بررسی تعارض سند رسمی با سند عادی

قال اله تعالی : وَلَا تَأْکُلُوا أَمْوَالَکُمْ بَیْنَکُمْ بِالْبَاطِلِ وَتُدْلُوا بِهَا إِلَى الْحُکَّامِ لِتَأْکُلُوا فَرِیقًا مِنْ أَمْوَالِ النَّاسِ بِالْإِثْمِ وَأَنْتُمْ تَعْلَمُونَ (‌سوره بقره ، آیه ۱۸۸ )
ریاست محترم قوه قضائیه ، حضرت آیت اله رئیسی ، باسلام و تحیت ،
محترما ، مستحضر می دارد ، به علت تصور برخی خلاء های قانونی ، باب فسادی در دستگاه قضا باز شده و آن اینکه : پس از امضای سند رسمی قطعی یا رهنی در دفترخانه اسناد رسمی و بخصوص سالها پس از صدور اجرائیه اسناد رهنی علیه کسانیکه دیون بانکها را مسترد ننموده اند ، ‌ عده ای با نوشتن مبایعه ای عادی و درج ‌تاریخی مقدم بر سند رسمی بر آن ، به محاکم مراجعه نموده و حکم بر بطلان سند رسمی گرفته و باعث ایجاد نا امنی قضائی و اقتصادی شده و در نتیجه هیچکس نمی تواند اطمینان کند که این ملکی که الان با سند رسمی قطعی در دفتراسناد رسمی خریده ، فردا مدعی پیدا نکند و قولنامه ای با تاریخ مقدم بر آن رو نشود و در نتیجه جرات سرمایه گذاری روی ملک نداشته باشد و یا بانکها اطمینان نمی کنند باستناد سند رسمی رهنی تسهیلاتی دهند ، چراکه نگرانند پس از ثبت سند رسمی رهنی ، قولنامه ای به تاریخ مقدم بر آن رو شده و محکمه ای هم پیدا شود و بر اساس آن رای دهد و در نتیجه حکم بر بطلان سند رهنی صادر شده و سرمایه بانک که در واقع سرمایه مردم است ضایع شود و النهایه عملا” امنیت قضائی و انگیزه جهش تولید و رونق اقتصادی کاسته شده ،درحالیکه با توجه به سند امنیت قضائی مصوب حضرتعالی و ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی که مقرر داشته :در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث، و مواد ۷۰و۷۲و ۷۳و۹۳ و۹۹ قانون ثبت و به جهت حمایت از اعتماد مشروع مردم به عنوان دارندگان با حسن نیت سند رسمی و خلوت تر شدن محاکم و سد باب این فساد ،می توان مدعی وجود قولنامه به تاریخ مقدم بر سند رسمی را به مطالبه قیمت روز ملک ارشاد نمود نه ابطال سند رسمی و در نتیجه بطلان ایادی بعدی آن و طرح دعاوی متعدد یدا عن ید جهت ثمن و مثمن ، مگر آنکه خریدار یا متعامل سند رسمی با علم به وجود قولنامه مقدم ، سند رسمی را امضا کرده باشد که در اینصورت چاره ای جز ابطال سند رسمی که متقلبانه تحصیل شده نیست . فلذا متمنی است ضمن بیان تذکر در شورای عالی قوه قضائیه و مراجع سیاست گذاری یا قانونگذاری ، امر و مقرر فرمایید تا اسناد رسمی ، باستناد قولنامه هایی که بر آنها تاریخ مقدم درج میشود ، باطل نگردد . با تشکر – سردفتر اسناد رسمی ۸۵۸ تهران – احسان معدولیت – تلفن ۰۹۱۲۳۸۵۱۲۰۱ و۴۴۰۵۰۳۸۰

اما ادله و استدلالات مورد نظر که موید اعتبار مطلق تاریخ سند رسمی در برابر اشخاص ثالث و تفوق سند رسمی بر سند عادی است به شرح ذیل است :
الف ) مفاد سند امنیت قضائی به شماره ۱۰۰/۱۱۹۹۲۸/۹۰۰۰مورخ ۲۱ مهر ۱۳۹۹ مصوب ریاست محترم قوه قضائیه و بخصوص مفاد ماده ۱ آن در خصوص تحقق هدف امنیت و عدالت قضائی که اثر آن ایجاد اعتماد شهروندان به قانون و نظام قضائی است و ماده ۲ آن در رابطه با اصل اعتماد و انتظار مشروع شهروندان ( خواسته ها و توقعات معقولی که در روابط متقابل افراد با مقامات ( اعم از قضائی و اداری ) در اثر تصمیمات ، اعلامات ، سیاست ها و رویه های اداری و اجرائی ایجاد شده و در صورت نقض میتواند موجب ایراد خسارات شود ) و ماده ۵ آن در خصوص اصل شفافیت و ماده ۱۵ آن در خصوص تامین امنیت مالکیت و حفظ ثبات در اسباب تملک و قراردادهای مردم و ماده ۱۷ آن در خصوص حق مبارزه با فساد و ماده ۲۹ آن در خصوص امکان استناد به اصول کلی حقوقی و ماده ۳۲ آن در خصوص اتمام طرح کاداستر ( حدنگار) جهت تثبیت کامل مالکیت ها
ب ) لزوم توجه به اصل اعتبار مطلق تاریخ اسناد رسمی در قبال اشخاص ثالث به طور عام ،حسب ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی که مقرر داشته :”در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در ‌تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است” و در نتیجه عدم قابلیت تعارض تاریخ نوشته یا قولنامه عادی با تاریخ سند رسمی .
