فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی

5/5
فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی

اشتراک‌گذاری

اشتراک گذاری در whatsapp
اشتراک گذاری در telegram
اشتراک گذاری در linkedin
اشتراک گذاری در facebook
اشتراک گذاری در twitter
اشتراک گذاری در pinterest
اشتراک گذاری در email

لینک کوتاه مطلب

https://www.notary662th.ir/?p=4401

شاید برای شمار کاربردی باشد

چکیده

موضوع‌ این‌ مقاله‌، از حیث دامنه شمول، فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمیاست که وضعیت و حکم سایر‌ معاملات مربوط به مال غیرمنقول نظیر صلح آن نیز ازبحث این مقاله روشن‌ می‌شود. موضوع این مقاله‌ منحصر‌ به فروش مال غیرمنقول باسند عادی نیست، بلکه فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند عادی را هم دربرمی‌گیرد.

لذا مطالب این نوشتار در سه بخش کلی مطرح‌شده‌اند که عبارتند از:

  1. وضعیت حقوقی‌ فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی.
  2. آثار فروش مال غیرمنقولبدون تنظیم سند رسمی
  3. مسائل مربوط به بیع مال غیر منقول با تنظیم سند رسمی وبدون تنظیم سند رسمی.

 

مقدمه

پس از وضع مقررات ثبتی ناظر به معاملات اموال غیرمنقول این مساله در ردیف مسایلپربحث مطرح‌شده است که آیا‌ معاملات‌ اموال غیرمنقول ثبت شده بدون تنظیم سندرسمی باطل است؟ آیا تنظیم‌کنندگان مقررات ثبتی با وضع مقررات مزبور خواسته‌اندفروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی را مثلا فاقد هرگونه اثر و کأن لم‌ یکن اعلام‌ کنند؟

با‌ نگاهی به مقررات قانون ثبت‌ و بررسی‌ نتایج‌ اجرای آن، آشکار می‌شود که اهدافوضع این مقررات، ایجاد نظم حقوقی در روابط مالی و معاملاتی اشخاص در حد امکان ورفع ابهام‌ و دفع‌ منشأ‌ کشمکش و تنگ کردن هرچه بیشتر زمینه بروز دعاوی‌ مشاجرات و‌ نیز فراهم ساختن شرایط اشراف و کنترل قوای حاکمه نسبت به اموال و معاملات و امکان تصمیم‌گیری و برنامه‌ریزی‌های ضروری برای اداره کشور‌ بوده‌ است‌.

با ثبت اسناد و املاک فرصت بحث و گفت‌وگو در مورد صحت‌ تاریخ و اصالتمندرجات و امضای ذیل سند، از بین می‌رود، (ماده ۷۰ ق.ث.) و سند رسمی به عنوان یکدلیل روشن و خالی از‌ بسیاری‌ از‌ ابهامات، به تحقق یک معامله و تعهد و یا تعلق مالمعین به شخص‌ خاص‌، دلالت می‌کند. ثبت اسناد و املاک همچنین راه را برایدخالت‌های لازم و فعالیت‌های مناسب نظیر وضع و اجرای مقررات‌ مالیاتی‌ برای‌ معاملات و تعهدات و مقررات مساعد برای تصمیم و توسعه بهره‌برداری بهتر و مفیدتر از املاک‌ و اراضی‌، هموار‌ می‌سازد.

در این میان، یکی از اهداف الرامی کردن ثبت معاملات مربوط به اموال‌ غیرمنقول‌، علاوه‌ بر اهداف مذکور، جلوگیری از سوء استفاده مالکین از راه انجام معاملات معارض نسبت به‌ مال‌ غیرمنقول و دریافت مکرر وجه به عنوان ثمن یا قسمتی از آن، از طرف‌های متعدد‌ معاملات‌ است‌؛ اما این هدف همان‌طور که دیدیم مسلما یک هدف منحصر یامهم‌ترین هدف نیست.

با‌ درنظر‌ گرفتن قواعد و اصول حقوقی و درنظر داشتن اهداف یاد شده باید حکم فروش مال غیرمنقول‌ بدون‌ تنظیم‌ سند رسمی را استنباط کرد. در این راه استنباط نهمی‌توان یک طرفه ذهن را در‌ مسیر‌ اهداف مذکور ثابت کرد و نه می‌توان بی‌توجه به آن، قواعد و اصول حقوقی‌ را‌، بدون‌ اجرای یک تکنیک تفسیری مناسب عرفی، منشأ استنباط قرار داد.

