شماره۷۴۸۹۳/۱۱۳ ۱۳۸۹/۱۱/۹
جناب آقای دکتر محمود احمدی‌نژاد ریاست محترم جمهوری اسلامی ایران
عطف به نامه شماره ۹۹۷۷۲/۳۵۳۵۹ مورخ ۲۴/۶/۱۳۸۶ در اجراء اصل یکصد و بیست و سوم (۱۲۳) قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران قانون پیش‌فروش ساختمان که با عنوان لایحه به مجلس شورای اسلامی تقدیم گردیده بود، با تصویب در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ ۱۲/۱۰/۱۳۸۹ و تأیید شورای محترم نگهبان به پیوست ابلاغ می‌گردد.
رییس مجلس شورای اسلامی ـ علی لاریجانی
شماره۲۵۳۳۵۹ ۱۶/۱۱/۱۳۸۹
وزارت دادگستری ـ وزارت مسکن و شهرسازی
قانون پیش‌فروش ساختمان که در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۹ به تائید شورای نگهبان رسیده و طی نامه شماره ۷۴۸۹۳/۱۱۳ مورخ ۹/۱۱/۱۳۸۹ مجلس شورای اسلامی واصل گردیده است، به پیوست جهت اجراء ابلاغ می‌گردد.
رییس‌جمهور ـ محمود احمدی‌نژاد
برای فروش آپارتمان در پیش از موعد پایان کار، قرارداد پیش فروش آپارتمان تنظیم می‌شود، برای اطلاعات بیشر این مقاله را مطالعه کنید.
ماده ۱ – تعریف قرارداد پیش‌فروش ساختمان
هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تحویل واحد ساختمانی مشخص بر آن زمین گردد و واحد ساختمانی مذکور، با هر نوع کاربری، از ابتدا یا در حین ساخت یا پس از اتمام ساختمان به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، از نظر این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
تبصره: اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
۱. سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای مشخصی از بنای احداثی روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
۲. مستأجران اراضی اعم از ملکی، دولتی یا موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره دارند.
ماده ۲ – مفاد الزامی قرارداد پیش‌فروش
در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
۱. اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
۲. پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
۳. اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری
۴. مشخصات فنی و معماری ساختمان از جمله موقعیت، کاربری، مساحت عرصه و زیر بنا، تعداد طبقات، نما، نوع مصالح، سیستم گرمایش و سرمایش، قسمت‌های مشاع و سایر موارد مؤثر در قیمت
۵. بهای مورد قرارداد یا عوض آن، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
۶. شماره قبوض اقساط برای بها، تحویل و انتقال قطعی
۷. زمان تحویل واحد و تنظیم سند رسمی انتقال
۸. تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها، قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و مشخصات مورد معامله
۹. تعهدات پیش‌فروشنده به مراجع قانونی
۱۰. معرفی داوران
۱۱. احکام مندرج در مواد (۶)، (۷)، (۸)، تبصره آن، و مواد (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و (۲۰) قانون
ماده ۳ – لزوم تنظیم سند رسمی
قرارداد پیش‌فروش و همچنین قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون، از طریق تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی، با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه قرارداد به اداره ثبت محل انجام پذیرد.
ماده ۴ – مدارک لازم برای تنظیم قرارداد
تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
۱. سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، یا قرارداد رسمی تخصیص واحد در ازاء سرمایه‌گذاری
۲. پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
۳. بیمه‌نامه مسئولیت موضوع ماده (۹)
۴. تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
۵. پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره: در مجموعه‌های ساختمانی با تعهدات آماده‌سازی، پیش‌فروش واحدها منوط به حداقل سی درصد (۳۰٪) پیشرفت تعهدات و تأیید مرجع صادرکننده پروانه است.
ماده ۵ – هزینه‌های تنظیم قرارداد
تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق ناشی از آن در دفاتر اسناد رسمی باید با پرداخت حق‌الثبت و تنها در مقابل پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه قوه قضائیه انجام گیرد و نیازی به گواهی مالیاتی نیست.
ماده ۶ – تأخیر در انجام تعهدات
اگر پیش‌فروشنده در موعد مقرر واحد را تحویل ندهد یا تعهداتش را انجام ندهد، علاوه بر سایر اقدامات، موظف به پرداخت جریمه تأخیر است مگر توافق دیگری میان طرفین باشد. اجرای این ماده مانع اعمال خیارات پیش‌خریدار نیست.
ماده ۷ – تغییر مساحت
اگر مساحت بنا بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می‌شود. اگر اختلاف تا پنج درصد (۵٪) باشد، خریدار حق فسخ دارد. اگر کمتر از ۹۵٪ مقدار توافق شده تحویل شود، خریدار حق فسخ یا مطالبه خسارت دارد.