ج ) لزوم توجه به اصل اعتبار مطلق مفاد اسناد رسمی در رابطه با معاملات راجعه به اموال غیرمنقول در قبال اشخاص ثالث به طور خاص ،حسب ماده ۷۲ قانون ثبت که مقرر داشته :” کلیه معاملات راجعه به اموال غیرمنقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم‌مقام قانونی آن‌ها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود.”
و نیز ماده ۷۳ قانون ثبت که مقرر داشته :” قضات و مأمورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می‌شوند و در‌صورتی که این تقصیرقضات یا مأمورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی توجه شود محکمه‌انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری آنها را به جبران خسارات وارده نیز محکوم خواهد نمود”.
و همچنین ماده ۷۰ قانون ثبت که مقررداشته :” سندی‌ که‌ مطابق‌ قوانین‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ رسمی‌ است‌ و تمام‌ محتویات‌ و امضاهای‌ مندرجه‌ در آن‌ معتبر خواهد بود مگر این‌ که‌ مجعولیت‌ آن ‌سند ثابت‌ شود.انکار مندرجات‌ اسناد رسمی‌ راجع‌ به‌ اخذ تمام‌ یا قسمتی‌ از وجه‌ یا مال‌ و یا تعهد به‌ تادیه‌ وجه‌ یا تسلیم‌ مال‌ مسموع‌ نیست‌. مأمورین‌ قضایی‌ یا اداری ‌که‌ از راه‌ حقوقی‌ یا جزایی‌ انکار فوق‌ را مورد رسیدگی‌ قرار داده‌ و یا به‌ نحوی‌ از انحاء مندرجات‌ سند رسمی‌ را در خصوص‌ رسید وجه‌ یا مال‌ یا تعهد به ‌تادیه‌ وجه‌ یا تسلیم‌ مال‌ معتبر ندانند به‌ شش ‌ماه‌ تا یکسال‌ انفصال‌ موقت‌ محکوم‌ خواهند شد. تبصره‌:هرگاه‌ کسی‌ که‌ به‌ موجب‌ سند رسمی‌ اقرار به‌ اخذ وجه‌ یا مالی‌ کرده‌ یا تادیه‌ وجه‌ یا تسلیم‌ مالی‌ را تعهد نموده‌ ، مدعی‌ شود که‌ اقرار یا تعهد او در مقابل‌ سند رسمی‌ یا عادی‌ یا حواله‌ یا برات‌ یا چک‌ یا ، فته ‌طلبی‌ بوده‌ است‌ که‌ طرف‌ معامله‌ به‌ او داده‌ و آن‌ تعهد انجام‌ نشده‌ و یا حواله‌ یا برات‌ یا چک ‌یا سفته‌ طلب‌ پرداخت‌ نگردیده‌ است‌ این‌ دعوا قابل‌ رسیدگی‌ خواهد بود.”.
البته در اینجا خاطر نشان میشود که در اینجا منظور از سند ،‌سند رسمی حاکی از وقوع معامله ( به هر عقد یا ایقاع ) است که طبق منطوق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی و مفهوم ماده ۱۲۹۳ قانون مدنی فعلا” فقط در دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر رسمی ازدواج یا کنسولگریهای جمهوری اسلامی ایران در خارج از کشور تنظیم شده و الا مدارکی که ناظر بر وقوع عقد یا ایقاع نبوده و صرفا” جهت تامین دلیل یا تصدیق وضعیتی هستند نظیر کروکی پلیس و شناسنامه و مدرک تحصیلی و ما شابه ذالک که حاکی از وقوع معامله ای نیست ، مدنظر نیستند چون گرچه توسط مامور قانون تنظیم شده ، اما به شرح فوق بدانها اطلاق سند رسمی) (Act حاکی از وقوع معامله نشده ،‌بلکه صرفا” اطلاق مدرک ( Document ) شده و درنتیجه در حق اشخاص ثالث موثر نبوده و اثبات خلاف آن با مدرک عادی یا شهادت یا امارات قضائی ممکن است .
