فهرست مطالب
چکیده
تبصره اول ماده یک قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» حاوی یکتغییر در قاعده حقوقی انتقال ملک موضوع معامله‌ای است که انتقال‌دهنده در آن معامله،دارای حق فسخ می‌باشد. قبل از تصویب قانون مذکور، رعایت حقوق انتقال‌دهنده که ازخیار شرط ناشی می‌شود، یک تکلیف برای منتقل‌الیه بود و منتقل‌الیه درصورتی که درمدت حق فسخ قصد داشت مورد معامله ملک را به دیگری انتقال دهد، ملزم بود حق فسخانتقال‌دهنده اول را به منتقل‌الیه جدید اعلام و حق فسخ او را در معامله دوم شرط نماید تاانتقال‌دهنده، امکان اعاده مالکیت به خودش را داشته باشد. تدوین‌کنندگان تبصرهموضوع بحث، در بخشی از تبصره به تغییر قاعده حقوقی مذکور دست یازیده و حقوقانتقال‌دهنده را نادیده گرفته‌اند. به اعتقاد نگارنده این بخش از تبصره، نه در جهت نظمبخشی معاملات و حفظ حقوق متعاملینِ دارای حسن‌نیت، بلکه در جهت عکس آن و ایجادبستر قانونی برای افراد فرصت‌طلب پیش رفته است. این تغییر، پدران و مادرانی را کهسابقا معاملاتی را به نفع فرزندانشان کرده‌اند با مشکلات جدی مواجه می‌کند. جامعهآبستن وقوع معاملات ناگواری است که روزی نه چندان دورتر، قانون‌گذار را مجبور بهبازگشت خواهد کرد.
واژگان کلیدی: قانون الزام، خیار شرط، بیع شرط.
مقدمه
در حالی که با تصویب و اجرایی شدن «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموالغیرمنقول»، که در این مقاله به اختصار، قانون الزام نامیده خواهد شد، چشم امید جامعهحقوقی کشور، به حل بسیاری از مشکلات و معضلاتِ حقوقی کشور در زمینه معاملاتغیرمنقول دوخته شده است، وقوع یک خطای مهم، در بخشی از مفاد تبصره یک ماده یکآن قانون، می‌رود تا خودش به معضلی در برخی اعمال حقوقی انجام شده قبلی و آتیمردم تبدیل شود.
در یک معامله خیاری که متضمن شرط فسخ برای معامل است، منتقل‌الیه تا زمانی کهحق فسخ معامل منقضی نشده، موظف به حفظ حق فسخ انتقال‌دهنده در معامله احتمالیبعدی خود با منتقل‌الیه جدید بود. قریب به یک قرن است که مردم املاک خود را تحتپوشش مقررات وزین قانون مدنی و دکترین حقوق مدنی ایران، بدون دریافت عوض، با قیدشرط فسخ برای خود، به همسر یا فرزندانشان و یا سایر نزدیکان خود انتقال می‌دهند، بااین امید که حق فسخی که معامل ضمن العقد برای خود شرط نموده است، این امکان رابرای انتقال‌دهنده محفوظ می‌دارد که هر زمان اراده کند می‌تواند مالکیت ملک خود رااعاده نماید. اگر منتقل‌الیهم چنین اسنادی بدانند این امکان، با تصویب قانون «الزام بهثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» از بین رفته است، نظام چنین معاملاتی بهم می‌ریزدو کسانی که سابقا چنین اسنادی را امضا کرده‌اند با مشکل بسیار جدی مواجه خواهندشد.
