وکالت بانک مرتهن در فروش مال مرهونه با امعان نظر به ماده 34 اصلاحی قانون ثبت

5/5
وکالت بانک مرتهن در فروش مال مرهونه با امعان نظر به ماده 34 اصلاحی قانون ثبت

اشتراک‌گذاری

اشتراک گذاری در whatsapp
اشتراک گذاری در telegram
اشتراک گذاری در linkedin
اشتراک گذاری در facebook
اشتراک گذاری در twitter
اشتراک گذاری در pinterest
اشتراک گذاری در email

لینک کوتاه مطلب

https://www.notary662th.ir/?p=4521

شاید برای شمار کاربردی باشد

چکیده

قبل از تصویب قانون بودجه سال ۱۳۹۱ در اکثر قراردادهای بانکی که در بانک های خصوصی و موسسات مالی و اعتباری و صندوق  های قرض الحسنه در راستای پرداخت تسهیلات بانکی در کنار انواع عقود اسلامی که فی مابین  بانک مرتهن و وام گیرنده منعقد میشد وکالت فروش بلاعزلی نیز به منظور امکان فروش مال الرهانه توسط بانک مرتهن از  راهن گرفته میشد تا در صورت لزوم بانک مرتهن با اعراض از رهن در جهت تامین حقوق خود نسبت به  فروش رهینه اقدام نماید قالبی شبیه بیع شرط (نوعی از معاملات با حق استرداد موضوع ماده ۳۴ قانون ثبت) که به مرور زمان و با توجه به مقتضیات زمانی از ابزای برای بازگشائی مشکلات مردم به ابزاری برای سوء استفاده ربا خواران تبدیل شد.

بسیارى از رباخواران حرفه ای و صرافان،و متمولین فرصت ‏طلب با توسل به بیع شرط و بدون رعایت مبانى‏ شرعى و با سوء استفاده از ساختمان حقوقی معاملات شرطی، املاکى را که در ظاهر بعنوان‏ بیع شرطى به آنها انتقال داده شده بود ولى در حقیقت وثیقه بدهی فروشندگان‏ آنها بخریداران بود (چرا که قصد انتقال و تملیک وجود نداشت) در قبال طلب خود که در اغلب موارد توازن و تعادلی هم از لحاظ اقتصادی وجود نداشت را تصاحب می‌کردند و بر همین مبنا بودکه قانونگذار در ماده۴۶۳ قانون مدنى شرط اجراى احکام بیع را در بیع شرط، حقیقت قصد بیع توسط متعاملین قرار داد و نهایتاً با در مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت و تصویب آنها انقلاب معامله شرطى به معامله قطعی (تملک مبیع از طرف خریدار شرطى) را رأسا و بدون انجام تشریفات اجرائى مقرره ممنوع نمود و خریداران معاملات شرطى را صرفا در ردیف طلبکاران معاملات با حق استرداد و رهنى قرار داد به عبارت دیگر قانونگذار با تصویب قانون ثبت، مقتضای ذات عقد بیع را که همان تملیک مال به خریدار است را از بیع شرط گرفت. و با جعل ماده‌ ۳۹ قانون ثبت هدف و مبنای اصلی خود را که همان اجرای عدالتی است که با نظم عمومی جامعه اسلامی ارتباط تنکاتنگ دارد را به منصه ظهور رساند؛

ناگفته پیداست که مقایسه هر دو روش فوق الذکر ( اخذ وکالت فروش توسط بانک ها و استفاده از ساختمان حقوقی بیع شرطی برای گرفت ربا ) این موضوع را به راحتی اثبات می‌کند که در ظاهر امر شاید صورت مسئله تغییر نموده باشد ولی نتیجه یکی است  نتیجه ای که با روح حاکم بر قوانین موضوعه و مبانی شرعی ما کاملا در تضاد است و در این بین فرقی نمیکند که اخذ وکالت فروش از راهن توسط بانک مسبوق به تنظیم مبایعه نامه عادی فی مابین طرفین باشد یا  خیر،  اظهر من الشمس است که چنین اموری جزو امور بانکی نبوده و پرداختن به آنها بانک را از هدف غایی خود رفته رفته دور خواهد ساخت موضوعی که گریبانگیر اکثر بانکهای خصوصی شده بود که خوشبختانه قانونگذار با تصویب قانون بودجه سال ۱۳۹۱ بر این رویه ناصواب پایان دارد پایانی که متاسفانه به دلیل ضعف قدرت تقنینی شارع خود آغازی بر شیوه های غیر قانونی دیگری بود که اگر به درستی هداست نشود زمینه ساز مجدد برخی سو استفاده های نامشروع خواهد شد