د ) ‌لزوم توجه به این که آیه شریفه مداینه (‌۲۸۲ سوره مبارکه بقره ) به عنوان اولین و کامل ترین مدونه الهی در میان بشر ، احکام روشن و کاملی را در زمینه ثبت و کتابت اسناد بیان نموده و خداوند متعال ضمن بیان صیغه های متعدد امر بر کتابت و ثبت اسناد که به نظر دلالت بر وجوب هم دارد ، هدف از ثبت و کتابت اسناد را ذالکم اقسط عندالله (‌ضامن اجرای عدالت )‌و اقوم للشهاده (‌اطمینان شهود جهت ادای شهادت )‌و ادنی ان لا ترتابوا (‌مانع ایجاد ریب و شبهه و بدبینی در معاملات ) دانسته و مفسرکبیر قرآن و مرجع عالیقدر حضرت آیت اله مکارم شیرزای نیز در حاشیه مساله ۹ باب وصیت کتاب شریف عروه الوثقی در باب حجیت و رجحان کتابت عقود و ایقاعات بر سایر طرق می فرمایند ” و اما الکتابه ،‌فالاقوی کفایتها فی جمیع العقود و الایقاعات اذا کانت بعنوان الانشاء والدلیل علیه شمول اطلاقات ادله صحه العقود والایقاعات لها ، ‌بل المعروف فی زماننا کون الکتابه اقوی و اظهر من الالفاظ فی مقام الانشاء،‌ بل لا یعتمدون فی الامور المهمه الا علی امضاء اسناد من طریق الکتابه ،‌ولا یعتمدون علی مجرد الالفاظ فیها ‌،فکیف لایعتمدون علی الکتابه مع ان العقد امر عرفی عقلائی یتخذ منهم ولیس من الاحکام الذی یوخذ من الشارع المقدس و لعل ما حکی عن المشهور فی عدم الکتفاء بالکتابه فی انشاء العقود و الایقاعات ،‌کان مختصا باعصار لایتداول فیها الانشاء بالکتابه ” ، لذا سند رسمی اعتبار ثبوتی خود را از آیه شریفه مداینه و اعتبار اثباتی و لازم الاجرا بودن خود مستقلا” بدون نیاز به حکم محکمه را از حقوق ثبت مدرن و با اقتباس از حقوق ثبت آلمان و سویس ( که به عنوان اصول کلی حقوقی حسب ماده ۲۹ سند امنیت قضائی فوق قابل استناد است ) گرفته و گرچه قاضی دارای اختیارات گسترده ای در نظام حقوق قضائی ما می باشد ، اما با توجه به اصل حاکمیت قانون در جمهوری اسلامی ایران (و نه حاکمیت سلایق) ،‌اختیارات قاضی محدود به قانون است و فعال ما یشاء نیست و از جمله محدودیت های قضات ،‌منع آنان از اعتبار ندادن به اسناد رسمی ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی است که طی مواد۷۰و ۷۳ قانون ثبت به شرح فوق مورد تقنین قرار گرفته است .
اصولا” نظام ثبت املاک و ثبت اسناد از نهادهای مدرن مربوط به نظم عمومی و حقوق عمومی بوده و همانند واکسیناسیون در طب ،‌به حوزه حقوق مصونیت و پیشگیری تعلق دارد نه حوزه حقوق درمانی و جبرانی ،‌فلذا سند رسمی ،به عنوان یک فرض و اماره قانونی کاشف از واقع و دارای ظهور نوعی که نوع عقلا بدان اطمینان می کنند ،‌ ‌بدیل و جایگزین حکم قطعی قضائی در نظام ثبت اسناد تلقی شده و از تمام ویژگیهای حکم قطعی دادگاه برخوردار است ولذا مردم در قبال پرداخت حق الثبت و مالیات یا سایر وجوه دولتی و تنظیم سند طی تشریفات خاص و تحت نظر دو حقوقدان و شاهد ممتاز به نام سردفتر و دفتریار و ثبت معاملات خود دردفاتر مهرو امضا شده توسط دادستان یا ثبت شده در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و اثر انگشت دیجیتالی اسناد در سامانه ثبت آنی ، که تحت نظارت مستمر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و دیگر مراجع بازرسی حاکمیت انجام وظیفه نموده و واجد مسولیت های انتظامی و مدنی و کیفری سنگینی در رابطه با تنظیم و ثبت سند و نگهداری مدارک هستند ،‌ ‌ بدون نیاز به رسیدگی قضائی و صدور حکم قطعی دیگری از سوی دادگاه صالح و تحمل مشقات و صرف وقت و هزینه های اخذ حکم ،مستقلا” سندی لازم الاجرا همانند حکم قطعی دادگاه تجدیدنظر که قابلیت صدور اجرائیه و اجرا را داشته بدست آورده و همانطورکه ‌به دلیل اعتبار امر مختومه ، دادگاهی حق ندارد به صحت و سقم و اعتبار حکم قطعی دادگاه دیگر رسیدگی و یا در آن کنکاش کند ،‌به همین منهاج هیچ دادگاهی نیز حق ندارد به صحت و سقم و اعتبار سند رسمی رسیدگی کرده مگر به دلیل ادعای جعل آنهم در دادگاه جزائی و طبق ماده ۹۹ قانون ثبت ادعای مجعولیت سند رسمی هم عملیات راجع به اجرای آن را موقوف نمی‌کند ، مگر پس از اینکه مستنطق قرار مجرمیت متهم را صادر و مدعی‌العموم هم موافقت کرده باشد و نیز طبق ماده ۷۳ قانون ثبت ، هیچ دادگاهی حق ندارد در اصل اعتبار سند رسمی کنکاش یا خدشه کرده و دعاوی مخالف مفاد و مندرجات آنرا استماع نموده و ترتیب اثر دهد،‌بلکه استثنائا” صرفا” می تواند به ادعای اجرا یا سقوط تعهد موضوع سند رسمی ورود کند که منصرف از ورود به بحث اعتبار سند رسمی اولیه است.