جامعه حقوقی کشور آن چنان در التهاب الزامات قانون جدید گرفتار شده که از اینامر مهم غافل گردیده است. وجود حکم قانونی مشابه در جاهایی دیگر از مقرراتمعاملات، سبب پنهان شدن این تغییر مهم از دقت صاحب‌نظران رشته حقوق گردیده است. به هرحال، به نظر می‌رسد در تدوین قانون مذکور یکی از دو اتفاق زیر به وقوع پیوستهاست یا مصداق و محل اجرای حکم تلف مورد معامله برای تدوین‌گران قانون، مشتبه شدهاست یا به علت نداشتن اطلاعات واقعی و میدانی، در تشخیص نیاز جامعه مرتکب سهوشده‌اند. به هرحال پدیده مهمی در راه است و علت وقوع آن هرچه که بوده است، باید آنرا دید، بررسی کرد و تا دیر نشده چاره‌ای جست. تحریر این مقاله، چالشی است درراستای اینکه هرچه زودتر این امر مهم انجام شود. در این مقاله، نگارنده خواهد کوشید باتکیه بر تجربیات میدانی خود از معاملات غیرمنقول رایج در جامعه و تشریح قصدها ونیات و برنامه‌ها و تراکنش‌های فکری انتقال‌دهندگان معاملات دارای شرط خیار فسخ، اینقبیل از معاملات را طبقه‌بندی و سپس مشکل ایجاد شده را به گونه‌ای تبیین و تشریح کندکه برای عموم اشخاص، اعم از شاغلین در مشاغل حقوقی و غیر آن، به سهولت قابل درکباشد تا بلکه قدمی در راه رفع مشکل برداشته شود.
مفهوم خیار شرط
خیار واژه‌ای فقهی و قانونی و معنای آن اختیار فسخ عقد است، یعنی فردی که دارایخیار فسخ می‌باشد می‌تواند معامله‌ای را که قبلا منعقد شده است از زمان اعمال فسخ،از اعتبار ساقط کند. خیارات انواع مختلفی دارند از قبیل: خیار شرط، خیار غبن،خیارعیب، خیار تخلف شرط و غیره. موضوع بحث این مقاله خیار شرط می‌باشد. خیارشرط آن است که در هنگام معامله، اختیار فسخ معامله به مدت معینی برای یکی از طرفینمعامله یا هردو یا شخص ثالثی شرط شده باشد. در این مقاله، حالتی بررسی می‌شود کهخیار فسخ برای انتقال‌دهنده شرط شده و ممکن است این خیار، ضمن عقد بیع یا عقدصلح واقع شود. برای هرکدام از خیارات به تبع خصوصیت ویژه آن خیار، احکاممخصوص و متناسبی در قانون مدنی تدوین شده است، در این میان، خیار شرط به سبباینکه برخاسته از اراده طرفین عقد و تراضی و توافق آنها می‌باشد، تمایز و تفاوت ویژه‌ایدر مقایسه با خیارات دیگر دارد.
مصادیق مختلف معاملات متضمن خیار شرط معامل
با بررسی میدانی در میان معاملات و اسناد تنظیم شده در جامعه، اعم از اسنادرسمی و عادی، قصد و نیت انتقال‌دهنده‌ای که ضمن مذاکرات مقدماتی عقد، برای خودحق فسخی شرط کرده است، تحت شمول یکی از موارد ذیل قرار می‌گیرد:
۱-۲- مصداق معمولی و متداول معاملات غیرمنقول: یعنی اینکه فردی در صدد انتقالملک خود می‌باشد و می‌خواهد با مبلغی که در قبال آن دریافت می‌دارد ملک دیگری بخردیا استفاده دیگری از آن ببرد. در این قبیل معاملات، وقتی برای انتقال‌دهنده حق فسخشرط می‌شود، معمولا به خاطر بررسی و اطمینان از برخی موضوعات می‌باشد که آنموضوعات، در اتخاذ تصمیم قطعی انتقال ملک، برای انتقال‌دهنده دارای اهمیت بسیاراست و هدف از ایجاد حق فسخ، این است که اگر آن موضوعات محقق نشد یا اثباتنگردید، یا خلاف آن پیش آمد، انتقال‌دهنده بتواند وضعیت را به حالت قبل از معاملهبرگردانده و مالکیت ملک را اعاده کند و معامل به اعتماد اختیاری که با خیار شرط در برهم زدن معامله پیدا می‌کند، حاضر به معامله می‌شود. در این قبیل معاملات، اگر درجخیار شرط ضمن عقد، چنین اطمینانی به انتقال‌دهنده نمی‌داد، او معامله را منعقدنمی‌کرد. طرف مقابل یعنی انتقال‌گیرنده نیز، چون شرط را پذیرفته است، ملتزم به رعایتاین حق انتقال‌دهنده است. در این مصادیق از معاملات، مدت حق فسخ معمولا محدود بهچند روز یا حدود یک ماه است. حال، چگونه می‌توان پذیرفت که قانون‌گذار حکیم، در چنینشرایطی مقرر بدارد که حق مشروط له، یعنی انتقال‌دهنده در شرط ضمن عقد، نادیدهگرفته شود و منتقل‌الیه بتواند ملک را بدون درج شرط فسخ به دیگری انتقال دهد و پس ازاعتراض و طرح دعوی توسط مشروط له، به او گفته شود که فروش ملک تو به ثالث، حکمتلف مورد معامله را دارد و تو می‌توانی فقط قیمت را مطالبه کنی. به نظر می‌رسدتدوین‌کنندگان تصور کرده‌اند که قیمت روز معامله در حساب بانکی طرف مقابل به راحتیدر دسترس خواهد بود و متضرر از این معاملات، خواهد توانست قیمت روز ملک را سریعادریافت کرده و برای خود ملکی بخرد، هرچند، اگر چنین باشد نیز منصفانه نیست، اماآنچه در عمل اتفاق خواهد افتاد با این سناریو، بسیار متفاوت خواهد بود. مال باختگانیپدید خواهند آمد که با طرح دعاوی در مراجع قضایی در پی اخذ حکم محکومیت طرفمقابل به پرداخت قیمت روز و پس از آن، گرفتار مصیبت‌های اجرای حکم و یافتن مال قابلتوقیف از محکوم علیه برای بدست آوردن قیمت ملکی خواهند بود که تبصره مورد نقد، آنملک را برای اغیار مباح کرده است.
علت اینکه قانون‌گذار به چنین تغییری دست زده است چیست، کدام ضرورت و کدام نیازجامعه می‌تواند توجیه‌گر چنین چیزی باشد؟ به اعتقاد نگارنده، بی‌هیچ تردیدی قانون‌گذار،چنین چیزی را مقرر نمی‌دارد، زیرا اقتضای حکمت او این است که توافق طرفین و حقمشروط له را محترم شناسد. از سوی دیگر، غرض از تصویب قانون الزام، جلوگیری ازهرج و مرج و تضییع حقوق افراد با حسن‌نیت، در معاملات غیرمنقول است و این حکمقانونی، نقض غرض از تصویب قانون الزام است و نه تنها نظمی ایجاد نمی‌کند بلکه نظمموجود را بر هم می‌زند. ایجاد مقررات آمره که به موجب آن توافق طرفین بی‌اثر محسوب وحکم آمره قانون، بر موضوع حاکم می‌شود در جایی است که حفظ نظم عمومی، چنیناقتضایی را داشته باشد، در حالی که در ما نحن فیه، اقتضای نظم عمومی، رعایت حقمشروط له و رعایت مفاد توافق طرفین است و لاغیر. بنابراین، آن قسمت از تبصره یک کهچنین بیانی دارد، صرفا به یک حادثه و وقوع سهو، شباهت دارد.