 

فتار نخست: وضعیت حقوقی فروش مال‌ غیرمنقول‌ بدون‌ تنظیم سند رسمی

اصل حاکمیت اراده که با عبارات گوناگون در مواد‌ قانونی‌(از جمله مواد ۱۹۱ و ۳۳۹ق.م) انعکاس یافته است، اقتضا می‌کند که تا حد امکان هر ماهیت‌ حقوقی‌ را که اراده دوطرف یک قرارداد انشا می‌کند در عالم اعتبار و حقوق‌ تحقق‌ یابد و هیچ مانعی جلویخلاقیت اراده انسان را‌ نگیرد‌ مگر‌ اینکه مانع مزبور، برخاسته از یک مصلحت‌ نیرومند‌ باشدکه توان رویارویی با فلسفه و مبانی اجتماعی و اقتصادی اصل آزادی اراده را داشته‌ باشد‌؛ مانند جلوگیری از تأثیر اراده‌ در‌ تشکیل معامله‌ مربوط‌ به‌ مواد مخدر و با هدف پاسداری ازسلامت‌ نسل‌ جامعه. پس اصل مزبور در تفسیر قراردادها و قوانین مربوط همیشه همراه ما خواهد‌ بود‌. دست کشیدن از حکامیت اراده و آثار‌ آن در برخورد با‌ موانع‌ قانونی همیشه مطلق نیست بلکه با‌ حدود‌ و قلمرو منع نص خاص قانونی متناسب بوده و ممکن است محدود به یک یا چند‌ اثر‌ حاکمیت اراده باشد. بنابراین در‌ صورت‌ تردید‌ در این‌که آیا‌ نصخاص‌ مزبور، به‌طور مطلق حاکمیت‌ اراده‌ را نفی می‌کند یا فقط جلوی پاره‌ای از آثار آن رامی‌گیرد، مقتضای اصل، شناختن‌ اعتبار‌ حاکمیت اراده به‌طور محدود و نسبت به‌ آثاریاست‌ که مخالفت‌ نص‌ خاصی‌ در برابر آن مسلم‌ نیست.

باتوجه به آنچه ذکر شد، فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی را نمی‌توان باطل‌ دانست‌ بلکه باید آن را معامله صحیحی‌ شمرد‌ که‌ پیش‌ از‌ ثبت سند آن‌ در‌ دفتر اسنادرمس، نمی‌توان وقوع آن را به صرف ارائه سند عادی نزد ادارات دولتی و محاکم دادگستری‌، آشکار‌ ساخت‌. برای اثبات حکم مزبور، مطالب زیرا را‌ مورد‌ توجه‌ قرار‌ می‌دهیم‌.

الف‌: اصل صحت: مطابق این اصل هر معامله که به وسیله طرفین انشا می‌شود، بایدصحیح تلقی شود مگر اینکه خلاف آن اثبات شود. از اصل مزبور، که پشتوانه‌ آن اصلمبنایی حاکمیت اراده انسان در اعمال حقوقی و نیز مصلت ساده کردن معاملات و رواجو ثبات بخشیدن به آن می‌باشد، هرگز نمی‌توان چشم پوشید مگر اینکه دلیل قانونی درتضاد با آن‌ قرار‌ گیرد. اثبات خلاف این اصل یعنی اثبات بی‌اعتباری معامله‌ای، با دوجهت ارتباط پیدا می‌کند؛ جهت موضوعی و جهت حکمی. در جهت موضوعی باید وضعیتعینی معاملۀ انشا شده، اثبات شود و در‌ جهت‌ حکمی لازم است، نص قانونی بی‌اعتبارینوع معامله دارای وضعیت مذکور را اعلام کرده باشد. مثلا هرگاه اثبات بطلان قرار داد اجارهمزرعه‌ای مورد نظر‌ باشد‌، ابتدا باید اثبات گردد که‌ این‌ عقد در زمان انشا با وضعیت خاصیهمراه بوده است. مثلا مستأجر در زمان تشکیل عقد، تصریح کرده است که قصد دارد دراین مزرعه خشخاش‌ بکارد‌. و سپس لازم است وجود‌ نص‌ قانونی بر بطلان چنین قراردادی (مانند ماده ۲۱۷ ق.م که معاملۀ همراه با تصریح جهت نامشروع را باطل اعلام کرده است) احراز گردد. در صورت عدم اثبات هریک از دو جهت‌ مذکور‌، از اصل صحت، درستی قرارداد نتیجه می‌شود.