حتی به تعبیری ، در خصوص معاملات املاک ثبت ‌شده ، میتوان گفت طبق ماده ۹۳ قانون ثبت که مقررداشته :” کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت‌شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم‌الاجرا است.” ، سند رسمی لازم الاجراست اما حکم دادگاه قابل اجرا ، چراکه امکان تجدید نظر خواهی در آن وجود دارد و با توجه به صدور هردو سند و حکم ، توسط دو مقام منصوب شده توسط قوه قضائیه که یکی قاضی پیشگیری از ایجاد مشکل حقوقی و قضائی است ( سردفتر ) و دیگری قاضی رتق و فتق مشکل حقوقی و قضائی حادث شده ( قاضی محکمه ) ،ترجیح حکمی که بر اساس نوشته ای عادی و غیر منضبط صادر شده بر سند رسمی که کاملا” منضبط و تحت نظارت سازمان ثبت اسناد و املاک کشورتنظیم شده است ، ترجیحی بلامرجح است .
به لحاظ حقوق تطبیقی نیز ، در حقوق استرالیا و کشورهای پیرو آن ،‌مدل ثبت تورنس بسیار راهگشا شده که علیرغم اینکه ملهم از سیستم ثبت اعلامی حقوق فرانسه ( یعنی تنظیم دفتر املاک اداره ثبت بر اساس سند تنظیمی دفترخانه ) بوده ، ‌لکن مزایا و استحکام سیستم ثبت تاسیسی حقوق آلمان ( که طی آن لازم است سند تنظیمی دفترخانه به تایید قاضی مستقر در اداره ثبت نیز برسد ) را داشته اما سختگیریهای حقوق آلمان را نداشته و طی آن علیرغم اینکه تمامی ایادی مالکیت ، ‌نهایتا”‌باید به ملکه برسد ،‌اما به علت مشکلات همین قولنامه های جعلی ،‌ چنین اعتبار کرده اند که سند رسمی به سان پرده ای ،‌حائل بین مالک طبق سند رسمی و هرگونه ادعای مبنائی شده و در نتیجه وقتی سند رسمی به دست یکی داده شد ،‌ کانه پرده ای افتاده و دیگر پشت پرده سند را نگاه نکرده (‌ اصل پرده ) که این منطق عقلانی به شدت نیز گسترش پیدا کرده و در کشورهای متعدد آسیایی و افریقایی و امریکای شمالی و امریکای جنوبی اعمال شده و طی آن دفتر املاک اداره ثبت و طرح کاداستر به عنوان آینه شفاف مالکیت عمل کرده و سند رسمی به سان پرده ای ازجنس اطمینان ‌،حامی شهروندان واجد سند رسمی در قبال قولنامه های عادی شده تا تئوری اعتماد عمومی محقق شود . به منطق العقل حفظ التجارب نیز میتوان در مملکت ایران از این تجارب ارزشمند استفاده کرد تا حاکمیت و عموم شهروندان ایران عزیر نیز از مزایای آن برخوردار گردند .
