تعریف سند مالکیت معارض
وقتی دو سند مالکیت ملک صادر شده باشد و این دو سند نسبت به اصل ملک یا نسبت به حدود و یا نسبت به حقوق ارتفاقی با یکدیگر تعارض داشته باشند سندی که مؤخر الصدور است را سند مالکیت معارض گویند. به سندی هم که زودتر صادر شده است سند مقدم الصدور یا سند مقدم گفته میشود. تا انتهای این مطلب با اسناد رسمی ۶۶۲ همراه باشید.
نکته: در صورتی که معلوم نباشد کدام سند دیرتر صادر شده و کدام زودتر صادر شده است باید به تاریخ ثبت هر کدام از املاک در دفتر ثبت املاک توجه شود. در این صورت هر کدام دیرتر در دفتر املاک ثبت شده بود معارض محسوب میشود.
حالات تعارض دو سند مالکیت
حالت اول – تعارض در اصل مالکیت
این تعارض زمانی ایجاد میشود که دو سند مالکیت نسبت به تمام یا بخشی از مالکیت ملک با یکدیگر تعارض داشته باشند؛ به عنوان مثال دو سند مالکیت نسبت به یک ملکی صادر شده طبق یکی از سندها ملک متعلق به علی و طبق دیگری ملک متعلق به رضاست.
حالت دوم – تعارض در حدود
این تعارض زمانی ایجاد میشود که حدود و مختصات دو سند مالکیت با هم تعارض داشته باشند.
حالت سوم – تعارض در حقوق ارتفاقی
این تعارض زمانی ایجاد میشود که دو ملک در حقوق ارتفاقی قید شده در سند مالکیت با هم تعارض داشته باشند؛ مثلاً در سند مالکیت یک ملک حق عبور از ملک مجاور قید شده باشد اما در سند مالکیت ملک مجاور به چنین حقی اشاره نشده باشد.
نحوه برخورد با سند مالکیت معارض در ادارات و نهادهای ثبتی
به محض اینکه اداره ثبت محل وقوع ملک از وجود سند معارض اطلاع حاصل کند به دفاتر اسناد رسمی بخشنامه می‌کند. همچنین همزمان گزارش وقوع تعارض دو سند را به هیأت نظارت ارسال می‌کند. در صورتی که هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت (در صورت اعتراض به تصمیم هیأت نظارت) وقوع تعارض را تأیید کند سند معارض شناخته خواهد شد.
باید بدانید که تصمیم هیأت نظارت در خصوص تشخیص تعارض اسناد قابل اعتراض در شورای عالی ثبت است. به این صورت که رأی هیأت نظارت به اداره ثبت محل وقوع ملک فرستاده شده و اداره ثبت رونوشت رأی را تا ۲۰ روز در تابلو اعلانات ثبت نصب می‌کند در صورتی که ظرف این مدت اعتراضی نشد رأی هیأت نظارت قطعی است و اگر اعتراض صورت گرفت گزارش اعتراض توسط اداره ثبت به شورای عالی ثبت فرستاده میشود.
آیا بعد از تشخیص تعارض توسط هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت دارنده سند معارض میتواند با آن سند معامله کند؟
مطابق قانون دارنده سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نهاىی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حق هیچگونه معامله نسبت به آن را ندارد ولى میتواند حقوق متصوره خود را به دیگرى انتقال دهد. اگر دارنده سند معارض نسبت به آن معامله کند و دادگاه سند معارض را باطل اعلام کند یا ظرف دو ماه دارنده سند معارض به دادگاه مراجعه ننماید و سند مالکیت توسط اداره ثبت باطل شود دارنده این سند به جریمه نقدی معادل ارزش ملک محکوم میشود.
آیا بعد از تشخیص تعارض توسط هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت دارنده سند مقدم میتواند با آن سند معامله کند؟
طبق قانون دارنده سند مالکیت مقدم قبل از تعیین تکلیف نهایى در دادگاه میتواند معامله کند ولى دفاتر اسناد رسمى مکلفاند در متن سند قید کنند نسبت به مورد معامله سند مالکیت معارض صادر شده و مادام که تکلیف نهایى طبق این قانون معلوم نشده به خریدار، سند مالکیت جدید داده نخواهد شد و همین حکم نسبت به انتقالات بعدى هم جارى است.
دارنده سند معارض چه کند؟
اگر دارنده سند معارض اقدامی نکند سند او به طور قطع باطل میشود؛ به همین جهت ضروری است دارنده سند معارض به محض دریافت اخطاریه از اداره ثبت مبنی بر تشخیص معارض بودن سند او توسط هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه به دادگاه محل وقوع ملک جهت اقامه دعوا مراجعه نماید. در صورتی که ظرف این مدت دارنده سند معارض اقدامی نکند و دارنده سند مقدم، گواهی عدم طرح دعوا در این خصوص را از دادگستری محل وقوع ملک دریافت کند سند او توسط اداره ثبت باطل میشود.