در مورد فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی، فرض این است که جهتموضوعی که همان انشای معامله بدون تنظیم سند رسمی باشد، محرز‌ است‌ ولی از‌ جهتحکمی برای حکم برای بطلان آن باید نص قانونی بر بطلان این‌گونه قراردادها نیز باشدلیکن با بررسی‌ مقررات موضوعه، معلوم می‌شود؛ چنین نصی وجود ندارد بلکه از پاره‌ایمقررات‌، صحت‌ و اعتبار‌ آن استنباط می‌گردد.

ب: در هیچ‌یک از مقررات مربوطه بطلان و بی‌اعتباری فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی اعلام ‌‌نشده‌ است. ماده ۴۸ ق.ث.هرگز دلالت بر بطلان بیع مال غیرمنقول ندارد و منحصرا سند ثبت‌نشده‌ای‌ را‌ که‌ باید به ثبت برسد، غیر قابل پذیرش در ادارات و محاکم اعلام کرده است. بنابراین نسبت‌ به موضوع بحث ما آنچه در این ماده مورد توجه و جرح قانونگذار قرار گرفته‌ است، سند معامله است‌، نه‌ خود معامله و نسبت به وضعیت مسند خود معامله، حکمی مقرر نگردیده است. و بسنده کردن قانونگذار به اعلام غیر قابل قبول بودن سند در ادارات و محاکم و اعراض از به کار بردن اصطلاح حقوق یبطلان معامله‌، با این‌که در مقام بیان آثار ثبت نشدن سند مزبور بوده، اساس، قرینه‌ای قوی بر صحت قرارداد مربوط به عین مال غیرمنقول است. در اصلاح حقوق و در زمینهتحلیلی نمی‌توان غیر قابل قبور‌ بودن‌ سند معامله را مرادف با بطلان آن معامله دانست. اگر منظور قانونگذار باطل معرفی کردن بیع مال غیرمنقول می‌بود، باید همین ‌ ‌اصطلاح واضح و روشن «باطل» را نسبت به معامله مذکور به‌ کار‌ می‌برد که اعراض قانونگذار از این اصطلاح، با فرض باطل بودن عقد، قابل توجیه نمی‌باشد.

در برخی از سیستم‌های حقوقی کشورهای اروپایی، برخلاف حقوق ایران، صریحا معامله مال غیرمنقول بدون تنظیم‌ سند‌ رسمی، غیرمعتبر اعلام نشده است. مثلا ماده ۲۱۶ق.م. سوئیس، فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی را بی‌اعتبار معرفی کرده است.

تشریفات ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، همچنین در حقوق سایر‌ کشورهای‌ دارایحقوق‌ مدرن (آلمان و لهستان) وارد گردیده‌ و در‌ سیستم‌ حقوقی این کشورها معاملات مال غیرمنقول ثبت نشده، باطل اعلام شده است.

اما در پاره‌ای از سیستم‌های حقوقی اروپایی مانند حقوقی فرانسه‌، بیع‌ مال‌ غیرمنقول یک عقد غیرتشریفاتی است. یعنی بدون تنظیم سند‌ رسمی‌ نیز قرارداد معتبر است ولی قابل استناد در برابر اشخاص ثالث نیست. استثنائا مقررات مالیاتی که در ۱۹ دسامبر ۱۹۶۳‌ وضع‌ گردیده‌، به منظور اخذ مالیات، هرگونه وعده یکطرفه بیع مال غیرمنقول‌، حق مربوط به غیرمنقول، حق کسب و پیشه، حق استیجاری، سهام بعضی از‌ شرکت‌های‌ مربوطبه‌ اموال غیرمنقول را درصورتی‌که در یک سند رسمی یا عادی که‌ ظرف‌ ده روز ثبتشود، منعکس نگردیده باشد باطل اعلام کرده است.۱