اما به لحاظ سابقه فقهی نیز قابل ذکر است که در برزخ حکم به واقع یا ظاهر ،‌ چاره ای جز حکم به ظاهر نیست کمااینکه حضرت علی (‌ع) نیز در دعوای مطالبه زره خود علیه مرد یهودی محکوم شدند درحالیکه حق با حضرت بود و پیامبر اکرم نیز می فرمود : نَحنُ نَحکُمُ بِالظّاهِرِ وَاللّهُ یَتَولَّى السَّرائِر ،یعنی ما بر اساس ظاهر حکم می کنیم و خداوند عهده دار باطن مردم است و همچنین می فرمود : “إِنَّمَا أَنَا بَشَرٌ وَإِنَّکُمْ تَخْتَصِمُونَ إِلَىَّ وَلَعَلَّ بَعْضَکُمْ أَنْ یَکُونَ أَلْحَنَ بِحُجَّتِهِ مِنْ بَعْضٍ فَأَقْضِیَ لَهُ عَلَى نَحْوِ مَا أَسْمَعُ مِنْهُ فَمَنْ قَضَیْتُ لَهُ مِنْ حَقِّ أَخِیهِ بِشَىْءٍ فَلاَ یَأْخُذْ مِنْهُ شَیْئًا فَإِنَّمَا أَقْطَعُ لَهُ قِطْعَهً مِنَ النَّارِ ‏”‏ ‏: من پیامبر بشری بیش نیستم و بین شما دادرسى می‌کنم و چه بسا باشد که برخى از شما از برخی دیگر بهتر دلیل می‌آورد؛ بنابراین، هر فردى که من از مال برادرش چیزى را براى او جدا کنم،تنها براى او با آن، قطعه‌ای از آتش جدا کرده‌ام. فلذا مسولیت شرعی عدم حکم به واقع توسط قاضی که جاهل بین دو عالم است به محکوم له واگذار شده و در نتیجه مستفاد از مطالب فوق آیت اله ناصر مکارم شیرازی ،‌وقتی خود عقود و ایقاعات امری امضائی هستند نه تاسیسی ، فلذا ادله اثبات آنها نیز امضائی است نه تاسیسی و اگر شرع هم طبق عرف ۱۴۰۰ سال پیش در تحقق عقود و ایقاعات یا ادله اثبات آنها ، مطالبی بیان نموده در مقام تدوین عرف حسنه موجود بوده و درنتیجه اعتبار کردن رکن سوم ثبت معامله غیر منقول علاوه بر دو رکن ایجاب و قبول ،‌ و اعلام قبلی آن به مردم طبق قانون جهت تنظیم مناسبات خود بر اساس آن ،‌مانعی عقلی و شرعی نداشته کما اینکه در اموری که اهمیت کمتری از املاک هم دارند ، ثبت رسمی به عنوان رکن سوم تحقق و اثبات عقد پذیرفته شده و مثلا” ماده ۱۷۸ قانون ثبت اختراعات، طرح های صنعتی و علایم تجاری مصوب ۱۳۸۶ مقرر داشته : انتقال حق مالکیت ناشی از تسلیم اظهارنامه یا اختراع،‌ طرح صنعتی و علامت ثبت شده یا اعطاء اجازه بهره‌برداری از آن‌ها یا اعراض از حق نسبت به اختراع، طرح صنعتی و علامت ثبت شده، به موجب سند رسمی به عمل می‌آید ، یا ماده۲۴ قانون دریائی مقرر داشته : ثبت کلیه انتقالات و معاملات و اقاله راجع به عین کشتیهای مشمول این قانون و
همچنین منافع آنها در صورتی که مدت آن زائد بر دو سال باشد در‌داخل کشور اجباری است و منحصراً وسیله دفاتر اسناد رسمی که برای این کار از طرف سازمان ثبت اسناد و
املاک کشور اجازه مخصوص دارند انجام‌می‌شود. النهایه چنانچه علیرغم انذار قبلی حاکمیت ،‌کسی باز از طریق سند عادی معامله کند ، علیه خود اقدام کرده است (قد اعذر من حذّر ) .
از طرفی حاکمیت هم باید بدون اعتنا به قولنامه های عادی ،‌ بداند سرزمین تحت حاکمیتش در مالکیت خصوصی چه کسی است و الا ابزار مدیریتی خود بر حفظ تمامیت ارضی را از دست خواهد داد و خدای ناکرده تراژدی فلسطین بخصوص در مرزها تکرارمیشود و همه سرمایه گذاری حاکمیت جهت طرح کاداستر بی معنی میشود و بعید است که در رویه پیامبر اکرم (‌ص ) و حضرت امیر (‌ع ) و سایر حاکمان اسلامی ،‌کتابت منضبط کاتب منصوب حکومت چه در زمینه کتابت اسناد یا کتابت وحی و… برکتابت غیر منضبط دیگر کاتبان عادی ترجیح داده شده باشد .در قانون مدنی امپراطوری عثمانی( المجله فی الاحکام العدلیه ) که گسترده ترین و طولانی ترین حکومت اسلامی در عصر حاضر را داشته نیز اسناد حکومتی بر مدارک عادی ترجیح داده شده است .