۲-۲- بیع شرط: نیت و هدف انتقال‌دهنده در بیع شرط به دست آوردن مبلغی است کهبرایش حالت وام یا قرض دارد و به دیده ثمن به آن نمی‌نگرد. او درصدد آن است که مبلغدریافت شده را برای امر ضروری خود خرج کند و سپس ظرف مهلتی که حق فسخ یا بهاصطلاح ثبتی، حق استرداد، دارد مبلغ ثمن را از محل دیگری بدست آورده و بهانتقال‌گیرنده مسترد نموده و معامله را فسخ کند. بنابراین، در این نوع معاملات، هدفانتقال‌دهنده، در واقع انتقال دادن ملک نیست، هرچند که اگر ظرف مدت مقرر نتواند مبلغرا مسترد کرده و معامله را فسخ کند، طبق مقررات قانون مدنی، انتقال ملک، به تمام معنامحقق می‌شود و ملک برای همیشه در مالکیت منتقل‌الیه استقرار می‌یابد. در خصوصانتقال مالکیت در بیع شرط در مقررات قانون مدنی و قانون ثبت و فقه امامیه، حرف وحدیث بسیار است و بسیاری از فقها، انتقال مالکیت را در بیعی که برای انتقال‌دهنده،حق فسخ شرط شده است نپذیرفته یا حداقل در آن تردید نموده‌اند؛ اما قانون مدنی،نظری را پذیرفته است که معتقد به انتقال مالکیت است اما در عین حال، حقوق دارنده حقفسخ را نیز تا انتهای مدت آن محفوظ می‌دارد. مقررات قانون ثبت نیز که موخر بر قانونمدنی است، کلا ماهیت دیگری به بیع شرط بخشیده و آثار اسناد رهنی را بر آن بار کردهاست. بدین ترتیب، پر واضح است آنچه در بند قبلی، در خصوص مصداق اول معاملاتدارای حق فسخ معامل در مواجهه با تبصره مورد نقدگفته شد، در خصوص بیع شرط،بسیار پررنگ‌تر و برجسته‌تر مطرح می‌باشد و دادن اجازه قانونی فروش به منتقل‌الیه درمدت حق فسخ، قابل پذیرش و معقول نیست.
۳-۲- معاملات خانوادگی: در این نوع معاملات هدف انتقال‌دهنده، حمایت هنگفت مالیاز یکی از اعضای خانواده‌اش مثل همسر یا فرزندی از فرزندان، در آینده است و زمانیرا می‌نگرد که خودش در قید حیات نباشد. او نمی‌خواهد مادامی که خودش در حال حیاتاست منتقل‌الیه، حق تصرف حقوقی در آن داشته باشد. در این نوع معاملات، مدت واقعیحق فسخ مورد نظر انتقال‌گیرنده، مدت حیات انتقال‌دهنده است، اما چون مدت عمرمشخص نمی‌باشد و اعتبار قانونی عقد، منوط به معین بودن مدت حق فسخ به روز یا ماهیا سال است ناچارا مدت زمان بسیار طولانی مانند ۴۰ سال تعیین می‌شود (البته بهاعتقاد برخی، تعیین مدت فسخ به مدت عمر انتقال‌دهنده نیز صحیح می‌باشد). هرچند ازنظر حقوقی، انتقال مالکیت از زمان انعقاد عقد محقق می‌شود اما انتقال‌دهندهنمی‌خواهد تا زمانی که خودش در قید حیات است، این انتقال چهره اجرایی به خود بگیردو حتی در اغلب موارد، حق فسخ با شرط حق انتفاع عمری برای انتقال‌دهنده نیز همراهاست و بنابراین، نه از نظر حقوقی و نه از نظر مادی، امکان اعمال مالکیت به منتقل‌الیهداده نمی‌شود.
