ثبت رسیده و همین امر دسترسی به اطلاعات درخصوص وضعیت یک ملک و حقوق‌ مربوط به آن را‌ آسان‌‌ می‌کند. اما این نظام دارای این ایراد عمده است که امکان جستجو براساس مشخصات مالک‌ در آن وجود ندارد.این امر سبب می‌شود امکان تعیین میزان دارایی غیرمنقول افراد فراهم‌ نباشد‌.این ضعف،بزرگ‌ترین جاذبه را برای مجرمان سازمان‌یافته دارد تا از این راه به‌راحتی‌ اموال نامشروع خود را تطهیر کنند.این‌که در دودهه گذشته سودآورترین بخش اقتصادی در ایران بخش املاک‌ بوده‌،جاذبه فوق را مضاعف می‌کند به‌گونه‌ای که امروزه یکی از راه‌های‌ پولشویی در ایران،ورود این سرمایه‌ها در بخش املاک شده است(آیت اللهی،5831،صص 5،4 و 9).

به‌موجب ماده 651 الحاقی‌ قانون‌ ثبت اسناد و املاک مصوب 1531/01/81،سازمان ثبت‌ موظف به تهیه و اجرای طرح کاداستر شد.این طرح امروزه به‌صورت فراگیر به مرحله اجرا درنیامده است،هرچند که ضرورت‌ اجرای‌ طرح کاداستر بر کسی پوشیده نیست.با اجرای‌ طرح کاداستر می‌توان نظام مکانیزه اطلاعات را ایجاد کرد که به‌وسیله آن بتوان به‌میزان‌ دارایی غیرمنقول افراد دسترسی یافت و درنتیجه باب‌ تطهیر‌ پول‌ از این طریق را مسدود‌ نمود‌.بنابراین‌،هرچند کلیت نظام ثبت املاک ایران که برمبنای نظام عینی پویا است دارای‌ منافع بسیاری می‌باشد ولی نواقصی در آن موجود‌ است‌ که‌ باید درجهت اصلاح آن تلاش‌ نمود.در انجام‌ این‌ اصلاحات نیز باید به این نکته توجه داشت که نظام ثبتی کلیتی متشکل از عناصر گوناگون است که همه‌ آنها‌ باید‌ لحاظ گردند و پیشنهادات اصلاحی باید باتوجه‌به‌ همه عناصر باشد و الا‌ موجب ایجاد این خطر است که تنها کارآیی لازم را نداشته باشد، بلکه سبب شود عملکرد نظام ضعیف‌تر‌ گردد‌.به‌طورکلی‌ در اصلاح هر نظام ثبتی به چهار مجموعه اصلاحات باید توجه‌ نمود‌ که عبارتنداز:

1. اصلاحات قانونی که بر مدرنیزه و استاندارد کردن و ساده کردن قوانین مرتبط با اموال و ثبت‌ آنها‌ متمرکز‌ می‌شود:
2. اصلاحات قضایی که بر استانداردسازی رویه قضایی و جایگزین کردن محاکم‌ قضایی‌ بوسیله‌ محاکم‌ اداری جهت حل‌وفصل اختلافات مربوط به حدود املاک‌ تأکید می‌نماید؛
3. اصلاحات اداری که براستفاده‌ از‌ کارمندان‌ کارآمد،ساده‌سازی رویه‌های‌ اداری و کاهش اسناد لازم جهت انتقالات و…متکی است؛
4. اصلاحات تکنیکی و فنی‌:موضوعاتی‌ ازقبیل استفاده از تکنولوژی کامپیوتری‌ به‌منظور کمک بررسی‌های مالی و بررسی فرایندهایی همانند نقشه‌های‌ آماری‌ و کاداستر‌ و دستیابی به اطلاعات درباره مالک قانونی در این نوع اصلاحات مطرح‌ می‌شود.استفاده از‌ تکنولوژی‌ میکروفیلم در ثبت اسناد نیز در این بخش مورد توجه‌ قرار گرفته است‌ (McLaughlin‌,1996‌,pp8,9) .البته اصلاحات فوق باید به‌گونه‌ای‌ مرتبط باهم انجام گیرند تا بتوانند به آثار مورد‌ انتظار‌ دست یابند.

نتیجه

ملاحظه شد که نیاز بشر به تأمین امنیت حقوقی‌ به‌ویژه‌ درخصوص‌ املاک و جلوگیری از تجاوز به حق مالکیت،سبب ایجاد نظام‌های ثبتی گوناگونی گردیده است که‌ باتوجه‌به‌ مبانی‌‌ مختلفی ازسوی حقوقدانان تقسیم‌بندی‌شده و مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته است و هر جامعه‌ای‌ باتوجه‌ به شرایط اجتماعی خود به اقتباس از این نظام‌ها پرداخته است.ثبت املاک‌ در ایران از‌ زمانی‌ که به‌شیوه نوین آغاز گردید مبتنی‌بر نظام ثبتی عینی بوه که با‌ مبنا‌ قرار دادن حق مالکیت،وظیفه ثبت املاک‌ و اسناد‌ معاملاتی‌ راجع‌به آنها را به‌گونه‌ای مستمر و پویا برعهده‌ دارد‌.همین امر سبب شده تا نظام ثبتی ثقابلیت اعتماد و اطمینان را داشته و بتواند‌ به‌‌ عنوان وسیله‌ای جهت انتظام جامعه‌ به‌کار‌ گرفته شود‌.

