چکیده
قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول به عنوان یکی از ابزارهای حقوقی مهم،با هدف شفاف‌سازی و ساماندهی معاملات در حوزه اموال غیرمنقول وضع شده است. این قانون که به ویژه در بازار مسکن اهمیت ویژه‌ای دارد، به دلیل تاثیرات گسترده‌ای که برکاهش تخلفات و دعاوی ناشی از معاملات غیررسمی دارد، توانسته است نقشی کلیدیدر ارتقای امنیت حقوقی و اقتصادی بازار ایفا کند. این پژوهش با روشتوصیفی-تحلیلی، به بررسی تاثیرات اقتصادی و اجتماعی این قانون بر بازار مسکنمی‌پردازد. یافته‌ها نشان از آن دارد که، از نظر اقتصادی، شفافیت در ثبت معاملات باعثافزایش اعتماد خریداران و فروشندگان و کاهش ریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شدهو در نتیجه به ثبات قیمتی و رونق معاملات کمک کرده است. از منظر اجتماعی نیز، اینقانون با کاهش اختلافات حقوقی و قضایی مرتبط با املاک، آرامش روانی بیشتری رابرای شهروندان فراهم نموده و همچنین به ارتقای امنیت حقوق مالکیت منجر شده است. با این حال، چالش‌هایی نظیر افزایش هزینه‌های ثبتی و پیچیدگی‌های اجرایی نیز ممکناست مانع از اجرای کامل و موثر قانون در برخی مناطق شود. این پژوهش با تحلیل اینتاثیرات و ارایه راهکارهای بهبود، به بررسی ابعاد مختلف این قانون در بازار مسکنپرداخته است.
واژگان کلیدی: معاملات غیرمنقول، ثبت، قانون الزام به ثبت، مسکن.
مقدمه
نیاز بشر به داشتن مسکن یکی از نیازهای اساسی است که تاثیر قابل توجهی برکیفیت زندگی و رفاه افراد دارد. داشتن یک مسکن مناسب برای زندگی، امکان فراهمآوردن محیطی امن و پایدار برای انسان را فراهم می‌کند و به وی احساس استقلال،امنیت و زندگی مطلوب را می‌دهد. مسکن به عنوان یک شاخصه بنیادین از پیشرفت جامعهو توسعه اقتصادی نیز محسوب می‌شود. ایجاد زیرساخت‌های مسکن مناسب و فراهمکردن فرصت‌های دسترسی به مسکن برای افراد، به جمعیت کمک می‌کند تا به بهترینظرفیت خود برای شرکت در فعالیت‌های اقتصادی و اجتماعی بپردازند.
مسکن برای انسان فراتر از پناهگاه است و نیاز اساسی برای امنیت، استقلال وتعاملات اجتماعی محسوب می‌شود. خانه، فضایی برای رشد فردی، رضایت روانی وتحقق اهداف زندگی است. مسکن مناسب با فراهم کردن امکانات ضروری و فرصت‌هایاقتصادی و اجتماعی به توسعه پایدار جوامع کمک می‌کند. بنابراین، داشتن مسکنمناسب مستلزم سیاست‌ها و تدابیر مناسب در تامین مسکن و زیرساخت‌هاست تانیازهای افراد و جامعه برآورده شود (همتی و چاوشی،۱۴۰۰: ۱۲).
مسکن عامل اصلی جامعه‌پذیری و کالایی تعیین‌کننده در سازمان اجتماعی است که درهویت فردی، روابط اجتماعی و اهداف جمعی نقش مهمی دارد. این بخش از نظراقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و زیست‌محیطی تاثیر گسترده‌ای بر جامعه دارد و به دلیلاهمیت اقتصادی و اشتغال‌زایی، مورد توجه عمومی و سیاست‌های اقتصادی قرارمی‌گیرد (هزارجریبی و غفاری،۱۳۹۸: ۴۴).
قانون اساسی ایران حق مسکن مناسب را برای مردم به رسمیت شناخته و دولت رامسئول تامین آن می‌داند، اما دولت‌ها در اجرای این مسئولیت موفق نبوده‌اند. بازار مسکنتحت تاثیر عوامل مختلف اقتصادی، اجتماعی و قانونی قرار دارد و یکی از مسائل مهمآن معاملات اموال غیرمنقول است. قانون الزام به ثبت معاملات املاک برای افزایششفافیت، کاهش اختلافات حقوقی و فساد مالی تصویب شده است. این قانون با کاهشتقلب و پول‌شویی، امنیت حقوقی را تقویت کرده و اثرات اقتصادی و اجتماعی مثبتیمانند کنترل تورم مسکن و افزایش اعتماد عمومی به دنبال دارد. پژوهش حاضر به تحلیلتاثیرات اقتصادی و اجتماعی این قانون و ارایه راهکارهایی برای بهبود عملکرد آنمی‌پردازد.
۱-چهارچوب نظری تحقیق
مسکن فضایی برای زندگی و اقامت است که افراد برای استراحت، خواب، تعاملاتاجتماعی و فعالیت‌های روزمره از آن استفاده می‌کنند. مسکن می‌تواند مستقل (خانه‌ها وویلاها) یا جمعی (آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی) باشد و دسترسی به خدماتی نظیرآب، برق، گاز و ارتباطات را فراهم می‌کند (کوچکیان و همکاران، ۱۳۹۶: ۲۶۴).
مسکن محلی است که احساس امنیت، حریم خصوصی و زندگی آرام را فراهم می‌کند. مسکن مناسب باید نیازهای اساسی انسان به امنیت، آرامش، حریم خصوصی، تعاملاتاجتماعی و شرایط زندگی سالم را برآورده سازد و امکانات ضروری مانند آب و برق رافراهم کند. تعریف مسکن می‌تواند شامل انواع مختلف واحدهای مسکونی مانند خانه،آپارتمان و ویلا باشد که با مواد و فناوری‌های مختلف ساخته می‌شوند.
مسکن به عنوان فضایی برای زندگی، باید شرایط مناسب برای سلامت، امنیت وراحتی افراد را فراهم کند. بازار مسکن تحت تاثیر عوامل اقتصادی مختلف مانند عرضه وتقاضا، نرخ بهره، سیاست‌های مالیاتی و تورم است. ثبت صحیح معاملات اموال غیرمنقولموجب افزایش شفافیت اطلاعاتی و امنیت حقوقی، کاهش عدم تقارن اطلاعاتی و ایجادبازاری رقابتی‌تر و منصفانه‌تر می‌شود(مختاریان، ۱۳۹۷: ۱۶).