در جامعه امروزی زمانی ما که در روابط اقتصادی و حقوقی دو نفر دینی پدید می آید طلبکار برای حصولِ اطمینان از وصول طلب خود در اندیشه اخذ وثیقه به منظور تضمین حق خود می باشد که موضوع فوق امروزه در اکثر قراردادهای بانکی شیوع گسترده ای یافته است بطوری که طی آن و با انعقاد انواع عقود اسلامی، بانک مرتهن بر مال معینی از اموال بدهکار حق عینی یافته و در نتیجه به هنگام وصول طلب خود بر دیگر طلبکاران حق تقدم پیدا نموده و در زمان ضرورت از حاصل فروش مال مورد وثیقه ابتدا طلب او پرداخت می شود و چون بدهکار حسب ماده ۷۹۳ قانون مدنی حق ندارد تصرفات منافی با حق مرتهن در مال مورد وثیقه داشته باشد محلِ طلب، برای همیشه محفوظ می ماند با این حال  وجود حق تقدم نسبت به مال مورد رهن برای طلبکار نباید ما را دچار این اشتباه کند که رهن از شاخه های حق مالکیت است چرا که این حق به خودی خود استقلال نداشته و وجود یا عدم وجود آن تابع دینی است که برای تضمین آن به وجود آمده است چرا که با پرداخت آن از بین می رود

به عبارت بهتر در عقد رهن مالکیت از آنِ بدهکارِ راهن است و طلبکار صرفاً به هنگام ضرورت می تواند برای وصول طلب خود از آن استفاده کند به همین دلیل است که قانونگذار در ماده ۳۳ قانون ثبت در این گونه موارد حق تقاضای ثبت ملک را به انتقال دهنده ( بدهکار ) داده است

با این حال هر چند قانونگذار در فصل هجدهم از قانون مدنی عقد رهن را به عنوان یکی از عقود معین کاملاً مورد حمایت خود قرار داده است ولی در پاره ای از موارد گاهاً مشاهده می شود برخی از اشخاص حقوقی نظیر بانک های خصوصی و موسسات مالی و اعتباری و صندوق های قرض الحسنه با این استدلال که عقد رهن مطابق ماده ۷۸۷ قانون مدنی نسبت به مرتهن جایز است بنابراین مرتهن می تواند از امتیاز خود نسبت به عقد رهن صرف نظر نموده و با اعراض از رهن از شرط وکالت ضمن العقد یا وکالت مجزایی که در راستای ماده ۷۷۷ قانون مدنی از بدهکارِ راهن گرفته است نسبت به فروش مال مرهونه اقدام نماید موسسات و بانک های یاد شده علاوه از تنظیم قراردادهای بانکی در قالب یکی از عقود اسلامی که همگی هم مشتمل به رهن نیز هستند در راستای فروش مال مرهونه استناداً به ماده ۷۷۷ قانون مدنی وکالت فروش بلاعزلی را نیز از بدهکارِ راهن می گیرند تا در صورت نیاز راه وصول طلب خود را بیش از پیش هموارتر سازند که در پاره ای از موارد نیز با این عنوان که مانند سایر عقود، ضمن عقد رهن نیز می توان تعهدات اضافی علاوه از موضوع اصلی قرارداد برای طرفین شرط نمود وکالت یاد شده را به عنوان شرط مجزائی در متن قرارداد منعقده فی ما بین درج می کنند تا در صورت نیازبتوانند از آن استفاده نمایند که در هر حال با امعان نظر به قوانین موضوعه کنونی خصوصاً روح حاکم بر ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت تنظیم و ثبت چنین وکالت هایی جای بسی تامل و اشکال دارد

* مطابق ماده ۷۷۷ قانون مدنی در ضمن عقد رهن یا به موجب عقود مجزایی ممکن است راهن مرتهن را وکیل نماید که اگر در موعد مقرر راهن دین خود را ادا ننمود مرتهن از عین مرهونه یا قیمت ان طلب خود را استیفا نماید ولی بعد از تصویب ماده ۳۴ اصلاحی ۱۳۵۱ قانون ثبت ( نیز اصلاحی سال ۱۳۸۶ آن ) نظرات مختلفی در خصوص نسخ یا بقاء ماده ۷۷۷ قانون مدنی از سوی دکترین حقوقی ابراز شده است :

پاره ای از حقوقدانان معتقدند که با تصویب ماده ۳۴ قانون ثبت ماده ۷۷۷ قانون مدنی نسخ ضمنی شده است (۱)

لذا بانک مرتهن نمیتواند به وکالت از طرف بدهکار اقدام نماید و می بایست برای وصول طلب خود به مراجع دیصلاح قانونی ( در مورد اسناد رسمی به دفاتر اسناد رسمی و دوایر اجرای ثبت و در مورد اسناد عادی به مراجع قضائی ) مراجعه کند و با تصویب ماده ۳۴ قانون ثبت ماده ۷۷۷ قانون مدنی قابلیت اجرائی خود را از دست داده است