ه ) برفرض اثبات متضرر شدن مدعی وجود قولنامه با تاریخ مقدم بر تاریخ سند رسمی ، دارنده قولنامه با تاریخ مقدم می تواند ‌وفق قاعده ” المغرور یرجع الی من غره ” علیه ضرر زننده تقدیم دادخواست و مطالبه خسارت نمایند نه اینکه حکم بر ابطال سند رسمی صادرشده ! و در عمل اعتمادکنندگان با حسن نیت به سند رسمی حاکمیت تنبیه شده و سند رسمی که بالاترین تضمین کتبی حاکمیت جهت امنیت معاملات است مخدوش شود والا سنگ روی سنگ بند نشده و توقع جهش تولید و رونق اقتصادی و پیشرفت و عدالت که مقدمه آن امنیت حقوقی و قضائی و ثبتی است ، ‌به جا نخواهد بود .
در ماده۲۴ و ۴۵ قانون ثبت نیز در صورت ثبت ملک و کشف تخلفی در این زمینه ، نهایتا”حق مراجعه به قیمت ملک و اجور و خسارات ظرف ۵ سال ، علیه مستدعی ثبت متخلف پیش بینی شده نه ایجاد تزلزل در ثبات و نظم دفتر املاک اداره ثبت و طبق منطق قانون ثبت ، با ثبت ملک به نام یکی ، از دیگران سلب مالکیت شده و همین مناط در مورد انتقالات ملک ثبت شده توسط اسناد دفترخانه نیز مجری است که از آن به اعتبار مطلق سند رسمی در قبال اشخاص ثالث یاد شده و موضوع تصریح مواد ۲۲ و ۷۲ قانون ثبت و مواد ۱۲۹۰و ۱۳۰۵ قانون مدنی می باشد. دکتر غلامرضا شهری در صفحه ۹۸ کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک خود می فرمایند :”ثبت ملک دارای آثار مثبت و منفی است .اثبات مالکیت کسی که ملک به نام او ثبت شده است اثر مثبت و سلب مالکیت اغیار و عدم جریان مرورزمان و اعتبار نداشتن تصرف یا رای داور مخالف آن از آثار منفی ثبت املاک می باشد “.
و ) به لحاظ شکلی نیز قابل ذکر است که با ابطال یک سند رسمی ، ایادی بعدی آن هم باطل شده و در نتیجه دعاوی متعدد یدا عن ید جهت ثمن و مثمن مطرح شده که سبب حرج و نقض غرض بهداشت قضائی و آرمان قضا زدائی است ، اما اگر ثبات و نظم دفتر املاک و کاداستر از طریق احترام به اصل اعتبار مطلق اسناد رسمی در قبال اشخاص ثالث ، حفظ شده و فقط مغرور ضرردیده (دارنده قولنامه با تاریخ مقدم ) به غار ضررزننده ( فروشنده ای که علیرغم امضای قولنامه مقدم ، سند قطعی یا رهنی موخر را امضا نموده ) مراجعه کند ،فقط یک دعوا جهت مطالبه قیمت روز ملک یا قیمت پرداختی و غرامات ،‌مطرح شده نه دعاوی متعدد به شرح فوق و ثبات و نظم دفتر املاک و کاداستر اداره ثبت نیز به هم نخورده و دادگاه ها هم خلوت تر میشوند.
ز) با حفظ اعتبار مطلق اسناد رسمی در قبال اشخاص ثالث ، انگیزه دورزدن قانون و کلاهبرداری از طریق تولید قولنامه ای با تاریخ مقدم بر سند رسمی آنهم معمولا” بعد چندین سال که ملک ارزشمند شده یا وامی پرداخت نشده و اکنون بانک قصد انتقال اجرائی به نام خود را دارد ، نیز از بین می رود و الا در قولنامه های عادی معمولا” تعیین تکلیف سند قطعی محضری ظرف چند ماه صورت میگیرد و پر واضح است که در فرایند قانونگذاری و ایجاد رویه قضائی ،مصلحت عامه و نفع عمومی مورد نظر است نه باز کردن باب فسادی که یحتمل دامن قضات را هم فرا میگیرد به بهانه احقاق حقوق شاذ و نادر کالمعدوم.