ثبت معاملات رسمی نقش مهمی در کاهش ریسک‌های مالکیت و انتقال اموال دارد وباعث کاهش دعاوی حقوقی و جلوگیری از فروش غیرقانونی املاک می‌شود. این امراعتماد عمومی به بازار مسکن را افزایش داده و تقاضا را بالا می‌برد. همچنین، با بهبوددسترسی به اطلاعات و کاهش هزینه‌های دعاوی حقوقی، بازار کارآمدتر شده وهزینه‌های معامله کاهش می‌یابد. در نهایت، ثبت معاملات با افزایش شفافیت و امنیتحقوقی می‌تواند عملکرد بازار مسکن را بهبود بخشد و در مواجهه با نوسانات اقتصادی،به ثبات و اطمینان در بازار کمک کند (مالکی،۱۴۰۰: ۱۲۵).
ثبت رسمی و شفاف معاملات املاک باعث افزایش اعتماد عمومی، پیشگیری ازکلاهبرداری و کاهش اختلافات حقوقی می‌شود. این امر با تقویت نظم اجتماعی وحاکمیت قانون مرتبط است، چرا که ثبت معاملات موجب رعایت قوانین، جلوگیری از هرج ومرج و تضمین امنیت حقوقی افراد می‌شود. در نتیجه، حقوق مالکیت افراد حفظ شده واعتماد عمومی و ثبات اجتماعی افزایش می‌یابد (گل‌نژاد،۱۴۰۲: ۲۱۱).
۲-رویکردهای تقنینی در قبال بازار مسکن
سیاست‌گذاری‌های تقنینی در تهیه مسکن و اجرای برنامه‌های مسکن معمولا تحت تاثیرمجموعه‌ای از مولفه‌ها قرار می‌گیرد. اهم این مولفه‌ها به قرار زیر می‌باشند:
۱-۲-برقراری عدالت اجتماعی
سیاست‌های مسکنِ مبتنی بر عدالت اجتماعی، باید به‌گونه‌ای طراحی شوند که افراد باوضعیت اقتصادی بهتر از خدمات یارانه‌ای محروم و افراد فقیر از سهم بیشتری برخوردارشوند. این سیاست‌ها باید دسترسی به مسکن مناسب برای اقشار آسیب‌پذیر را فراهمکرده و به کاهش شکاف‌های اجتماعی، توسعه مسکن اجتماعی و خدمات اساسی درمناطق محروم کمک کنند. توجه به مناطق روستایی و عشایری و همکاری با جوامع محلیبرای کاهش تفاوت‌های توسعه‌ای میان شهر و روستا ضروری است. در نهایت، اینسیاست‌ها باید به ایجاد جامعه‌ای عادلانه و پایدار کمک کنند(ژیان باقری و خوجهیف،۱۴۰۰: ۳۲۸).
این شاخص در قوانین برنامه‌های چهارم و پنجم توسعه دارای زیرشاخص‌هایی است.
الف) اجرای طرح جامع مسکن در کشور با هدف تامین مسکن امن، سالم و دراستطاعت مالی خانوارها و کاهش نابرابری منطقه‌ای در برخوداری از مسکن مناسب دردستور کار قرار گرفته است (برنامه‌های چهارم و پنجم توسعه).
طرح جامع مسکن به منظور تامین مسکن امن، سالم و مقرون به صرفه برای خانوارها وکاهش نابرابری‌های منطقه‌ای، اقدامی مثبت است. این طرح با ارایه وام‌های مسکن باشرایط مناسب برای گروه‌های کم‌درآمد، ساخت مسکن مهر با قیمت مناسب در مناطقمحروم و توسعه برنامه‌های مسکن اجتماعی برای گروه‌های آسیب‌پذیر می‌تواند به کاهشنابرابری‌ها کمک کند. همچنین، بهبود زیرساخت‌ها مانند تامین آب، برق و خدماتاجتماعی و توسعه مسکن در مناطق روستایی و عشایری برای بهبود شرایط زندگی وکاهش نابرابری ضروری است(جناب و همکاران،۱۴۰۱: ۹۹-۱۰۰).
ب) تامین مسکن برای اقشار آسیب‌پذیر و کم درآمد اجرای طرح «مسکن مهر» (برنامهچهارم و پنجم توسعه)، حمایت از ایجاد و بهره گیری از مشارکت تشکل‌ها، انجمن‌ها وگروه‌های خیر مسکن ساز برای اقشار آسیب‌پذیر (برنامه چهارم).
طرح «مسکن مهر» با هدف تامین مسکن مناسب برای اقشار آسیب‌پذیر و کم‌درآمد، بهارایه واحدهای مسکونی با قیمت‌های پایین‌تر از بازار و شرایط پرداخت قابل قبولمی‌پردازد. این طرح توسط سازمان مسکن و شهرسازی و با همکاری بانک‌ها اجرامی‌شود و شامل ساخت واحدهای مسکونی در مناطق مختلف شهری و روستایی است. افراد بهره‌مند از این طرح باید شرایط خاصی مانند درآمد پایین و عدم مالکیت مسکن راداشته باشند. هدف طرح، تسهیل دسترسی به مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد و کاهشنابرابری‌ها در این زمینه است(همتی و چاوشی،۱۴۰۰: ۱۶).
حمایت از تشکل‌ها و گروه‌های خَیِرِ مسکن‌ساز، می‌تواند راهی موثر برای تامین مسکنِاقشار آسیب‌پذیر باشد. دولت می‌تواند از طریق ارایه تسهیلات مالی مانند وام‌های کم‌بهرهو طولانی‌مدت و اختصاص زمین‌های دولتی برای ساخت مسکن مهر، مشارکت این گروه‌هارا تشویق کند. همچنین، با همکاری و هماهنگی با این گروه‌ها در زمینه برنامه‌ریزی،مشاوره فنی، و تسهیل امور اداری، اجرای طرح‌های مسکن تسهیل می‌شود. ایجادشراکت‌های عمومی – خصوصی نیز می‌تواند منابع مالی، فنی و مدیریتی لازم برایساخت مسکن را تامین کند(اسماعیل پور و همکاران،۱۳۹۶: ۲۲-۲۳).
۲-۲- سیاست‌گذاری مسکن عام و فراگیر
سیاست‌گذاری مسکن عام و فراگیر به معنای ایجاد تدابیری برای تامین مسکن مناسبو با کیفیت برای تمام اقشار جامعه، به ویژه افراد آسیب‌پذیر است. این سیاست‌ها شاملارایه وام‌های مسکن با شرایط مناسب، تسهیلات اجاره‌ای و ساخت مسکن اجتماعی برایافراد با درآمد پایین می‌شود. هدف اصلی این سیاست‌ها دسترسی آسان و برابر بهمسکن است(وصالی و امیدی،۱۳۹۳: ۱۹۲).
