سند تعهد به بیع، جایگزین رسمی قولنامه و مبایعه نامه
در حال حاضر، غالباً تعهد به انتقال مال غیرمنقول به صورت سند عادی است و در صنف مشاورین املاک در قالب قولنامه (تعهد به بیع) و یا مبایعه‌نامه تنظیم می‌شود و فرم‌های جدیدی که تحت عنوان مبایعه‌نامه در اختیارشان قرار گرفته گرچه مفید فایده می باشند، اما اشکالات فراوانی در تنظیم این نوع از قراردادها وجود دارد که در این مقاله از اسناد رسمی ۶۶۲ به سه مورد آن به اجمال اشاره می شود.
- از آنجا که تخصص مشاورین املاک در امور دلالی است نه امور حقوقی، لذا تنظیم این نوع از قراردادها و احراز تعهد متعهدین خصوصاً در املاک جاری، بسیار دشوار و در اکثر موارد غیرممکن می‌باشد.
- مشاورین املاک فاقد دسترسی به اطلاعات لازم برای شناسنایی حقوق اشخاص ثالث و کسانی که ملک به نفع آنها بازداشت شده می باشند. بنابراین بعد از انجام معامله، اختلافات فراوانی در رابطه با حقوق اشخاص ثالث پدید می آید.
- باب سوءاستفاده ازجهت انجام معاملات معارض نسبت به یک ملک باز می شود. بدین معنا که یک ملک با چند نفر معامله شده و از هریک مبالغی دریافت می گردد و از آنجا که تاریخ مندرج در سند عادی نسبت به اشخاص ثالث فاقد اعتبار است، بنابراین با درج تاریخهای مقدم وضعیت پیچیده ای در تنظیم این نوع از قراردادها ایجاد می شود که تشخیص اصالت تقدم تاریخ مبایعه نامه تنها از طریق کارشناسان رسمی دادگستری صورت می گیرد که کار را برای مقالات قضایی دشوار می سازد ، و نیز موجب اطاله دادرسی و هم مستلزم هزینه های سنگین کارشناسی می‌باشد.
بسیاری از دعاوی مربوط به املاک در این حیطه قرار می‌گیرد. به عبارت دیگر، در روند جریان پرونده ها اکثر مردم به دلیل تنظیم سند عادی نزد مشاورین املاک و ثبت نشدن رسمی آن، دسترنج سال‌ها تلاش خود را از دست می دهند، زیرا امکان پیش فروش همزمان ملک به چند نفر بسیار ممکن خواهد بود.
تنظیم سند تعهد به بیع در دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر است
مطابق مقررات[۵] دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند نسبت به تنظیم اسناد درخواستی مراجعین اقدام نمایند و وفق قانون هیچ محدودیت یا منعی برای تنظیم این نوع از اسناد وجود ندارد.
هرچند تنظیم این سند (تعهد به بیع یا قولنامه‌های رسمی) بطور رسمی معمول نیست، اما با توجه به مشکلات پیش آمده نیاز مبرمی در تنظیم و اشاعه آن احساس می شود، درواقع تصویب قانون پیش فروش آپارتمان‌ها از جانب قانونگذار تلاشی برای حل این مشکل بوده است.
مبلغ حق الثبت در دفاتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند تعهد به بیع وفق قانون ثبت[۶] تنظیم اینگونه از اسناد به صورت غیرمالی محاسبه و وصول می‌گردد که این نظریه مورد تأیید سازمان ثبت نیز می‌باشد. لذا هزینه تنظیم سند تعهد بیع قابل مقایسه با هزینه تنظیم این نوع از قراردادها در دفاتر مشاورین املاک نمی‌باشد، و با توجه به غیر مالی بودن حق الثبت، هزینه کمتر خواهد بود.