ماده ۸ – خسارت در صورت فسخ
در صورت اعمال حق فسخ، پیش‌فروشنده باید خسارات را بر اساس مصالحه یا نظر کارشناس مرضی‌الطرفین بپردازد. در صورت عدم توافق، باید همه مبالغ پرداختی بر اساس قیمت روز بنا و نظر کارشناس بازگردانده شود.
ماده ۹ – بیمه مسئولیت
پیش‌فروشنده مسئول خسارات ناشی از عیب بنا یا تجهیزات و عدم رعایت ضوابط است و باید بیمه مسئولیت تهیه کند. در صورت خسارت بیش از میزان بیمه، شخصاً مسئول جبران مابه‌التفاوت است.
ماده ۱۰ – تسهیلات بانکی
در صورت پرداخت تسهیلات بانکی به پیش‌خریداران، مبلغ تسهیلات به حساب پیش‌فروشنده واریز می‌شود و سهمی از عرصه متناسب با واحد پیش‌خریدار به‌عنوان تضمین لحاظ می‌گردد.
ماده ۱۱ – پرداخت اقساط
نحوه پرداخت اقساط بهای قرارداد بر اساس توافق طرفین است، اما حداقل ده درصد (۱۰٪) بها باید هنگام تنظیم سند قطعی پرداخت شود.
ماده ۱۲ – گزارش پیشرفت ساخت
اگر ساخت با مفاد قرارداد پیشرفت نکرده باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت قسط را منوط به تأیید مهندس ناظر کند. مهندس ناظر موظف است ظرف یک ماه گزارش دهد.
ماده ۱۳ – انتقال سند به پیش‌خریدار
پیش‌خریدار نسبت به اقساط پرداختی مالک واحد می‌شود. پس از پایان تعهدات و تأیید مهندس ناظر، می‌تواند درخواست تنظیم سند کند. اگر پیش‌فروشنده ظرف ده روز اقدام نکند، دفترخانه رأساً سند رسمی را صادر می‌کند.
ماده ۱۴ – تکمیل پروژه و انتقال سهم
اگر بخش کوچکی از پروژه (کمتر از ده درصد) باقی مانده باشد، پیش‌خریدار می‌تواند با پذیرش تکمیل پروژه، درخواست انتقال سهم خود را بدهد.
ماده ۱۵ – مصونیت حقوق پیش‌خریدار
عرصه و اعیان و وجوه واحد پیش‌فروش‌شده قبل از انتقال رسمی قابل توقیف به نفع طلبکاران پیش‌فروشنده نیست.
ماده ۱۶ – عدم پرداخت اقساط توسط پیش‌خریدار
در صورت عدم پرداخت اقساط در موعد مقرر و گذشت یک ماه از اخطار کتبی، پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد.
ماده ۱۷ – انتقال حقوق پیش‌فروشنده
انتقال حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد یا عرصه با رضایت کتبی تمام پیش‌خریداران بلامانع است.
ماده ۱۸ – انتقال بدون رضایت
اگر پیش‌خریدار بدون رضایت اقدام به انتقال حقوق و تعهدات نماید، موظف به پرداخت بهای آن به پیش‌فروشنده است.
ماده ۱۹ – پایان اعتبار قرارداد
پس از انتقال قطعی واحد و انجام تعهدات، قرارداد از درجه اعتبار ساقط و طرفین مکلف به عودت نسخه دفترخانه هستند.
ماده ۲۰ – داوری
اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر یا اجرای قرارداد در هیأت داوری متشکل از داور خریدار، داور فروشنده و داور مرضی‌الطرفین حل می‌شود. در صورت اختلاف، رئیس دادگستری شهرستان داور سوم را تعیین می‌کند.
ماده ۲۱ – آگهی پیش‌فروش
پیش‌فروشنده باید قبل از هر نوع آگهی، مجوز انتشار آگهی از مراجع ذی‌صلاح بگیرد. شماره و تاریخ مجوز باید در آگهی درج شود. رسانه‌ها بدون مجوز حق انتشار ندارند و در صورت تکرار، توقیف و جریمه خواهند شد.
ماده ۲۲ – شناسنامه فنی مستقل
شهرداری‌ها هنگام صدور پروانه برای هر واحد، شناسنامه فنی مستقل صادر کرده و به متقاضی تحویل می‌دهند.
ماده ۲۳ – مجازات‌ها
پیش‌فروش بدون تنظیم سند رسمی یا آگهی بدون مجوز، جرم بوده و مرتکب به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی دو تا چهار برابر وجوه دریافتی محکوم می‌شود.
تبصره: تعقیب جرم منوط به شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی است و با گذشت شاکی، تعقیب متوقف می‌شود.
ماده ۲۴ – تکلیف مشاوران املاک
مشاوران املاک فقط می‌توانند طرفین را برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه دلالت دهند و حق تنظیم قرارداد پیش‌فروش ندارند. در صورت تخلف، بار اول تا یک سال، بار دوم تا دو سال تعلیق و در بار سوم پروانه کسب ابطال می‌شود.
ماده ۲۵ – آیین‌نامه اجرایی
آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب، توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.
