نقش ثبت سند در بیع مال غیر منقول در حقوق فرانسه و پذیرش آن در حقوق ایران

5/5
نقش ثبت سند در بیع مال غیر منقول در حقوق فرانسه و پذیرش آن در حقوق ایران

اشتراک‌گذاری

اشتراک گذاری در whatsapp
اشتراک گذاری در telegram
اشتراک گذاری در linkedin
اشتراک گذاری در facebook
اشتراک گذاری در twitter
اشتراک گذاری در pinterest
اشتراک گذاری در email

لینک کوتاه مطلب

https://www.notary662th.ir/?p=4405

شاید برای شمار کاربردی باشد

چکیده

گرچه امروزه همه نظام‌های حقوقی در ضرورت ثبت بیع مال غیرمنقول اتفاق‌ نظر دارند، با این حال همه نقش واحدی را به ثبت در بیع مال غیرمنقول اعطاء نمی‌نمایند.برای مثال در حالی که در حقوق آلمان، ثبت، شرط انتقال مالکیت‌ به خریدار تلقی شده است در حقوق فرانسه، شرط قابل استناد شدن معامله در برابر اشخاص ثالث می‌باشد. در حقوق ایران، در مورد نقش ثبت در بیع مال غیرمنقول اختلاف‌نظر جدی‌ وجود دارد.لذا در این مقاله سعی شده است در پرتو مطالعه راه‌حل حقوق‌ فرانسه، راه‌حل مناسب برای حقوق ایران جستجو شود.

 

مقدمه

۱.به منظور جلوگیری از معاملات معارض، برقراری نظم، امنیت، و ثبات در معاملات و به تبعیت از تجربه سایر نظام‌های حقوقی، قانونگذار ما در سال‌ ۱۳۱‌ در قالب ماده ۶۴ قانون ثبت، تنظیم سند رسمی و ثبت بیع مربوط به املاک ثبت‌ شده را اجباری اعلام نمود.اما متأسفانه نوع نگارش مواد مربوط به این تکلیف‌ و ضمانت‌ اجرای‌ آن موجب شد که نه‌ تنها‌ هدف‌ مدنظر قانون‌گذار تأمین نگردد بلکه عملا تفسیر صحیح این مواد به یک معمای بزرگ تاریخی در نظام حقوقی‌ ایران تبدیل گردید‌، معمایی‌ که‌ هنوز پس از سپری‌شدن قریب به هشتاد سال‌‌ هنوز‌ لاینحل باقیمانده است.و جالب این‌که در این مدت نه قانون‌گذار برای‌ رفع ابهام از اراده مستور خویش تلاش نموده‌(براساس‌ این‌ فرض خوش‌باورانه‌ که قانون‌گذار اراده روشنی داشته؟!)و نه هیئت عمومی دیوان‌ عالی کشور تفسیر قاطعی را در این زمینه ارائه داده است.تلاش‌های دکترین حقوقی و بدنه قضایی‌ کشور نیز‌ جز‌ افزایش‌ تحیر و سردرگمی حاصلی نداشته است.

۲.در هر حال، در اصل ضرورت‌«تنظیم‌ سند رسمی و ثبت بیع مال غیر منقول»تردیدی نیست.همین ضرورت موجب شده که نظام‌های حقوقی‌، علیرغم‌ اختلافات‌ گوناگون، لااقل در این زمینه اتفاق‌نظر داشته باشند و ثبت به‌ عنوان یک‌ تکلیف‌ قانونی‌ تبدیل به پدیده مشترک جهانی گردد.با این حال، باید توجه داشت که«ثبت‌ سند‌»در‌ همه نظام‌های حقوقی نقش واحدی را ایفا نمی‌کند.از حیث تحلیلی نیز«ثبت سند‌»می‌تواند‌ دارای آثار ماهوی و یا شکلی‌ متعدد و متنوعی باشد.

۳.توجه به تجربه دیگران قطعا‌ برای‌ ما‌ کمک‌کننده است، کما این‌که اصل‌ وضع مقررات قانون ثبت نیز با همین نگاه صورت‌ گرفته‌ است.در این راستا، به‌ نظر می‌رسد از میان نظام‌های حقوقی مختلف، بررسی‌ راه‌حل‌ نظام‌ حقوقی‌ فرانسه در این زمینه شایان توجه بیشتری باشد.علاوه بر تأثیرپذیری تاریخی‌ شگفت‌آور قوانین‌ در‌ ایران از قوانین در فرانسه، در زمینه بیع مال غیرمنقول‌ قرابت ویژه‌ای‌ میان‌ دو‌ کشور موجود است؛قرابتی که مطالعه قوانین مربوط به‌ ثبت سند در حقوق فرانسه را‌ برای‌ حقوق‌دان‌ ایرانی معنادار و سودمند می‌سازد. این قرابت و همسویی مبنایی را می‌توان در مقایسه‌ ماده‌ ۳۸۵۱ قانون مدنی‌ فرانسه با ماده ۹۳۳ قانون مدنی ایران که به نظر برگردان همان ماده‌ ۳۸۵۱‌ است‌، به خوبی مشاهده کرد.طبق ماده ۳۸۵۱ قانون مدنی فرانسه، «به‌ محض‌ توافق‌ در مورد مبیع و ثمن، ولو آنکه‌ هنوز‌ هیچ‌ یک تسلیم و تأدیه نیز نشده باشد، عقد‌ بیع‌ میان طرفین منعقد می‌گردد و خریدار در برابر فروشنده از حیث حقوقی‌ مالک (مبیع‌) می‌شود‌.»

چنین قرابت و همسویی، برای مثال‌، میان‌ ایران و آلمان‌ وجود‌ ندارد‌.۲در آلمان، عقد بیع به خودی‌ خود‌ مملک نیست و توافق طرفین اساسا توانایی انتقال‌ مالکیت به خریدار را ندارد‌؛اثر‌ عقد تنها ایجاد تعهد به تملیک‌ است نه انتقال‌ مالکیت‌.این‌ تفاوت ساختاری و مبنایی به نظر‌ موجب‌ می‌شود که پذیرش راه‌حل‌ حقوق آلمان در نقشی که برای ثبت سند در‌ بیع‌ مال غیرمنقول قائل است در‌ حقوق‌ ایران‌ دشوارتر باشد.

۴.بنابراین‌، در‌ این مقاله بدوا نقش‌ ثبت‌ سند در بیع مال غیرمنقول در حقوق‌ فرانسه(گفتار اول)و سپس قابلیت پذیرش همان‌ نقش‌ برای ثبت سند در حقوق‌ ایران‌(گفتار‌ دوم)مورد‌ مطالعه‌ قرار‌ خواهد گرفت.

 

گفتار‌ اول‌: نقش ثبت سند در بیع مال غیرمنقول در حقوق فرانسه

۵.در حقوق رومی-ژرمنی‌۴، عقد بیع به خودی خود خریدار را مالک مبیع‌ نمی‌گرداند.انتقال مالکیت از‌ فروشنده به خریدار مستلزم انجام تشریفاتی مادی، هویدا و علنی بود.هدف از این تشریفات، اعلان عمومی به جامعه از تحقق‌ یک رخداد مهم بود.با انجام این تشریفات همه افراد‌ جامعه‌ از جابه‌جایی مالکیت‌ مال موضوع قرارداد از فروشنده به خریدار مطلع می‌شدند یا لااقل امکان کسب‌ اطلاع از آن را به دست می‌آوردند.انتقال هر مال نیز تشریفات خاص‌ خود‌ را داشت.انتقال اموال مهم به‌ویژه اموال غیرمنقول با حضور در برابر مقام قضایی یا در حضور شهود و انتقال اموال با اهمیت کم‌تر از طریق صرف تسلیم مال به‌‌ خریدار انجام می‌پذیرفت.فایده چنین نظمی روشن است:اطمینان بخشی به‌ خریداران در مورد صحت ادعای فروشندگان بر مالکیت، جلوگیری از معاملات‌ معارض بر روی مال واحد و در نتیجه اعطای ثبات‌ و امنیت‌ به معاملات.

