آیین نامه اجرائی تبصره (۱۰) ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۱/۹/۶ مجلس شورای اسلامی که در تاریخ ۱۴۰۳/۲/۲۶ در مجمع تشخیص مصلحت نظام موافق مصلحت تشخیص داده شد، به شرح مواد آتی است:
فصل اول : اصطلاحات و اختصارات
ماده ۱ـ اصطلاحات و اختصارات به کار رفته در آیین نامه در معانی زیر به کار می رود:
الف ـ قانون: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۴/۹/۶ مجلس شورای اسلامی؛
ب ـ آیین نامه ماده ۱۰: آیین نامه ماده ۱۰ قانون و تبصره های ۱ و ۲ آن؛
پ ـ سازمان: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور؛
ت ـ سامانه: سامانه «ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده ۱۰ قانون؛
ث ـ اعمال حقوقی: اعمال حقوقی موضوع ماده ۱ قانون؛
ج ـ اقدام قانونی: اقدامات قانونی موضوع ماده ۲۳ آیین نامه ماده ۱۰؛
چ ـ مراجع قانونی اقدام: مراجعی که مدعی پس از درج ادعای خود در سامانه برای اقدام به آن رجوع می کند از قبیل مراجع قضایی و سازمان.
فصل دوم : اشخاص مشمول
ماده ۲ـ مدعیانی که در مهلت قانونی، ادعای خود را در سامانه درج نموده و اقدام قانونی را به عمل آورده اند، می توانند با رعایت شرایط این آیین نامه و به مدت هشت سال از زمان راه اندازی سامانه، اعمال حقوقی را صرفاً در سامانه انجام دهند. سازمان مکلف است دسترسی های لازم برای انجام اعمال حقوقی در سامانه را به صورت مستقیم و از طریق سکوهای بخش خصوصی موضوع ماده ۲۶ آیین نامه اجرایی ماده ۳ قانون برای مدعیان فراهم نماید.
تبصره ۱ـ انجام اعمال حقوقی توسط اشخاص فاقد سند رسمی مذکور در آیین نامه ماده ۱۰، خارج از سامانه (حتی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد)، فاقد اعتبار و مشمول ضمانت اجرای ماده ۱ قانون است.
تبصره ۲ـ به منظور جلوگیری از ایجاد تلقی عرفی در رسمی بودن انتقال عادی موضوع تبصره ۱۰ ماده ۱۰، سامانه باید به نحوی طراحی شود که دفاتر اسناد رسمی دسترسی جهت درج اعمال حقوقی در سامانه را نداشته باشند.
ماده ۳ـ دارندگان اسناد مالکیت غیرحدنگار می توانند جهت استفاده از ظرفیت تبصره ۱۰ ماده ۱۰ قانون، نسبت به درج ادعا در سامانه و درخواست تبدیل سند خود به سند مالکیت حدنگار اقدام نمایند. سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی نماید که در صورت درج ادعا و درخواست تبدیل سند، امکان انجام اعمال حقوقی در سامانه را برای این اشخاص فراهم نماید.
فصل سوم : الزامات انجام اعمال حقوقی در سامانه
ماده ۴ـ انجام اعمال حقوقی در سامانه، منوط به اخذ کد رهگیری موضوع ماده ۸ آیین نامه ماده ۱۰ و درج گواهی اقدام در سامانه می باشد. سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی نماید که صرفاً پس از احراز مراتب فوق امکان انجام اعمال حقوقی فراهم شود.
ماده ۵ـ چنانچه نسبت به یک ادعا در مرحله اقدام حکم قطعی دایر بر بی حقی یا بطلان دعوا صادر و یا دعوا ساقط شده باشد و همچنین در صورتی که اقدام مدعی، منجر به صدور سند مالکیت گردیده، در حدود رأی قطعی و سند رسمی صادره امکان انجام اعمال حقوقی در سامانه وجود ندارد.
تبصره ۱ـ چنانچه مرجع قضایی اقدام مدعی را به موجب قرار رد نماید، تا زمان انجام تکالیف مقرر در ماده ۳۳ آیین نامه ماده ۱۰ و تبصره آن، حکم این ماده مجراست.
تبصره ۲ـ در هر مورد که اقدام مدعی در سایر مراجع قانونی اقدام رد شده یا مورد پذیرش قرار نگرفته باشد، چنانچه مدعی، مطابق ضوابط مقرر در آیین نامه ماده ۱۰ امکان اقدام مجدد را داشته باشد، تا قبل از رعایت تشریفات مقرر در آیین نامه مذکور، نمی تواند اعمال حقوقی را در سامانه انجام دهد.