به این ترتیب بین دو سیستم‌ حقوقی‌ ایران‌ و فرانسه در پیروی از اصل اعتبار بیع مالغیرمنقول، بدون تنظیم سند رسمی‌، قرابت‌ وجود‌ دارد و به نظر می‌رسد که مقررات مشابهدر حقوق فرانسه مورد توجه نویسندگان قانون ثبت‌ ایران‌ بوده‌ است. بنابراین هرچند عبارتدر هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد (مذکور در ماده‌ ۴۸‌ ق.ث.) بدوا مطلقبه نظر می‌رسد اما، با لحاظ تکنیک تفسیر مقررات قانونی مدنی، باید‌ گفت‌ منظور‌ از اینکه سند ثبت نشده معامله مربوط به مال غیرمنقول در ادارات و محاکم پذیرفته‌ نخواهد‌ شد، به قرینه مجاورت عنوان محاکم با عنوان ادارات در ماده ۴۸ مذکور‌، این‌ است‌ که برخلاف سند رسمی، تحقق مفاد آن مشکوک و مورد تردید است و به صرف ارائه آن نزد‌ ادارات‌ ومحاکم و بدون رسیدگی قضایی نمی‌توان به وقوع مندرجات آن پی‌برد، نه اینکه‌ در‌ دعویمطروح‌ علیه امضاکننده، به خواسته اعلام وقوع معامله یا محکومیت طرف به تسلیم مبیعیا ثمن، در‌ مرجع‌ قضایی‌ صالح قابل استناد نباشد و دادگان نتواند با تکیه بر آن و احراز انشای معامله‌ به‌ وسیله طرفین و اجتماع شرایط قانونی اعتبار عقد، وقوع آن را اعلام کند.

از غیر قابل پذیرش‌ اعلام‌ کردن سند ثبت نشده در ادارات نتیجه می‌شود که نمی‌توان برای اعمال تصرفات‌ رسمی‌ مالکانه، نظیر وثیقه قرار دادن ملک موضوع‌ سند‌ ثبت‌ نشده، نزد بانک برای اخذ وام و گرفتن ثمن‌ آن‌ در صورت تملک آن به وسیله سازمان دولتی و تحصیل پروانه ساختمان، آن (سند‌ ثبت‌ نشده) را مورد استثنا قرار‌ داد‌ و منظور از‌ غیر‌ قابلپذیرش‌ نبودن سند ثبت نشده در محاکم‌ و مراجع‌ قضایی این است که نمی‌توان به صرف ارائه سند مذکور در نزد این‌ مراجع‌، انتقال مالکیت مال غیرمنقول را به‌ خریدار و مالکیت فعلی او را‌ نسبت‌ به آن، اثبات کرد. مثلا‌ نمی‌توان‌ ملک مزبور را به عنوان وثیقه موضوع قرار بازپرس یا دادیار، معرفی‌ کرد‌ و در‌ دعوای تخلیه یا‌ خلع‌ ید علیه مستأجر یا‌ غاصب برای‌ اثبات ذی حق بودن نمی‌توان در دادگاه به آن استناد نمود. اما این وضعیت‌ سببنمی‌شود‌ که دارنده سند ثبت نشده نتواند‌ با‌ استناد به‌ آن‌، از‌ دادگاه، درخواست رسیدگی به وقوع‌ مفاد آن سند و اعلام اعتبار مندرجات آن را بنماید. پس، مقصود این بوده است که محاکم‌ و مراجع‌ قضایی مانند ادارات، در دعاوی که‌ موضوع‌ و خواسته‌ آن‌ رسیدگی‌ به اعتبارمفاد و مندرجات‌ سند‌ ثبت نشده نمی‌باشد و محاکم در مقام رسیدگی به آن نیستند، نمی‌توانند سند ثبت نشده را بپذیرند‌ و مفاد‌ آن‌ را صحیح و معتبر تلقی کنند.

یک سند‌ رسمی‌ معامله‌ غیرمنقول‌ از‌ آن‌ جهت به محض ارائه، وقوع معامله غیرمنقول و مالکیت خریدار را اثبات می‌کند که سردفتر اسناد رسمی هویت متعاملین (ماده ۵۰ ق.ث.) و اجتماع شرایط صحت و اعتبار معامله نظیر اهلیت‌ طرفین (ماده ۵۷ ق.ث.) و معلوم ومعین بودن مورد عقد هرچند براساس اقرار طرفین و نیز مخالفت نداشتن با قوانین (ماده ۶۰ ق.ث.) را احراز می‌کند؛ اما یک سند عادی مربوط به معامله مال‌ غیرمنقول‌ که برخلاف سند رسمی، هنگام تنظیم سند، اجتماع شرایط اعتبار عقد، به وسیله یک مرجع رسمی در آن احراز نمی‌شود، دادگاه (به عنوان یک مرجع رسمی طبق قوانین) با رسیدگی قضایی، وجود‌ یا‌ عدم شرایط مذکور و بالاخره اعتبار یا عدم اعتبار آن را معلوم می‌کند.

