مدارک اسناد رسمی › مدارک تنظیم قولنامه رسمی
دفتر اسناد رسمی ۶۶۲ تهران ـ سردفتر: لیلا فرج‌زاده | آخرین بروزرسانی: شهریور ۱۴۰۵
در یک دقیقه:
- همراه داشته باشید: اصل مدارک هویتی، سند مالکیت و بنچاق قبلی؛ مدارک نمایندگی حسب مورد.
- پیش از مراجعه: ثبت‌نام ثنا و تأیید اقامتگاه در سامانه املاک و اسکان را تکمیل کنید.
- پایان‌کار و پرداخت مالیات نقل‌وانتقال برای تنظیم قولنامه لازم نیست.
- ملک در رهن: با حفظ حقوق مرتهن قابل بررسی و تنظیم است؛ ملک بازداشت‌شده توصیه نمی‌شود.
قولنامه رسمی چه کاربردی دارد؟
قولنامه، قراردادی است که تعهد طرفین به انجام معامله و انتقال ملک در آینده را همراه با مبلغ، زمان‌بندی و شرایط توافق‌شده ثبت می‌کند. تنظیم و ثبت این قرارداد در دفتر اسناد رسمی، در ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پیش‌بینی شده است.
مدارکی که باید ارائه کنید
- اصل مدارک هویتی طرفین
- سند مالکیت و بنچاق قبلی
- ثبت‌نام در سامانه ثنا و ثبت و تأیید اقامتگاه در سامانه املاک و اسکان
- مدارک نمایندگی، حسب مورد
استعلام موردنیاز برای تنظیم قولنامه
استعلام ثبت را دفترخانه دریافت می‌کند؛ پاسخ آن برای بررسی مالکیت و محدودیت‌های ثبتی، از جمله رهن یا بازداشت، استفاده می‌شود و نیازی به مراجعه شخصی به اداره ثبت نیست. استعلام دارایی شرط تنظیم قولنامه نیست؛ اما دفترخانه می‌تواند برای تعیین ارزش معاملاتی و محاسبه هزینه‌های سند، از فرایند استعلام مالیاتی استفاده کند — این به معنای لزوم پرداخت مالیات نقل‌وانتقال برای قولنامه نیست.
پیش از امضا، این توافق‌ها را روشن کنید
- مبلغ دقیق قرارداد، پرداخت‌های انجام‌شده و مانده مبلغ
- نحوه پرداخت، مشخصات چک‌ها و سررسید اقساط
- زمان و شرایط تحویل ملک و متعلقات آن
- موعد تنظیم سند رسمی انتقال
- مسئول پرداخت هزینه‌ها و انجام تعهدات مربوط به ملک
- شرایط فسخ و وجه‌التزام تأخیر یا انجام‌ندادن تعهدات
- در ملک در رهن: مسئول پرداخت بدهی و مهلت و نحوه تعیین تکلیف رهن
مبلغ واقعی توافق طرفین باید در قولنامه درج شود.
نحوه تعیین ارزش معاملاتی ملک؛ راهنمای عملی دفترخانه
در بخش نمایش ارزش معاملاتی سامانه، صرفاً ارزش عرصه (زمین) نمایش داده می‌شود؛ برای یک واحد ساختمانی، عرصه و اعیان باید با هم دیده شوند. روش عملی دفترخانه در دو مرحله:
- ارسال استعلام مالیاتی: اطلاعات ملک ارسال می‌شود تا محاسبه مالیاتی با لحاظ عرصه و اعیان انجام شود.
- استخراج ارزش معاملاتی از مبلغ مالیات: پس از صدور قبض، مبلغ مالیات نقل‌وانتقال عین ملک (نرخ ۵٪) در عدد ۲۰ ضرب می‌شود.
مثال: اگر مالیات پنج‌درصدی نقل‌وانتقال عین ملک ۲ میلیون تومان محاسبه شده باشد:
۲٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۲۰ = ۴۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان
ارزش معاملاتی مبنای محاسبه، ۴۰ میلیون تومان خواهد بود.
دقت کنید: فقط مبلغ مالیات پنج‌درصدی عین ملک در ۲۰ ضرب می‌شود؛ مالیات حق واگذاری محل، جرایم یا سایر مبالغ قبض نباید با آن جمع شود. پرداخت این قبض برای تنظیم قولنامه لازم نیست؛ این فرایند صرفاً برای تعیین ارزش معاملاتی است.
نکات مهم درباره وضعیت ملک
ملک بدون پایان‌کار
ارائه پایان‌کار شرط تنظیم قولنامه نیست؛ اگر برای انتقال نهایی لازم باشد، مسئول انجام، مهلت و ضمانت اجرای آن در قرارداد مشخص می‌شود.
ملک در رهن
رهن بودن ملک به‌خودی‌خود مانع تنظیم قولنامه نیست، مشروط بر آنکه حقوق مرتهن محفوظ بماند. برای جزئیات راهنمای مدارک سند رهنی را ببینید. تنظیم قولنامه به‌تنهایی موجب فک رهن یا انتقال وام به خریدار نمی‌شود.
ملک بازداشت‌شده
توصیه دفترخانه این است که تا تعیین تکلیف قانونی و رفع مانع بازداشت، نسبت به تنظیم قولنامه اقدام نشود.
خلاصه چک‌لیست مدارک قولنامه
- اصل مدارک هویتی طرفین
- سند مالکیت و بنچاق قبلی
- ثبت‌نام در سامانه ثنا و ثبت اقامتگاه
- توافق کامل درباره مبلغ، پرداخت، تحویل و موعد انتقال رسمی
موضوعات مرتبط: پس از تنظیم قولنامه، برای انتقال رسمی نهایی مدارک انتقال سند خانه و آپارتمان را ببینید. فهرست کامل سایر اسناد در این بخش موجود است.
سوالات متداول درباره قولنامه رسمی
آیا برای تنظیم قولنامه پایان‌کار لازم است؟
خیر، ارائه پایان‌کار شرط تنظیم قولنامه نیست.
آیا قولنامه مشمول مالیات نقل‌وانتقال است؟
خیر، قولنامه‌ای که موضوع آن تعهد به انتقال در آینده است، مشمول مالیات نقل‌وانتقال نیست.
آیا می‌توان برای ملک در رهن قولنامه تنظیم کرد؟
بله، مشروط بر آنکه حقوق مرتهن محفوظ بماند و وضعیت بدهی روشن باشد.
ارزش معاملاتی ملک چگونه محاسبه می‌شود؟
از طریق استعلام مالیاتی و ضرب مبلغ مالیات پنج‌درصدی عین ملک در عدد ۲۰.
آیا قولنامه برای ملک بازداشت‌شده قابل تنظیم است؟
توصیه نمی‌شود؛ باید تا رفع بازداشت صبر کرد.
ارسال مدارک، رزرو وقت و مشاوره
تصویر خوانای مدارک و شرح توافق‌های خود را از طریق سامانه رزرو و ارسال مدارک ارسال کنید و عنوان درخواست را «تنظیم قولنامه رسمی ملک» بنویسید.
- همراه، واتساپ و بله: ۰۹۱۹۶۶۲۵۶۶۲
- نشانی: تهران، چهارراه جهان کودک، بلوار حقانی، نرسیده به گاندی شمالی، پلاک ۶۷، طبقه همکف
- ساعات مراجعه: شنبه تا چهارشنبه ۸ تا ۱۵:۳۰؛ پنجشنبه ۸ تا ۱۳
سایر راهنماها در مقالات دفترخانه یا درباره دفترخانه.