پاره ای از کشورها، به طور خاص آلمان، به سنت تاریخی پشتیبان خود پایبند ماندند و کماکان در قانون مدنی خویش انتقال مالکیت از فروشنده به‌ خریدار را در‌ حوزه‌ اموال غیرمنقول منوط به ثبت معامله و در حوزه اموال‌ منقول منوط به تسلیم مال به خریدار کردند.۵اما پاره‌ای از کشورها نیز به‌ سردمداری فرانسه از این سنت تاریخی‌ روی‌ برگرداندند و در قانون مدنی‌ خویش انتقال مالیکت از فروشنده به خریدار را به یک پروسه اعتباری، رضایی و بین‌الطرفینی محض تبدیل نمودند.تصویب ماده ۳۸۵۱ که متن آن در سطور‌ پیشین‌ امد‌ اعلان رسمی قطع ارتباط نظام‌ حقوقی‌ فرانسه‌ با گذشته تاریخی‌ خویش بود.با وضع ماده اخیر الذکر، به محض انعقاد عقد بیع و بدون نیاز به‌ هرگونه تشریفات دیگر‌، مالکیت‌ به‌ خودی خود از فروشنده به خریدار منتقل‌ می‌گردد‌.قاعده‌ جدید در حقوق فرانسه مبتنی بر توجیهات نظری و کاربردی‌ متعددی از جمله«اصل حاکمیت اراده»، «اثربخشی به اراده توانا‌ و خلاق‌ افراد‌ در جامعه آزاد»، «ساده‌سازی و تسهیل تجارت و معامله میان مردم»و«آزادسازی‌‌ جامعه و نظام حقوقی از غل و زنجیر تشریفات بیهوده»بوده است.‌

با‌ این حال، جامعه حقوقی فرانسه به زودی دریافت که نظم جدید دارای یک‌ عیب بزرگ است‌:انتقال‌ اعتباری‌ مالکیت به صرف توافق داخلی دو شخص‌ با یکدیگر با هیچ نشانه‌ بیرونی‌، مادی‌ و علنی قابل دسترس برای دیگران همراه‌ نیست تا از طریق آن افراد جامعه از‌ قطع‌ ارتباط‌ حقوقی فروشنده با یک مال‌ مطلع شوند.

این وضعیت منجر به این می‌گردد که‌ افراد‌ بدون اطلاع از فروش قبلی مال از سوی فروشنده، دوباره همان م ال را‌ از‌ او‌ خریداری نماید.نظام قضایی، به این‌ ترتیب، درگیر کشمکش‌های بی‌پایان میان افراد خواهد شد‌.ثبات‌ و امنیت‌ معاملات به خطر خواهد افتاد و هیچ خریداری به نحو قاطع نمی‌تواند مطمئن‌‌ باشد‌ که‌ فروشنده واقعا ‌مالک مالی است که اقدام به فروش آن کرده است.

۶.به منظور رفع‌ مشکل‌ پیش‌آمده، در حوزه اموال غیرمنقول‌۸، نظام حقوقی‌ فرانسه ابتدا در ۳۲ مارس‌ ۵۵۸۱۹‌ و سپس‌ در یک اقدام تکمیلی و اصلاحی در ژانویه‌ ۵۵۹۱ ثبت بیع مال‌ غیرمنقول را اجباری اعلام نمود و در حال حاضر نیز قانون حاکم بر موضوع کماکان مصوبه‌ اخیر‌ الذکر است.۱به موجب بند‌ ۱ ماده‌‌ ۸۲‌ مصوبه‌، کلیه‌ معاملات، ولو آن‌که‌ حاوی‌ شرط تعلیقی باشند، و کلیه‌ تصمیمات قضایی که انتقال یا ایجاد حقوق عینی، غیر از وثیقه و رهن‌‌۱۱‌، را‌ نسبت به اموال غیرمنقول میان اشخاص زنده‌ برقرار‌ و یا‌ اعلام‌ می‌نمایند‌ باید‌ در «اداره ثبت رهن‌ها»ی محل وقوع مال «منتشر» گردند.

 

برای انتشا معامله، طبق مواد ۵۱۳ و ۴۶۱ مصوبه، تحقق دو شرط لازم است‌: اول‌ این‌که‌ برای معامله سند رسمی تنظیم شود۷۱؛دوم این‌که قبلا و یا لااقل‌ همزمان، معامله‌ای که‌ فروشنده به استناد آن ادعای مالکیت مال را دارد منتشر شده باشد.تحقق‌ شرط اخیر، شناسایی زنجیره‌ مالکیت‌ کلیه مالکین و دارندگان‌ حقوق عینی نسبت به یک مال را از ابتدا تا انتها برای اشخاص ثالث ممکن‌ خواهد ساخت.

پس از انتشار قرارداد۸۱، این امکان برای کلیه اشخاص وجود‌ دارد که حتی‌ بدون نیاز به اثبات نفعی در قضیه و صرفا با تقدیم یک تقاضای کتبی از اداره‌ در صورت امتناع فروشنده از تنظیم سند رسمی، خریدار می‌تواند الزام او را از دادگاه تقاضا نماید‌.با‌ این حال، از آن‌جا که ممکن است قبل از صدور حکم دادگاه، فروشنده همان مال را به دیگری‌ بفروشد و خریدار دوم زودتر اقدام به ثبت معامله خود نماید، قانونگذار‌ طی‌ مصوبه‌ تکمیلی ۷ ژانویه‌ ۹۵۹۱ پیش‌بینی نمود‌ که‌ خریدار‌ داری سند عادی نیز می‌تواند«اظهارنامه رسمی خود مبنی بر آمادگی‌ به تنظیم سند رسمی»و یا«گواهی عدم حضور صادره از‌ سوی‌ سردفتر‌ مبنی بر عدم حضور فروشنده» و یا«دادخواست الزام‌ به‌ تنظیم سند رسمی»خود را ثبت نماید و به این ترتیب حق مقدم خویش را تثبیت نماید.

«طبق ماده ۲۳ مصوبه، سردفتر تنظیم‌کننده سند‌ نیز، صرف‌نظر از اراده طرفین، مکلف به تقاضای‌ ثبت و انتشار سند است.نقض این تکلیف، مسئولیت مدنی سردفتر‌ را‌ به‌ دنبال خواهند داشت.

طبق‌ ماده‌ ۳۳ مصوبه ۵۵۹۱، معامله باید ظرف سه ماه از زمان انعقاد ثبت گردد.با این حال‌ عدم‌‌ رعایت‌ مهلت سه ماهه مانع از ثبت با تأخیر معامله نخواهد شد.ثبت‌ با‌ تأخیر‌ چنان‌چه ضرری را در پی داشته باشد مسئولیت مدنی سردفتر را به دنبال خواهد‌ داشت‌:

ثبت محل وقوع مال غیرمنقول اطلاعات‌ مربوط‌ به مال را ظرف مدت ده روز دریافت دارند.»

 

۷. با این حال‌، تدبیر‌ جدید‌ حقوق فرانسه را نباید بازگشت فرانسویان به‌ سنت رومی تعبیر نمود.نظم جدید در‌ حقوق‌ فرانسه کاملا متفاوت از نظم‌ موجود در حقوق روم، حقوق قدیم فرانسه و حقوق‌ فعلی‌ آلمان‌ است.برخلاف‌ رویه قدیم در فرانسه و حقوق فعلی آلمان، در حقوق امروز فرانسه تشریفات‌ (ثبت‌)شرط‌ انتقال مالکیت به طور کلی ولو میان طرفین قرارداد نیست، بلکه به‌‌ محضش‌ توافق‌ طرفین و انعقاد عقد بیع مالکیت از فروشنده به خریدار منتقل‌ می‌گردد اما این انتقال مالکیت‌ در‌ صورت‌ عدم ثبت، قابلیت استناد در برابر اشخاص ثالث را نخواهد داشت.حقوق‌ فرانسه‌، در واقع، انتقال مالکیت در عقد بیع را حسب نوع رابطه حقوقی اشخاص ذی‌ربط با عقد‌ بیع‌ به دو دسته تقسیم‌ کرده است:انتقال مالکیت میان فروشنده و خریدار، و انتقال‌ مالکیت‌ در برابر اشخاص ثالث.انتقال مالکیت میان‌ فروشنده‌ و خریدار‌ به اقتضای اصل حاکمیت‌ اراده رضایی و اعتباری‌ است‌.نه تسلیم مبیع، نه تأدیه ثمن و نه هیچ شرط دیگری از جمله ثبت‌ معامله‌ نه برای تحقق عقد بیع‌ و نه‌ برای انتقال‌ مالکیت‌ میان‌‌ طرفین لازم است.بیع با سند‌ عادی‌ بیعی صحیح با تمامی آثار مربوطه میان طرفین‌ است.