- اگر در ظرف مهلت مقرر دارنده سند معارض به دادگاه صالح مراجعه نماید اداره ثبت نمی‌تواند سند مالکیت را ابطال کند و تا تعیین تکلیف نهایی در دادگاه اداره ثبت نسبت به آن اقدامی نخواهد کرد.
- باید بدانید قاضی دادگاه در صورت تشخیص تعارض میتواند با توجه به ادله و مستندات هر یک از اسناد مالکیت مقدم یا معارض را باطل اعلام کند؛ به بیان دیگر لزوماً مرجع قضایی سند معارض را باطل اعلام نمی‌کند بلکه ممکن است سند معارض را تأیید و سند مالکیت مقدم را باطل اعلام کند.
مهمترین ابهامات در مورد سند مالکیت معارض
به صورت مفصل برایتان شرح دادیم که معارض زمین چیست و معارض یعنی چه. حال وقت آن رسیده تا در مورد مبحث اسناد مالکیت و معامله معارض به چند سوال مهم و اساسی پاسخ دهیم:
سند مالکیت معارض چه زمانی ایجاد میشود؟
در صورت بروز هر گونه کلاهبرداری و یا اختلاف بر سر سند ملکی، مرجع صالح برای رسیدگی به این امر دادگاه خواهد بود.
به طور معمول رسیدگی به این قبیل اختلافات (همچون ملک دارای معارض یا ابطال سند مالکیت معارض) در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. افرادی که ادعای مالکیت بر یک ملک را دارند باید با طرح دعوی در دادگاه و ارائه مدارک و مستندات معتبر دارای مهر دفاتر إسناد رسمی، دادخواست آبطال یا رسیدگی و صدور حکم در این خصوص را تکمیل بنمایند.
دادگاه پس از بررسی دقیق مدارک و اسناد معارض هر دو طرف، اظهارات شهود، اوضاع و احوال و سایر قرائن و شواهد موجود، تشخیص می‌دهد کدام سند رسمی مالکیت معتبر است و حکم به صحت آن سند رسمی خواهد داد و تکلیف دارنده سند مالکیت معارض چیست. حکم دادگاه در این خصوص لازم‌الاجرا بوده و پایان دعوای طرفین محسوب میشود.
در صورت بروز اختلاف بر سر سند مالکیت، چه مرجعی صلاحیت رسیدگی دارد؟
در صورت بروز اختلاف بر سر سند تک برگ مالکیت یک ملک، مرجع صالح برای رسیدگی به این امر دادگاه خواهد بود.
به طور معمول رسیدگی به این قبیل اختلافات در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. افرادی که ادعای مالکیت بر یک ملک را دارند باید با طرح دعوی در دادگاه و ارائه مدارک و مستندات لازم، خواستار رسیدگی و صدور حکم در این خصوص شوند.
دادگاه پس از بررسی دقیق مدارک هر دو طرف، اظهارات شهود، اوضاع و احوال و سایر قرائن و شواهد موجود، تشخیص می‌دهد کدام سند مالکیت معتبر است و حکم به صحت آن سند خواهد داد. حکم دادگاه در این خصوص لازم‌الاجرا بوده و پایان دعوای طرفین محسوب میشود.
راه‌های پیشگیری از ایجاد سند مالکیت معارض چیست؟
برای پیشگیری از ایجاد سند مالکیت معارض، راهکارهای زیر پیشنهاد میشود:
- به‌روز نگه داشتن اسناد و مدارک مالکیت و ارائه آن‌ها هنگام لزوم
- هنگام انتقال قطعی ملک، اطمینان از باطل شدن سند قبلی
- ثبت تغییرات مالکیت در اداره ثبت اسناد و املاک
- در صورت مفقود شدن سند، اقدام به صدور سند المثنی به جای سند جدید
- دقت در هنگام ثبت مشخصات طرفین در اسناد مالکیت
- رعایت دقیق قوانین و مقررات مربوط به صدور و انتقال اسناد مالکیت
- ایجاد یک پایگاه داده الکترونیکی متمرکز برای ثبت اسناد مالکیت
- افزایش آگاهی عمومی نسبت به چگونگی انتقال املاک و اسناد مالکیت
با رعایت این نکات می‌توان از بروز مشکلات حقوقی ناشی از سند مالکیت معارض جلوگیری کرد.