متأسفانه‌ برخی‌ از رویه‌های اشتباه‌ قضایی و تفاسیر نادرست‌ از‌ مقررات ثبتی که اغلب مبتنی‌بر بی‌توجهی به نوع نظام ثبت‌ املاک در‌ ایران‌ و اهداف موردنظر آن به‌ویژه تثبیت مالکیت‌ها‌ و احقاق حقوق است،سبب‌‌ شده‌ تا نظام ثبتی نتواند قابلیت‌ خود‌ را در ایجاد اعتماد و اطمینان ظاهر سازد.علاوه‌برآن، برخی از پیچیدگی‌ها و مقدمات لازم‌ برای‌ ثبت املاک و اسناد معاملاتی آنها‌ سبب‌ رواج‌‌ معاملات غیررسمی و درنتیجه‌ عدم‌ موفقیت نظام ثبتی به‌عنوان‌ نظامی‌ پویا گردیده است. عدم امکان جستجو براساس نام مالکین در نظام ثبتی ایران و سودآوری‌ املاک‌ به‌صورت‌ راهی برای تطهیر اموال نامشروع‌ و وسیله‌ای‌ برای پولشویی‌ درآمده‌ است‌ که خود بیانگر وجود‌ خلأ در نظام ثبتی ایران می‌باشد.لذا باوجود تأیید کلیت نظام ثبتی ایران،نواقصی در‌ آن‌‌ موجود است که می‌توان با ارائه‌ راهکارها‌ و به‌کارگیری‌ ابزارهای‌ مناسب‌ مانند اجرای کامل‌‌ طرح‌ کاداستر و قانون‌گذاری مناسب،حذف استعلامات غیرضروری در انتقال املاک ثبت‌شده‌ یا انجام آنها به‌شیوه‌ای سریع‌تر مانند‌ انجام‌ استعلام‌ ازطریق اتصال دفاتر اسناد رسمی به‌ سیستم‌ رایانه‌ای‌ سازمان‌های‌ مرجع‌ استعلام‌،…و به‌طورکلی‌ انجام اصلاحات همه‌جانبه‌ قانونی،قضایی،اداری و فنی به‌گونه‌ای مرتبط،در حل آنها کوشید.

منابع و مآخذ الف-فارسی

1. آذرپور،حمید و غلامرضا حجتی اشرفی،(3831)،مجموعه محشی از بخشنامه‌های‌ ثبتی»،چاپ ششم،تهران،گنج‌ دانش.
2. آیت اللهی،محمد صادق،(5831)،«پیشگیری از تطهیر درآمد و سرمایه‌های نامشروع(مجرمانه)ازطریق اصـلاح نـظام‌ ثبتی امـوال غیرمنقول»،ارائه‌شده در نخستین همایش ثبت نوین‌،موجود‌ در اداره آموزش سازمان ثبت تهران.
3. اسکافی،نادر،(2831)،«فرهنگ ثبتی»،چاپ دوم،نـشر دادگستر.
4. السان،مصطفی،(5831)،«وضعیت ثبتی املاک در حقوق انگلیس»،مجله کانون سـردفتران و دفـتر یـاران‌،سال‌ 84،دوره‌ دوم،شماره 36.
5. امامی،سید حسین،(0231)،«شرح قانون ثبت اسناد و املاک»،تهران،شرکت کانون کتاب.
6. حمیتی واقـف،‌ ‌احـمد علی،(2831‌)،«حقوق‌ ثبت(ثبت املاک،ثبت اسناد‌ و اجرای‌ رسمی)»،چاپ اول،تهران،نشر حـقوقدان.
7. رازانـی،بـهمن،(6731)،«تحولات ثبت املاک در حقوق مصر(1)»،مجله کانون سردفتران و دفتر یاران،سال 14،دوره‌ دوم‌،شماره‌ 2.
8. رازانـی،بهمن،(9731)،«حقوق‌ ثبت‌،مدخل»،چاپ اول،تهران،انتشارات اساطیر.
9. روحی،افسر،(0831)،«بازار زمین و ثـبت زمین»،نشریه شهر.
10. عـبادپور،لطـیف،(5831)،«نقدی بر قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب‌ 5831‌»،مجله کانون‌ سردفتران و دفتر یاران،سال 84،دوره دوم،شماره 76.
11. میرزایی،علیرضا،(3831)،«حقوق ثبت کاربردی»،چاپ اول،تهران،انتشارات بهنامی.
12. نوری،علی،(0831)،«کاداستر»،نشریه شـهر‌.