اما چنان‌چه چنین‌ بیعی‌ ثبت نگردد، طبق ماده ۳ مصوبه‌ سال ۵۵۹۱ در برابر‌ اشخاص‌ ثالث قابل استناد نیست: «معاملات‌ و تصمیمات‌ قضایی که طبق‌ بند ۱ ماده ۸۲ باید منتشر شوند، اگر منتشر نشوند، در‌ برابر‌ اشخاص ثالثی که‌ حقوق مشابهی‌ را‌ به‌ موجب معاملات و تصمیمات‌ مشابه‌ بر روی همان مال‌ از‌ همان فروشنده کسب کرده و منتشر نموده‌اند قابل استناد نخواهد بود.معاملات و تصمیمات‌ قضایی مدنظر‌، در‌ فرض‌ انتشار نیز، در صورتی‌ که معاملات و تصمیمات مورد استناد اشخاص ثالث قبل از آن‌ها منتشر شده باشد قابل استناد‌ نخواهد‌ بود. با این حال، اشخاص ثالثی‌ که‌ وظیفه‌ تقاضای‌ انتشار‌ حقوق عینی بر‌ عهده‌ آن‌ها بوده و یا وارثان یک شخص نمی‌توانند به مقررات این ماده استناد نمایند».

 

دو عنوان‌ حقوقی‌ «قابل‌ استناد نبودن» و «اشخاص ثالث» در ماده فوق‌الذکر‌ نیاز‌ به‌ توضیح‌ دارند‌.

۸.مفهوم‌ قابل استناد نبودن:آنچه فرانسویان را به سمت تعدیل اصل‌ حاکمیت اراده و ایجاد استثناء بر رضایی بودن انتقال مالکیت در حوزه نقل و انتقال اموال غیرمنقول کشاند، ضرورت‌ حمایت از اشخاص ثالثی است که از انتقال رضایی مالکیت میان دو شخص بی‌اطلاع می‌ماندند.بنابراین به خوبی‌ قابل درک است که اگر هدف از اجباری شدن ثبت حمایت از‌ اشخاص‌ ثالث‌ است، ضمانت اجرای این اجبار نیز محدود به همان اشخاص ثالث باشد و انتقال‌ رضایی مالکیت بین طرفین را تحت تأثیر قرار ندهد.این راه‌حل مبتنی بر یک‌ منطق‌ کاملا عقلانی‌ است:نظام حقوقی به منظور تأمین اهدافش نیاز به ثبات در قواعد حقوقی بنیادین خویش دارد و تا‌ زمانی که می‌توان معایب احتمالی ناشی‌ از این قواعد درگذر زمان‌ را‌ با‌ توسل به تدبیرهای تکمیلی برطرف نمود، دست‌ برداشتن از قاعده بی‌معناست.به این ترتیب، اگر عیب انتقال ‌‌رضایی‌ مالکیت این‌ است که اشخاص ثالث را رد معرض خطر قرار می‌دهد، کافی‌ است‌ به‌ طریقی از این اشخاص ثالث حمایت کرد.در مقابل، اگر انتقال رضایی مالکیت میان‌ طرفین‌ یک عقد نه تنها مشکل‌ساز نیست بلکه روابط معاملی میان مردم را تسهیل‌‌ نیز می‌نماید، چه نیازی‌ ‌به‌ عدول از قاعده بنیادین«کفایت توافق برای ایجاد آثار حقوقی میان طرفین»وجود دارد؟

۹.با این حال، باید توجه داشت که منظور فرانسویان از قابل استناد نبودن بیع‌ ثبت‌نشده در برابر اشخاص‌ ثالث، قابل استناد نبودن«شکلی»نیست بلکه‌ منظور قابل استناد نبودن«ماهوی»است:منظور این نیست که چنین بیعی صرفا قابلیت اثبات شدن در دادگاه را ندارد و یا از حیث ادله‌ اثبات‌ دعوی دلیل قابل‌ استنادی در برابر اشخاص ثالث نیست بلکه منظور این است که بیع مزبور ولو آن‌ که در تحققش هیچ اختلاف و تردیدی هم نباشد، نسبت به اشخاص ثالث‌ بی‌اثر‌ و از نظر حقوقی در حکم آن است که اصلا وجود ندارد.

اثر بیع ثبت نشده‌ فقط محدود به طرفین آن است:در برابر فروشنده، خریدار مالک است‌ اما‌ در برابر اشخاص ثالث مالک کماکان شخصی است که در دفتر ثبت معاملات نامش‌ به عنوان مالک‌ قید‌ گردیده‌ است؛در برابر خریدار و تا زمانی که اجرای تعهدات‌ ناشی‌ از عقد بیع با حقوق اشخاص ثالث در تعارض نباشد، فروشنده باید به‌ تعهدات قراردادی خود پایبند بماند‌ و در‌ صورت‌ تخلف امکان الزام قضایی او به‌ پایبندی بر تعهدات وجود دارد‌ ولی‌ چنان‌چه اجرای تعهدات با حقوق محترم‌ اشخاص ثالث در تعارض باشد تعهدات گرچه دیگر قابل اجرا‌ نیستند‌ اما‌ در هر حال متعهدله می‌تواند بابت نقض آن‌ها از متعهد خسارت مطالبه‌ نماید‌.

«در غیرقابل‌ استناد‌ بودن‌ ماهوی، خود عقد بیع قابلیت استناد در برابر اشخاص ثالث را از دست‌ می‌دهد اما در غیرقابل استناد بودن شکلی، سند‌ عادی‌ بیع‌، به عنوان دلیل وقوع بیع، در برابر اشخاص‌ ثالث‌ غیرقابل استناد می‌گردد.»

 

10. مفهوم اشخاص ثالث:طبق ماده ۳ مصوبه سال ۵۵۹۱، بیع ثبت نشده‌ مال‌ غیرمنقول‌ فقط‌ در برابر اشخاص ثالث خاصی غیرقابل استناد است: اشخاص ثالثی که بر روی مال‌ واحد‌ از فروشنده واحد حقوق مشابه لازم الانتشار منتشر شده‌ای را کسب کرده باشند‌ و یا‌ صاحبان‌ وثیقه و مرتهنینی که علیرغم‌ اختیاری بودن ثبت حقوقشان اقدام به ثبت آن کرده باشند‌.به‌ این ترتیب منظور از شخص ثالث شخصی است که اولا از فروشنده‌ای که‌ قبلا‌ مال‌ غیرمنقولی را به‌ دیگری فروخته دوباره آن مال را خریداری کرده باشد و یا نسبت به‌ آن‌ از همان‌ فروشنده یکی از حقوق عینی اصلی مانند حق ارتفاق یا‌ حقوق‌ عینی‌ تبعی مانند رهن را تحصیل کرده باشد؛ثانیا، معامله اول برخلاف معامله دوم ثبت و منشر‌ نشده‌ باشد‌.در چنین صورتی است که ماده ۳ در مقام تعیین تکلیف میان‌ دو‌ دارنده حق مشابه معارض از دارنده دوم، یعنی شخص ثالث نسبت به معامله‌ اول، حمایت کرده‌ و به‌ دلیل عدم انتشار معامله اول آن معامله را در برابر او، علیرغم‌ مقدم‌ بودن، غیرقابل استناد اعلام کرده است.