ح ) اگر هم ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور که مقرر داشته ” کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این گونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.” مستند واقع شود ، باتوجه به ادله فوق و جمع عرفی قوانین و مقررات و به منظور حفظ امنیت قضائی ، مفاد ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور، اولا” حسب ماده ۴ قانون مدنی ‌ناظر بر آتیه بوده و ثانیا” فقط در قبال اشخاصی که با سوء نیت و اطلاع از وجود قولنامه مقدم ،به ضرر خود اقدام به امضای سند رسمی کرده اند موثر و قابل تفسیر است و البته بار اثبات آن با مدعی است نه اشخاص ثالث با حسن نیتی که بدون اطلاع و بدون سوء نیت معامله کرده و در مقام تضییع حق خریدار با قولنامه عادی با تاریخ مقدم بر نیامده اند . حسب ماده ۱۱۹۸ قانون مدنی فرانسه مصوب ۲۰۱۶ ‌نیز ترجیح مالکیت رسمی برعادی ،‌مقید به ابتنای قرارداد رسمی برحسن نیت شده است . به بیان دیگر ،‌اگر انتقال رسمی با سوء نیت یا جهت سوء استفاده باشد ،‌از ارجحیت خواهد افتاد .در ماده ۸۹۲ قانون مدنی آلمان نیز همین که انتقال دردفتر املاک ثبت شود ،‌چنین فرض میشود که درست است و این قاعده تنها در فرضی با استثنا روبرو میشود که انتقال گیرنده بهنگام معامله سوء نیت داشته باشد و حسب ماده ۸۹۴ قانون مدنی آلمان ، پس از احراز بطلان معامله ،‌طرفی که از آن سود می برد می تواند اصلاح دفتر املاک را بخواهد و من بعده دیگر اشخاص ثالث نمی توانند به زیان ذینفع در بطلان ، حقی بر مال غیر منقول بدست آورند . اصل غیر قابل استناد بودن ایرادات در برابر دارنده با حسن نیّت سند تجاری نیز اصلی مورد اجماع در حقوق تجارت است که مناط آن در مانحن فیه قابل استفاده است و حسب رأی وحدت رویه شماره ۴۳ مورخ ۱۰/۸/۱۳۵۱ دیوانعالی کشور نیز سند عادی قابلیت معارضه با سند رسمی را ندارد .
بدیهی است که در صورت باب شدن صدور اینگونه احکام که ناشی از بی اعتنائی به مواد ۷۰و۷۲و ۷۳و۹۳ و۹۹ قانون ثبت و ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی و تجارب بشری در این زمینه است ،‌ اعتبار اسناد رسمی زیر سوال رفته و طرح دعاوی متعدد واهی و دومینوی ابطال اسناد رسمی عمومیت یافته و باب فساد سیستماتیکی مفتوح شده که در نتیجه آن امنیت حقوقی و قضائی و ثبتی و مالی و اقتصادی و سرمایه گذاری به سخره گرفته شده و نهایتا” از بین خواهد رفت و البته الان هم تا حد زیادی این امر ناپسند واقع شده و ” ادل دلیل علی امکان الشیء وقوعه” ، لکن هروقت جلو این ضرر گرفته شود ، منفعت است . اقل آن اینست که هیچکس نمی تواند اطمینان کند که این ملکی که الان با سند رسمی قطعی دفتراسناد رسمی خریده ، فردا مدعی پیدا نکند و در نتیجه جرات سرمایه گذاری روی ملک نداشته باشد و یا دیگر بانکی باستناد سند رسمی رهنی تسهیلاتی ندهد چراکه نگران است پس از ثبت سند رسمی رهنی ، قولنامه ای به تاریخ مقدم بر آن تولید شده و محکمه ای هم پیدا شود و بر اساس آن رای دهد و در نتیجه حکم بر بطلان سند رهنی صادر شده و سرمایه بانک که در واقع سرمایه مردم است ضایع شود ( فجعلناه هباء منثورا) که این حالات خوف و رجاء ناشی از وجود سیستم موازی اعتبار اسناد عادی و رسمی ، در رابطه حاکمیت و شهروندان قابل توصیه نیست و اگرهم آیه محکمه و سنت های قائمه و آثار مستفیض و تجارب متراکم بشری به شرح دلایل فوق نبود ، ‌بازهم از فرط بداهت ، ‌تصور عدم امکان ادامه سیستم موازی اعتبار اسناد عادی و رسمی ، سبب تصدیق آن خواهد بود .
بناء علی کل ما ذکر ، و به جهت سد باب این فساد ، تقاضای تفسیر رسمی مجلس از ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور و انصراف آن به مواردیکه دارنده سند رسمی موخر با علم به وجود قولنامه عادی مقدم و با سوءنیت به ضرر خود اقدام کرده و بیان حقایق به شورای نگهبان جهت عدم مخالفت نیز مطلوب و موثر است . ضمنا” هماهنگی لازم با نماینده مردم شریف اردکان دکتر محمدرضا دشتی اردکانی و رییس سابق هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران ؛ جهت ارائه طرح استفسار مربوطه از مجلس شورای اسلامی ( به شرح پیوست ) به عمل آمده است که امعان و اظهار نظر مثبت حضرتعالی نیز موثر و یادگاری ماندگار خواهد بود .
پیش نویس طرح استفساریه ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵
بسمه تعالی ، جناب آقای دکتر قالیباف ، ریاست محترم مجلس شورای اسلامی ،با سلام ،
احتراما در اجرای اصل ۷۳ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، طرح استفساریه ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵ که به امضا ۱۵ نفر از نمایندگان محترم مجلس شورای اسلامی رسیده است، جهت استحضار و صدور اوامر مقتضی به حضور ایفاد می گردد.