** پاره ای دیگر از حقوقدانان نیز بر این باورند که از مفاد ماده ۳۴ قانون ثبت و پیشینه تاریخی آن چنین بر می اید که تمهیدات مورد پیش بینی قانونگذار در ماده ۳۴ مارالبیان برای حمایت از حقوق بدهکارانی است که از روی اضطرار ناچار می شوند شروط صاحبان سرمایه را بپذیرند و خود را به مخاطره می اندازند لذا قانونگذار خواسته است فروش مبیع شرطی را در بازرسی خود قرار داده و مانع از ان بشود که طلبکار مبلغی زیادتر از طلب خود بدست اورد لذا با تصویب ماده ۳۴ قانون ثبت خواسته است صرفا مانعی در راه اعمال و اجرای وکالت موضوع ماده ۷۷۷ قانون مدنی قرار دهد و اختیار وکیل را در این گونه موارد محدود ساخته و وکیل را مکلف نموده است تا جهت اعمال مورد وکالت به مقامات صالحه مراجعه نماید !!! (۲)

چرا که امکان دادن وکالت به بانک مرتهن با ممنوعیت اقدام خصوصی و فردی وکیل هیچ نوعی تعارضی نداشته و صرفاً اختیارت وکیل محدود گردیده است

از طرف دیگر وکیلی که از طرف راهن وکالت در فروش مال مورد رهن دارد می تواند در جریان فروش مال به وسیله مقامات صالحه اقداماتی که با غبطه موکل سازگارتر است از اجرای ثبت یا دادگاه بخواهد و این امر هیچ نوع تعارضی با ماده ۳۴ قانون ثبت ندارد به ویژه که عام بودن قوانین مدنی به عنوان اصل و خاص بودن قلمرو قوانین ثبتی و شکلی بودن آنها قرینه ای است که این تفسیر را تایید می کند

***) اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه در نامه ای طی شماره ۵۴۵۴/۷-۱۱/۶/۱۳۸۱ به اداره کل تدوین و تنقیح قوانین و مقررات نهاد ریاست جمهوری( که نظریه یاد شده در کد۶۵۳ مجموعه بخشنامهای ثبتی نیز نمود پیدا کرده است )  اعلام نموده است که : (۳)

« الف : به نظر می رسد !!! که راهن به طریق توکیل وفق ماده ۷۷۷ قانون مدنی از مزایای مهلت های ۸ ماهه و ۶ ماهه مقرر در ماده ۳۴ قانون ثبت اصلاحی ۱۳۵۱ منصرف شده و با این تعبیر توکیل وفق ماده ۷۷۷ قانون مدنی مغایرتی با ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت نخواهد داشت  ب: … م پ: … و  ت: اولا: با انصراف ازرهن و فک رهن ؛ بیع ملک به وکالت از طرف مالک صحیح و لذا پاسخ این قسمت از استدلال مثبت است ثانیا” … ».

علی ایحال فارغ از اختلاف نظرات موجود در خصوص موضوع متنازع فیه و صرف نظر از اینکه با اصلاح ماده ۳۴ قانون ثبت در سال ۱۳۸۶ و حذف مهلت های ۶ ماهه و  ۸ ماهه و لغو تبصره های الحاقی آن استدلال نه چندان قوی اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه در جان دادن دوباره به ماده ۷۷۷ قانون مدنی سالبه به انتفاء موضوع شده است از طرف دیگر کد ۶۵۳ مجموعه بخشنامه های ثبتی برابر بخشنامه شماره ۱۶۲۸۹۸/۸۹-۱۵/۹/۱۳۸۹ مدیر کل امور اسناد سازمان ثبت در پاسخ به استعلامیه اداره کل ثبت اسناد و املاک استان یزد نسخ ضمنی ماده ۷۷۷ قانون مدنی را صاحتا پذیرفته و تنظیم سند به اسنتاد چنین وکالت هایی را نیز صراحتاً تخلف انتظامی محسوب نموده است؛

ولی آنچه واضح و مبرهن است این است که تمامی حقوقدانان متفقاً ؛ چه آنهایی که معتقد به نسخ ماده ۷۷۷ قانون مدنی هستند و چه آنهایی که معتقد به عدم نسخ آن ، ممنوعیت اقدام فردی و خصوصی مرتهنِ وکیلی که از طرف بدهکارِ راهن وکالت در فروش مال مورد رهن دارد را با تصویب ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت قبول دارند و جملگی بر این باور هستند که مرتهن چه اصالتاً و چه وکالتاً جهت استیفاء طلب خود می بایست حسب مورد به مقامات صالحه مراجعه نمایید و مستقیما نمی تواند به تنهایی و راساً نسبت به اجرای وکالت و فروش مال مورد رهن اقدام نماید.