ماده ۶ـ انجام اعمال حقوقی توسط مدعی صرفاً در محدوده ادعای ثبت شده ممکن است. انجام اعمال حقوقی نسبت به بخشی از قطعه ثبت ادعا شده به صورت مفروز، صرفاً با درج نقشه دارای مختصات جغرافیایی بخش مورد نظر در سامانه و پس از دریافت گواهی امکان افراز قطعه مذکور از سازمان و بارگذاری آن در سامانه ممکن خواهد بود.
تبصره ـ سازمان مکلف است در صورت درخواست صدور گواهی امکان افراز توسط مدعی، ضوابط مربوط به افراز و یا تفکیک (نظیر حدنصاب های مربوط به قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ماده ۱۰۱ قانون شهرداری) را از مراجع ذی ربط استعلام و در صورت فقدان موانع قانونی گواهی مذکور را صادر نماید.
ماده ۷ـ سامانه باید به گونه ای طراحی شود که ادعای ثبت شده با دفتر الکترونیک املاک تطبیق گردیده و در صورتی که ادعا نسبت به ملک دارای سند حدنگار باشد از انجام اعمال حقوقی، در حدود دارای تداخل با ملک مذکور ممانعت به عمل آید.
تبصره ۱ـ اشخاصی که تمام یا بخشی از ادعای درج شده آن ها با محدوده اسناد مالکیت حدنگار مشاعی منطبق باشد ولی تمام مالکان مشاعی آن ملک سند مالکیت حدنگار نداشته باشند، مشروط به آنکه مدعی، فاقد سند رسمی حدنگار مشاعی باشد، از شمول این ماده مستثنی هستند.
تبصره ۲ـ اشخاصی که در اراضی کشاورزی خارج از محدوده شهرها، سند مالکیت حدنگار مشاعی داشته باشند و جهت اخذ سند مالکیت مفروزی ثبت ادعا و اقدام نموده باشند، در صورت رعایت ضوابط تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون، از شمول این ماده مستثنی هستند.
فصل چهارم : نحوه انجام عمل حقوقی در سامانه
ماده ۸ـ سامانه باید به نحوی طراحی شود که به منظور انجام عمل حقوقی ابتدا کد یا شناسه ملی و شماره تلفن همراه طرفین را اخذ نموده و در صورت تطابق شماره همراه طرفین با کد یا شناسه ملی آن ها در هر دو سامانه ثنا و شاهکار، با ارسال پیامک، رضایت ایشان برای آغاز فرایند انجام عمل حقوقی را احراز کند.
تبصره ـ درصورتی که هر یک از طرفین در سامانه ثبت نام الکترونیک قوه قضائیه (ثنا) ثبت نام نکرده باشد یا شماره درج شده در ثنا بر اساس سامانه شاهکار متعلق به وی نباشد، سامانه باید مانع مذکور را به طرفین اطلاع داده و از ادامه فرایند جلوگیری نماید.
ماده ۹ـ سامانه باید به نحوی طراحی شود که موارد ذیل را بررسی نموده و نتیجه آن به صورت تجمیعی در قالب «امکان انجام عمل حقوقی» یا «عدم امکان انجام عمل حقوقی» برای طرفین ارسال شود:
الف) احراز حیات و سن قانونی برای عمل حقوقی در رابطه با اشخاص حقیقی از سازمان ثبت احوال کشور و احراز وجود و عدم انحلال در رابطه با اشخاص حقوقی از سازمان؛
ب) استعلام اهلیت معاملاتی طرفین برای اشخاص حقیقی و یا عدم ورشکستگی یا ممنوعیت از انجام اعمال حقوقی برای اشخاص حقوقی از مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضائیه؛
پ) احراز وجود شرایط ماده ۴ آیین نامه.
تبصره ـ در صورت عدم احراز موارد ذکر شده در این بند، سامانه باید دلیل مربوطه را به شخصی که عدم امکان ثبت معامله به وی منتسب است به وسیله پیامک اعلام کند.
ماده ۱۰ـ سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی نماید تا قبل از انجام اعمال حقوقی، در خصوص تداخل یا عدم تداخل محدوده ادعای ثبت شده با اراضی عمومی، از جمله اراضی ملی، منابع طبیعی، اراضی مستحدث و موات از وزارتخانه های جهاد کشاورزی و راه و شهرسازی استعلام نماید. وزارتخانه های مذکور مکلفند پاسخ را به صورت آنی و از طریق سامانه ارسال نمایند. سامانه باید به نحوی طراحی شود تا نتیجه استعلام به منتقل الیه اعلام و در قرارداد درج شود. اعلام وجود تداخل یا عدم پاسخ به استعلام، مانع انجام عمل حقوقی نیست.