 

۱۱. به این ترتیب، اشخاص‌ زیر‌ یا اساسا شخص ثالث تلقی‌ نمی‌شوند‌ و یا اگر‌ هم‌ شخص‌ ثالث در معنای حقوقی آن باشند‌ از‌ حمایت مقرر در ماده ۳ برخوردار نمی‌باشند:

الف- وارثان طرفین قرارداد نیز‌ اشخاصی‌ که به عنوان موصی‌له سهم مشاعی‌‌ از ماترک‌۴۲(و نه‌ مال‌ یا اموال معینی از ماترک‌‌۵۲‌)به نفع آن‌ها وضعیت شده است. در برابر اشخاص مزبور، بیعی که متوفی‌ در‌ زمان حیات خود منعقد ولی‌ منتشر‌ نکرده‌ معتبر و قابل استناد‌ است‌.اشخاص مذکور، در واقع‌ شخص‌ ثالث تلقی‌ نمی‌شوند و پس از فوت مورث، قائم‌مقام قانونی او شده و مکلف به اجرای‌‌ تعهدات‌ قراردادی مورث می‌باشند.

ب- طلبکاران عادی‌۶۲‌طرفین‌ قرارداد:طلبکاران‌ با‌ اینکه‌ نسبت به طرفین‌ قرارداد‌ شخص ثالث تلقی می‌شوند اما از آنجا که صرفا دارای حق دینی هستند بنابراین حقوقشان‌ قابلیت‌ تعارض با حقوق دارندگان حق عینی‌، ولو‌ موخر‌، را‌ ندارد‌ و لذا تحت حمایت‌ مصوبه‌ ۵۵۹۱ قرار نمی‌گیرند.به این ترتیب، چنان‌چه‌ مدیون نسبت به یکی از اموال غیرمنقول خود معامله‌ای‌ را‌ با‌ دیگری منعقد نماید ، ولو آنکه چنین معامله‌ای‌ ثبت‌ و منتشر‌ نیز‌ نشود‌، معامله‌ مزبور در برابر طلبکاران‌ قابل استناد است و شخص اخیر الذکر دیگر نمی‌تواند آن مال را به عنوان مال‌ مدیون توقیف نماید(مگر آنکه معامله، متقلبانه و به قصد‌ فرار از دین صورت‌ گرفته باشد؛ که در چنین فرضی، نه به دلیل منتشر نشدن بلکه به دلیل متقلبانه‌ بودن، معامله قابل ابطال خواهد بود).

ج- اشخاصی که حق خود را از فرد دیگری تحصیل کرده‌اند‌:ثبت‌ و انتشار معامله تنها جایی موجب‌ ترجیح‌دارندهء‌ حق مؤخر بردارندهء حق مقدم می‌گردد که دو دارنده حق معارض حق خویش را از شخص واحدی تحصیل کرده باشند؛ برای مثال، «ب»و«ج»که ادعای‌ مالکیت‌ نسبت به مال واحدی‌ را‌ می‌نمایند، هر دو از«الف»مال را خریداری کرده باشند:در چنین فرضی، «ج»که‌ برخلاف«ب»معامله‌اش ثبت شده مالک مال شناخته خواهد شد.اما اگر صاحبان حقوق معارض حق خود‌ را‌ از اشخاص متفاوتی تحصیل کرده باشند، انتشار معامله تأمین‌کننده مزیت پیش‌گفته نخواهد بود.برای مثال، در دعوای میان‌ «د»و«ه»چنان‌چه«د»مال را از«ب»و«ه»مال را از«ج»و«ب و ج»نیز به نوبه‌ خود مال‌ را‌ از«الف‌»خریداری کرده باشند:اگر«ب»معامله مقدم خود را زودتر از«ج»منتشر کرده باشد:ولو آنکه«ه»معامله‌اش را‌ زودتر از«د»منتشر نماید، باز هم در دعوای میان«د»و«ه»، «و»برنده خواهد‌ شد‌؛۷۲‌چراکه ید ماقبل«د»( یعنی ب)زودتر از ید ماقبل«ه»(یعنی ج)معامله‌اش را منتشر کرده است و طبق‌ قاعده کلی ‌‌از‌ حیث قوت و ضعف، حقوق ایادی لاحق تابع حقوق ایادی سابق‌ است و هیچ شخصی‌ نمی‌تواند‌ نسبت‌ به مالی مدعی حقی بیش زا حق ید ماقبل‌ خود باشد.

«اداره ثبت، فاقد‌ قدرت قضایی است و همین‌که اسناد دارای شرایط شکلی لازم برای ثبت باشند، اقدام‌ به ثبت آن‌ها خواهد‌ کرد‌.بنابراین، کافی است معامله‌ای که به استناد آن فروشنده ادعای مالکیت‌ مالی را می‌نماید قبلا ثبت شده باشد تا چنین فروشنده‌ای بتواند معامله بعدی خود با خریدار را که‌ دارای شرایطی‌ شکلی لازم براث ثبت است، ثبت نماید.به این ترتیب ممکن است در عمل دو معامله‌ کاملا معارض با یکدیگر نیز یکی پس از دیگری ثبت گردند:برای مثال وقتی که‌ فروشنده‌ مال واحد خود را متوالیا به دو خریدار فروخته باشد و هر دو خریدار، یکی پس از دیگری، اقدام به ثبت معامله‌ خود نموده باشند.در چنین فرضی خریداری که معامله‌اش‌ از‌ حیث ثبتی مقدم‌التاریخ است بر دیگری‌ ترجیح دارد.»

د-اشخاصی که موضوع حقشان مال متفاوتی است:در تعارض میان دو شخصی که از‌ فرد‌ واحد حقی عینی نیسبت به دو مال غیرمنقول متفاوت را کسب‌ کرده‌اند انتشار معامله بی‌تأثیر است.به همین دلیل، شعبه سوم مدنی دیوان عالی‌ کشور فرانسه در ۴ اکتبر ۲۷۹۱‌ دادنامه‌ای‌ را‌ که در دعوای تحدید حدود‌ میان‌ دو‌ خریدار دو قطعه زمین مجاور به تقدم زمانی انتشار یکی از دو معامله استناد کرده‌ بود نقض کرد.

ه-اشخاصی که‌ بر‌ روی‌ مال واحد از شخصی واحد حقوقی را کسب‌ کرده‌اند‌ که از نظر قانون لازم الانتشار نیستند:برای مثال، اگر مالکی ملک خود را به‌ دیگری بفروشد، بیع مزبور‌ در‌ برابر‌ مستأجر ملک‌۹۲(شخصی ثالث نسبت به بیع) قابل استناد‌ خواهد بود ولو آنکه ثبت و منتشر نشده باشد.

و-اشخاصی که آن‌ها نیز به نوبه خود معامله‌اشان را منتشر‌ نکرده‌اند‌: اشخاص‌ مزبور، به تکلیف قانونی خویش عمل نکرده‌اند، پس طبیعی است که‌‌ نتوانند‌ از تقصیر دیگران منتفع و بهره‌مند شوند.به ‌این ترتیب، در تعارض میان‌ دو خریداری که هیچ‌ یک‌ معامله‌اش‌ را منتشر ننموده، دادگاه براساس قواعد عمومی، حق را به خریداری خواهد‌ داد‌ که‌ معامله‌اش مقدم بوده است.۳

ز-اشخاصی که عدم انتشار معامله ناشی از عمل خود‌ آن‌ها‌ بوده‌ است:در چنین موردی نیز طبیعی است که مقصر نتواند از تقصیر خود منتفع‌ گردد‌.برای‌ مثال، اگر شخصی که تحت یکی از عناوین قیمومت و یا ولایت عهده‌دار‌ اداره‌‌ اموال‌ دیگری است دو معامله پیاپی را نسبت به مال غیرمنقول متعلق به شخص‌ تحت‌ سرپرستی‌اش منعقد نماید، اولی را با دیگری و دومی را با خود و تنها‌ معامله‌ دوم‌ را منتشر نماید:در چنین فرضی معامله اولی که مدیر منتشر نکرده در برابر وی‌ قابل‌ استناد‌ خواهد بود.