اهمیت تنظیم سند تعهد به بیع در دفاتر اسناد رسمی
تنظیم قرارداد تعهد فروش یک آپارتمان در یک دفتر رسمی اهمیت بسیار زیادی دارد و نقش مهمی در فرآیند خرید و فروش املاک دارد. این قرارداد به طور قطع حقوق و مسئولیت‌ها را برای طرفین تبیین کرده و به طرفین امکان می‌دهد که اطمینان حاصل کنند تمامی شرایط و توافقات بین آنها به درستی منعکس شده است. در ادامه به برخی از مهمترین مزایای تنظیم قرارداد تعهد فروش خواهیم پرداخت:
۱. تعیین حقوق و تعهدات: قرارداد تعهد فروش یک آپارتمان به طرفین اجازه می‌دهد تا حقوق و تعهدات خود را با دقت و وضوح تعیین کنند. این بدان معناست که حقوق و وظایف مشتری و فروشنده به وضوح مشخص و ضمانت اجرای ایفای تعهدات طرفین نیز اعلام شده، هر یک از طرفین می‌توانند از حقوق خود بهره‌مند شوند و در مقابل تعهداتشان پاسخگو باشند.
۲. جلوگیری از ابهامات و سوءتفاهمات : با تنظیم قرارداد تعهد فروش، احتمال ایجاد ابهامات و سوءتفاهم‌ها کاهش می‌یابد. زیرا در این قرارداد همه چیز به طور دقیق و شفاف ذکر می‌شود، از جمله قیمت فروش، شرایط پرداخت، تاریخ تحویل ملک و هرگونه شرایط ویژه دیگر. این امر باعث می‌شود تا طرفین بتوانند با اطمینان کامل به اجرای تعهدات خود بپردازند و هیچ ابهامی رخ ندهد.
۳. تضمین حقوق طرفین: تنظیم قرارداد تعهد فروش امکان تضمین حقوق طرفین را فراهم می‌کند. این به این معناست که طرفین با در دست داشتن یک قرارداد معتبرو جامع ، در صورت وقوع هرگونه خلف وعده ای ، می‌توانند دفتر اسناد رسمی مراجعه و حقوق خود را طبق قوانین و توافقات قرارداد اعمال کنند.
۴. اطمینان از اجرای قانونی: با تنظیم قرارداد تعهد فروش در یک دفتر رسمی، طرفین اطمینان حاصل می‌کنند که تمام مراحل قانونی و مقرراتی مورد نیاز جهت خرید و فروش آپارتمان رعایت می‌شود. این اطمینان به طرفین امکان می‌دهد تا با آرامش فراوان و بدون هرگونه نگرانی، به امور مالکیت و تحویل ملک بپردازند.
مشارکت یکی از موارد مرسوم در حیطه‌ی کسب و کار است که شرایط و ضوابط مخصوص به خود را دارد، درباره‌ی قرارداد مشارکت در کار بیشتر بدانید.
مزایای سند تعهد به بیع
۱. تعیین شرایط: در این مرحله، طرفین قرارداد باید شرایط مورد نظر را مشخص کنند. این شرایط شامل قیمت فروش، شرایط پرداخت، تاریخ تحویل و هر بند دیگری است که طرفین تمایل دارند در قرارداد به آن اشاره شود.
۲. بررسی حقوقی: پس از ارائه مدارک به دفتر اسناد رسمی ، طرفین می‌توانند مشاور حقوقی از دفتر اسناد رسمی دریافت کنند و قرارداد توسط سردفتر اسناد رسمی که فرد حقوقدان و با تجربه ای است، بررسی می شود .
این موضوع به طرفینقرارداد ا اطمینان می‌دهد که هیچ ابهام حقوقی مهمی در قرارداد وجود ندارد.
سند تعهد به بیع سندی است که تمام مزایای سند رسمی را دارد، (قابلیت اجرا از طریق ثبت اسناد و املاک، استعلام اسناد از طریق سامانه ثبت اسناد و املاک)
به لحاظ هزینه : تنظیم این نوع از اسناد در دفاتر اسناد رسمی بسیار کمتر از تنظیم آن در دفتر مشاورین املاک است.