تبصره ـ در خصوص پلاک های ثبتی اصلی که مفاد ماده (۳) قانون جامع حدنگار در آن پلاک اصلی به طور کامل اجرا نگردیده، مهلت اعلام نظر توسط وزارتخانه های جهاد کشاورزی و راه و شهرسازی حداکثر یک ماه از تاریخ استعلام است. چنانچه قبل از وصول پاسخ، طرفین خواهان انجام عمل حقوقی باشند، باید عدم وصول پاسخ و احتمال عمومی یا دولتی بودن ملک موضوع ادعا، به منتقل الیه اعلام و در قرارداد درج شود. در این صورت منتقل الیه تا وصول پاسخ یا انقضای مهلت آن، حق انجام عمل حقوقی در رابطه با مورد ادعا را نخواهد داشت. این امر نیز باید به طرفین عمل حقوقی اعلام و در قرارداد درج شود.
ماده ۱۱ـ سامانه باید به نحوی طراحی شود که انجام عمل حقوقی بدون اخذ امضای الکترونیک از حداقل دو شاهد و طرفین معامله امکان پذیر نباشد.
تبصره ۱ـ نقشه و اسناد بارگذاری شده در ارتباط با ادعا در سامانه و آدرسی که بر اساس نقشه مذکور توسط سامانه تولید می شود، باید قبل از اخذ امضای منتقل الیه به وی نمایش داده شود.
تبصره ۲ـ اگر در رابطه با ملک موضوع عمل حقوقی، ادعای دیگری در سامانه ثبت شده باشد که مدعی اقدام قانونی نسبت به آن انجام داده باشد، باید قبل از اخذ امضای منتقل الیه به وی اعلام گردد.
ماده ۱۲ـ سامانه باید صدا و تصویر طرفین مبنی بر خلاصه قرارداد را دریافت و ذخیره نماید و سپس آن را بر اساس زیست سنجی (بیومتریک) با اطلاعات سازمان ثبت احوال کشور مطابقت دهد. مستندات مذکور باید تا زمان تعیین تکلیف قطعی ادعا در مراجع قانونی اقدام، نگهداری شود.
ماده ۱۳ـ انتقال عوض قراردادی باید صرفاً از طرق قابل رهگیری به صورت الکترونیکی از قبیل واریز از طریق شبکه بانکی یا انتقال خودرو یا ملک با رعایت تشریفات قانونی و صرفاً به حساب منتقل الیه یا به نام وی باشد.
ماده ۱۴ـ سامانه باید به نحوی طراحی شود که به طور صریح در زمان انجام عمل حقوقی، عدم انتقال رسمی مالکیت و امکان ابطال عمل حقوقی در قرارداد منعکس و قبل از امضای قرارداد از طریق پیامک به منتقل الیه اعلام شود.
ماده ۱۵ـ سامانه باید به نحوی طراحی شود که در صورت وجود شرط ضمن عقد دایر بر منع انجام اعمال حقوقی توسط منتقل الیه تا زمان پرداخت اقساط ثمن، اگر طرفین در قرارداد متعهد شده باشند که انتقال وجوه صرفاً از طرق مقرر در ماده ۲۱ آیین نامه ماده ۳ صورت بگیرد، امکان انجام عمل حقوقی توسط منتقل الیه منوط به احراز پرداخت اقساط توسط سامانه باشد.
فصل پنجم : سایر مقررات
ماده ۱۶ـ در صورتی که مدعی با انجام اعمال حقوقی در سامانه، مالکیت تمام یا بخشی از عین یا حقوق مذکور در ماده ۱۰ قانون را به دیگری منتقل کند، سمت مدعی نسبت به بخش مذکور زایل و منتقل الیه نسبت به آن قسمت در تمامی مراجع اقدام اعم از قضایی و غیرقضایی، قائم مقام وی می شود و فرآیند اقدام در آن مراجع، نسبت به بخش مذکور بدون نیاز به اقدام جدید از قبیل طرح دعوا توسط منتقل الیه ادامه می یابد.
تبصره ۱ـ سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی نماید تا با انجام اعمال حقوقی مذکور در این ماده، مراتب انتقال حقوق مدعی در قسمت انتقال یافته و هویت، مشخصات و نشانیِ منتقل الیه به عنوان قائم مقام مدعی، به مراجع قانونی اقدام اعلام و به طرفین ابلاغ شود. مراجع قانونی اقدام مکلفند نتیجه اقدامات قانونی و رأی را به منتقل الیه ابلاغ نمایند.
تبصره ۲ـ اسناد و مدارک موضوع عمل حقوقی، باید به منتقل الیه واگذار و مراتب در قرارداد درج شود.