شاید گفته شود اگر نیت انتقال‌دهنده چنین است، پس چرا او هدف خود را با ثبتوصیت‌نامه انجام نمی‌دهد. جواب این ابهام خیلی روشن است: اول، به خاطر اینکه اگر درزمان فوت موصی، ارزش مورد معامله بیش از ثلث ماترک باشد اجازه وراث برای اجرایکامل وصیت‌نامه مورد نیاز خواهد بود و او نمی‌خواهد اجرای تصمیمی که گرفته استنیازمند اجازه و اراده وراث دیگر باشد. شاید نیاز به یادآوری نباشدکه اجازه وراث، قبلاز فوت موصی اعتباری ندارد و بعد از فوت نیز، وراث معمولا به ضرر خودشان اجازهنمی‌دهند. دلیل دوم بر عدم تقاضای ثبت وصیت‌نامه، مشکلات اجرایی وصیت‌نامه است کهمستلزم یک سری اقدامات اداری و قضایی و ثبتی است که باید توسط وصی یا موصیله و وراث، بعد از فوت موصی انجام شود. احتمال فراوان وجود دارد که اجرایوصیت‌نامه، چون مضر به حال وراث است، تنش‌هایی را میان وراث با یکدیگر و موصی لهسبب شود، هرچند که موضوع وصیت، در حد ثلث یا حتی کمتر از آن نیز باشد. اماانتقال مالکیت در زمان حیات موصی، با حق خیار فسخ مباشرتی برای انتقال‌دهنده، اینمشکلات را ندارد و پس از فوت انتقال‌دهنده، لزومی ندارد که اقدامات خاصی از سویمنتقل‌الیه که ممکن است فردی ناتوان یا کم توان باشد، انجام گیرد و دفاتر اسناد رسمیصرفا با رویت گواهی فوت انتقال‌دهنده، اقدام اداری قطعیت انتقال را ثبت می‌کنند.
افکار و برنامه‌ها و تصمیمات انتقال‌دهنده، در این نوع از اعمال حقوقی بسیار مهم وقابل توجه است. او حالت‌های محتمل مختلفی را برای آینده ملک و خودش در نظر دارد واز همان ابتدا و قبل از اقدام به عقد ناقله، با مشاوره با سردفتر اسناد رسمی، برایهرکدام از این حالت‌ها، در صورت وقوع، برنامه‌ای در نظر گرفته است، حالت‌هایی ازقبیل اینکه: همسرش زودتر از او فوت کند، همسرش در آینده لایق حمایت نباشد، فرزندشدر آینده نیازمند حمایت مالی نباشد، تغییرات غیر منتظره‌ای در رفتار فرزندش با او ظاهرشود، انتقال‌گیرنده بخواهد با فروش ملک مزبور، ملک بهتری بخرد و موارد دیگر. انتقال‌دهنده با این امید، چنین سندی را امضا می‌کند که در آینده اگر موارد مذکور یامشابه آنها، تصمیم اولیه‌اش را تغییر دهد، او بتواند حق فسخ خود را اعمال نموده ومالکیت ملک را اعاده کند. حال، آیا می‌توان پذیرفت که قانون‌گذار انتقال دادن ملکموضوع چنین معامله‌ای بدون درج حق فسخ انتقال‌دهنده اولیه را بر خلاف قصد و رضایانتقال‌دهنده و توافق فی‌مابین حاصله و برخلاف یک قرن نظم عمومی حاکم بر این قبیلمعاملات و برخلاف اخلاق و وجدان انسانی به رسمیت بشناسد، قطعا چنین نیست و وقوعسهو، قابل قبول‌ترین علت چنین مصوبه‌ای می‌تواند باشد. با این تغییری که حاصل شدهاز هم اکنون، باید دردمند پدران و مادرانی بودکه فرزندانشان به استناد تبصره موضوعبحث، ملک آنها را فروخته و بی‌پناهشان ساخته‌اند. چنین پدر یا مادری چگونه می‌تواندقیمت روز ملک خود را مطالبه و دریافت کند، چنین چیزی در میدان عمل، بسیار سخت ودر غالب موارد ناممکن می‌گردد. تصور اینکه قیمت روز ملک، در زمان مطالبه، موجود، دردسترس و قابل وصول خواهد بود، ساده انگارانه، غیر واقعی و موهوم است.