سیاست‌گذاران می‌توانند با توسعه برنامه‌های مسکن مهر و ارایه تسهیلات مالی، افرادبا درآمد متوسط را قادر به خرید مسکن کنند و همچنین با ساخت واحدهای مسکونیاجاره‌ای برای افراد کم درآمد، دسترسی به مسکن را تسهیل نمایند. این سیاست‌ها شاملاصلاح قوانین و مقررات مربوط به مسکن، نظیر استانداردهای ساخت و ساز و تنظیمبازار مسکن است. همچنین، توسعه زیرساخت‌های مسکن مانند سازمان‌دهی شهری،تامین زمین، و ارتقا زیرساخت‌های حمل‌ونقل و خدمات اساسی، بهبود دسترسی به مسکنمناسب را تسهیل می‌کند(پورمحمدی، ۱۳۹۲: ۱۱۹).
سیاست‌گذاری مسکن عام و فراگیر نیازمند همکاری بین نهادهای دولتی، خصوصی وجامعه است. همکاری با سازمان‌های مردم نهاد و بین‌المللی می‌تواند در اجرای سیاست‌هاموثر باشد. این سیاست‌ها باید به نیازها و وضعیت‌های خاص هر جامعه توجه کنند وهدف آنها، دسترسی عادلانه و پایدار بودن در بازار مسکن است. سیاست‌گذاری باید بهتامین مسکن امن برای همه طبق اصل ۳۱ قانون اساسی منجر شود. بنابراین می‌توان بهدو نتیجه مهم در جامعه دست یافت:
الف) برخورداری آحاد جامعه از مسکن امن، اجباری بودن رعایت مقررات جامعساختمان در راستای ایمن سازی و مقاوم سازی ساختمان‌ها و شهرها به منظور کاهشخسارات انسانی و اقتصادی ناشی از حوادث غیرمترقبه برنامه چهارم، مقاوم‌سازیساختمان‌ها در برابر زلزله و اصلاح الگوی مصرف به ویژه انرژی و لزوم رعایت مقرراتملی ساختمان(ماده ۱۶۸ برنامه پنجم).
برخورداری از مسکن امن و رعایت مقررات جامع ساختمان، برای کاهش خساراتناشی از حوادث غیرمترقبه اهمیت زیادی دارد. برنامه‌ها و مقرراتی مانند برنامه چهارممقاوم‌سازی ساختمان‌ها در برابر زلزله، به منظور افزایش مقاومت ساختمان‌ها و کاهشخسارات طراحی می‌شوند. این برنامه‌ها شامل ارتقا استانداردهای ساخت، تقویتسازه‌های آسیب‌دیده، آموزش ساکنان و مدیران و اصلاح الگوی مصرف انرژی هستند. همچنین، بهبود کارآیی انرژی در ساختمان‌ها و استفاده از منابع تجدیدپذیر از اهدافاین برنامه‌ها است. اجرای این مقررات نیازمند همکاری دولت، متخصصان، سازمان‌ها وجامعه است.
ب) برخورداری آحاد جامعه از مسکن مناسب، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده ودر راستای آن، توجه و تاکید بر ساماندهی اسکان غیر رسمی با رویکرد توانمندسازی(برنامه پنجم توسعه).
برخورداری از مسکن مناسب و نوسازی بافت‌های فرسوده، کیفیت زندگی افراد را بهبودمی‌بخشد. اسکان غیررسمی، به سکونت در مناطقی اطلاق می‌شود که مشکلات قانونی ومعماری دارند. ساماندهی اسکان غیررسمی با رویکرد توانمندسازی، نیازهای محلیافراد را مدنظر قرار می‌دهد و می‌تواند به حل مشکلات اسکان غیررسمی کمک کند. برنامه‌های نوسازی شامل بهبود امکانات اساسی، فضاهای عمومی و زیرساخت‌هایاجتماعی است. رویکرد توانمندسازی نیز بر مشارکت اجتماعی، آموزش، مشاوره فنی وتامین منابع مالی و فنی تاکید دارد تا شرایط زندگی ساکنان بهبود یابد(احمدی،۱۳۹۷: ۴۲-۴۳).
به طور کلی، توجه به بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ساماندهی اسکانغیررسمی با رویکرد توانمندسازی، نشان از توجه به نیازها و حقوق اجتماعی آحاد جامعهدارد و بهبود شرایط زندگی و افزایش کیفیت مسکن آنها را هدف قرار می‌دهد.
۳-۲-سیاست‌گذاری گزینشی
سیاست‌گذاری فوق به الگوی باقیمانده نیز معروف است و فقط به گروه‌های جمعیتیخاص و معینی می‌پردازد. از ویژگی‌های این نوع سیاست‌گذاری در حوزه مسکن،می‌توان موارد زیر را ذکر کرد؛ اول – اکثر جمعیت کشور می‌توانند شخصا نیاز خودشانبه مسکن را تامین کنند و دولت هنگامی مداخله می‌کند که کانال‌های رسمی توزیع ناکاممانده‌اند. دوم- برنامه‌های اجتماعی در حوزه مسکن محدود به تخصیص بودجه بهاولویت‌هایی است که دولت تعریف می‌کند. این طبقه از تحلیل محتوا دارای زیرشاخص‌هایی به شرح ذیل است:
الف) تامین مسکن اقشار کم درآمد و تدوین و اجرایی نمودن طرح مسکن مهر.
ب) تامین مسکن اقشار جوان و تلاش در جهت رفع دغدغه‌های مسکن جوانان (ماده ۱۳ برنامه پنجم).
ج) به منظور کاهش هزینه‌های مهندسی ساخت مسکن برای خانواده‌های شهدا وایثارگران بنیاد شهید و امور ایثارگران، مجاز است که با رعایت قانون نظام مهندسی ومقررات ملی ساختمان، صد درصد هزینه‌های خدمات مربوطه را برای یک بار و حداکثربرای یکصد متر مربع تامین نموده و هزینه آن را در بودجه سنواتی پیش‌بینی نماید (بند(د) ماده ۴۴ برنامه پنجم).
وزارت مسکن و شهرسازی موظف است تا پایان برنامه پنجم، مسکن جانبازان پنجاهدرصد و بالاتر، جانبازان ۲۵ تا ۵۰ را که حداقل دو سال سابقه حضور در جبهه داشته‌اندو همچنین آزادگان و فرزندان شهدا و جانبازان ۷۰ درصد و بالاتر فاقد مسکن را درصورتی که قبلا از زمین یا مسکن دولتی استفاده نکرده‌اند تامین نماید (بند (ل)ماده ۴۴ برنامه پنجم).
۴-۲- سیاست‌گذاری‌های مبتنی بر نیاز جامعه
این شاخص مهم و ضروری در قوانین برنامه چهارم و پنجم توسعه، دارای سه زیرشاخص به همراه نمونه‌ای از کدها به شرح ذیل است:
الف – تامین مسکن ارزان قیمت برای اقشار کم درآمد و اجرای طرح مسکن مهر و درراستای آن تهیه و عرضه مسکن ارزان به نیازمندانی که تاکنون از نعمت مسکن بی بهرهبوده‌اند.