اگر دو نفر سند مالکیت یک ملک را در اختیار داشته باشند، چه اقداماتی باید انجام شود؟
در صورتی که دو نفر هر کدام مدعی مالکیت یک ملک با ارائه سند مالکیت باشند، لازم است موارد زیر انجام شود:
- مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک و بررسی صحت و اعتبار دو سند ارائه شده
- بررسی سابقه ثبتی ملک و دفاتر إسناد ثبتی آن برای تعیین مالک اصلی
- مراجعه به دادگاه و طرح دعوی توسط طرفین برای اثبات مالکیت
- ارائه مدارک و مستندات مثبته از جمله سند قبلی، خلاصه معاملات، قبوض آب و برق و …
- استعلام از ادارات ذی‌ربط جهت کسب اطلاعات بیشتر درباره سابقه ملک
- ارجاع موضوع به کارشناسان و استفاده از نظریه کارشناسی دادگاه
- صدور رأی قطعی توسط دادگاه مبنی بر تعیین مالک واقعی
- ابطال سند مالکیت غیرمعتبر بر اساس حکم دادگاه
امیدواریم این سوالات بتواند مبحث سند مالکیت معارض را به خوبی پوشش دهد. به منظور طی مسیر درست در خصوص مشکلات تعارض بهتر است قبل از طرح دعوی چند نمونه دادخواست ملک دارای معارض را مطالعه بفرمایید و با آگاهی نسبت به نمونه دادخواست ابطال سند مالکیت معارض یا با مشورت وکلای باسابقه که از لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض اطلاع دارند، نسبت به طی مراتب قانونی ابطال سند مالکیت معارض اقدام کنید.
10 پاسخ
سلام در مورد سند معارض خیلی عالی اشاره وتوضیح داده شد.
سلام و عرض ادب و خداقوت
میبخشید یک سوال فنی و تخصصی از حضورتان داشتم و ممنون خواهم بود نظرتون رو در این خصوص اعلام بفرمایید:
آیا مقررات راجع به قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض در رابطه با سند معارضی که برابر ماده ۱۴۷ ق.ث صادر شده حاکم و جاری میباشد؟یا اینکه با عنایت به خاص بودن قانون ماده ۱۴۷ ثبت ، قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض بر آن حاکمیت نداشته و اعمال نمیگردد و جهت ابطال چنین سند معارضی بایستی به دادگاه مراجعه نمود؟
باتشکر
مهدی باتِر
درود
در دو مورد دادگاه صلاحیت ورود اولیه را ندارد
یک اسناد معارض
دوم افراز
در مورد سوال بدوا اداره ثبت صلاحیت لازم را دارد
فرقی نمی کند قانون خاص باشد یا عام
بسیارعالی و سپاسگزارم از پاسخ و ارائه نظرتون که درعین موجز بودن پر مغز بود و حقا استفاده نمودم.
توضیحاتی بسیار خلاصه و مفید و کاربردی
درود
جناب اصغری ممنونم از توجه و اظهار لطف شما
در خصوص اسناد شما خود دستی بر آتش داشته و استاد این حوزه هستید
بسیار بسیار عالی بود
درود
سپاس از توجه تان
سلام دریک پلاک ثبتی درسال۱۳۳۳یعنی قبل از قانون ملی شدن جنگلها(۲۷/۱۰/۱۳۴۱)ششدانگ اراضی پلاکی وقف گردیده واین موضوع نیز تبدیل به سندبنام اوقاف شده است. درسال۱۳۸۵سندداراضی ملی پلاک موصوف به میزان۹۵۰هکتار بنام منابع طبیعی صادرشده است .اکنون اداره ثبت اظهار می نماید چون سند اوقاف مقدم است لذا سند منابع طبیعی موخر ومعارض است درحالیکه ۹۵۰هکتار اراضی ملی مرتعی انمومن نیز بصورت مرتع در محل موجود است و هنوز تبدیل به زراعتی ویا احیا نشده است.باوجود تبصره ۶الحاقی به قانون ابطال اسناد فرو رقابت ….این کار اداره ثبت صحیح است یا خلاف رای وحدت رویه شماره۶۸۱ دیوان عالی کشوراست؟
ممنون و سپاسگزارم اگر راهنمایی بفرمایید