در هرکدام از این سه نوع مصداق معاملات خیاری که شرط خیار به نفع معامل است،حفظ حق فسخ انتقال‌دهنده اولیه و وجود امکان برگشت مالکیت آن مفاد مسلم و غیرقابلانکار توافق و تراضی طرفین عقد می‌باشد، به نحوی که می‌توان گفت در درون شرط خیار،شرط حفظ وضعیت برای قابلیت اعاده به معامل، بی‌هیچ شک وتردیدی وجود دارد. قصد ونیت فروش ملکی که موضوع چنین معامله‌ای بوده سابق بر این، فقط در مخیله شیادان وکلاهبرداران شکل می‌گرفت، اقدامی که برخلاف صریح قانون بوده و اخلاق، آن را نکوهشمی‌کرد و وجدان بیدار محکومش می‌ساخت.
مقرره قانون الزام در خصوص بیع خیاری و تحلیل موضوع
در بخشی از تبصره یک ماده یک قانون الزام آمده است:
«…. سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونه‌ای طراحی گردد که اگر طرفین قراردادشرط کنند منتقل‌الیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن و یا تا موعددیگری که مورد توافق طرفین بوده حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد،امکان انتقال مورد معامله، در مهلت تعیین شده فراهم نباشد.
در هر حال چنانچه منتقل‌الیه، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخصثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشتهباشد و یا معامله، اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حقفسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخمزبور به قیمت روز مال غیرمنقول، به منتقل‌الیه مذکور رجوع خواهد کرد.
چنانچه منتقل‌الیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت وی درآمدهباشد، عین مال به انتقال‌دهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد می‌گردد.»
چنانچه روند ادراکی و استدلالی تهیه‌کنندگان تبصره را بررسی کنیم، می‌بینیم کهابتدائا در جهت اعمال ماده ۴۶۰ قانون مدنی و حفظ حقوق دارنده شرط خیار، مقرر شدهاست که سامانه ثبت الکترونیک اسناد، باید به گونه‌ای طراحی شود که حقوق دارنده حقفسخ در معرض تضییع قرار نگیرد و منتقل‌الیه نتواند مال را بفروشد. اما در پاراگرافبعدی خود قانون‌گذار در جهت خلاف دستور قبلی خودش چنین بیان کرده است که اگر بههر حال، منتقل‌الیه ملک را با سند رسمی به دیگری انتقال داده باشد و در معامله بعدیحق فسخ نباشد، فقط می‌تواند قیمت روز را از طرف معامله خودش مطالبه کند. به عبارتدیگر، قانون‌گذار ابتدا در جهت مراقبت بر حفظ حقوق دارنده حق فسخ، وظایفی را برایسازمان ثبت مقرر داشته و در پاراگراف بعدی، راهی را که برای تضییع حقوق مذکور بهمدت قریب به یک قرن بسته بود، خودش بازکرده است.