ب – اعطای تسهیلات متناسب با نیازهای اقشار کم درآمد و پلکانی کردن بازپرداختاقساط تسهیلات بانکی در بخش مسکن برنامه چهارم و دادن کمک‌های اعتباری و فنیبرای بهسازی و نوسازی مسکن روستایی و بافت‌های فرسوده شهری (برنامه چهارمتوسعه)،
ج – تامین مسکن متناسب با نیاز معلولین و مناسب سازی ساختمان‌ها برای معلولینجسمی و حرکتی (ماده ۱۶۹ برنامه پنجم).
۵-۲- سیاست‌گذاری‌های دولت محور
نهادهای مسئول در جهت تامین مسکن در کشور عبارتند از دولت بخش خصوصی ونیز بخش تعاونی. این شاخص دارای سه زیر شاخص به همراه نمونه‌ای از کدها به شرحذیل می‌باشد:
الف) طرح‌های کلان مسکن در ایران شامل تدوین طرح جامع مسکن و اجرای طرحمسکن مهر برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد، تاکید بر قانون ساماندهی و حمایت ازتولید مسکن، ترویج الگوهای معماری اسلامی ایرانی و توسعه پایدار شهری با رویکرددرونی بوده است. همچنین، اصلاح ساختار تصمیم‌سازی و هماهنگی بین برنامه‌هایمسکن با سیاست‌های آمایشی و توسعه از دیگر اهداف مهم این برنامه‌ها در برنامه‌هایچهارم و پنجم توسعه بود.
در برنامه‌های مسکن کشور، تامین بودجه و اعطای تسهیلات شامل یارانه کارمزد بهسازندگان بخش‌های خصوصی، تعاونی و عمومی برای ساخت واحدهای مسکونیارزان‌قیمت و استیجاری در شهرهای کوچک و روستاها به ویژه برای گروه‌های کم درآمددر نظر گرفته شده است. همچنین، سرمایه‌گذاری خارجی در بخش مسکن تشویقمی‌شود. حمایت از احیای بافت‌های فرسوده و اقدامات بخش غیر دولتی نیز در دستورکار قرار دارد. وزارت مسکن و شهرسازی موظف به تامین منابع مالی از طریق فروشاراضی شهری و واریز وجوه حاصل به خزانه‌داری کل کشور برای تامین بودجه اینطرح‌ها است. اجرای طرح‌ها توسط بخش‌های خصوصی و تعاونی انجام می‌شود. (ماده۱۷۶ برنامه پنجم).
۶-۲- الزام به ثبت معاملات غیرمنقول
ماده یک طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مقرر می‌کند که از تاریخاجرایی شدن این قانون، تمامی معاملات اموال غیرمنقول (مانند فروش، رهن و انتقالمنافع) باید به صورت رسمی ثبت شوند. در غیر این صورت، دادگاه دعوی مرتبط با آنمعامله را نمی‌پذیرد. این قانون به منظور جلوگیری از مشکلاتی مانند زمین‌خواری،کلاهبرداری، پول‌شویی، و افزایش دعاوی قضایی، تصویب شده است. ثبت رسمیمعاملات همچنین به دولت کمک می‌کند تا اطلاعات دقیق‌تری از داد و ستدها به دست آوردو در ابعاد مختلف، به ویژه در اخذ مالیات، سیاست‌گذاری‌های موثری انجام دهد.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به شهروندان این فرصت را می‌دهدتا اسناد عادی مربوط به اموال خود را در سامانه‌های مربوطه بارگذاری کرده و پس ازمدت مشخص، سند رسمی دریافت کنند. پس از گذشت مهلت قانونی، دعاوی مربوط بهاسناد عادی در مراجع قضایی مسموع نخواهد بود. طبق ماده ۱۰ این قانون، سازمانثبت اسناد و املاک باید سامانه‌ای برای ثبت ادعاهای مالکیت و حقوق مرتبط با اموالغیرمنقول ایجاد کند. مدعیان باید مستندات خود را در سامانه بارگذاری کرده و در صورتلزوم، به مراجع قضایی مراجعه کنند. پس از اتمام مهلت‌های قانونی، دعاوی مربوط بهاراضی دولتی یا اشخاص ثالث قابل استماع نخواهد بود.
۳- تاثیرات اقتصادی قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول بر بازارمسکن
قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول یکی از تدابیری است که برای تنظیم بازاراملاک و مستغلات و افزایش شفافیت در این بخش از اقتصاد وضع شده است. ثبترسمی معاملات می‌تواند به شفافیت بیشتر در تبادلات ملکی و ایجاد اعتماد بیشتر بینخریداران و فروشندگان کمک کند. از آن جایی که بازار مسکن یکی از بخش‌های حساساقتصادی است که می‌تواند تاثیر اجتماعی و اقتصادی گسترده‌ای داشته باشد، اهمیتاین قانون دوچندان می‌شود. اما مهم‌ترین تاثیرهای اقتصادی این قانون عبارت است از:
۱-۳- افزایش درآمد عمومی
هدف اصلی از ثبت معاملات اموال غیرمنقول، به‌ویژه در گذشته، اخذ مالیات از اراضیبوده است و این هدف هنوز هم از مقاصد مقنن محسوب می‌شود. دولت‌ها برای تامیندرآمدهای لازم جهت مخارج خود، به جمع‌آوری مالیات‌ها متوسل می‌شوند و مالیات براملاک غیرمنقول یکی از منابع مهم درآمدی است. ثبت معاملات اموال غیرمنقول نقشمهمی در وصول منظم مالیات‌ها و تامین درآمدهای عمومی دارد و در بسیاری از کشورها،ادارات ثبت اسناد و املاک جزو ادارات مالیاتی بهشمار می‌آیند. در ایران نیز سازمانثبت اسناد و املاک یکی از منابع درآمدی مهم برای خزانه عمومی است(جعفریلنگرودی،۱۳۹۵: ۵۰).
ثبت املاک به رشد بازار ملک و افزایش فعالیت‌های اقتصادی کمک می‌کند و اخذمالیات از نقل و انتقالات املاک می‌تواند منبع درآمدی برای دولت باشد. برای دستیابی بهاین هدف، ثبت اجباری نقل و انتقالات املاک ضروری است. استفاده از طرح کاداستر ونقشه‌های دقیق زمین، فرآیند اخذ مالیات را تسهیل می‌کند و ارزیابی ارزش اقتصادیاملاک برای مالیات‌گیری را ممکن می‌سازد. علاوه بر مالیات، حق ثبت و هزینه‌های انتقالاملاک ثبت‌شده نیز منبع درآمدی برای دولت است که در نهایت برای تامین نیازهای مادی وامنیت جامعه صرف می‌شود و به رشد و توسعه اقتصادی کمک می‌کند (طباطباییحصاری ۱۳۹۶: ۳۵).
۲-۳- افزایش سرمایه‌گذاری
رابطه میان سرمایه‌گذاری و تضمین حق مالکیت از طریق ثبت املاک اساسی است. ثبت زمین موجب شفافیت حقوق مالکیت، امنیت اقتصادی و امکان انتقال آسان آنمی‌شود، که انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاری در املاک به وجود می‌آورد. زمین به عنوان یکعامل مهم اقتصادی می‌تواند بخش بزرگی از سرمایه‌های داخلی و خارجی را جذب کند. بر اساس گزارش بانک جهانی، اموال غیرمنقول سهم زیادی از ثروت ملی کشورها راتشکیل می‌دهند. سرمایه‌گذاری در زمین به پشتوانه امنیت اقتصادی و حمایت‌های قانونیشکل می‌گیرد. در کشورهای پیشین سوسیالیستی و برخی کشورهای آفریقایی، عدمتضمین مالکیت، مانعی برای سرمایه‌گذاری بود. در سطح بین‌المللی، ثبت املاک باعثافزایش امنیت سرمایه‌گذاری و توسعه اقتصادی می‌شود. همچنین، ثبت و اعتبار بخشیدنبه اسناد معاملاتی املاک، موجب ثبات بازار سرمایه و کاهش ریسک سرمایه‌گذاریمی‌شود. به طور کلی، امنیت حاصل از ثبت مالکیت، رغبت بیشتری برای سرمایه‌گذاری درزمین به ویژه در بخش کشاورزی ایجاد می‌کند (روحی،۱۳۹۰، ۷۵).
۳-۳- افزایش اخذ اعتبار بانکی
وثیقه بخش ضروری بازارهای اعتباری و وام‌گیری است. توان بازپرداخت و مبلغ وامارتباط مستقیمی با شایستگی مقترض دارد که معمولا از روی وثیقه پیشنهادی سنجیدهمی‌شود. در اغلب موارد، زمین‌های ثبت‌شده به عنوان وثیقه قرار می‌گیرند. بانک‌ها وموسسات مالی تنها زمانی وام می‌دهند که از مالکیت وثیقه اطمینان حاصل کنند. ارایهسند مالکیت و ثبت معاملات مربوط به ملک، نگرانی‌ها را برطرف کرده و اطلاعات دقیق‌تریفراهم می‌کند. زمین‌های ثبت‌شده به دلیل تسهیل در انتقال مالکیت، ارزش وثیقه‌ای بیشتریدارند و به مقترض امکان دریافت اعتبار با بهره کمتر را می‌دهند. بنابراین توجه به دو نکتهحائز اهمیت است:
الف – اول آن که وثیقه نهادن ملک ثبت شده، تامین اعتبار را افزایش می‌دهد. از‌آن‌جایی که بیشتر مالکان زمین‌هایشان را ثبت می‌کنند، تعداد متقاضیان واجد شرایطبرای اخذ اعتبار و همچنین مقدار اعتبار هر مالک افزایش می‌یابد.
ب – دوم آن‌که هزینه قراردادهای اخذ اعتبار و نظارت بر آن را کاهش می‌دهد. چه آن کههزینه‌های ارزیابی و ارزش‌یابی زمین مورد وثیقه را از بین می‌برد، زیرا در سند مالکیتمقدار زمین و میزان حق مالکیت کاملا مشخص شده است و همچنین هزینه‌های انتقال وبازاریابی برای زمین به وثیقه نهاده شده را در حالت عدم پرداخت بدهی از سوی مقترضکاهش می‌دهد.
۴-۳- رونق معاملات
افرادی که معاملات خود را با سند رسمی انجام می‌دهند، از امنیت و اطمینان بیشتریبرخوردار هستند و این امر باعث رونق اقتصادی می‌شود. بازار معاملات زمین در مناطقیکه زمین‌ها ثبت شده‌اند، فعال‌تر است، زیرا زمین‌های ثبت شده راحت‌تر و با ارزش‌ترفروخته می‌شوند. ثبت ملک همچنین امکان نقد کردن و تبدیل آن به پول را افزایش می‌دهدو طرفین معامله به اطلاعات دقیق و معتبر دسترسی دارند که توسط دولت تضمین می‌شود. بنابراین، املاک ثبت شده نسبت به املاک ثبت‌نشده ارزش بیشتری دارند.
۵-۳- نظارت بر سرزمین ملی و برنامه‌ریزی‌های اقتصادی
اجباری شدن ثبت املاک و اسناد نقل و انتقالات، نظارت بر اراضی ملی و توزیععادلانه زمین را ممکن می‌سازد و با نظم عمومی ارتباط دارد. این ثبت به دولت اجازهمی‌دهد که محدودیت‌هایی در خصوص نقل و انتقال زمین، سقف مالکیت افراد، یا کنترلتملکات بیگانگان اعمال کند. به‌ویژه، تملک اراضی توسط خارجی‌ها تنها با سند رسمیممکن است و معاملات غیررسمی نمی‌تواند مالکیت را تغییر دهد. ثبت رسمی همچنین بهدولت در شناسایی مالکیت‌ها، برنامه‌ریزی اقتصادی و کشاورزی و حفاظت از منابع ملیکمک می‌کند(صابر و طباطبایی حصاری،۱۳۹۵: ۱۲۷).
۶-۳- ایجاد تجارت غیرشخصی
در گذشته، انتقال زمین از خانواده‌ای به خانواده دیگر معمولا از طریق ارث یا ازدواجانجام می‌شد و بازار زمین وجود نداشت. اما با آغاز تحولات قرن هجدهم در اروپا وشروع عصر صنعت، امنیت تصرفات زمین به مساله‌ای مهم تبدیل شد. پیش از این،مالکیت خصوصی نادر بود و بیشتر روستاییان تحت سیستم‌های جمعی، احساس امنیتبیشتری داشتند. با صنعتی شدن جوامع و کاهش تاثیر اشراف‌زادگان، مالکیت زمین بهدست صاحبان صنعت افتاد و اقتصادِ مبتنی بر پول، جایگزین اقتصاد کشاورزی شد. این تحولات باعث افزایش اهمیت مالکیت خصوصی و ضرورت تامین امنیت آن شد. درقانون مدنی فرانسه، مالکیت خصوصی به عنوان یکی از ارکان مهم ایدئولوژیک و دولتیمطرح گردید(طباطبایی حصاری،۱۳۹۶: ۳۱۵).
ثبت حق مالکیت املاک نقش حیاتی در کاهش هزینه‌های معامله و تامین امنیت اموالدارد، که از شرایط ضروری توسعه اقتصادی است. نهاد ثبت، از طریق راه‌حل‌هایقانونی، این امنیت را فراهم می‌کند و مالک ثبت‌شده را حتی در صورت وجود ایراداتحقوقی در روابط قبل از ثبت، مورد حمایت قرار می‌دهد. تئوری «استقلال ثبت» به اینمعناست که مالکیت ثبت‌شده، مستقل از مشکلات پیشین شناخته می‌شود و به خریدار اینامکان را می‌دهد که با اعتماد به اطلاعات ثبت‌شده، وارد معامله شود. ماده ۲۴ قانون ثبتاملاک ایران نیز این استقلال را تاکید می‌کند. با این حال، گاهی تفاسیر قضایی مبنایاقتصادی این سیستم را نادیده می‌گیرند و با ابطال حق مالکیت ثبت‌شده، امکان اعتمادبه اطلاعات ثبت‌شده را از بین می‌برند(طباطبایی حصاری،۱۳۹۶: ۳۱۶).
۷-۳- تبدیل دارایی به سرمایه
برخی از اقتصاددانان، از جمله هرناندو دوسوتو، معتقدند که مانع اصلی رشداقتصادی در کشورهای در حال توسعه، فقدان بازارهای مالی کارآمد است که به مردمامکان انتقال دارایی‌ها، به‌ویژه املاک را بدهد. در این کشورها مشکل اصلی، نبودسیستم رسمی ثبت حقوق مالکیت است که توسط دولت تضمین شده باشد و به مالکاناجازه دهد املاک را به عنوان وثیقه برای دریافت سرمایه استفاده کنند. عدم شناساییحق مالکیت املاک و عدم امنیت معاملات، فرآیند توسعه اقتصادی را محدود می‌کند. فقرابا وجود دارایی‌های ارزشمند مانند خانه‌های آلوده و ثبت‌نشده، به دلیل عدم شناساییرسمی این دارایی‌ها، قادر به تبدیل آنها به سرمایه یا استفاده از آنها به عنوان وثیقه برایدریافت وام و اعتبار نیستند و همچنین نمی‌توانند آنها را در برابر سرمایه‌گذاری به کارگیرند.
گذر از مالکیت پراکنده و غیررسمی به نظام مالکیت واحد از طریق ثبت املاک، عاملکلیدی در توسعه کشورهای غربی بوده است. این تحول موجب شناسایی رسمی حقمالکیت و تبدیل دارایی‌ها به سرمایه و در نتیجه رشد اقتصادی می‌شود. کشورهایی که ازحقوق مالکیت مطمئن و نهادهای توسعه یافته برخوردارند، سیاست‌های مالی و پولیکارآمدی را اجرا می‌کنند. هرناندو دوسوتو در کتاب «راز سرمایه» به اهمیت احترام به حقمالکیت خصوصی تاکید کرده و معتقد است که برای رشد اقتصادی، باید فقرا و منابعآن‌ها به سیستم رسمی وارد شوند. ثبت املاک، علاوه بر شناسایی مادی، به دارایی‌هاهویت نمادین می‌دهد که در قالب اسناد مالکیت، این دارایی‌ها را وارد چرخه اقتصادیمی‌کند.
در این کشورها، ارتباط مستقیمی بین پروسه ثبت زمین و بازارهای اقتصادی زمینوجود دارد. آنها با ایجاد سیستم‌های مدیریت زمین، مالکیت املاک را از یک وضعیتغیررسمی به حق مالکیت ایمن تبدیل می‌کنند و ساختار اداری‌ای فراهم می‌آورند که حقوقمالکیت املاک به رسمیت شناخته شده و دایمی می‌شود. این امر باعث می‌شود که املاکبه دارایی‌های قابل تجارت تبدیل شوند و وارد چرخه اقتصادی شوند.
مالکیت رسمی در چهارچوب نهاد ثبت املاک یکی از عوامل مهم در توسعه اقتصادیکشورهاست، زیرا می‌تواند دارایی‌های افراد را به سرمایه تبدیل کرده و وارد چرخهاقتصادی کند. نظام ثبت، اطلاعات لازم را جمع‌آوری و سازمان‌دهی کرده و امکان تبدیلدارایی‌ها به سرمایه فعال را فراهم می‌کند. طبق نظر اقتصاددانان، مالکیت رسمی ششتاثیر عمده دارد که به تولید سرمایه کمک می‌کند: تعیین قدرت اقتصادی دارایی‌ها،جمع‌آوری اطلاعات، پاسخگو کردن افراد، معاوضه‌پذیر کردن دارایی‌ها، ایجاد شبکه‌هایتجاری و حمایت از معامله‌ها.
تلاش برای کاهش فقر در مناطقی مانند آفریقای جنوبی نیازمند اصلاحاتگسترده‌تری است تا فقط ایمن‌سازی حقوق مالکیت از طریق ثبت املاک. اصلاح سیستمشناسایی و بازسازی چهارچوب حقوق مالکیت، به ویژه در بخش‌های غیررسمی، ضروریاست ولی کار پیچیده‌ای می‌باشد. با این حال، سیستم ثبت مالکیت در کشورهای فقیرمی‌تواند ارزش پنهان املاک را به ارزش واقعی تبدیل کند و با فراهم‌سازی اطلاعات دربازار، کاهش ریسک اطلاعات نامتقارن و تسهیل معاملات و سرمایه‌گذاری در حوزه املاکو کسب اعتبار را ممکن می‌سازد(طباطبایی حصاری،۱۳۹۶: ۳۱۸).
۴- تاثیرهای اجتماعی قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول
در کنار آثار اقتصادی که مورد بررسی قرار گرفت، می‌توان به آثار اجتماعی این امرنیز توجه نمود. اهم این تاثیرها به قرار زیر است:
۱-۴- قوه اثباتی
انسان با تکامل در جامعه به کمال می‌رسد و اختلاف‌ها، به ویژه در زمینه مالکیت،ناشی از درگیری گرایش‌های درونی است. دولت و قوه قضاییه مسئول حفاظت از حقمالکیت افراد هستند و اسناد مالکیت نقش مهمی در اثبات یا دفاع از این حق دارند. داشتن سند مالکیت قانونی برای پیشبرد دعاوی ضروری است. ثبت املاک و اسنادمعاملاتی برای جلوگیری از تعدی‌ها و حفظ مالکیت انجام می‌شود و به‌عنوان سند معتبردر نظم جامعه و امنیت قضایی کمک می‌کند. این اهداف با اصول دینی اسلام که مالکیترا محترم می‌شمارد، همخوانی دارد(احمدی میانجی، ۱۳۹۸، ۲۳).
حقی که در عالم حقوق، وسیله اثبات خود را به همراه ندارد (ماننـد حق مالکیت)، تنهادر عالم اخلاق وجود خارجی داشته و صاحب اعتبار است و از دیدگاه حقوقی، حق بهشمار نمی‌آید (کاتوزیان،۱۴۰۲، ج ۱، ۸).
از این رو قانون‌گذار، حق مالکیت را در ماده ۲۲ قانون ثبت مورد حمایت دولت قرار دادهو بیان می‌کند: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسیرا که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقالنیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد مالک خواهد شناخت….».
پس از ثبت ملک در دفاتر قانونی، حقوق مالکیت صاحب ملک به‌طور رسمی و قانونیتثبیت می‌شود. ماده ۲۲ قانون ثبت، بر استحکام و مشروعیت مالکیت تاکید دارد و ثبتاجباری املاک و صدور سند مالکیت را ضروری می‌داند. این سند رسمی، به‌عنوان اثریاز قدرت دولت، ارزش و اعتبار قانونی دارد و در برابر همه اشخاص، مراجع و محاکم قابلقبول است. مالکیت، حق مطلق و انحصاری و دایمی است که پس از ثبت، تحت حمایتقانونی قرار می‌گیرد. این مفهوم با اصول دینی اسلام نیز هم‌راستا می‌باشد که مالکیت رابه‌عنوان یک حق محترم و طبیعی برای انسان به رسمیت می‌شناسد(کاتوزیان، ۱۴۰۰،۱۰۸).
ثبت املاک موجب تثبیت مالکیت و حمایت حاکمیت سیاسی از آن می‌شود، به‌طوری‌کهاز بروز تردیدها و ادعاهای معارض جلوگیری می‌کند. این فرآیند برای شناسایی مالکواقعی، رفع ادعاهای معارض و تسهیل استناد به حق مالکیت ضروری است. قانون ثبتمالکیت، علاوه بر اثبات مالکیت فرد، موجب سلب مالکیت از دیگران می‌شود و در صورتعدم اعتراض در زمان مقرر، هیچ درخواست مالکیتی پذیرفته نخواهد شد. در صورتی کهفردی با تقلب ملکی را به نام خود ثبت کند، قانون با او برخورد قاطعانه‌ای دارد و او رامجازات و ملزم به جبران خسارت می‌کند (شهری، ۱۳۹۵، ۱۳۲).
۲-۴- اثر ثبت بر اعتبار و اطلاع عمومی
ثبت املاک از نظر حقوقی به معنای استقرار مالکیت اموال غیرمنقول و حقوق عینیاست که از طریق قوه قانونی ثبت دفتر املاک انجام می‌شود. تمامی انتقالات املاک بایددر دفتر املاک ثبت شود تا به رسمیت شناخته شوند. طبق قانون، تنظیم سند رسمی برایتمامی معاملات املاک ثبت‌شده الزامی است. هدف این قوانین، رسمیت بخشیدن بهمالکیت و جلوگیری از انتقالات غیررسمی است. در کشورهای در حال توسعه، تلاش‌هایزیادی برای ثبت مالکیت انجام می‌شود، اما بیشتر حقوق مالکیت به دلیل انتقالاتغیررسمی همچنان بدون حمایت قانونی باقی می‌مانند. در نتیجه، لزوم رسمی بودنمعاملات املاک ثبت شده اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. این آثار عبارتند از:
الف – اثبات حق برای کسی که آن حق به نام او ثبت شده و اعتبار کامل آن نسبت بهتمامی افراد: تمامی معاملات راجع به اموال غیرمنقول، هرگاه در دفتر املاک ثبت گردد،نسبت به تمامی افراد (طرفین معامله و قائم‌مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث) اعتبارکامل دارد. در حالی که اسناد رسمی مربوط به معاملات راجع به املاک ثبت نشده فقطنسبت به متعاملین و قائم‌مقام قانونی آنها دارای ارزش و اعتبار می‌باشد.
ب – وسیله‌ای جهت اطلاع عمومی: بدان معنا که هرکس در هر زمان بتواند با مراجعه بهدفتر املاک از وضعیت ملک ثبت شده از حیث معاملات و واگذاری منافع و یا توقیف آناطلاع حاصل کند تا در موقع معامله از چگونگی ملک آگاه باشد. امروزه اطلاع از امورفوق به وسیله استعلام‌هایی حاصل می‌شود که از سوی سردفتر، هنگام تنظیم سند معاملهصورت می‌گیرد.
نتیجه
قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول، به‌عنوان یک ابزار قانونی، هدف خود راافزایش شفافیت و ساماندهی بازار مسکن قرار داده است. بازار مسکن یکی از مهم‌ترینبازارهای اقتصادی هر کشور به شمار می‌رود و تاثیرات مستقیم و غیرمستقیم آن براقتصاد و زندگی اجتماعی افراد غیرقابل انکار است. در این راستا، قانون الزام به ثبتمعاملات اموال غیرمنقول، به‌منظور کاهش تخلفات، افزایش شفافیت و حمایت از حقوقخریداران و فروشندگان به تصویب رسید. ثبت معاملات اموال غیرمنقول باعث می‌شود کهاطلاعات مربوط به معاملات، قیمت‌ها و وضعیت املاک به‌راحتی در دسترس باشد. این امرمی‌تواند به کاهش اطلاعات نامتقارن کمک کند و خریداران و فروشندگان را درتصمیم‌گیری‌های بهتر یاری کند. الزام به ثبت معاملات می‌تواند به کاهش تخلفات و فساددر بازار مسکن منجر شود. با وجود یک سیستم ثبت رسمی و قانونی، امکان کلاهبرداریو سو استفاده کاهش می‌یابد و اعتماد عمومی به بازار افزایش می‌یابد. این امر می‌تواندبه رونق بازار مسکن و جذب سرمایه‌های جدید منجر شود. با ایجاد شفافیت و کاهشتخلفات، قیمت‌ها در بازار مسکن می‌تواند به‌طور منطقی و متناسب با ارزش واقعی املاکتعیین شود. این امر می‌تواند به جلوگیری از حباب‌های قیمتی کمک کند. ثبت رسمیمعاملات اموال غیرمنقول می‌تواند به حمایت از حقوق خریداران و فروشندگان کمک کند. این امر باعث افزایش اعتماد به بازار و کاهش نارضایتی‌های اجتماعی می‌شود. با ایجادشفافیت در معاملات، مردم بیشتر به یکدیگر اعتماد خواهند کرد و این امر می‌تواند بهتقویت روابط اجتماعی و همکاری‌های محلی کمک کند. با وجود یک سیستم ثبت معتبر،احتمال بروز نارضایتی‌های ناشی از اختلافات ملکی کاهش می‌یابد و مردم می‌توانند باآرامش بیشتری در بازار مسکن فعالیت کنند. بنابراین، قانون الزام به ثبت معاملات اموالغیرمنقول به‌عنوان یک ابزار کلیدی در ساماندهی بازار مسکن، تاثیرات اقتصادی واجتماعی قابل توجهی دارد. با این حال، برای بهره‌مندی کامل از مزایای این قانون، نیازبه اجرای موثر و نظارت دقیق بر فرآیند ثبت معاملات وجود دارد. براساس نتایج پژوهش،پیشنهادهایی در ادامه ارایه می‌گردد:
– توسعه ساز و کارهای قانونی برای پیگیری و اجرای قانون الزام به ثبت.
– استفاده از رسانه‌ها و پلتفرم‌های اجتماعی برای اطلاع‌رسانی در مورد مزایای ثبتمعاملات و کاهش ریسک‌های حقوقی.
– ایجاد مشوق‌های مالی و مالیاتی برای سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگان املاک که بهثبت معاملات توجه می‌کنند.
– حمایت از پروژه‌های مسکونی و زیرساختی به منظور جذب سرمایه‌گذاری و رونقبازار مسکن.
منابع
۱- احمدی میانجی، میرزا علی (۱۳۹۸)، مالکیت خصوصی در اسلام، نشر دادگستر،تهران.
۲- احمدی، سیدوحید(۱۳۹۷)، نقش دولت در مسکن، مجله روند، سال اول، شماره ۲.
۳- اسمعیل پور، نجما؛ زارع رودبزانی، ملیحه؛ نصریان، زهره (۱۳۹۶)، بررسی وتحلیل سیاست‌های مسکن شهری در کشورهای شرق و جنوب شرق آسیا، فصلنامهمهندسی ساختمان و علوم مسکن، دوره ۱۱، شماره ۲۱.
۴- پورمحمدی، محمدرضا؛ موسوی، سیدستار و عابدینی، اصغر(۱۳۹۲)، تحلیلی برسیاست‌های تامین مسکن توسط دولت با تاکید بر برنامه‌های توسعه اقتصادی، اجتماعیو فرهنگی ایران، مطالعات شهری، دوره۱، شماره ۳.
۵- جعفری لنگرودی، محمدجعفر (۱۳۹۵)، حقوق ثبت (ثبت املاک)، گنج دانش، تهران.
۶- جناب، مرجان؛ کامران، حدیثه و میرزاکوچک، احمد(۱۴۰۱)، تبیین شاخص‌هایسنجش عدالت اجتماعی در معماری مسکن، هویت شهر، دوره ۱۶، شماره ۴.
۷- روحی، افسر (۱۳۹۰)، بازار زمین و ثبت زمین، نشریه شهر.
۸- ژیان باقری، حمیده و خوجیه یف، احمد(۱۴۰۰)، نقش و جایگاه دولت در سیاستاجتماعی در حوزه مسکن در ایران، مطالعات جامعه شناسی، دوره ۲۹، شماره۱.
۹- شهری، غلامرضا (۱۳۹۵)، حقوق ثبت اسناد و املاک؛ انتشارات جهاد دانشگاهی،تهران
۱۰- صابر، محمود و طباطبایی حصاری، نسرین (۱۳۹۵)، آثار حقوقی واقتصادینظام ثبت املاک، فصلنامه حقوق، ش ۲.
۱۱- طباطبایی حصاری، نسرین (۱۳۹۶)، اهداف و آثار حقوقی و اقتصادی ثبت املاکو معاملات راجع به آن، فصلنامه اطلاع رسانی حقوقی، ش ۱۵.
۱۲- کاتوزیان، ناصر (۱۴۰۰)، اثبات و دلیل اثبات، جلد اول، نشر میزان، تهران.
۱۳- کاتوزیان، ناصر (۱۴۰۲)، دوره مقدماتی حقوق مدنی (اموال و مالکیت)، نشردادگستر، تهران.
۱۴- کوچکیان، مسعود؛ آیوازیان، سیمون؛ دیبا، داراب و نوروزبرازجانی، ویدا(۱۳۹۶)،بازتعریف مفهوم مسکن و سکونت بر اساس مولفه‌های اقتصادی و اجتماعی، نشریهمدیریت شهری، دوره ۱۶، شماره ۴۹.
۱۵- گل نژاد، بهنام(۱۴۰۲)، نقش دولت در تنظیم بازار مسکن، تهران: مطالعاتحقوقی.
۱۶- مالکی، مهسا(۱۴۰۰)، بررسی تطبیقی تجارب مسکن اجتماعی در ایران وکشورهای دیگر، مجله معماری شناسی، سال سوم، شماره ۱۸.
۱۷- مختاریان کازرونی اعظم(۱۳۹۰)، وظایف و تکالیف دولت در قبال تامین مسکنمردم، کارشناسی ارشد دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران مرکزی.
۱۸- وصالی، سعید و رضا امیدی(۱۳۹۳)، سیاست‌گذاری اجتماعی: زمینه‌ها ورویکردها، فصلنامه علمی پژوهشی برنامه‌ریزی و بودجه، سال نوزدهم، شماره۱۸.
۱۹- مقدسیان محمدجواد (۱۳۹۹)، حقوق ثبت و تثبیت مالکیت، ارایه شده در نخستینهمایش ثبت نوین، تهران.
۲۰- هزارجریبی، جعفر و غفاری، زینب(۱۳۹۸)، بررسی تحولات سیاست‌گذاری رفاهیمسکن در ایران، فصلنامه برنامه‌ریزی رفاه و توسعه اجتماعی، دوره سوم، شماره ۳۸.
۲۱- همتی، سیف الله و چاوشی، آرمان(۱۴۰۰)، بررسی عوامل تاثیرگذار بر احداثمسکن ملی، هشتمین کنفرانس ملی پژوهش‌های کاربردی در مهندسی عمران، معماری ومدیریت شهری
Examining the Economic and Social Impacts of the Law on the Obligation to Register Real Estate Transactions on the Housing Market
Abstract
The Law on the Obligation to Register Real Estate Transactions has been established as one of the important legal tools aimed at clarifying and organizing transactions in the realm of real estate. This law, which holds particular significance in the housing market, has played a key role in enhancing legal and economic security in the market due to its extensive impacts on reducing violations and disputes arising from informal transactions. This research, employing a descriptive-analytical method, investigates the economic and social impacts of this law on the housing market. The findings indicate that, economically, transparency in transaction registration has increased the trust of buyers and sellers and reduced investment risks in the housing market, thereby contributing to price stability and the flourishing of transactions. From a social perspective, this law has provided greater psychological comfort for citizens by reducing legal and judicial disputes related to properties and has also enhanced the security of property rights. However, challenges such as increased registration costs and execution complexities may hinder the full and effective implementation of the law in some areas. This research analyzes these impacts and proposes improvement strategies, examining various dimensions of this law in the housing market.
Keywords: Real estate transactions, registration, Law on the Obligation to Register, housing.