لذا با این وصف آیا به نظر نمی رسد اخذ وکالت فروش مال مورد رهن و نیز تنظیم و ثبت آن کاری عبث و بیهوده‌ای می‌باشد؟

آیا تنظیم و ثبت سندی که قابلیت اجرائی نداشته معقول و منطقی می‌باشد؟

در صورتی که قبول کنیم روح حاکم بر ماده ۳۴ قانون ثبت حمایت از حقوق بدهکارانی است که از روی اضطرار و با این امید که در کارشان گشایشی حاصل شود زیر بار وام و تسهیلات بانکی اشخاص حقوقی با شرایط تحمیلی بانک مرتهن می روند و در این راستا هم مالی را به عنوان وثیقه در رهن بانک مرتهن قرار می دهند که در اغلب موارد توازن و تعادلی هم از لحاظ قیمت بین ملک مورد وثیقه و طلب وجود ندارد و از طرف دیگر با امعان نظر به این نکته که عموماً عنصر اساسی قانونگذاری در تصویب قوانین مدنی تعیین حد و مرزهای حقوق شهروندی و دفاع از این حقوق است لذا در تفسیر ابهام و اجمال قانون بنظر حقیر رعایت این قاعده لازم و ضروری بوده و در انتخاب یکی از چند تفسیر و استنباطی که از یک ماده قانونی میتوان به عمل آورد باید تفسیری را انتخاب نمود که طی آن حقوق مردم بیشتر رعایت میشود( و این همان روح قانونی است که هدف از تصویب ماده قانونی مورد نظر را توجیه می کند) ادله قائلین به نسخ ضمنی ماده ۷۷۷ قانونی مدنی توسط ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت کاملا نمود پیدا میکند

با این وصف وقتی سندی که تنظیم آن حسب نص صریح ماده ۳۰ قانون دفاتر اسناد رسمی مخالف قوانین و مقررات موضوعه و اخلاق حسنه و نظم عمومی جامعه باشد منع گردیده است وجاهت قانونی نداشته و تنظیم آن محل اشکال است چرا که اولا همانطوری که گذشت ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت جزو قوانین آمره محسوب و مفاد آن مربوط به نظم عمومی میباشد و مطابق ماده ۳۰ قانون دفاتر اسناد رسمی هم اسنادی که مخالف نظم عمومی وقوانین موضوعه باشد قابل تنظیم نیستند دوماً هر عقدی دارای اثر مخصوصی است که طرفین برای بدست آوردن آن اثر اقدام به انعقاد آن عقد میکنند که اصطلاحا مقتضادی ذات عقد نام دارد و هر مانعی که باعث عدم تحقق این اثر بشود به اساس عقد لطمه وارد می سازد که در موضوع متنازع فیه هم اگر هدف از وکالت فروش مالی را نیابت در فروش آن مال برای وکیل بدانیم حکم قانون و نظم عمومی جامعه مانع از تحقق این نیابت می باشد

نویسنده : صمد احمدلو سردفتر اسناد رسمی ۱۱ مرند

- دیدگاه‌ها -

2 پاسخ

    1. سلام و عرض ادب
      سپاسگزارم از توجه حضرتعالی
      خوشحال خواهم شد هر مطلبی که نیاز به توجه و تذکر داشت اعلام بفرمایید تا استفاده کنیم

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

از آنجا که خدمات دفاتر اسناد رسمی گستره‌ایی به وسعت ایران اسلامی دارد ما را برآن داشت تا در جهت هرچه بیشتر آشنا کردن مردم با مزایای سند رسمی و در عین حال ارائه اطلاعات مفید و کاربردی به جامعه فرهیخته دفاتر اسناد رسمی گامی ولو اندک در جهت توسعه سند رسمی که ارتباط تنگاتنگی با امنیت اجتماعی جامعه دارد برداریم بدین منظور سایت مذکور در جهت ارائه آخرین اخبار و اطلاعات باذکر این نکته که فاقد هرگونه جنبه تبلیغاتی می‌باشد جهت خدمت به مردم و جامعه دفاتر اسناد رسمی راه اندازی نموده و دست یاری به سوی همه فرهیختگان جامعه حقوقی کشور دراز کرده و اسمتدادی به روشنی آفتاب دانش میطلبیم.

اطلاعات تماس

تمامی حقوق مطالب و اطلاعات برای دفتر اسناد رسمی 662 تهران محفوظ می‌باشد، هرگونه کپی برداری پیگرد قانونی خواهد داشت.