به اعتقاد نگارنده، تدوین‌کنندگان پیش‌نویس قانون، هرگز در مقام تغییر قاعده حقوقییا وضع قاعده حقوقی جدید در خصوص انتقال ملک موضوع خیار شرط نبوده‌اند، بلکههمچنان که قبلا نیز گفته شد قسمت مورد نقد از تبصره در واقع بیانی اشتباه از وضعیتموجود است تا در انتها منتقل‌الیه را متعهدتر کنند و متاسفانه چنین تصور کرده‌اند کهآنچه تاکنون جاری و حاکم بر موضوع بوده، این است که اگر منتقل‌الیه ملک را علیرغمنداشتن حق، انتقال داده باشد این انتقال، برای ملک موضوع معامله، حکم تلف آن را داردو با تدوین این جملات خواسته‌اند تعهد منتقل‌الیه (انتقال‌دهنده دوم) را از قیمت توافقی، بهقیمت روز، ارتقا بخشند. در حالی که انتقال چنین ملکی اساسا فاقد اعتبار قانونی بوده واین بخش از تبصره برخلاف نیت تدوین‌کنندگان آن، در جهت تضییع حق انتقال‌دهنده و بهرسمیت شناختن انتقال، برخلاف توافق، برخلاف دکترین حقوقی و برخلاف وجدان انسانیپیش رفته است. نتیجه این شده است که تا زمانی که سامانه ثبت الکترونیک اسناد قابلیتآن را نداشته باشد که از وقوع معامله بعدی ملک موضوع خیار شرط، به صورت سیستمیممانعت به عمل آورد، معاملات انجام شده معتبر خواهد بود و انتقال‌دهنده صاحب خیارشرط، فقط حق مطالبه قیمت روز ملک را خواهد داشت. همچنین اگر بعد از این نیز،سامانه با اشکال مواجه شود و مانع ثبت نشود یا کسانی بتوانند سامانه را به شیوه‌ایدور بزنند و چنین انتقالاتی را ثبت نمایند، انتقالی که واقع شده طبق قانون الزام معتبرخواهد بود. کسانی که چنین نقشی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد داده‌اند از وضعیتسامانه آگاهی نداشته اند.
تعیین ملاک اعتبار بر اساس سامانه ثبت الکترونیک اسناد
سامانه ثبت الکترونیک اسناد، شالوده و اساس نظم نوین ثبت اسناد و املاک ایراناست. بر وجود آن مباهات کرده و به روح بانی پرتلاش آن درود می‌فرستیم. از طرفی،قدردان زحمات کلیه دست‌اندرکاران آن از ابتدا تاکنون هستیم. این سامانه به سبب کارپرتنوع و حجیمی که بر عهده دارد، به رغم گذشت یازده سال از زمان شروع به کاررسمی، هنوز هم دارای اشکالات عدیده‌ای هست. در این یک دهه کارکرد سامانه، آنچهملاک عمل بوده، کارکرد حقوقی سردفتران اسناد رسمی بوده است که اعمال حقوقی ثبتشده در سامانه را انتظام بخشیده‌اند. در این مدت تلاش شده است به هر نحو ممکن، باوجود ایرادات و نواقص و اشکالات عدیده در سامانه، شکل حقوقی اعمال حقوقی، بهگونه‌ای در سامانه ثبت شود که طبق قانون، صحیح و بلا اشکال باشد و در صورترسیدگی مراجع قانونی به اعمال حقوقی ثبت شده، قابلیت دفاع داشته باشد. به عبارتدیگر، سامانه ثبت الکترونیک اسناد، به اعتبار کار و تلاش و دقت نظر سردفتران اسنادرسمی در این دهه گذشته، توانسته است موفق باشد و اگر نقش تک تک سردفتران اسنادرسمی نبود، سامانه‌ای که توسط متخصصان فناوری رایانه‌ای تولید شده و هزاران مشکلدر کارکرد داشت، موجب بروز مشکلات می‌شد. از این رو، کارکرد سامانه ثبت الکترونیکاسناد، نباید ملاک تعیین‌کننده حقوق اشخاص باشد و قانون مقرر بدارد که اگر سامانهعمل کرد حق با علی است و الا حق با زید خواهد بود. نقشی که در تبصره یک ماده یکقانون الزام، به سامانه داده شده است شدیدا قابل انتقاد است. از سوی دیگر، سامانه،ابزار ثبت کردن اعمال و وقایع حقوقی است نه خالق یا موجد حق و حقوق اشخاص. اعمال حقوقی مانند عقود و ایقاعات و وقایع حقوقی مانند تولد و فوت سبب ایجاد حقوقاشخاص می‌شود و کارکرد یک ابزار الکترونیکی نمی‌تواند و نباید در زمره اعمال و وقایعحقوقی در ایجاد و تغییر حقوق اشخاص موثر باشد.