ح-اشخاص دارای س‌ءنیت:۲۳یعنی اشخاصی که علیرغم اطلاع‌ از‌ وجود بیع قبلی فروشنده با دیگری، دوباره با فروشنده بیعی را نسبت به همان مال‌ منعقد‌ می‌نماید‌.چنین اشخاصی نیاز به حمایت ندارند و بیع اول در برابر آن‌ها قابل‌ استناد‌ است، ولو آنکه بیع اول ثبت نشده‌ ولی‌ بیع‌ دوم ثبت شده باشد.

شایان ذکر است‌ که‌ مستثنی کردن اشخاص ثالث دارای سوءنیت از پوشش‌ حمایتی مصوبه ۵۵۹۱ از سوی‌ رویه‌ قضایی صورت گرفته است وگرنه‌ مصوبه‌‌ حاوی قیدی‌ در‌ این‌ زمینه نمی‌باشد.مضافا به اینکه رویه‌ قضایی‌ نیز به نوبه خود در ارائه معیار برای سوءنیت دچار تحولاتی بوده‌ است‌:

قبل از سال ۸۶۹۱ رویه قضایی‌ در فرانسه«تبانی میان‌ فروشنده‌ و خریدار دوم از طریقهء توسل‌ به‌ مانورهای متقلبانه»۳۳یا حداقل«تبانی متقلبانه»(بدون نیاز به مانورهای متقلبانه)را‌ ضروری‌ می‌دانست و معتقد بود که صرف‌ اطلاع‌‌ خریدار‌ دوم از فروش‌ قبلی‌ مال توسط فروشنده به‌ دیگری‌ باعث نمی‌شود که او، اگر معامله خود را زودتر منتشر کرده، از حمایت قانونی‌ برخوردار‌ نگردد. اکثریت دکترین حقوقی نیز در‌ آن‌ مقطع همین‌ نظر‌ را‌ تأیید می‌کردند.

اما از سال ۸۶۹۱، رویه قضایی تغییر موضع داد و در آراء متعدد صرف اطلاع‌ خریدار دوم از فروش قبلی مال را دلیل کافی برای‌ محروم کردن وی از حمایت‌ قانونی اعلام نمود.۵۳مبنای تحلیلی رویه جدید قضایی فرانسه روشن است: معامله ثبت‌نشده در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست، زیرا اشخاص ثالث‌ اطلاعی‌ از‌ وقوع آن ندارند؛اما اگر شخص ثالثی به طریق دیگر، غیر از ثبت، از وقوع معامله مطلع گردد مکلف است به آن معامله احترام گذارد و هیچ مانعی‌ برای اینکه‌ معامله‌ در برابر او قابل استناد باشد وجود ندارد.

ملاک زمانی اطلاع نیز، مطلع بودن یا نبودن خریدار دوم در زمان انعقاد معامله با‌ فروشنده‌ است و نه الزاما در زمان‌ انتشار‌ معامله:بنابراین، چنان‌چه‌ خریدار دوم در زمان انعقاد معامله با فروشنده از فروش قبلی مال به دیگری بی‌ اطلاع باشد تحت حمایت قانونی قرار‌ می‌گیرد‌، ولو آنکه بعد از‌ معامله‌ از وقوع‌ معامله قبلی مطلع گردد و با این حال اقدام به ثبت معامله خود نماید.۶۳

 

گفتار دوم: بررسی قابلیت پذیرش راه‌حل حقوق فرانسه در حقوق ایران

12.برخلاف حقوق‌ فرانسه‌(و حقوق آلمان)، در حقوق ایران در مورد نقش ثبت سند در بیع مال غیرمنقول اتفاق‌نظر وجود ندارد.متون قانونی نیز در این مورد به اندازه کافی صریح نمی‌باشند.این وضعیت‌ منجر‌ به آن‌ شده که بتوان‌ در مورد نقش ثبت سند در حقوق ایران احتمالات زیرا را ارائه کرد:

الف – ثبت سند به عنوان شرط تشکیل عقد بیع: به این معنی‌ که‌ گفته‌ شود برخلاف قاعده کلی مذکور در ماده ۹۳۳ قانون مدنی، بیع مال غیرمنقول در (۵۳).برای مثال‌، ایران تشریفاتی است و برای تشکیل آن، علاوه‌ بر توافق طرفین، ثبت معامله نیز ضروری است.چنین دیدگاهی در جستجوی نص‌ قانونی مؤید می‌تواند با‌ استناد‌ به ماده ۲۲ قانون ثبت ادعا نماید که ا گر تا قبل از ثبت معامله خریدار مالک‌ شناخته نمی‌شود به این دلیل است که از نظر قانون هنوز بیعی شکل نگرفته تا‌ خریدار مالک شود.

در عین حال، دیدگاه مزبور باید به سه سئوال اساسی نیز پاسخ گوید:اول‌ اینکه بیع با سند عادی، اگر بیع نیست، چگونه قراردادی است(تعهد به بیع‌، بیع‌ ناقص و یا…)؟دوم اینکه تعهدات مذکو در سند عادی دارای چه ضمانت‌ اجرایی است(اجرای اجباری عین تعهد، مطالبه خسارت و…)؟سوم اینکه در مقام تعارض میان خریدار دارای سند عادی با خریدار‌ دارای‌ سند رسمی، تقدم‌ حقوقی با کدام است؟

ب – ثبت سند به عنوان شرط انتقال مالکیت:با استناد به موارد متعددی، چون بیع کلی فی الذمه، بیع مال آینده و بیع عین معین‌ با‌ شرط تأخیر در انتقال‌ مالکیت، می‌توان مدعی شد که در بیع مال غیرمنقول عقد بیع با توافق طرفین‌ شکل می‌گیرد اما مالکیت مبیع زمانی به خریدار منتقل می‌گردد که‌ بیع‌ مزبور‌ ثبت‌ گردد.به این ترتیب‌، ثبت‌ معامله‌ صرفا شرط انتقال مالکیت مبیع به خریدار است‌ نه شرط تشکیل عقد بیع.در تقویت این دیدگاه می‌توان اضافه نمود که‌ حتی‌ در‌ تشریفاتی‌ترین نظام‌های حقوقی، مانند حقوق آلمان، نیز ثبت‌ معامله‌، صرفا شرط انتقال مالکیت است نه شرط تحقق عقد بیع؛کما اینکه ماده ۲۲ قانون ثبت‌ نیز ثبت را‌ صرفا‌ مؤثر‌ در انتقال مالکیت اعلام کرده است.

دیدگه مزبور این مزیت‌ را دارد که استثنایی را بر قاعده کلی«کفایت اراده‌ طرفین در تشکیل عقود»ایجاد نمی‌نماید.بیع با‌ سند‌ عادی‌ را نیز هماهنگ با اراده‌ طرفین و واقعیت معاملاتی، بیع توصیف می‌نماید‌.در‌ عین حال، باید توجه‌ داشت که استثنایی را بر انتقال فوری مالکیت ایجاد می‌نماید.مضافا به‌ اینکه‌‌ استناد‌ انفکاک عقد بیع از اثرش به قانونگذار ۱۳۱ خالی از دشواری نیست‌. در‌ هر‌ حال، این دیدگاه نیز باید به سئوال دوم و سوم از سوالات طرح‌شده‌ برای دیدگاه‌ اول‌ پاسخ‌ گوید.

ج – ثبت سند به عنوان شرط قابل استناد شدن بیع مال غیرمنقول در برابر‌ اشخاص‌ ثالث:

با تکیه بر تجربه حقوق فرانسه، می‌توان چنین دیدگاهی را در‌ حقوق‌ ایران‌‌ نیز مطرح ساخت.علاوه بر پشتوانه تحلیلی پیش‌گفته به مناسبت بیان راه‌حل‌ حقوق فرانسه‌، می‌توان‌ به متون قانونی متعددی که در آن‌ها ضمانت عدم ثبت، غیرقابل استناد بودن‌ معامله‌ در‌ برابر اشخاص ثالث اعلام شده استناد جست: مواد ۴ قانون تجارت‌۸۳، ۸۴ و ۵ قانون‌ ثبت‌ اختاعات، طرح‌های صنعتی و علایم تجاری‌۹۳، ۴ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی و احیانا‌ ماده‌ ۲۷‌ قانون ثبت.

«منظور قابل استناد بودن از حیث ماهوی است.

ماده ۴‌: «انتقال‌ سهام‌ با نام باید در دفتر ثبت سهام شرکت به ثبت برسد و انتقال‌دهنده‌ یا‌ وکیل یا نماینده قانونی او باید انتقال را در دفتر مزبور امضاء کند…هر انتقالی که‌ بدون‌ رعایت شرایط فوق به‌ عمل آید از نظر شرکت و اشخاص ثالث فاقد‌ اعتبار‌ است».

ماده ۸۴: «هرگونه تغییر در‌ مالکیت‌ اختراع‌، ثبت طرح صنعتی یا ثبت علائم تجاری‌ یا‌ علامت‌ جمعی یا حق مالکیت ناشی از تسلیم اظهارنامه مربوطه، به درخواست کتبی‌ هر‌ ذی‌نفع از اداره‌ مالکیت صنعتی‌ انجام‌ شده و به‌ ثبت‌ می‌رسد‌ و جز در مورد تغییر مالکیت اظهارنامه‌، توسط‌ اداره مذکور آگهی می‌شود.تأثیر این‌گونه تغییر نسبت به اشخاص ثالث منوط‌ به‌ تسلیم درخواست مذکور است.

ماده ۵‌-هرگونه قرارداد اجازه بهره‌برداری‌ از‌ اختراع و طرح‌های ‌صنعتی ثبت‌شده، یا‌ علامت‌‌ ثبت‌شده یا اظهارنامه مربوط به آن‌ها به اداره مالکیت صنعتی تسلیم می‌شود.اداره‌ مالکیت‌ صنعتی، مفاد قرارداد را به‌ صورت‌ محرمانه‌ حفظ ولی اجازه‌ بهره‌برداری‌ را ثبت و آگهی می‌کند‌.تأثیر‌ این‌گونه‌ قراردادها نسبت به اشخاص ثالث منوط به مراعات مراتب فوق است.»

این دیدگاه‌، گرچه‌ بر اصل«قابل استناد بودن عقود‌ در‌ برابر همه‌»استثناء‌ ایجاد‌ می‌نماید، اما به اصولی‌ کلی حقوقی دیگر از جمله اصل حاکمیت اراده و رضایی بودن عقود وفادار باقی می‌ماند و به‌ این‌ ترتیب در مقایسه با دو دیدگاه‌‌ قبلی‌ تغییر‌ بسیار‌ کمتری‌ را در اصول‌ ماهوی‌ حاکم بر قراردادها ایجاد می‌نماید، در عین اینکه هدف مقررات ثبتی که حمایت از اشخاص ثالث‌ و جلوگیری‌ از‌ معاملات معارض است را نیز تأمین می‌نماید‌.از‌ سوی‌ دیگر‌، دیدگاه‌ مزبور‌ در پاسخ به سئوالات پیش‌گفته با مشکل کمتری روبه‌روست.

د – ثبت سند به عنوان دلیل منحصر اثبات وقوع بیع میان طرفین عقد:ماده‌ ۸۴ قانون ثبت، ذیل عنوان‌«ثبت اسناد»ضمانت عمل نکردن به تکلیف قانونی‌ مندرج در ماده ۶۴ را«قابل پذیرش نبودن سند»در محاکم و ادارات اعلام نموده‌ است.به این ترتیب می‌توان ادعا نمود که‌ اساسا‌ ثبت در حقوق ایران(برخلاف‌ حقوق فرانسه و آلمان)فاقد هرگونه نقش ماهوی در انعقاد و یا در آثار عقد (انتقال مالکیت میان طرفین و یا قابل استناد شدن معامله در برابر‌ اشخاص‌ ثالث) است.البته این به این معنا نیست که ثبت سند در حقوق ایران فاقد هرگونه‌ نقشی است:خیر، ثبت سند نقش دارد‌ اما‌ یک نقش شکلی؛نقشی شکلی‌ که‌‌ Zماده ۲۱ قانون ثبت علایم و اختراعات مصوب ۱۳۱ نیز مقرر می‌داشت:«علامت تجارتی قابل نقل و انتقال است ولی انتقال آن در مقابل اشخاص ثالث‌ وقتی‌ معتبر خواهد بود که‌ موافق‌ مقررات این قانون‌ به ثبت رسیده باشد».طبق ماده ۴ همان قانون:«هرگونه معامله راجع به ورقه اختراع باید به موجب‌ سند رسمی به عمل آمده و در دفتر ثبت اختراعات‌ نیز‌ ثبت شود والا آن معامله نسبت به اشخاص ثالث‌ معتبر نخواهد بود.هرگاه معامله در خارج ایران واقع گردد آن معامله در ایران نسبست به اشخاص ثالث‌ وقتی معتبر خواهد‌ بود‌ که در‌ اداره ثبت اسناد تهران ثبت شده باشد».

 

چه‌بسا از نقش ماهوی در نظر گرفته‌شده در سه دیدگاه قبلی می‌تواند مؤثرتر‌ ‌‌باشد‌:بیع ثبت نشده، به دلیل آنکه به هیچ طریق دیگری قابل اثبات نیست‌ مانند‌ آن‌ است که اساسا شکل نگرفته است.در واقع، این دیدگاه با شناسایی سند رسمی به‌ عنوان تنها دلیل قابل پذیرش برای اثبات وقوع بیع عملا به همان‌ نتیجه‌ای‌ می‌رسد که دیدگاه اول‌ با‌ شناسایی نقش ماهوی برای ثبت به آن رسیده‌ است.

مزیت دیدگاه مزبور در آن است که هیچ استثنایی را بر اصول ماهوی حاکم بر قراردادها ایجاد نمی‌نماید و در تلاش است از‌ طریق قواعد شکلی مربوط به ادله‌ اثبات دعوی همان هدفی را که سایر دیدگاه‌ها به دنبال تأمین آن هستند تأمین‌ نماید.با این حال، این دیدگاه نیز مانند سایر دیدگاه‌ها در‌ معرض‌ سئوالات پیش‌ گفته قرار می‌گیرد:سند عادی دلالتی بر وقوع بیع نمی‌تواند داشته باشد، اما آیا دلیل وقوع قراردادی دیگر، مشمول مواد ۱ و ۹۱۲ قانون مدنی، می‌تواند باشد؟ در صورت مثبت‌ بودن‌ پاسخ، ضمانت اجرایی تعهدات ناشی از چنین قراردادی‌ چیست؟

ه – ثبت سند به عنوان دلیل مؤثر اثبات وقوع بیع:در عین پذیرش مبانی‌ دیدگاه قبلی می‌توان ضمن اعطای نقشی صرفا‌ به‌ شکلی به ثبت سند، قلمرو همین نقش شکلی را نیز محدود کرد و مدعی شد که ثبت، دلیل مؤثر اثبات‌ وقوع بیع است و نه دلیل منحصر اثبات:در واقع، ثبت‌، از‌ حیث‌ قواعد شکلی، متضمن امتیازی است‌ که‌ ادعای‌ مستند به خود را در برابر سایر ادعاها در موقعیت برتر اثباتی قرار خواهد داد؛اما این‌طور هم نیست که اگر‌ ثبتی‌ صورت‌‌ نگرفته باشد، حق مالکیت از طریق سایر ادله‌ قابل‌ اثبات نباشد و یا در مقام‌ تعارض حقوق دارنده سند رسمی و دارنده سند عادی، دارنده سند عادی نتواند بر دارنده‌ سند‌ رسمی‌ پیروز گردد.

این دیدگاه در کنار تأکید بر اصل حاکمیت‌ اراده و رضایی بودن عقود، به‌ عنوان مؤید قانونی می‌تواند به ماده ۸۴ قانون ثبت و نسخ ماده ۱۳۱ مربوط‌ به‌‌ شهادت‌ شهود در قانون مدنی و نیز اظهار نظر شورای نگهبان در خصوص‌ ماده‌‌ ۹۰۳۱ قانون مدنی نیز استناد جوید.با این حال، به نظر می‌رسد این دیدگاه‌ نتواند ادعا‌ نماید‌ که‌ با چنین تفسیری هدف قانوگذار مقررات ثبتی را در برقراری نظم در‌ روابط‌ معاملی‌ میان مردم و جلوگیری از معاملات معارض تأمین‌ خواهد کرد.

