سند مالکیت معارض چیست؟

سند مالکیت معارض چیست؟

تعریف سند معارض

وقتی دو سند مالکیت ملک صادر شده باشد و این دو سند نسبت به اصل ملک یا نسبت به حدود و یا نسبت به حقوق ارتفاقی با یکدیگر تعارض داشته باشند سندی که مؤخر الصدور است را سند مالکیت معارض گویند. به سندی هم که زودتر صادر شده است سند مقدم الصدور یا سند مقدم گفته می­شود.

نکته: در صورتی که معلوم نباشد کدام سند دیرتر صادر شده و کدام زودتر صادر شده است باید به تاریخ ثبت هر کدام از املاک در دفتر ثبت املاک توجه شود. در این صورت هر کدام دیرتر در دفتر املاک ثبت شده بود معارض محسوب می­‌شود.

حالات تعارض دو سند مالکیت

حالت اول – تعارض در اصل مالکیت

این تعارض زمانی ایجاد می­‌شود که دو سند مالکیت نسبت به تمام یا بخشی از مالکیت ملک با یکدیگر تعارض داشته باشند؛ به عنوان مثال دو سند مالکیت نسبت به یک ملکی صادر شده طبق یکی از سندها ملک متعلق به علی و طبق دیگری ملک متعلق به رضاست.

حالت دوم – تعارض در حدود

این تعارض زمانی ایجاد می­‌شود که حدود و مختصات دو سند مالکیت با هم تعارض داشته باشند.

حالت سوم – تعارض در حقوق ارتفاقی

این تعارض زمانی ایجاد می­‌شود که دو ملک در حقوق ارتفاقی قید شده در سند مالکیت با هم تعارض داشته باشند؛ مثلاً در سند مالکیت یک ملک حق عبور از ملک مجاور قید شده باشد اما در سند مالکیت ملک مجاور به چنین حقی اشاره نشده باشد.

نحوه برخورد با سند مالکیت معارض در ادارات و نهادهای ثبتی

به محض اینکه اداره ثبت محل وقوع ملک از وجود سند معارض اطلاع حاصل کند به دفاتر اسناد رسمی بخشنامه می­‌کند. همچنین همزمان گزارش وقوع تعارض دو سند را به هیأت نظارت ارسال می­‌کند. در صورتی که هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت (در صورت اعتراض به تصمیم هیأت نظارت) وقوع تعارض را تأیید کند سند معارض شناخته خواهد شد.

باید بدانید که تصمیم هیأت نظارت در خصوص تشخیص تعارض اسناد قابل اعتراض در شورای عالی ثبت است. به این صورت که رأی هیأت نظارت به اداره ثبت محل وقوع ملک فرستاده شده و اداره ثبت رونوشت رأی را تا 20 روز در تابلو اعلانات ثبت نصب می‌کند در صورتی که ظرف این مدت اعتراضی نشد رأی هیأت نظارت قطعی است و اگر اعتراض صورت گرفت گزارش اعتراض توسط اداره ثبت به شورای عالی ثبت فرستاده می­‌شود.

آیا بعد از تشخیص تعارض توسط هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت دارنده سند معارض می­تواند با آن سند معامله کند؟

مطابق قانون دارنده سند مالكيت معارض مادام كه تكليف نهاىی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حق هيچ‏گونه معامله نسبت به آن را ندارد ولى می‌‏تواند حقوق متصوره خود را به ديگرى انتقال دهد. اگر دارنده سند معارض نسبت به آن معامله کند و دادگاه سند معارض را باطل اعلام کند یا ظرف دو ماه دارنده سند معارض به دادگاه مراجعه ننماید و سند مالکیت توسط اداره ثبت باطل شود دارنده این سند به جریمه نقدی معادل ارزش ملک محکوم می­‌شود.

آیا بعد از تشخیص تعارض توسط هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت دارنده سند مقدم می­تواند با آن سند معامله کند؟

طبق قانون دارنده سند مالكيت مقدم قبل از تعيين تكليف نهایى در دادگاه می‌تواند معامله كند ولى دفاتر اسناد رسمى مكلف‏‌اند در متن سند قيد كنند نسبت به مورد معامله سند مالكيت معارض صادر شده و مادام كه تكليف نهایى طبق اين قانون معلوم نشده به خريدار، سند مالكيت جديد داده نخواهد شد و همين حكم نسبت به انتقالات بعدى هم جارى است.

دارنده سند معارض چه کند؟

اگر دارنده سند معارض اقدامی نکند سند او به طور قطع باطل می­‌شود؛ به همین جهت ضروری است دارنده سند معارض به محض دریافت اخطاریه از اداره ثبت مبنی بر تشخیص معارض بودن سند او توسط هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت ظرف مدت 2 ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه به دادگاه محل وقوع ملک جهت اقامه دعوا مراجعه نماید. در صورتی که ظرف این مدت دارنده سند معارض اقدامی نکند و دارنده سند مقدم، گواهی عدم طرح دعوا در این خصوص را از دادگستری محل وقوع ملک دریافت کند سند او توسط اداره ثبت باطل می­‌شود.

• اگر در ظرف مهلت مقرر دارنده سند معارض به دادگاه صالح مراجعه نماید اداره ثبت نمی‌­تواند سند مالکیت را ابطال کند و تا تعیین تکلیف نهایی در دادگاه اداره ثبت نسبت به آن اقدامی نخواهد کرد.
• باید بدانید قاضی دادگاه در صورت تشخیص تعارض می‌­تواند با توجه به ادله و مستندات هر یک از اسناد مالکیت مقدم یا معارض را باطل اعلام کند؛ به بیان دیگر لزوماً مرجع قضایی سند معارض را باطل اعلام نمی­‌کند بلکه ممکن است سند معارض را تأیید و سند مالکیت مقدم را باطل اعلام کند.