به این ترتیب، موضوع مورد توجه نویسندگان قانون ثبت صرفا سند‌ ثبت‌ نشده معامله غیرمنقول و هدف ایشان خروج‌ آن‌ از عداد دلایل قانونی و محدود کردن آثار سند ثبت نشده بوده است نه سلب اعتبار از معامله مال غیرمنقول مندرج در آن.

در مقام تفسیر‌ مقررات‌ ماده ۴۸ ق.ث.، گاهی سند‌ با‌ مسند اشتباه می‌شود و در نتیجه از قابل پذیرش نبودن سند ثبت نشده، بی‌اعتباری و بطلان مسند یعنی معامله مندرج درآن، استنباط می‌گردد. شاید منظأ این اشتباه نقص عبارتی باشد که از جهت‌ عدم‌ درج کلمه «معاملات» پس از ذکر جمله مضاف و مضاف‌الیه ثبت اسناد در ماده ۴۷ دیده می‌شود؛ عبارت ماده ۴۷ ق.ث.در حقیقت باید چنین تنظیم می‌شد؛

«در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک‌ و دفاتر‌ اسناد رسمی‌ موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد معاملات ذیل اجباری است».

در نتیجۀ نبودن کلمه معاملات ممکن‌ است به اشتباه تصور گردد که قانونگذار کلمه سند را به خود‌ معاملات‌ مذکور‌ دربند ۱ ماده ۴۷، اطلاق کرده است. در تأیید این‌که قانونگذار صرفا خواست است دلیلیت سند عادی را به ‌‌خودی‌ خود و به صرف ارائه و بدون رسیدگی قضایی نسبت به وقوع معامله مال غیرمنقول منتفی‌ اعلام‌ کند‌ و هرگز در مقامنفی اعتبار معامله مذکور و امکان استناد به سند عادی در دعوی و در مقام‌ رسیدگی قضایی (نسبت به وقوع و اعتبار یا عدم اعتبار معامله مندرج در آن‌) نبوده است، باید اضافه‌ شود‌ که هرگاه منظور، اعلام بطلان معامله مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی بود، نباید فقط سند ثبت نشده بلکه باید هر نوع دلیل مبتنی بر وقوع معامله ثبت نشده را غیر قابل پذیرشمعرفی‌ می‌کرد. به‌ همین جهت، روشن است که هرگز نمی‌توان از مقررات ماده ۴۸، استنباط کرد که در یک دعوی و رسیدگی قضایی مربوط به معامله اموال غیرمنقول نتوان برای اثبات وقوع معامله و اعتبار آن‌ مثلا‌ به اقرار خوانده استناد کرد.

ج: ماده ۲۲ ق.ث.که مقرر می‌دارد:

«دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و انتقال‌ آن‌ در دفتر املاک به ثبت رسیده، مالک خواهد شناخت».

نیز دلالت بر بطلان معامله‌ای که در دفتر املاک ثبت نشده است، ندارد. زیرا همان‌طور که در مورد ماده ۴۸ بیان‌ شد‌، منظور این است که صرف ارائه یک سند عادی بر وقوع معامله مثلا نمی‌تواند در ادارات دولتی مثبت مالکیت خریدار مذکور در سند عادی باشد و مادام که این معامله و انتقال در‌ دفتر‌ املاک‌ ملک مورد معامله را از نام‌ فروشنده‌ به‌ نام خریدار، انتقال داد. افزون براین، عبارت:

«…کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک‌ به‌ ثبت‌ رسیده…»

که ثبت انتقال ملک را پس از‌ انتقال‌ ملک، ترسیم کرده است، خالی از نوعی اشعار بر امکان وقوع انتقال قانونی پیش از ثبت این انتقال در دفتر‌ املاک‌ نمی‌باشد‌.

همچنان‌ که هرگاه پس از ثبت ملک، دادگاه بی‌اعتباری ثبت ملک‌ را احراز کند ثبت مزبور را ابطال می‌کند و ثبت ملک به نام متقاضی، مانع از رسیدگی قضایی و اعلام بطلان آن‌ نمی‌باشد‌ (ماده‌ ‌ ‌۷۱ ق.د.ا.ر.ک.مصوب ۲۵ تیر ماه ۱۳۵۴).