مقدمه(ادله توجیهی): ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور ، مقرر داشته : “کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این گونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند “. استثنای اخیر ماده فوق باعث شده که پس از امضای سند رسمی قطعی یا رهنی و … ،‌ عده ای با نوشتن قولنامه یا مبایعه نامه یا سند عادی دیگر ،‌تاریخی مقدم بر سند رسمی بر آن درج نموده و سپس با رجوع به محاکم ، حکم بر بطلان سند رسمی گرفته و باعث ایجاد نا امنی حقوقی و اقتصادی شده و در نتیجه هیچکس نمی تواند اطمینان کند که این ملکی که الان با سند رسمی قطعی در دفتراسناد رسمی خریده ، فردا مدعی پیدا نکند و در نتیجه جرات سرمایه گذاری روی ملک نداشته باشد و یا بانکها اطمینان نمی کنند باستناد سند رسمی رهنی تسهیلاتی دهند چراکه نگرانند پس از ثبت سند رسمی رهنی ، قولنامه ای به تاریخ مقدم بر آن تولید شده و محکمه ای هم پیدا شود و بر اساس آن رای دهد و در نتیجه حکم بر بطلان سند رهنی صادر شده و سرمایه بانک که در واقع سرمایه مردم است ضایع شود و النهایه عملا” امنیت حقوقی و قضائی و انگیزه جهش تولید و رونق اقتصادی کاسته شده ، در حالیکه با الهام از عبارت “بالاثم و انتم تعلمون” در حکم آیه ۱۸۸ سوره مبارکه بقره که اشعار داشته : وَلَا تَأْکُلُوا أَمْوَالَکُمْ بَیْنَکُمْ بِالْبَاطِلِ وَتُدْلُوا بِهَا إِلَى الْحُکَّامِ لِتَأْکُلُوا فَرِیقًا مِنْ أَمْوَالِ النَّاسِ بِالْإِثْمِ وَأَنْتُمْ تَعْلَمُونَ و جمع مواد ۷۰و۷۲و ۷۳و۹۳ و۹۹ قانون ثبت و ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی که مقرر داشته :در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث، و درنتیجه اعتبار مطلق تاریخ سند رسمی در قبال اشخاص ثالث ،‌ و با عنایت به سند امنیت قضائی به شماره ۱۰۰/۱۱۹۹۲۸/۹۰۰۰مورخ ۲۱ مهر ۱۳۹۹ مصوب ریاست محترم قوه قضائیه و ماده ۱۵ و ۳۲ آن در خصوص تامین امنیت مالکیت و حفظ ثبات در اسباب تملک و قراردادهای مردم ، و حفظ نظم و ثبات دفتر املاک و کاداستر سازمان ثبت ،و حفظ نظم عمومی و حقوق شهروندان و مناط اصل غیر قابل استناد بودن ایرادات در برابر دارنده با حسن نیّت سند تجاری ، می توان گفت که مفاد استثنای اخیر ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور فقط در قبال اشخاصی که با سوء نیت و اطلاع از وجود قولنامه با تاریخ مقدم ،به ضرر خود اقدام به امضای سند رسمی کرده اند قابل تفسیر است و البته بار اثبات آن با مدعی است نه اشخاص ثالث با حسن نیتی که با اعتماد به سند رسمی به عنوان بالاترین تضمین کتبی حاکمیت جمهوری اسلامی ایران و بدون اطلاع داشتن از وجود سند عادی با تاریخ مقدم به صورت رسمی در دفتراسناد رسمی معامله کرده و در مقام تضییع حق دارنده سند عادی با تاریخ مقدم بر سند رسمی بر نیامده اند . بدیهی است که ارجحیت سند رسمی به معنای نادیده گرفتن حقوق دارنده سند عادی نبوده و در اثر تفسیر ذیل ،‌ می توان دارنده سند عادی را در مطالبه قیمت روز ملک یا ثمن پرداختی و غرامات محق دانست .
عنوان طرح: استفساریه ماده ۶۲ قانون احکام دائمی قوانین توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵ موضوع استفساریه:
در تعارض سندی عادی که بر اساس تشخیص دادگاه حسب استثنای اخیر ماده ۶۲ قانون احکام دائمی قوانین توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵ دارای اعتبار شرعی شناخته شده با سند رسمی که دارنده آن با حسن نیت آن را تحصیل نموده ،‌کدامیک مرجح است ؟
پاسخ : ‌اگر سوء نیت خریدار سند رسمی یا متعامل سند رسمی ، نزد دادگاه اثبات شود ،‌ قابلیت استناد به آن سند رسمی توسط خریدار سند رسمی یا متعامل سند رسمی ، در برابر اشخاص ثالث وجود ندارد .