و – ثبت به عنوان دلیل قاطع‌ اثباتی‌ فقط‌ در تعارض میان دارنده سند رسمی و دارنده سند عادی:اگر بپذیریم که هدف اصلی‌ مقررات‌ ثبتی، جلوگیری از معاملات معارض و حمایت از اشخاص ثالثی است که به اعتماد‌ اسناد‌ دولتی‌ با مالک رسمی ملک معامله می‌نمایند، می‌توان ضمن اعطای نقش صرفا شکلی به‌ ثبت‌، همین‌ اثر را نیز به عنوان یک قاعده حل تعارض به دعوای میان دارنده‌ سند‌ رسمی‌ و دارنده سند رسمی محدود کرد و گفت:ثبت در دعوای میان طرفین‌ قرارداد بیع(فروشنده و خریدار‌)دلیل‌ مؤثر اثباتی است اما در دعوای میان‌ خریدار دارای سند عادی و خریدار‌ دارای‌ سند‌ رسمی(شخص ثالث نسبت به‌ سند عادی)دلیل قاطع و حاکم اثباتی است؛بنابراین، چنان‌چه شخصی‌ مال‌ غیر‌ منقول خود را ابتدا با سند عادی به الف و سپس با سند‌ رسمی‌ به ب بفروشد، تنها در چنین موردی در مقام حل تعارض و به عنوان یک تدبیر قضایی به‌ منظور‌ حمایت از شخص ثالث(ب)، همواره باید دارنده سند رسمی را مالک ملک‌‌ شناخت‌.۱۴

 

مزیت این دیدگاه در این است که هیچ‌ استثنایی‌ را بر قواعد ماهوی حاکم‌ بر‌ قراردادها ایجاد‌ نمی‌نماید‌ و ثبت‌ معامله را نه شرط تشکیل عقد‌، نه‌ شرط انتقال‌ مالکیت و نه شرط قابل استناد شدن معامله در برابر اشخاص‌ ثالث‌ نمی‌پندارد.از حیث شکلی نیز کمترین‌ جابه‌جایی را در نظم‌ سنتی‌ حاکم بر ارزش هر یک‌ از‌ ادله‌ اثبات دعوی ایجاد می‌نماید و تنها در فرضی که حمایت از اشخاص ثالث‌ منطقا‌ ضروری است یعنی در فرض‌ تعارض‌ میان‌ دارنده سند رسمی‌ و دارنده‌ سند عادی به سند‌ رسمی‌ به عنوان دلیل قاطع اعتبار ویژه داده و به این ترتیب هدف‌ مقررات ثبتی را‌ نیز‌ تأمین می‌نماید.

13.به نظر می‌رسد‌ در‌ گزینش نهایی‌ هر‌ یک‌ از دیدگاه‌های فوق، دو‌ معیار تعیین‌کننده باشد:در وهله اول، میزان تأثیر عملی هر یک در تأمین هدف مورد‌ نظر‌ قانونگذار، یعنی حمایت از اشخاص ثالث‌ و جلوگیری‌ از‌ معاملات‌ معارض‌؛ در وهله دوم‌، میزان‌ انطباق هر یک با مبانی نظری و قواعد عمومی حاکم بر قراردادها در حقوق ایران.

14.در‌ ارزیابی‌ دیدگاه‌ها‌ با معیار اول، آنچه حائز اهمیت می‌باشد‌ نوع‌ پاسخی‌‌ است‌ که‌ هر‌ یک در مقام حل تعارض حقوق در دعوای میان دارنده سند عادی‌ مقدم التاریخ و دارنده سند رسمی مؤخر التاریخ ارائه می‌دهند:دیدگاه‌هایی که ‌در چنین فرضی، صرف‌نظر‌ از نوع تحلیل نظری قضیه، نهایتا دارنده سند عادی را (در فرض اثبات تقدم تاریخی معامله‌اش)مقدم بر دارنده سند رسمی می‌نمایند، عملا پوشش حمایتی لازم برای اشخاص ثالث را‌ در‌ راستای جلوگیری از معاملات معارض ارائه نمی‌نمایند.

اگر در فرانسه و آلمان، تدبیر نظام حقوقی در جلوگیری از معاملات معارض‌ مؤثر واقع شده به خاطر این است که هر دو‌ نظام‌، گرچه با شیوه‌های مختلف، به نتیجه عملی واحدی در مقام حل تعارض میان دارنده سند عادی و دارنده سند رسمی رسیده‌اند:

دارنده سند رسمی‌ در‌ هر حال، ولو آنکه دارنده‌ سند‌ عادی‌ تقدم تاریخی معامله خود را اثبات نماید، مالک مبیع شناخته می‌شود و دارنده‌ سند عادی باید به مطالبه خسارت از فروشنده بسنده نماید؛در‌ واقع‌، با این‌ شیوه، خریدار‌ دارای‌ سند رسمی به عین مبیع و خریدار دارای سند عادی به‌ معادل مبیع از باب خسارت خواهد رسید و به این ترتیب هم انگیزه اقتصادی‌ لازم برای انجام معامله معارض از فروشنه‌ گرفته‌ خواهد شد و هم در نهایت با ترجیح حق خریدار دارای سند رسمی نسبت به عین مبیع از اشخاص ثالثی که با اعتماد به اسناد دولتی با مالک رسمی معامله می‌نمایند‌ حمایت‌ کامل صورت‌‌ خواهد گرفت.

در حقوق ایران نیز برای اینکه ثبت سند نقش واقعی و جهانی خود را ایفا نماید‌، صرف‌نظر از نوع دیدگاه انتخابی، باید به همین نتایج عملی برسیم‌.برای‌‌ مثال‌، اگر از حیث نظری علاقمند به پذیرش دیدگاه اول هستیم، در نتیجه نیز باید قائل به این ‌‌شویم‌ که در فرض تعارض دارنده سند عادی مقدم التاریخ و دارنده سند رسمی مؤخر‌ التاریخ‌، دارنده‌ رسمی مالک ملک و دارنده سند عادی‌ حق مطالبه خسارت از فروشنده را دارد؛نه اینکه‌ علیرغم اعتقاد به تشکیل عقد بیع با سند رسمی، بیع مؤخر التاریخ با‌ سند رسمی را در‌ برابر‌ متعهدله سند عادی‌ مقدم التاریخ غیرنافذ توصیف نمائیم!

15.در صورت موفقیت هر یک از دیدگاه‌ها در تأمین معیار اول، نوبت به‌ سنجش آن‌ها با معیار دوم، یعنی انطباق نظری با‌ مبانی و قواعد کلی حاکم بر قراردادها می‌رسد.از این منظر، قطعا دیدگاهی که با کمترین تغییر در قواعد ماهوی و بیشترین سازگاری با مبانی نظری نتایج عملی پیش‌گفته را تأمین نماید در‌ موقعیت‌ برتری قرار خواهد گرفت.به این ترتیب، به نظر می‌رسد از میان سه‌ دیدگاه اول که برای ثبت سند نقشی ماهوی قائلند، دیدگاه سوم و از میان سه‌

دیدگاه بعدی که‌ به‌ ثبت سند نقشی صرفا شکلی اعطاء می‌نمایند، دیدگاه آخر واجد چنین وصفی باشند.

وجه مشترک این دو دیدگاه در این است که هر دو با تفکیک دعوای میان‌ فروشنده‌ و خریدار‌(طرفین عقد)از دعوای میان دو خریدار مال واحد(دعوای‌ میان یک طرف عقد با شخص ثالث)، در دعوای نوع اول به مبانی نظری(اصل‌ حاکمیت اراده، اصل رضایی‌ بودن‌ عقود‌، اصل انتقال فوری مالکیت)کاملا‌ وفادار‌ باقی‌ می‌مانند و اثر ثبت را محدود به رابطه طرفین عقد با اشخاص ثالث می‌نمایند (اشخاص ثالثی که اساسا هدف مقررات ثبتی حمایت‌ از‌ آن‌ها‌ و اطلاع‌رسانی به‌ آن‌ها بوده است).