امکان دسترسی سران دفاتراسناد رسمی به پیشینه اسناد مهیاست ودفاتر می توانند با استعلام از ادارات ثبت املاک از طریق اتوماسیون احراز مالکیت کرده وهمچنین از حقوق احتمالی اشخاص ثالث مطلع گردد اما مشاورین املاک نمی توانند اطلاعات کافی جهت احراز سند را کسب نمایند.
در زمینه تنظیم سند دارایی مواردی مطرح است که نیاز به توجه دارد، مقاله‌ی قانون تسهیل تنظیم سند دارایی را مظالعه نمائید.
ضمانت اجرای سند تعهد به بیع
در صورت استنکاف متعهد از انتقال مال غیرمنقول بهترین شیوه جهت الزام به انجام تعهد، توسل به مقررات قانون ثبت[۱] و قانون مدنی[۲] است. بر این اساس با عدم اجرای تعهد با دلایلی همچون خودداری متعهد، فوت و یا حجر، با مراجعه به دفتر اسناد رسمی با درخواست متعهدله یا قائم مقام او علیه متعهد یا قائم مقام طرف مقابل اجرائیه[۳] صادر می شود ، اجرائیه به متعهد ابلاغ[۴] و مراحل اجرای سند طبق مقررات تعقیب و نهایتاً در صورت عدم اجرای تعهد توسط متعهد در مهلت قانونی نماینده اداره ثبت به قائم مقامی مستنکف یا متعهد در دفتر اسناد رسمی حاضر و سند انتقال از سوی وی امضاء می‌شود.
نکته مهم اینکه، در سند تعهد به انتقال مال غیرمنقول این امتیاز ویژه وجود دارد که اجرای قرارداد بر مبنای مقررات حاکم بر اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و نیازمند طی تشریفات زمان بر قضایی و پرداخت هزینه های سنگین دادرسی نمی‌باشد.
نتیجه :
به نظر می رسد تنظیم سند تعهد به بیع مال غیرمنقول به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی می‌تواند بعنوان یک راه حل مطرح باشد، زیرا طرح پیش رو از ایرادات و اشکالات مطرح شده خالی بوده و می توان با استعلام جریان ثبتی ملک از اداره ثبت در مورد املاک در جریان ثبت و همچنین استعلام در خصوص املاک ثبت شده از حقوق احتمالی اشخاص ثالث مطلع شد و از آنجا که مطابق قانون[۷] تاریخ سند رسمی نسبت به اشخاص ثالث معتبر است تشخیص تقدم تأخر حقوق ایجاد شده براساس تاریخ سند رسمی برای مراجع قضایی به راحتی امکان پذیر است. از سوی دیگر تنظیم تعهدات متعارض بصورت رسمی بندرت اتفاق خواهد افتاد.
سند تعهد به انتقال یا سند تعهد به بیع سابقه دیرینه در دفاتر اسناد رسمی دارد و همکاران سردفتر با این سند ناآشنا نیستند، در هر صورت با مراجعه پیش فروشنده و پیش خریدار دفاتر اسناد رسمی می تواند با اخذ مدارک مربوطه نسبت به تنظیم سند تعهد به فروش اقدام نماید. تنظیم این اسناد نیازمند صدور شناسنامه فنی ساختمان نیست و صرفاً با رسمی شدن تعهدات طرفین، در صورت نقض تعهد از طرف مقابل می‌توان از طریق دفتر اسناد رسمی درخواست صدور اجرائیه نمود.
تنظیم قرارداد تعهد فروش آپارتمان در یک دفتر رسمی امری بسیار مهم و حیاتی است. این قرارداد به طرفین امکان می‌دهد تا حقوق و تعهداتشان را به درستی تبیین کنند، ابهامات و سوءتفاهم‌ها را کاهش دهند، حقوق خود را تضمین کنند
[۱] مواد ۹۲ الی ۹۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی
[۲] ماده ۱۰ قانون مدنی
[۳] ماده ۲ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی
[۴] ماده ۱۴ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی
[۵] ماده ۳۰ دفاتر اسناد رسمی
[۶] ماده ۲۲ قانون ثبت
[۷] ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی
