چکیده
قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ و ماده ۶۲ قانون احکامدایمی برنامه‌های توسعه کشور، هر دو با هدف ساماندهی معاملات اموال غیرمنقولتصویب شده‌اند. این پژوهش با رویکردی تطبیقی به تحلیل ابعاد حقوقی و اجرایی ایندو قانون می‌پردازد تا تفاوت‌ها و شباهت‌های موجود را شناسایی و نقاط قوت و ضعفهر یک را بررسی کند. از منظر حقوقی، قانون ۱۴۰۳ با ایجاد الزامات صریح‌تر و جامع‌تردر ثبت معاملات، بر ارتقای امنیت حقوقی طرفین تاکید دارد؛ درحالی‌که ماده ۶۲ بیشتر بهرویکردی کلی و برنامه‌محور محدود شده است. از بعد اجرایی، پژوهش به مقایسهاثربخشی این دو قانون در کاهش دعاوی ناشی از اسناد عادی، پیشگیری از جرایمینظیر زمین‌خواری و پول‌شویی و تسهیل فرآیند وصول مطالبات عمومی مانند مالیات وعوارض و غیره می‌پردازد. همچنین نقش دفاتر اسناد رسمی و سایر نهادهای ذیربط دراجرای این قوانین تحلیل شده و میزان کارآمدی آنها در ایجاد شفافیت و نظم در معاملاتبررسی شده است. نتایج این پژوهش نشان می‌دهد که قانون الزام به ثبت معاملات اموالغیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ با پوشش کاستی‌های اجرایی و حقوقی ماده ۶۲، گامی موثر درجهت تقویت زیرساخت‌های حقوقی و اقتصادی برداشته است؛ لکن این موضوع نبایدموجب نادیده انگاشتن چالش‌های حقوقی و اجرایی این قانون شود. بااین‌حال، برایتحقق کامل اهداف قانون الزام به ثبت، اصلاحات اجرایی و زیرساختی بیشتری در نظامثبتی کشور ضروری به نظر می‌رسد. این تحلیل تطبیقی می‌تواند مبنایی برای اصلاح وبهبود قوانین ثبتی در ایران و افزایش شفافیت در معاملات اموال غیرمنقول باشد.
واژگان کلیدی: قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول، ماده ۶۲، چالش‌هایحقوقی و اجرایی
مقدمه
قوانین مرتبط با ثبت اموال غیرمنقول طی دهه گذشته در نظام حقوقی ایران جزو قوانینچالش برانگیز بوده‌اند. از این منظر، قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ گامی مهم در جهت شفافیت و انسجام حقوقی در این حوزه به شمار می‌آید. این قانون باهدف کاهش اختلافات ملکی، مقابله با سواستفاده‌های احتمالی و پیشگیری از جعلاسناد عادی، بر لزوم ثبت رسمی معاملات املاک تاکید کرده است. در مقابل، ماده ۶۲ قانون احکام دایمی برنامه‌های توسعه کشور نیز در راستای تقویت ثبت رسمی املاک وجلوگیری از ثبت‌نشده ماندن آنها، الزاماتی را در شق اول ماده مطرح کرده است. لکناستثنایی که در شق دوم توسط شورای نگهبان مقرر گردید، موجب ابطال اسناد رسمی درپاره‌ای موارد و معتبرشناخته شدن اسناد عادی شد. بدین شرح که شق اول ماده ۶۲ قانون احکام دایمی توسعه کشور به صراحت به الزام به ثبت اسناد در دفاتر اسنادرسمی اشاره می‌کند، در حالی که در شق دوم این ماده مقرر گردیده است، معاملات راجعبه اموال غیرمنقول در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با سندرسمی را ندارد، مگر اینکه بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی باشد. ازطرفی شورای نگهبان نیز بیان می‌دارد اسناد عادی که دارای اعتبار شرعی باشند، براسناد رسمی مقدم‌اند. زیرا مجرد ثبت سند، دلیل بر اعتبار شرعی سند نمی‌شود. لذا باوجود اهداف مشترک این دو قانون، تفاوت‌های ساختاری و اجرایی میان آنها به وضوحمشهود است. قانون ۱۴۰۳ با تمرکز بیشتر بر تقویت نهاد ثبت و از بین بردن اعتبار اسنادعادی، تلاش کرده است تا بسترهای قانونی برای کنترل دقیق‌تر معاملات ملکی وجلوگیری از تناقضات حقوقی فراهم شود. از سوی دیگر، ماده ۶۲ قانون احکام دایمیبرنامه‌های توسعه کشور، چه از منظر حقوقی و اجرایی در پاره‌ای موارد موجب ابطالسند رسمی در دادگاه‌های حقوقی کشور شد.
از منظر تطبیقی، بررسی این دو قانون فرصتی است تا نقاط قوت و ضعف هر یک درتحقق اهداف حقوقی و اجرایی مشخص شود. همچنین، تحلیل مقایسه‌ای این قوانینمی‌تواند نشان دهد که چگونه قوانین جدیدتر می‌توانند تکمیل‌کننده یا بهبود دهنده موادقانونی پیشین باشند. در این راستا، مطالعه تطبیقی میان قانون الزام به ثبت اموالغیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ و ماده ۶۲ قانون احکام دایمی برنامه‌های توسعه کشور از دوجنبه حقوقی و اجرایی، نه تنها زمینه درک بهتر کارایی این قوانین را فراهم می‌آورد، بلکهراهکارهایی برای بهبود نظام ثبت اموال غیرمنقول در ایران ارایه خواهد کرد.
در این پژوهش، ابتدا مفهوم و اهداف هر یک از این دو قانون بررسی خواهد شد وسپس، نقاط اشتراک و تفاوت‌های آنها از منظر حقوقی و اجرایی مورد تحلیل قرار خواهدگرفت. در نهایت، پیشنهاداتی برای اصلاح یا تکمیل این قوانین در راستای ارتقای امنیتحقوقی و کاهش اختلافات ملکی ارایه خواهد شد.
۱- روش پژوهش
این مقاله به لحاظ روش شناسی عمدتا بر اساس ماهیت تحقیق به صورت توصیفی وتحلیلی به رشته تحریر آمده است. بدین شرح که ابتدا به توصیف قوانین، مقررات و اصولحقوقی مرتبط با قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول و ماده ۶۲ قانون احکامدایمی توسعه کشور پرداخته می‌شود. سپس به تحلیل نقاط قوت و ضعف آنها در مقاممقایسه و استدلال‌های حقوقی پرداخته و در آخر نیز نتایج علمی و منسجم بازگو خواهدشد.
۲- پرسش‌های پژوهش
این تحقیق دارای پرسش‌های متعدد اصلی و فرعی است.
۱-۲- پرسش‌های اصلی
از منظر حقوقی، چه تفاوت‌هایی میان اهداف و مبانی قانون الزام به ثبت اموالغیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ و ماده ۶۲ قانون احکام دایمی برنامه‌های توسعه کشور وجوددارد؟
از نظر اجرایی، قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول تا چه حد توانسته است نسبت بهماده ۶۲ قانون احکام دایمی برنامه‌های توسعه کشور شفافیت و امنیت معاملات را بهبودبخشد؟
۲-۲- پرسش‌های فرعی
در رابطه با جنبه‌های حقوقی تحقیق، این پرسش‌ها قابل طرح است که اجرای قانونالزام به ثبت اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ چه تاثیری بر کاهش دعاوی حقوقی مرتبط بااسناد عادی داشته است؟ ماده ۶۲ قانون احکام دایمی چه کاستی‌هایی در اجرا داشتهکه قانون ۱۴۰۳ به دنبال رفع آن‌هاست؟
در رابطه با جنبه‌های اجرایی، این پرسش‌ها قابل طرح است؛ ماده ۶۲ قانون احکامدایمی چه کاستی‌هایی در اجرا داشته که قانون ۱۴۰۳ به دنبال رفع آن‌هاست؟ وچالش‌های اجرایی هردو قانون کدام اند؟
در رابطه با نیاز‌های عملی، این پرسش‌ها قابل طرح است که آیا قانون ۱۴۰۳ توانستهاست بر خلاهای اجرایی ماده ۶۲ در تامین منافع عمومی مانند اخذ مالیات و حق‌الثبتغلبه کند؟ قانون جدید چه تدابیری برای رفع موانع اجرایی و ایجاد کارآمدی بیشتر نسبتبه ماده ۶۲ ارایه کرده است؟
در آخر به عنوان نتیجه تحقیق بیان می‌گردد که آیا قانون الزام به ثبت رسمی معاملاتاموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ می‌تواند به‌عنوان یک الگوی کامل‌تر و جامع‌تر نسبت به ماده۶۲ قانون احکام دایمی برنامه‌های توسعه کشور برای ساماندهی معاملات اموالغیرمنقول شناخته شود؟
۳- معرفی قوانین موضوع مقایسه
در نظام حقوقی ایران، قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ و ماده ۶۲ قانون احکام دایمی برنامه‌های توسعه کشور به عنوان دو سند قانونی مهم در حوزه ثبترسمی املاک شناخته می‌شوند. هر یک از این قوانین با اهداف خاصی تدوین شده ونقش قابل توجهی بر نظام ثبت املاک و معاملات ملکی ایفا کرده‌اند. لذا در این مبحث بهمعرفی قوانین و عملکرد آنها می‌پردازیم.
۱-۳- قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول ۱۴۰۳
قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ به عنوان یکی از تحولات مهم در نظامحقوقی ایران تصویب شده است. این قانون با هدف رفع مشکلات ناشی از معاملاتغیررسمی اموال غیرمنقول و تامین امنیت حقوقی در این حوزه تدوین شده است. باگسترش استفاده از اسناد عادی در معاملات ملکی و افزایش دعاوی حقوقی و کیفریمرتبط، این قانون تلاشی برای ایجاد نظم بیشتر و کاهش اختلافات در حوزه معاملاتاملاک به شمار می‌رود.
۱-۱-۳-هدف و ضرورت تصویب قانون
تصویب قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول در سال ۱۴۰۳ ناشی از چالش‌ها ونیازهای متعددی بود که در نظام حقوقی، اقتصادی و اجتماعی کشور وجود داشت. استفاده گسترده از اسناد عادی (قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌ها) در معاملات اموال غیرمنقول،یکی از مهم‌ترین عوامل بروز مشکلات حقوقی و اقتصادی در کشور بود. یکی ازچالش‌های بزرگ در معاملات اموال غیرمنقول، فقدان ابزارهای کافی برای اثبات مالکیتبود. در مواردی، مالکیت افراد با استفاده از اسناد جعلی یا معاملات معارض زیر سوالمی‌رفت. همچنین مدیریت و کنترل دقیق‌تر بر املاک کشور یکی از ضروریات اصلیتصویب این قانون به شمار می‌آمد. چه اینکه برنامه‌ریزی‌های کلان کشور، نظیرمالیات‌گیری، پیشگیری از زمین‌خواری و اجرای طرح‌های عمرانی نیاز به وجود سامانه‌هایثبت معاملات املاک دارد. علاوه بر این در گذشته، یکی از چالش‌های اجرای احکامقضایی در حوزه املاک، مشخص نبودن وضعیت حقوقی ملک بود. همچنین استفاده ازاسناد عادی در معاملات ملکی منجر به افزایش بی‌رویه دعاوی مرتبط با ابطال سند،اثبات مالکیت، افراز ملک و غیره شده بود. به طوری که تراکم پرونده‌ها در دستگاه قضاییافزایش چشمگیری داشت. همچنین در بسیاری از پرونده‌های زمین‌خواری، عدم ثبترسمی املاک، زمینه سواستفاده از املاک دولتی و عمومی را فراهم کرده بود. همچنان کهدر نظام‌های حقوقی پیشرفته، ثبت رسمی اموال غیرمنقول یک الزام اساسی است. تصویب این قانون، ایران را در مسیر هماهنگی با استانداردهای بین‌المللی و تسهیلروابط تجاری و اقتصادی قرار می‌دهد.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در ایران اهداف مهمی را دنبالمی‌کند که می‌توان آنها را به صورت زیر خلاصه کرد:
هدف اول – ساماندهی نقل و انتقال اموال غیرمنقول است. با این نگاه که پس از یکمقطعی در کشور، هر نقل و انتقالی که بخواهد نسبت به اموال غیرمنقول چه نسبت به عینو حتی منافع بیش از دو سال، باید به صورت رسمی باشند و در غیر این صورت، مشمولضمانت اجرای ماده یک می‌شود.
هدف دوم – ساماندهی مشاوران املاک است. باتوجه به اینکه مشاورین املاک، نقطهآغازین یک سند عادی محسوب می‌شوند، در این قانون، مواد ۳ و تبصره ۲ ماده ۳ تکالیفی را برای مشاورین املاک تعریف می‌کند.
هدف سوم – رفع موانع و تسهیل در صدور اسناد است. اسناد اصلاحات اراضی دراجرای قانون اسناد به صورت مشاع، بدون حد و حدود به زارع آن واگذار می‌شد. مطابقآن قوانین از جمله قانون حفظ کاربری اراضی زراعی، قانون گسترش قطب‌های کشاورزیو همچنین قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی که امکان صدور سند مالکیت برایمتصرفات زارعین صاحب نسق زیر حد نصاب وجود نداشت، تصویب شد. بر این اساسدر قطب‌های کشاورزی برای اراضی (زیر ۲۰ هکتار) امکان صدور سند وجود نداشت کهتبصره ۹ ماده ۱۰ قانون فوق، این موارد را برطرف کرده است؛ بنابراین تا زمان تصویباین قانون، اگر قطعه‌ای به صورت مفروز درآمده باشد، به شرطی که متقاضی، مالکقطعات مجاور نباشد، امکان صدور سند با قید کاربری کشاورزی وجود دارد.
هدف چهارم – تسهیل در تنظیم اسناد است. طبق ماده ۲ امکان تنظیم مبایعه‌نامه وقولنامه برای دفاتر اسناد رسمی ایجاد شد.
هدف پنجم – تعیین تکلیف نقل و انتقالاتی که تا قبل از تصویب و راه‌اندازی این قانونانجام گرفته و کماکان افراد مدارکی که در اختیار دارند غیر رسمی است و سند مالکیتندارند که در ماده ۱۰ این قانون تکالیفی برای این گونه افراد تعریف شده است.
هدف قانون‌گذار در این ۵ موضوعی که به صورت مختصر بیان شد، این است که ازیک مقطعی به بعد، هرگونه نقل و انتقال باید فقط به صورت رسمی انجام گیرد و نقل وانتقالات گذشته نیز باید تعیین تکلیف شده باشد؛ همچنین مانعی در صدور اسناد درکشور وجود نداشته باشد.
۲-۱-۳- نکات کلیدی و تغییرات مهم این قانون
۱-۲-۱-۳- الزام به ثبت رسمی تمامی معاملات اموال غیرمنقول: این قانون در ماده یکبا تاکید بر لزوم ثبت رسمی تمامی معاملات مرتبط با اموال غیرمنقول، هدف اصلی خود رابر کاهش دعاوی حقوقی و کیفری مرتبط با سندهای عادی متمرکز کرده است. این تغییر،استفاده از سندهای عادی در معاملات ملکی را ممنوع کرده و اعتبار معاملات ثبت‌نشدهرا به شدت کاهش می‌دهد. به طوری که، به غیرقابل استناد بودن معاملات ثبت نشده درماده یک اشاره شده است. به موجب این الزام، معاملات تنها در دفاتر اسناد رسمی و یااز طریق ثبت قراردادهای یکسان در سامانه معتبر خواهند بود و این اقدام باعث شفافیتبیشتر و کاهش اختلافات ملکی می‌شود.
۲-۲-۱-۳- پیش‌بینی ضمانت اجراهای قوی: قانون جدید برای تخلف از الزام به ثبترسمی، ضمانت اجراهای قوی مانند بی‌اعتباری معاملات ثبت‌نشده، عدم استماع وپذیرفته نشدن قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌ها و ادله دعوا، محرومیت از حقوق قانونی مرتبط باملک،جزای نقدی و احتمال پیگرد کیفری پیش‌بینی کرده است. این ضمانت اجراهابه‌منظور جلوگیری از انجام معاملات غیررسمی و حفظ حقوق افراد در نظر گرفته شده‌اندو نقش مهمی در افزایش اعتماد عمومی به نظام ثبتی کشور دارند. به طور مثال ماده ۹ در رابطه با لزوم ترتیب اثر دادن به مفاد سند رسمی و مجازات نادیده گرفتن آن به اعمالیکی از مجازات‌های تعزیری درجه شش برای هریک از قضات یا ماموران دولتی یاماموران عمومی اشاره کرده است. این ماده مقرر می‌نماید:«هر یک از قضات یا ماموراندولتی یا عمومی که به مفاد اسناد رسمی از جمله موضوع ماده (۱) این قانون ترتیب اثرندهند، به یکی از مجازات‌های تعزیری درجه شش موضوع ماده (۱۹) قانون مجازاتاسلامی محکوم می‌شوند و چنانچه در اثر تخلف ماموران یا قضات به دارندگان یاذی‌نفعان اسناد رسمی خسارتی وارد شود، متخلف با رعایت قواعد ضمان قهری مسئولجبران خسارات وارده به زیان‌دیده است.»
۳-۲-۱-۳- سامانه‌های جدید ثبتی: ایجاد و توسعه سامانه‌های الکترونیکی پیشرفتهیکی دیگر از نقاط کلیدی این قانون است. این سامانه‌ها با ارایه خدمات آنلاین برای ثبتمعاملات، استعلام سوابق املاک، مدیریت اطلاعات ثبتی، فرآیند ثبت را تسهیل کرده و ازخطاها و جعل اسناد جلوگیری می‌کنند. سامانه‌های جدید همچنین امکان دسترسیعمومی به اطلاعات ثبتی را فراهم می‌کنند و به شفافیت و سرعت در معاملات ملکی کمکمی‌کنند. به عنوان مثال ماده ۱۰ این قانون به راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسنادغیررسمی اشاره کرده است و تبصره ۲ ماده ۳ نیز به سامانه ثبت الکترونیک اسناد اشارهنموده است.
۴-۲-۱-۳- افزایش نقش دفاتر اسناد رسمی: در این قانون، دفاتر اسناد رسمیبه‌عنوان اصلی‌ترین نهاد ثبت معاملات غیرمنقول شناخته شده‌اند. این دفاتر با وظایفجدیدی مانند تنظیم و ثبت تعهد به بیع، قولنامه و مبایعه‌نامه، نقش کلیدی در اجرای قانوندارند. افزایش نقش این دفاتر، به بهبود کیفیت ثبت و جلوگیری از تخلفات کمک کرده ومسئولیت‌های آنها را در تضمین اعتبار اسناد رسمی افزایش داده است. ماده دو اینقانون به تکالیف دفاتراسناد رسمی درخصوص ثبت رسمی معاملات املاک اشاره می‌کند. ماده ۷ این قانون نیز به تکلیف دفاتر اسناد رسمی درخصوص وصول وجوه دولتی وعمومی اشاره می‌کند.
۲-۳- ماده ۶۲ قانون احکام دایمی برنامه‌های توسعه کشور
۱-۲-۳- هدف و نقش این ماده در توسعه کشور
اگر بخواهیم ماده ۶۲ قانون احکام دایمی توسعه کشور را دلیلی بر توسعه حقوقمالکیت و قراردادها بدانیم، می‌بایست به بررسی نظرات آن دسته از حقوق دانانیبپردازیم که انعقاد معامله با سند عادی را برای مردم لازم و ضروری می‌دانند. حال آنکهاین نظریه خلاف نظریه نگارنده می‌باشد. در این راستا آورده‌اند؛ آزادی قراردادی وحاکمیت اراده بشر در انعقاد قراردادها یکی از اصول بنیادین حقوق خصوصی است واقتضائات خاص امروزی جامعه بشری که موجب شده قانون‌گذاران برخی امتیازاتخاص را برای صاحبین حقوق و مالکیت رسمی در نظر بگیرند، نباید به نحوی تفسیرشوند که عدم ثبت قرارداد، موجب بطلان انگاری آنها شود و عملا شکل بر ماهیت حاکمشود. اصل صحت، اصل رضایی بودن عقود، لزوم متابعت عالم اثبات از عالم ثبوت و منعانکار واقعیت در مقام دادرسی، غیر موجه بودن فزونی اعتبار شکل بر ماهیت، از جملهاصول موید اعتبار اسناد عادی در خصوص اموال غیرمنقول هستند. بنابراین درست استکه اسناد رسمی آثار مثبتی بر نظم عمومی جامعه دارند و ثبت اسناد الزامی است امانقض این مقرره لزوما ناقض نظم عمومی نیست.
در رابطه با اهداف این ماده لازم به ذکر است؛ هدف اول این مقرره تثبیت مالکیت وحقوق افراد است.حال آنکه این هدف تا چه حد توانست به مرحله اجرا درآید جای بسیتامل است. هدف دوم این مقرره نظام مند نمودن حقوق قراردادها می‌باشد. چه اینکهموضوع ماده ۶۲ در حوزه حقوق قراردادهاست، نه حقوق مالکیت. هدف سوم این مقررهاعلام غیرقابل استناد بودن اسناد عادی است، هر چند در ادامه، این ماده با ایراد شوراینگهبان به متنی پیچیده مبدل شد.
۲-۲-۳- نکات کلیدی و ویژگی‌های این ماده
۱-۲-۲-۳- لزوم تنظیم رسمی معاملات اموال غیرمنقول ثبت‌شده: این ماده تصریحمی‌کند که معاملات مرتبط با اموال غیرمنقول ثبت‌شده، مانند بیع، صلح، اجاره، رهن وهمچنین وعده یا تعهد به انجام این معاملات، باید به طور رسمی و در دفاتر اسناد رسمیثبت شود. هدف از این الزام، کاهش دعاوی و جلوگیری از سواستفاده‌های حقوقی و مالیدر حوزه معاملات اموال غیرمنقول است.
۲-۲-۲-۳- محدودیت اعتبار اسناد عادی: این ماده تصریح می‌کند که اسناد عادیتنظیم‌شده برای معاملات اموال غیرمنقول، غیرقابل استناد در برابر اشخاص ثالث هستندو نمی‌توانند با اسناد رسمی معارضه کنند. این رویکرد باعث تقویت جایگاه اسناد رسمیو کاهش اعتبار معاملات غیررسمی می‌شود.
۳-۲-۲-۳- استثنای اسناد دارای اعتبار شرعی: تنها در صورتی که دادگاه تشخیصدهد یک سند عادی دارای اعتبار شرعی است، به آن اعتبار داده می‌شود. این بند برایاحترام به شرایط خاص شرعی و حقوقی تدوین شده است.
۴-۲-۲-۳- حمایت از اشخاص ثالث و حقوق مالکیت: ماده تاکید دارد که اسناد عادیدر معاملات غیرمنقول نمی‌توانند حقوق اشخاص ثالث را تحت‌الشعاع قرار دهند، به اینمعنا که مالکیت یا حقوق افراد ثبت‌شده در اسناد رسمی حفظ می‌شود، مگر در مورداستثنا.
۵-۲-۲-۳- هماهنگی با قواعد فقهی: استثنای اسنادی که دارای اعتبار شرعی هستند،نشان‌دهنده هماهنگی این ماده با موازین شرعی و انعطاف‌پذیری در شرایط خاص است.
۴- مقایسه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و ماده ۶۲ قانون احکام دایمی برنامه‌های توسعه کشور
هر دو قانون با هدف تنظیم معاملات مربوط به اموال غیرمنقول و کاهش مشکلاتحقوقی و کیفری در این حوزه تدوین شده‌اند، اما از لحاظ دایره شمول، اهداف و آثاراجرایی تفاوت‌هایی دارند. در ادامه به مقایسه این دو پرداخته می‌شود:
۱-۴- مقایسه از منظر حقوقی
قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول از منظر عمومیت در شمول تمام اموال غیرمنقول، چهثبت‌شده و چه ثبت‌نشده، را شامل می‌شود. بنابراین، به لحاظ حقوقی گستردگی و شمولبیشتری دارد و بهصورت عام، تمامی اموال غیرمنقول را در بر می‌گیرد. در حالی که ماده۶۲ قانون فوق تنها اموال غیرمنقول ثبت‌شده را شامل می‌شود و اموال غیرمنقول ثبت‌نشدهرا خارج از شمول قرار می‌دهد. به لحاظ حقوقی، دامنه کاربرد محدودتری نسبت به قانونالزام به ثبت دارد.
قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول از منظر اعتبار اسناد رسمی در برابر اسناد عادی،اعتباری قاطع و انحصاری برای اسناد رسمی قایل است و اسناد عادی را به‌تدریج ازچرخه معاملات املاک حذف می‌کند. در حالی که ماده ۶۲ فوق، اسناد عادی را غیرقابلاستناد در برابر اشخاص ثالث و غیرقابل معارضه با اسناد رسمی معرفی کرده است،مگر در مواردی که دادگاه اعتبار شرعی آنها را تایید کند.
قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول تکلیف حقوقی برای ثبت مالکیت مقرر نموده است کهتاکید بر الزام افراد به ثبت مالکیت و معاملات غیرمنقول در دفاتر رسمی، یک تعهد حقوقیکلی و غیرقابل تخطی برای تمام مالکان ایجاد می‌کند، در حالی که چنین تکلیفی در ماده۶۲ ملاحظه نمی‌گردد.
قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول و ماده ۶۲ به اتفاق به حقوق اشخاص ثالث تاکیددارند. درواقع تمرکز این دو قانون بر جلوگیری از تضییع حقوق اشخاص ثالث در نتیجهمعاملات غیررسمی و غیرمستند است.
قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول در زمینه پیشگیری از دعاوی حقوقی علمکرد بهتریدارد. این قانون با الزام به ثبت رسمی، مبنای حقوقی دعاوی را کاهش می‌دهد و ازتضادها و تناقضات در مالکیت جلوگیری می‌کند. حال آنکه ماده ۶۲ به دادگاه اجازهمی‌دهد در مواردی که اعتبار شرعی اسناد عادی تایید شود، آنها را معتبر بشمارد. اینموضوع در سال‌های اخیر موجب ورود سیل عظیمی از اختلافات ملکی به دادگاه‌هایحقوقی گردید.
۲-۴- مقایسه از منظر اجرایی
قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول دارای بار اجرایی گسترده و یک فرآیند زمان‌براست. اجرای این قانون نیازمند امکانات و زیرساخت‌های جامع برای ثبت کلیه اموالغیرمنقول است، به‌ویژه اموال غیرمنقول ثبت‌نشده که باید ابتدا شناسایی و ثبت شوند. درحالی که ماده ۶۲ فوق، تنها به اموال غیرمنقول ثبت‌شده می‌پردازد و به همین دلیل،پیچیدگی اجرایی کمتری نسبت به قانون الزام دارد.
قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول در خصوص تعامل بین نهادها، نیازمند همکارینزدیک بین سازمان ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی و دستگاه‌های اجرایی وقضایی می‌باشد، در حالی که ماده ۶۲ ق. ا. د. ت. ک، صرفا به نقش دفاتر اسناد رسمیاشاره نموده است. به طور کلی می‌توان این دو قانون را در جدول ذیل دسته‌بندی ومقایسه نمود.
|
ویژگی |
قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول |
ماده ۶۲ قانون ا.د.ت.ک |
|
دامنه شمول |
گسترده (کلیه اعمال حقوقی اموالغیرمنقول) |
محدود (فقط اموال غیرمنقول ثبت‌شده وتعهدات مربوط به آن) این قانون در بحث تعهدات اجرا نشد. |
|
پیچیدگی اجرا |
پیچیده و نیازمند زیرساخت قوی |
ساده‌تر و عملی‌تر و درعین حال چالشمحور |
|
هزینه اجرا |
بالا (از حیث ایجاد مقدمات شناسایی وثبت اموال) |
بالا (از حیث افزایش پرونده‌های حقوقیمحاکم) |
|
تاثیر دردعاوی حقوقی |
کاهش دعاوی حقوقی به صورت تدریجیو بلند مدت |
افزایش دعاوی حقوقی و اخلال در نظمحقوقی کشور |
|
حفاظت ازحقوقاشخاص ثالث |
جامع و کامل |
محدود به اموال ثبت‌شده |
|
میزان پذیرشاسناد عادی |
محدود |
نامحدود |
۵- بررسی چالش‌های حقوقی و اجرایی قوانین موضوع مقایسه
۱-۵- چالش‌های حقوقی و اجرایی قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول
۱-۱-۵- قلمرو موضوعی ماده یک
مطابق با ماده یک این قانون، کلیه اعمال حقوقی باید در سامانه ثبت الکترونیک به ثبتبرسند خواه اموال غیرمنقول عینی خواه دینی. لذا اگر ثبت نشوند دعاوی آنها در محاکمقابل استماع نیست و ادله آنها هم بی‌اعتبار است. این در حالی است که قانون‌گذار درآخر ماده مقرر نموده است، فقط کسی مالک ملک شناخته می‌شود که اسم او در دفتراملاک به ثبت رسیده و یا ملک از طریق ارث به وی رسیده باشد. چالش اول در این مقولهدر بحث قلمرو موضوعی مطرح می‌شود. یعنی چطور ممکن است در صدر ماده قراردادصحیح اما غیرقابل استماع باشد، حال آنکه در انتهای ماده، تنها شخصی که نام وی دردفتر املاک به ثبت رسیده است مالک شناخته شود؟ چالش دیگر در نگاه مصداقی بهحقوق عینی (در این ماده) نمود می‌یابد. همچنین چالش سوم در تعیین ضمانت اجرایعدم استماع، نمود می‌یابد؛ زیرا در این صورت اشخاص می‌توانند به دادگاه مراجعه کنندو در صورت مراجعه با قرار عدم استماع مواجه می‌شوند و قرار عدم استماع قراری استکه از ورود مجدد متعاملین به دادگاه جلوگیری نمی‌کند. لذا به عنوان یک چالش حقوقیمی‌توان گفت الفاظ به درستی در ماده به کار نرفته‌اند.
۲-۱-۵- پیچیدگی رسیدگی به دعاوی قراردادهای مشارکت و پیش‌فروش ساختمان
از آنجا که قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول احکامی برای قرارداد‌هایمشارکت و پیش‌فروش تعیین نموده است، که باعث پیچیدگی در رسیدگی به دعاوی اینقراردادها شده است. به طوری که جمعی از قضات محترم دادگاه حقوقی، نُه حالت برایرسیدگی به این قراردادها با توجه به قانون الزام پیش‌بینی کرده‌اند.
۳-۱-۵-تعارض رای وحدت رویه ۸۵۲ مصوب ۲۰/۶/۱۴۰۳ با ماده یک قانون الزام
نکته جالب توجه این است که رای وحدت رویه ۸۵۲ بعد از قانون الزام به ثبت معاملاتاموال غیرمنقول تصویب شد. با این حال دیوان عالی کشور با این رای وحدت رویه، مفادتبصره ۴ ماده یک را نادیده گرفته و مقرر نموده است اگر با سند عادی ملک به فروشبرسد و سپس با سند رسمی در رهن شخص دیگری قرار گیرد، مصداق جرم انتقال مالغیر است. لذا جهت گیری دیوان عالی کشور بر خلاف قانون الزام پس از تصویب اینقانون، می‌تواند به نظام حقوقی کشور خلل وارد نماید.
۴-۱-۵- صدور گواهی حصر وراثت
سوالی که در اینجا ایجاد ابهام می‌نماید این است که آیا همه اشخاصی کهفوت می‌کنند دارای ملک هستند که مرجع صدور گواهی حصر وراثت، مکلفبه ارسال گواهی برای ثبت در دفتر املاک باشد؟ چرا باید گواهی حصر وراثتاشخاصی که فاقد ملک هستند در دفتر املاک ثبت شود؟ اگر در دفتر املاکثبت نشود در کجا باید به ثبت برسد؟ همچنین ثبت گواهی انحصار وراثتاشخاص فاقد ملک در دفتر املاک این ابهام را می‌افزاید که چه میزان ملک بهچه کسی رسیده است؟
۵-۱-۵- بروز چالش در قلمرو حکمی ماده یک؛ ابهام در ضمانت اجرا
قانون‌گذار در صدر ماده یک با عنوان نمودن اینکه، دعاوی قابل استماع نیست و ادلهمعتبر نیستند، به نوعی به ضمانت اجرای اثباتی اشاره نموده است. حال آنکه ذیل اینماده مقرر نموده است، صرفا کسی که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد، مالکشناخته می‌شود. یعنی در بخش انتهایی این ماده اثر ثبوتی، مدنظر قانون‌گذار قرارگرفتهاست. این چالش می‌تواند موجب طرح این پرسش شود که لحظه انتقال مالکیت چه زمانیاست؟
۶-۱-۵- ابطال‌ناپذیری اسناد رسمی
در رابطه با ابطال‌ناپذیری اسناد رسمی که یکی از اهداف قانون‌گذار در تدوین قانونالزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول بوده است، باید این سوال را مطرح نمود، آیاقانون‌گذار در قانون الزام به اصل ابطال‌ناپذیری به صورت مطلق پایبند بوده است؟ طیمطالعات نگارنده، پاسخ منفی است. چه اینکه طبق مواد متعدد این قانون و آیین نامه ماده۳ حدود ۱۰ تا ۱۲ عنوان دعوا همچنان به استناد سند عادی قابل طرح است. به عنوانمثال ماده ۱۳ قانون الزام مصداقی در پذیرش قابلیت ابطال اسناد رسمی است. حتیطبق برداشت کلی نگارنده می‌توان گفت این قانون راه حل‌هایی برای طرح دعوا با سندعادی ارایه نموده است. که به چند مورد آن اشاره می‌گردد.
مطابق با تبصره ۵ ماده یک، هر دعوایی که مستند به سند عادی بوده و قبل از اینقانون مطرح شده حتی اگر در سامانه موضوع ماده ۱۰ ثبت نشده باشد، بدون هیچ گونهمحدودیت زمانی، چنانچه رییس قوه قضاییه آن را قابل استماع بداند، دعوا در محاکمپذیرفته می‌شود. این برگ برنده‌ای است که تمام اشخاص دارای سند عادی، بدون ثبتسند در سامانه ساماندهی اسناد عادی و بدون طی نمودن دوره گذار مندرج در ماده ۱۰ این قانون از آن برخوردار هستند.
همچنین طبق ماده ۱۰ این قانون، تمام ادعاهای راجع به مالکیت عین و منافعمی‌بایست در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی ثبت شوند و از تاریخ ثبت به مدت دوسال نیز باید در محاکم طرح دعوا شود و در صورت عدم ثبت هیچ دعوایی پذیرشنمی‌شود مگر طرح دعوا علیه دارنده با سو نیت. بنابراین برخلاف هدف اصلی این قانون،طرح دعوا علیه دارنده با سو نیت مستند به سند عادی در دادگاه جایز است.
همچنین در بند سوم ماده ۱۰ ملاحظه گردید پس از گذشت مدت مندرج در این قانون،دعوای عینی پذیرفته نمی‌شود، اما دعوای شخصی (دینی و مطالبه قیمت) جایز است. بنابراین طرح دعاوی شخصی مستند به سند عادی در محاکم بلامانع است.
۷-۱-۵- وجود خلاهای قانونی
یکی از چالش‌های این قانون در عدم مطابقت آیین‌نامه ماده ۳ و نص قانون الزام نمودمی‌یابد. بدین شرح که طبق این قانون، مشاوران املاک دارای دو صلاحیت هستند.
صلاحیت اول: تنظیم پیش‌نویس قرارداد
البته این پیش‌نویس فاقد اثر حقوقی است و بایستی در دفاتر اسناد رسمی منجر بهتنظیم قولنامه یا سند قطعی گردد، در غیر این صورت فقط در حد صحبت‌های مقدماتی ومذاکرات تلقی می‌گردد.
صلاحیت دوم: تنظیم قراردادهای یکسان
مطابق با قانون مشاوران املاک می‌توانند قراردادهای یکسان را بدون هیچ‌گونه تغییردر شروط قرارداد منعقد کنند. اما یک شرط دارد، کلیه قراردادهای یکسان تنظیمی توسطمشاوران املاک می‌بایست برای بررسی صحت قرارداد به تایید سردفتر برسد. حالچنانچه به هر دلیلی تا ۳ ماه طرفین به دفاتر اسناد رسمی مراجعه ننمایند، تکلیف معاملهچه خواهد بود، که پاسخ این چالش در قانون پیش‌بینی نشده است.
۸-۱-۵- اعتبار قراردادهای عادی واگذاری ماده ۱۰
پذیرش اعتبار قراردادهای عادی واگذاری مندرج در ماده ۱۰ نیز چالش برانگیز است. در واقع تا چه زمانی (مادام العمر) به استناد این قراردادها که سند عادی هستند،می‌توان طرح دعوا نمود؟
۹-۱-۵- جمع‌آوری و هماهنگی استعلامات دستگاه‌های مرتبط(مراجع صدور پروانه) با سازمانثبت
وزارت کشور، شهرداری‌ها، دهیاری‌ها، فرمانداری‌ها، سازمان مناطق آزاد، شهرک‌هایصنعتی مرجع صدور پروانه‌اند. همه این دستگاه‌ها می‌بایست دستور تهیه نقشه پروانه وپایان کار را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد بارگذاری کنند. به علت زیاد بودن ایندستگاه‌ها در سطح کشور و اینکه هرکدام از یک نرم افزار خاص استفاده می‌کنند امکانمبادله اطلاعات با سامانه ثبت الکترونیک سخت است. چه این که سامانه ثبت الکترونیکباید با تمام این نرم افزار‌ها مبادله اطلاعات نماید. گردآوری این حجم از اطلاعات ومدیریت تمام دستگاه‌های ذیربط یکی از چالش‌های این حوزه است.
۱۰-۱-۵- اعلام رای قطعی به عنوان ملاک تغییر دفتر املاک
اعلام رای قطعی به عنوان ملاک تغییر دفتر املاک مندرج در قانون الزام در تعارض باماده ۲۲ قانون ثبت و ماده ۳۹ و ۱۰۱ قانون اجرای احکام و سایر متون قانونی است، چهاینکه این قوانین به اعلام رای نهایی اشاره نموده اند نه رای قطعی.
۲-۵- چالش‌های حقوقی و اجرایی ماده ۶۲ قانون احکام دایمی برنامه توسعه کشور
۱-۲-۵- ابطال سند رسمی از طریق سند عادی
در رویه قضایی تا یک دهه قبل، این دیدگاه در غالب دادگاه‌ها حاکم بود که با اثباتاصالت سند عادی مالکیت مال غیرمنقول ثبتی، می‌توان سند رسمی معارض آن را ابطالکرد. در دهه نود، قانون‌گذار برای رفع هر نوع ابهام و قلع نزاع چند بار اقدام کرد تابه‌طور صریح ثبت معاملات راجع به املاک را با ضمانت اجرای بطلان، الزامی کند. اماهر بار با ممانعت شورای نگهبان مواجه شد. این شورا در سال ۱۳۹۵ با بیان یک نظریه،رویه محاکم در عدم ترتیب اثر دادن به معاملات و مالکیت اشخاص نسبت به املاک که بابیع شرعی اما بدون ثبت سند رسمی واقع شده، را غیرشرعی اعلام کرده و امکان اثباتمالکیت از طریق دادگاه با هر نوع ادله شرعی را پذیرفته است. همین دیدگاه در سال۱۳۹۶، در قالب ماده ۶۲ قانون احکام دایمی بهصورت قانون درآمد. بر مبنای این ماده،امکان اثبات مالکیت اموال غیرمنقول با سند عادی یا شهادت شهود، بر خلاف سندرسمی، در دادگاه پذیرفته شده است. به‌رغم آن، در حال حاضر غالب محاکم از پذیرشدعوای اثبات مالکیت که بهصورت مستقل و بدون دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقامهمی‌شود، خودداری می‌کنند و یک نوع تشتت آرا در بین محاکم وجود دارد. سرنوشت دعوایاثبات مالکیت کاملا به اراده و نظر دادگاه بستگی دارد. همین وضعیت در مورد دعوایخلع ید و مطالبه اجرت المثل که از فروعات دعوای مالکیت است، وجود دارد. البته لازم بهذکر است که من بعد و با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول،محاکم نیز قانون موخر را مدنظر قرار خواهند داد.
۲-۲-۵- معاملات معارض
معاملات معارض یعنی این که اگر مال مورد معامله با شخصی، مجددا با شخص ثالثمورد معامله قرار گیرد، به طوری که اجتماع حقوق دو متعامل مقدور نباشد، معامله اخیرمعامله معارض است.
البته پس از تصویب قانون الزام، به نظر می‌رسد در حالتی که شخصی ملکی را باسند عادی واگذار و سپس به شخص دیگری با سند رسمی واگذار نماید، از آنجایی کهبیع مال غیرمنقول تشریفاتی تلقی می‌گردد، سند اولیه اصلا قرارداد واگذاری تلقی نشدهو زیان‌دیده فقط از باب ضرر و زیان وارده می‌تواند به شخص اولیه مراجعه نماید؛ اماچنانچه هر دو سند عادی باشند و مورد معامله هم دارای سند مالکیت نباشد، با توجه بهماده ۱۳۰۵ قانون مدنی، تاریخ اسناد عادی در برابر اشخاص ثالث، قابل استنادنمی‌باشد، لذا هیچ یک از دو خریدار نمی‌توانند به تاریخ مقدم سند عادی خود در برابردیگری استناد نمایند.
۳-۲-۵- ورود بی‌سابقه پرونده به محاکم
از بُعد قضایی، عدم وجود الزام به ثبت رسمی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول بهصورت مستقیم و غیر مستقیم سبب ایجاد ۴۰ تا ۶۰ درصد از ورودی پرونده‌ها به دستگاهقضایی شده است که همین امر موجب تزلزل در امنیت قضایی مردم، عدم ثبات مالکیت ودر نهایت پرونده‌های متعدد حقوقی و کیفری را ایجاد می‌کند.
۴-۲-۵- عدم وصول وجوه دولتی
مشکل عدم دریافت وجوه دولتی و عمومی ناشی از انجام معاملات اموال غیرمنقول بااسناد عادی به دلایل عدم شناسایی معاملات، پنهان‌ماندن ارزش واقعی معاملات، عدمشفافیت در وصول عوارض شهرداری، فرار مالیاتی گسترده و… است. در واقع عدم ثبترسمی معاملات اموال غیرمنقول، دولت را از منابع مالیاتی و عوارض قانونی محروممی‌کند و توانایی شهرداری‌ها و سایر نهادهای عمومی برای تامین مالی پروژه‌هایعمرانی و خدماتی را محدود می‌سازد. به عنوان مثال مالیات نقل و انتقال ملک یکی ازانواع مالیات است که در دسته معافیت مالیاتی قرار ندارد و در زمان خرید و فروش ملکباید پرداخت شود. طبق قانون مالکان عین (ملک مورد معامله) یا صاحبان حق، باید مالیاتنقل و انتقال ملک را پرداخت نمایند. در واقع فروشنده باید مالیات را پرداخت نماید و عدمتنظیم سند رسمی، همواره باعث فرار مالیاتی شده است.
۵-۲-۵- زمین‌خواری و کوه خواری و پول‌شویی بر اساس اسناد عادی
علاوه بر اینکه زمین‌خواری و کوه خواری از موارد شایع استفاده از اسناد عادی است. بسیاری از جرایم مختلف پول‌شویی نیز در قالب اسناد عادی است. افراد سودجو بااستفاده از معاملات املاک با اسناد عادی، اقدام به جابه‌جایی و تطهیر پول‌هاینامشروع می‌کنند. رسمی‌کردن تمامی معاملات، اصلی‌ترین گام در حل مشکلاتزمین‌خواری، کوه‌خواری، و پول‌شویی محسوب می‌شود.
نتیجه
مقایسه قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ و ماده ۶۲ قانون احکامدایمی برنامه‌های توسعه کشور از دو منظر حقوقی و اجرایی، نشان‌دهنده برتری قانون۱۴۰۳ در تامین شفافیت و امنیت حقوقی است. این قانون با گستردگی شمول تمامیاموال غیرمنقول، چه ثبت‌شده و چه ثبت‌نشده و تاکید بر اسناد رسمی، گامی مهم در جهتکاهش دعاوی حقوقی و نظم‌دهی به معاملات برداشته است. در مقابل، ماده ۶۲ با دامنهمحدودتر و عدم الزام به ثبت مالکیت، در جلوگیری از اختلافات ملکی و تضییع حقوقاشخاص ثالث عملکرد ضعیف‌تری دارد. از منظر حقوقی، قانون الزام به ثبت با حذفتدریجی اسناد عادی و ایجاد الزام کلی برای ثبت رسمی معاملات، مبنای حقوقیمحکمی برای پیشگیری از تناقضات مالکیت فراهم کرده است. درحالی‌که ماده ۶۲ بااجازه استناد به اسناد عادی در برخی موارد، زمینه ورود دعاوی متعدد به محاکم را فراهممی‌کند و شفافیت حقوقی کمتری دارد. از منظر اجرایی، قانون الزام به ثبت با بار اجراییگسترده و نیاز به شناسایی و ثبت اموال غیرمنقول ثبت‌نشده، فرآیند پیچیده‌تر و زمان‌بریرا ایجاد کرده است. اجرای این قانون مستلزم تعامل نزدیک و هماهنگ بین سازمان ثبتاسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی و دستگاه‌های اجرایی و قضایی است. در مقابل،ماده ۶۲ با محدود شدن به اموال غیرمنقول ثبت‌شده، از پیچیدگی‌های اجرایی کمتریبرخوردار است، اما توانایی حل مشکلات کلان نظام ثبتی کشور را ندارد. همچنین درزمینه چالش‌های حقوقی و اجرایی، می‌توان گفت درمجموع هردو قانون با چالش‌هایاجرایی و حقوقی مواجه هستند. ماده ۶۲ به لحاظ اعتبار دادن به اسناد عادی، زمینهمعاملات معارض، فرارمالیاتی و پول‌شویی و غیره را فراهم نموده است و قانون الزام بهثبت نیز، به رغم اینکه انتقادات کمتری بدان وارد است و آثار مثبتِ بیشتری دارد، اما بهلحاظ فقدان زیرساخت‌های لازم، (فعلا) نتوانسته است به طور کامل مانع از ورود اسنادعادی به محاکم قضایی باشد. البته که برای قضاوت درخصوص قانون الزام بسیار زوداست و بایستی منتظر نحوه اجرا و آثار عملی آن در جامعه باشیم و وضعیت چند سالبعد، می‌تواند جایگاه قانون الزام را بهتر نمایان کند. با این حال قانون الزام به ثبتمعاملات اموال غیرمنقول با وجود چالش‌های حقوقی و اجرایی، بستر مناسبی برایساماندهی نظام ثبتی کشور و جلوگیری از تضییع حقوق افراد فراهم کرده است. بااجرای دقیق این قانون و رفع موانع اجرایی، می‌توان گام مهمی در جهت تقویت نظامحقوقی معاملات اموال غیرمنقول برداشت.
منابع
۱- قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳.
۲- ماده ۶۲ قانون احکام دایمی برنامه‌های توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵.
۳- اسدی، بهنام (۱۳۹۹)، جایگاه فقهی و حقوقی معاملات معارض در حقوقموضوعی ایران، فصلنامه بین‌المللی قانون یار، دوره ۴، شماره ۱۴، ص۶۸۰.
۴- اسلامی، سید محمدهادی، قنواتی، جلیل، حیدری، عباسعلی(۱۳۹۷)، تفسیر ماده۶۲ قانون احکام دایمی برنامه‌های توسعه کشور مصوب ۱۰/۱۱/۱۳۹۵، فصلنامه علمیپژوهشی فقه و مبانی حقوق اسلامی، سال یازدهم، شماره یک، ص۵۳.
۵- امامی، اسدالله(۱۳۶۴)، نقش اراده در قراردادها، تهران: حق: مطالعات حقوقی وقضایی، شماره ۴.
۶- تفکریان، محمود (۱۳۹۲)، حقوق ثبت املاک، چاپ نهم، تهران: نشر بینه.
۷- جعفری لنگرودی، محمدجعفر (۱۳۹۲)، تاثیر اراده در حقوق مدنی، تهران: گنجدانش.
۸- خسروی، علی مراد، رضی، پوریا، رستمی فر، علی(۱۴۰۲)، اثر تسلیم مبیع درزمان انتقال مالکیت اموال غیرمنقول از منظر ماده ۶۲ قانون برنامه‌های دایمی توسعهکشور، نشریه علمی دانش حقوق مدنی، سال یازدهم، شماره۲، پیاپی ۲۲.
۹- رضوانی، مرتضی، اسدی، عباس (۱۴۰۱)، بررسی موارد و آثار ابطال اسناد رسمیدر ماده ۶۲ قانون احکام دایمی برنامه‌های توسعه کشور، نشریه قانون یار، دوره ۶،شماره ۲۲.
۱۰- سادات اخوی، سید محسن، طباطبایی، سید مرتضی(۱۳۹۸)، تحلیل اعتبارمطلق اسناد رسمی در پرتو قانون احکام دایمی برنامه‌های توسعه، مجله حقوقیدادگستری، سال۸۳، شماره ۱۰۸.
۱۱- صفایی، سید حسین (۱۳۹۰)، دوره مقدماتی حقوق مدنی، قواعد عمومیقراردادها، جلد دوم، تهران، میزان.
۱۲- کاظمی، محمود (۱۴۰۲)، دعوای اثبات مالکیت اموال غیرمنقول در رویه قضایی ایران؛«نقد رویه موجود»، دو فصلنامه نقد و تحلیل آرا قضایی، دوره دوم، شماره چهارم.
«تحلیل تطبیقی از منظر حقوقی و اجرایی»