مشتبه شدن احکام معاملات
همچنان که قبلا نیز گفته شد هرکدام از خیارات به سبب خصوصیتی که دارد، دارایاحکام خاصی نیز می‌باشد و خیار شرط بیشترین تفاوت را با خیارات دیگر دارد، زیراسبب ایجاد آن، اراده طرفین و توافق است. در معاملات ناقله اعم از عقد بیع و صلح، پساز وقوع عقد، منتقل‌الیه می‌تواند انواع تصرفات مالکانه را در آن به عمل آورد و مهمتر ازهمه، می‌تواند مال مورد معامله را که اکنون خودش مالک آن شده است، بفروشد و بهدیگری انتقال بدهد و معاملات بعدی او نافذ و معتبر است. حال، پس از اینکه ملک بهموجب معامله بعدی از منتقل‌الیه اول به منتقل‌الیه دوم انتقال قطعی یافت، اگر به سببی ازاسباب قانونی در معامله اول یکی از خیارات (غیر از خیار شرط) ایجاد شود یا موجودبوده و صاحب خیار بعدا آگاه شود و حق خیار خود را اعمال نموده و معامله اول را فسخکند، چون ملک به طریق صحیح قانونی طبق معامله دوم به منتقل‌الیه معامله دوم انتقالیافته است در اینجاست که ملک موضوع معامله نسبت به معامله اول که فسخ شده، حکممال تلف شده را دارد. وقتی در جای جای این مقاله خبر از احتمال وقوع سهو شدهاست، منظور مشتبه شدن حکم تلف مورد معامله در معاملاتی است که به سبب خیاراتقانونی غیر از خیار شرط فسخ می‌گردند و در خیار شرط، حکم قانونی قضیه، تلف موردمعامله در دکترین حقوقی ایران نیامده است بلکه حفظ حقوق انتقال‌دهنده اول مورد تاکیدقرار گرفته است.
نتیجه
قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» یک انقلاب مهم در نظم بخشیبه معاملات املاک است. تلاش‌های کلیه کسانی که در جهت تهیه و تدوین، تقدیم بهمجلس، پیگیری مراحل رقت‌بار تصویب آن، ایفای نقش نموده‌اند، شایسته هزاران تقدیراست. در نیت پاک تدوین‌کنندگان قانون تردیدی نیست و وقوع خطا نیز همواره ممکناست، اما آنچه بعد از این، اتفاق خواهد افتاد مهمتر است. در معامله خیاری که برایانتقال‌دهنده حق فسخ شرط شده، شایسته آن است که حقوق انتقال‌دهنده دارای خیارشرط در مدت حق فسخ محفوظ و مرعی شود. هرگونه تغییر در این عرصه نیازمندبررسی‌های جامع و دقیق میدانی می‌باشد. آنچه در تبصره یک ماده یک، مصوب شدهاست نه تنها هیچ نفعی برای جامعه ندارد، بلکه نتایج زیانبار و توالی فاسد متعددی بهدنبال دارد و شایسته آن است که موضوع سریعا رسیدگی و در جهت پیشنهاد حذفپاراگراف سوم تا آخر تبصره مذکور اقدام شایسته معمول گردد.
منابع
۱- امامی، سیدحسن (۱۳۶۴)، حقوق مدنی، جلد اول، چاپ پنجم، تهران : اسلامیه.
۲- جعفری لنگرودی، محمدجعفر (۱۳۸۱)، مبسوط در ترمینولوژی، جلد سوم، چاپدوم، گنج دانش.
۳- شهیدی ، مهدی (۱۳۸۸) حقوق مدنی۶، چاپ دهم، مجد.
۴- کاتوزیان، ناصر (۱۳۸۷)، قواعد عمومی قراردادها، جلد پنجم، چاپ پنجم، شرکت سهامی انتشار.