با این حال‌، دو‌ دیدگاه با یکدیگر تفاوت نیز دارند:یکی ثبت را از حیث‌ ماهوی شرط قابل استناد بودن معامله در برابر‌ اشخاص‌ ثالث‌ تلقی می‌کند؛ دیگری از حیث شکلی و اثباتی.بدیهی است در‌ میان این دو دیدگاه، دیدگاه‌ دوم که صرفا با اعطای ارزش ویژه اثباتی به سند رسمی هدف قانونگذار‌ را‌ تأمین‌‌ می‌سازد بر دیدگاهی که منجر به ایجاد استثناء بر قاعده ماهوی‌ قابل‌ استناد بودن‌ معامله در برابر همه می‌شود (راه حل حقوق فرانسه) ترجیح نظری دارد.

16.به‌ نظر‌ می‌رسد‌ مقررات قانون مدنی ایران در باب ادله اثبات دعوی تا قبل‌ از‌ اصلاحات‌ ۱۶۳۱‌ نیز هماهنگ با دیدگاه اخیر الذکر(دیدگاه ششم)بوده است: اگر در دعوای میان‌ دارنده‌ سند‌ عادی مقدم التاریخ و دارنده سند رسمی‌ مؤخر التاریخ، دارنده سند عادی آن‌طور که ماده‌ ۱۳۱‌ سابق مقرر می‌داشت‌ نتواند تقدم تاریخی معامله خود را اثبات نماید، ۲۴از‌ طریق‌ سایر‌ ادله نیز به نتیجه‌ (۲۴).ماده ۱۳۱:اگر موضوع دعوی عقد یا ایقاع یا‌ تعهدی‌ بیش از پانصد ریال باشد نمی‌توان آن را فقط به وسیله شهادت شهود‌ اثبات‌ کرد‌.

نخواهد رسید و در عمل، دارنده سند رسمی قاعدتا بر دارنده سند عادی پیروز خواهد بود‌؛زیرا‌ طبق ماده ۴۲۳۱، امارات قضایی در صورتی قابل استناد است‌ که دعوی‌ به‌ شهادت‌ شهود قابل اثبات باشداز طرف دیگر، اقرار فروشنده نیز علیه ثالث مؤثر نخواهد بود(ماده‌ ۹۵۲۱‌)؛مضافا‌ به این‌که تاریخ سند عادی نیز در برابر ثالث قابلیت استناد را‌ ندارد‌.(ماده ۵۰۳۱).

اما با حذف ماده ۱۳۱ از مقررات قانون مدنی، در شرایط فعلی دارنده سند‌ عادی‌ می‌تواند با شهادت شهود و حتی از طریق امارات قضایی تقدم تاریخی‌ معامله‌ خود‌ بر معامله دارنده سند رسمی را اثبات‌ نماید‌ و به‌ این ترتیب معامله‌ شخص ثالثی را که‌ جاهل‌ به وقوع معامله قبلی و به اعتماد اسناد دولتی با مالک‌ رسمی معامله نموده‌ ابطال‌ نماید.از آن‌جا نیز که‌ دعوای‌ دارنده سند‌ عادی‌‌ «مخالف‌ مفاد یا مندرجات سند رسمی»نیست‌، ماده‌ ۹۰۳۱ قانون مدنی، صرف‌نظر از موضع شورای نگهبان، مانع طرح ادعای دارنده‌ سند‌ عادی نخواهد بود.

چنین نتیجه‌ای قطعا‌ مقررات قانون ثبت را‌ بیهوده‌ می‌سازد و جز بی‌نظمی و بی‌ثباتی در‌ معاملات‌ و به خطر انداختن حقوق قابل احترام اشخاص ثالث با حسن‌نیت پیامدی در برنخواهد‌ داشت‌.شاید راه حل در این‌ باشد‌ که‌ تا قبل از‌ اصلاح‌ مقررات از سوی قانون‌گذار‌، قضات‌ با استناد به شرایط دشوار شاهد در ادله فقهی و سختگیری در پذیرش شهادت، خطای‌ قانون‌گذار‌ را جبران نموده و با بازگشت عملی‌ به‌ نظم سابق‌ حاکم‌ بر‌ ادله اثبات دعوی، هدف‌ قانون‌گذار ثبتی‌ را تأمین نمایند.

 

نتیجه‌گیری

در حال حاضر، همه نظام‌های حقوقی در ضرورت ثبت‌ بیع‌ مال غیرمنقول‌ اتفاق‌نظر دارند.با این‌ حال‌، هیچ‌ یک‌ از‌ نظام‌های مورد مطالعه‌، ثبت‌ را شرط تشکیل عقد بیع نمی‌دانند، حتی در تشریفاتی‌ترین نظام حقوقی، یعنی حقوق‌ آلمان، ثبت، شرط‌ انتقال‌ مالکیت‌ دانسته شده است و نه شرط انعقاد قرارداد‌ خرید‌ و فروش‌.در‌ حقوق‌ ایران‌ نیز نباید گمان کرد که با تشریفاتی اعلام کردن‌ بیع مال غیرمنقول الزاما به راه حل مؤثرتری در جلوگیری از معاملات معارض‌ خواهیم رسید.برعکس، به نظر‌ می‌رسد اگر هدف از اجباری شدن ثبت بیع مال‌ غیرمنقول، حمایت از اشخاص ثالث بی‌اطلاع از معامله باشد، ضمانت اجرای‌ این اجبار نیز باید محدود به همان اشخاص ثالث باشد‌ و انتقال‌ رضایی مالکیت‌ میان طرفین را تحت تأثیر قرار ندهد:راه حل حقوق فرانسه که بیع ثبت نشده را فقط در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد می‌داند بر چنین تفکیکی‌ استوار‌ است، نظم حاکم بر ادله اثبات دعوی تا قبل از حذف ماده ۱۳۱ از مقررات‌ قانون مدنی در حقوق ایران نیز عملا در‌ نتیجه‌ هم‌جهت با همین راه‌حل بوده‌‌ است‌.

در انتها، نباید فراموش کرد که نظام‌های حقوقی مورد مطالعه، علیرغم‌ اختلافات جدی نظری در مبانی و شیوه‌های اتخاذی، به منظور حل مشکل‌ معاملات معارض‌ به‌ نتیجهء واحد رسیده‌اند و آن‌ اینکه‌ در تعارض میان دارندهء سند رسمی و دارندهء سند عادی، دارندهء سند رسمی را باید ترجیح داد.در حقوق ایران نیز، صرف‌نظر از اختلافات ‌نظری و توصیفی، تأمین چنین نتیجه‌ای‌ ضروری است‌.

- دیدگاه‌ها -

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

از آنجا که خدمات دفاتر اسناد رسمی گستره‌ایی به وسعت ایران اسلامی دارد ما را برآن داشت تا در جهت هرچه بیشتر آشنا کردن مردم با مزایای سند رسمی و در عین حال ارائه اطلاعات مفید و کاربردی به جامعه فرهیخته دفاتر اسناد رسمی گامی ولو اندک در جهت توسعه سند رسمی که ارتباط تنگاتنگی با امنیت اجتماعی جامعه دارد برداریم بدین منظور سایت مذکور در جهت ارائه آخرین اخبار و اطلاعات باذکر این نکته که فاقد هرگونه جنبه تبلیغاتی می‌باشد جهت خدمت به مردم و جامعه دفاتر اسناد رسمی راه اندازی نموده و دست یاری به سوی همه فرهیختگان جامعه حقوقی کشور دراز کرده و اسمتدادی به روشنی آفتاب دانش میطلبیم.

اطلاعات تماس

تمامی حقوق مطالب و اطلاعات برای دفتر اسناد رسمی 662 تهران محفوظ می‌باشد، هرگونه کپی برداری پیگرد قانونی خواهد داشت.