د: نحوه تنظیم عبارات مواد ۷۲‌ و ۹۳‌ ق.ث. تلویحا حکایت از عتبار محدود سند عادی حاکی از وقوع معامله نسبت به اموال غیرمنقول دارد. ماده‌ ۷۲‌ در‌ مورد اعتبار معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول اعلام می‌کند:

«کلیه معاملات راجعه به‌ اموال‌ غیرمنقوله‌ که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله‌ و قائم‌ مقام‌ قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود…»

که در آن قید‌ کامل‌ برای اعتبار معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول ذکر گردیده است و اعتبار معامله نسبت‌ به‌ اشخاص‌ ثالث هم مورد توجه قرار گرفته است، نوعی مفهوم مخالف وصف را دایر بر این‌ که معامله‌ ثبت‌ نشده مال غیرمنقول دارای اعتباری غیرکامل است، القا می‌کند. زیرا در غیر این‌ صورت‌، قید‌ کامل زاید خواهد بود. درحالی که، هرگز نمی‌توان زیاده‌گویی را به قانونگذار نسبت داد. همچنین در‌ ماه‌ ۹۳ ق.ث:

«کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلا و بدون‌ مراجعه‌ به‌ محاکم لازم الاجرا است.»

کلمه «مستقلا» و عبارت «بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراء است»، مفهوم مخالفی را‌ مبنی‌ براین‌که‌ اسناد عادی مربوط به معاملات املاک ثبت نشده، به‌طور غیرمستقل و به کمک‌ رأی‌ قضایی، می‌تواند لازم الاجرا شود، به ذهن آشنا می‌سازد.

ه‍: از نوعی اطلاق ماده ۱۰۶ ق.ث. هم‌ می‌توان‌ اعتبار معامله غیرمنقول ثبت نشده رانسبت به طرفین معامله استنباط کرد. زیرا‌ در‌ این ماده تقاضای وارث شخصی که ملک‌ خود‌ را‌ به دیگری داده است، برای ثبت ملک‌ مزبور‌ یا گرفتن سند مالکیت به نام وارث را جرمتلقی کرده است. درحالی که‌ در‌ این ماده مفروض این بوده‌ است‌ که اقدام‌ وارث‌ به‌ گرفتن سند مالکیت به نام خود، پس‌ از‌ تقاضای ثبت به وسیله مورث و یا پس از ثبت ملک به ناممورث‌، انجام‌ گرفته است. در این صورت، از‌ فرض انتقال ملک ثبت‌ شده‌ در زمان مورث، با امکان عملی‌ اخذ‌ سند مالکیت آن به نام وارث، بدست می‌آید که انتقال ملک مزبور درزمان‌ مورث‌ با سند عادی بوده است‌ و تحقق‌ چنین‌ انتقالی در عالم‌ حقوق‌ ممکن است هرچند احتمال‌ این‌که‌ اقدام وارث به تقاضای ثبت، مربوط به ملکی باشد که مورث به وسیله عقدی به‌ دیگری‌ انتقال داده است (انتقال ملک ثبت‌ نشده‌) و تقاضای وارث‌ نسبت‌ به صدور‌ سند مالکیت (ملک ثبت‌ شده در زمان مورث) منحصرا مربوط به ملکی باشد که مالکیت آن به وسیله قانونی (بدون‌ اقدام‌ مورث به انتقال آن) از مورث‌ سلب‌ گردیده‌ است‌، نیز‌ موجود است.

و: از‌ اطلاق‌ ماده ۱۱۷ ق.ث. نیز به ذهن می‌رسد که انتقال حقی نیست به مال غیرمنقول (و از جمله حق مالکیت‌) بدون‌ تنظیم‌ سند رسمی ممکن است و سند عادی مربوط به‌ این‌ حق‌ می‌تواند‌ حق‌ مزبور‌ را اثبات کند و قابل معارضه با سند رسمی باشد که حاکی از معامله بعدی نسبت به‌همین حق است. زیرا در این ماده (بنابر اطلاق) معامله ثبت شده مربوط به‌ حقی که پیش‌تر طبق سند عادی، نسبت به مال غیرمنقول، به شخصیا اشخاصی داده شده است، با حق انتقالی یافتۀ قبلی، معارض اعلام شده است و معارضه هنگامی تحقق می‌یابد که مفاد‌ سند‌ عادی مذکور در عالم حقوق محقق و معتبر باشد.

منشأ وضع مجازات و عنصر مادی جرم، در این ماده انجام معامله معارض است که انشای معامله دوم (مندرج در سند رسمی) جرم‌ مذکور‌ به حساب می‌آید. در این مورد یکرأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان کشور برخلاف ظاهر و اطلاق ماده ۱۱۷ ق.ث.، درسال ۱۳۵۱ صادر گردیده است‌.۱که‌ هرچند مورد حکم، بی‌اعتباری و بطلان‌ معامله‌(۱). رأی شماره ۴۳ مورخ ۱۳۵۱/۸/۱۰ روزنامۀ رسمی شمارۀ ۸۱۴۴ مورخ ۱۳۵۱/۱۰/۱۶.

غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی نیست و افزون براین، مقررات قانونی‌ که‌ پس از تاریخ بالا وضع‌ گردیده‌ است در موارد متعدد حاکی از اعتبار سند عادی و صحت معامله مال غیرمنقول موضوع سند مزبور است، اما با مقررات ماده ۱۱۷ ق.ث.، سازگار نمی‌باشد. در هرحال عبارت رأی مزبور چنین است‌:

«نظر‌ به این‌که شرط تحقق بزه مشمول ماده ۱۱۷ ق.ث.قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می‌باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به‌ موجب‌ بند اول‌ ماده ۴۷ قانون مزبور اجباری باشد سند عادی راجع به معامله آناموال طبق ماده ۴۸ همان قانون‌ در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارضبا سند رسمی‌ نخواهد‌ داشت‌. بنابراین چنانچه‌ کسی از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت. بنابراین چنانچه‌ کسی در این ‌‌قبیل‌ نقاط با وجود اجباری بود نثبت رسمی اسناد پیشتر معامله‌ای نسبت به مال غیرمنقول به‌ وسیله‌ سند‌ عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله‌ای معارض با معامله اول در مورد‌ همان مال واقع سازد عمل او از مصادیق ماده ۱۱۷ ق.ث. اسناد خواهد بود بلکه‌ ممکن است بر فرض‌ احراز‌ سوء نیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد…»

به علاوه یک رأی اصراری نیز از هیئت عمومی دیوان کشور در این خصوص هماهنگ با رأی وحدت رویه مذکور، پیش از رأی وحدت‌ رویه و در سال ۳۳۹ صادر گردیده است.

از جهت تحلیلی مفاد دو رأی مزبور، حتی نسبت به جنبه کیفری ماده ۱۱۷ ق.ث.، از استدلال نیرومندی برخوردار نیست، زیرا؛ اولا-همان‌طور که بیان شد‌، از‌ ماده ۴۸ ق.ث.(به کمک شواهد و دلایل دیگر) استنباط می‌شود که سند عادی به خودی خود و بدون رسیدگی قضایی نسبت به وضعیت سند و اعتبار آن، قابل پذیرش نباشد. ضمانت اجرایاجباری بودن ثبت‌ سند‌ معاملات مربوط به اموال غیرمنقول، نیز همین است که سند عادی برخلاف سند رسمی، به صرف ارائه و به تنهایی قابل قبول و مثلا موجب مالک شناختن شخصی که در سند خریدار معرفی‌ شده‌ است، نخواهد بود، که همین ضمانت اجرا سببخواهد شد که اشخاص معاملات غیرمنقول را ثبت کنند، نه بطلان معامله که عنوان خاص حقوقی است. ثانیا-طبق اطلاق ماده ۱۱۷ مذکور‌، خود‌ قانونگذار‌ سند عادی مربوط به انتقال حقی‌ نسبت‌ به‌ مال غیرمنقول را، با سند رسمی معامله بعدی نسبت به آن را معارض معرفی کرده است. در مقام تفسیر‌ این‌ ماده‌ تعارض موجود بین دو معامله را مشکل بتوانمنتفی‌ دانست‌، درعین‌حال، از رأی وحدت رویه لازم الاتباع مزبور نمی‌توان بطلان معاملهمال غیرمنقول مندرج در سند عادی را استنباط کرد‌ زیرا‌، عبارات‌ رأی مزبور منحصرا ظهوردر عدم قابلیت تعارض سند عادی با‌ سند رسمی دارد نه بطلان معامله که با لحاظ این‌که تاریخ سند عادی قابل استناد در برابر ثالث نیست‌، تعارض‌ دو‌ سند را بدوا و بدون احرازصحت تاریخ می‌توان منتفی دانست.