بعد از انقلاب اسلامی، « قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه » در تاریخ ۱۳۶۳/۰۱/۲۸ تصویب شد. برابر این ماده واحده، « از تاریخ تصویب این قانون، کلیه موقوفاتی که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت درآمده باشد،به وقفیت خود برمی گردد و اسناد مالکیت صادر شده، باطل و از درجه اعتبار، ساقط است.» در این قانون، در خصوص اراضی موقوفه که ملی اعلام شده حکمی مقرر نشده بود اما برابر ماده ۱۰ آیین نامه قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۶۳/۰۹/۰۷،چنین مقرر شد که « موقوفاتی که در اجرای ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع مصوب شهریور ۱۳۴۲ به ِعنوان مراتع ملی شده، اعلام گردیده از تاریخ تصویب قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه در اختیار سازمان اوقاف و متولیان مربوط قرار می گیرد.» در تاریخ ۱۳۷۱/۱۱/۲۱ قانون دوم ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه از تصویب مجلس گذشت و کلیه قوانین مغایر، منسوخ اعلام شد. در این قانون نیز در مورد اراضی موقوفه ای که ملی اعلام شده، حکمی مقرر نشده بود، اما برابر ماده ۱۰ آیین نامه اجرایی قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب۱۳۷۴/۰۲/۰۳ هیأت وزیران با اصلاحات و الحاقات بعدی ،چنین اعلام شد که « چنانچه تمام یا بخشی از اراضی قابل وا گذاری واقع در حریم روستاهای موقوفات عامه در اجرای ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع مصوب ۱۳۴۶ به ِ عنوان انفال، منابع ملی اعلام شده باشد، می باید حق بهره برداری آن، توسط سازمان جنگلها و مراتع کشور به سازمان اوقاف و امور خیریه و متولیان واگذار شود.» برابر این ماده، فقط حق بهره برداری حریم روستاهایی که موقوفه عام هستند و جزء منابع ملی قرار گرفته، باید به سازمان اوقاف وا گذار گردد؛ این قوانین در جهت حمایت از موقوفه تصویب و اجرایی شده است.
در نهایت، در تاریخ ۱۳۸۰/۱۲/۱۴ دو تبصره، به قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۶۳ الحاق گردید که در تبصره ۶ آن چنین مقرر شده است «آن دسته از اراضی و املا ک جنگلها و مراتع و اراضی منابع ملی که مشمول ماده ۱ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع مصوب ۱۳۴۶/۰۵/۲۵و اصلاحات بعدی آن و قانون حفاظت و حمایت از منابع طبیعی و ذخایر جنگلی مصوب ۱۳۷۱/۰۷/۰۵ قرار گیرد، مشمول ماده واحده مذکور نبوده و موقوفه تلقی نمی شود؛ مگر در مورد حریم موقوفات و اراضی ای که قبل از تاریخ ۱۳۶۵/۱۲/۱۶ احیاء شده باشد.»
برابر این تبصره، آنچه به ِ عنوان اراضی ملی اعلام شده به قوت خود باقی بوده اما در خصوص حریم موقوفات و اراضی ای که قبل از تاریخ ۱۳۶۵/۱۲/۱۶ احیاء شده باشد همچنان، موقوفه باقی خواهند ماند و از زمره اراضی ملی خارج هستند. درواقع، در خصوص اراضی موقوفه، این مقرره، تاریخ احیاء را که تاریخ وضع تصویب نامه قانون ملی شدن جنگلها۱۳۴۱/۱۰/۲۷ بوده به تاریخ ۱۳۶۵/۱۲/۱۶ تغییر داده است، اما همچنان تا زمانی که احیاء پیش از تاریخ یاد شده در مرجع صالح، اثبات و تشخیص اداره منابع طبیعی، نقض نشده باشد، ملی بودن این اراضی به قوت خود باقی است، اما حریم موقوفات هیچگاه نمی تواند به ِعنوان منابع ملی اعلام گردد. در این باره، اصل ۴۵ قانون اساسی نیز قابل استناد است. در این اصل آمده است: « انفال و ثروتهای عمومی از قبیل زمینهای موات یا رها شده، معادن، دریاها، … مراتعی که حریم نیست … در اختیار حکومت اسلامی است …» در این اصل، مراتعی که حریم باشد از انفال و درواقع منابع ملی، استثناء شده است که شامل موقوفات نیز می گردد
موقوفات و اراضی ای که قبل از تاریخ ۱۳۶۵/۱۲/۱۶ احیاء شده باشد همچنان، موقوفه باقی خواهند ماند و از زمره اراضی ملی خارج هستند. درواقع، در خصوص اراضی موقوفه، این مقرره، تاریخ احیاء را که تاریخ وضع تصویب نامه قانون ملی شدن جنگلها۱۳۴۱/۱۰/۲۷ بوده به تاریخ ۱۳۶۵/۱۲/۱۶ تغییر داده است، اما همچنان تا زمانی که احیاء پیش از تاریخ یاد شده در مرجع صالح، اثبات و تشخیص اداره منابع طبیعی، نقض نشده باشد، ملی بودن این اراضی به قوت خود باقی است، اما حریم موقوفات هیچگاه نمی تواند به ِعنوان منابع ملی اعلام گردد
اداره ثبت اصولاً در صدور سند به نام منابع طبیعی اشتباه کرده