افزون بر‌ آنچه‌ بیان شد، ماده واحد قانون مربوط به وحدت رویه قضایی مصوب ۷ تیرماه ۱۳۲۸، با درنظر گرفتن‌ اصولی‌ حقوقی‌، بیش از این نمی‌توان استنباط کرد که لازم الاتباع بودن نظر هیئت عمومی‌ منحصر‌ به‌ مورد رأی یعنی امری است که در رأی موضوع انشا قرار می‌گیرد و شامل مقدمات و جهات‌ و استدلالات‌ مربوط‌ به رأی نخواهد بود. زیرا ماده مزبور، نظر اکثریت هیئت عمومی دیوان کشور را نسبت‌ به‌ موارد مشابه مورد رأی، لازم الاتباع اعلام کرده است نه نسبت به استدلال مربوط‌ به‌ رأی‌. هیئت عمومی دیوان کشور قانون وضع نمی‌کند و نظر این هیئت را نمی‌توان قانون تلقی کرد‌. لازم الاتباع‌ اعلام کردن نظر هیئت عمومی دیوان کشور صرفا به منظور رفع تعارض و تضاد‌ درآرای‌ قضایی‌ و هماهنگ کردن آنها در مورد موضوع واحد است نه برخوردار کردن نظر هیئت عمومی دیوان کشور‌ به‌طور‌ مطلق، از همان اعتبار و نیروی شناخته شده برای قوانین و مقررات موضوعه. بنابراین آنچه‌ از‌ رأی‌ وحدت رویه هیئت عمومی دیوان کشور درخصوص ماده ۱۱۷ ق.ث.می‌توان به دست آورد، این‌که باید‌ مورد‌ متابعت‌ مراجع قضاییقرار گیرد، جرم نبودن معامله با سند رسمی نسبت به موضوعی‌ است‌ که پیشتر با سندعادی مورد معامله قرار گرفته است، اما دیگر نمی‌توان اثر لازم الاتباع بودن‌ رأی‌ مزبور رابه جهات و استدلالی که در رأی برای اثبات عدم تحقق جرم‌، اقامه‌ شده است یعنی عدم قابلیت تعارض سند عادی‌ با‌ سند‌ رسمی، تسری داده و مفاد استدلال رأی را‌ هم‌ لازم الاتباع دانست. بنابراین حتی اگر در استدلالی که در رأی مزبور بعمل آمده‌ است‌، عدم

قابلیت تعارض سند عادی‌ با‌ سند رسمی‌ را‌ این‌گونه‌ تفسیر کنیم که سند عادی حتی‌، دردعوی‌ وقوع معامله و در مقام رسیدگی به وقوع یا عدم وقوع معامله، قابل‌ استناد‌ نمی‌باشد، مفاد استدلال مزبور، نمی‌تواند لازم‌ الاتباع تلقی گردیده و براساس‌ آن‌ حکم بر بطلان معامله با سند‌ عادی‌ داده شود.

ز: اطلاق ماده ۱۲۹۱ ق.م.نیز دلالت براین دارد که سند عادی مربوط‌ به‌ معامله مال غیرمنقول در صورتی‌ که طرفی سند‌ علیه‌ او‌ اقامه شده است‌ صدور‌ آن را از منتسب‌ الیه تصدیق‌ کند یا اعتبار سند عادی مزبور در دادگان ثابت گردد، از اعتبار سند رسمی‌ برخوردار می‌گردد‌. شناختن اعتبار سند عادی مزبور در‌ دادگاه ثابت گردد‌، از‌ اعتبار‌ سند رسمی برخوردار می‌گردد. شناختن‌ اعتبار برای سند عادی در دو مورد بالا، به معنی معتبر شناختن مندرجات آن و از جمله‌ معامله‌ دارای شرایط قانونی مندرج در آن‌ است‌.

ح: در‌ مقررات‌ و قوانین‌ موضوعه سال‌های اخیر‌ مانند‌ قانون اراضی شهری و قانون زمین شهری و آیین‌نامه مربوط به آن و ماده ۱۴۷ اصلاح ق.ث.مصوب سال ۱۳۶۵، به موارد‌ زیادی‌ برخورد‌ می‌شود که در آن، اعتبار انتقال زمین‌ بدون‌ تنظیم‌ سند‌ رسمی‌ و باتنظیم‌ سند عادی مورد تأیید قرار گرفته است. مطابق تبصره ماده ۶ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰/۱۲/۲۷ و تبصره ماده ۷ ق.ز.ش.مصوب ۱۳۶۶/۶/۲۲ مجلس شورای اسلامی به اشخاصی که پیش‌ از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب ۱۳۵۸/۴/۵ سند عادی مالکیت زمین داشته‌اند، در صورتی‌ که تاریخ تنظیم سندعادی و صحت معامله از طرف مراجع قضایی تأیید گردد، اجازه عمران‌ در‌ نصاب مقرر داده خواهد شد.

ماده ۱۴ قانون اراضی متعلق یا منتقل شده به دولت و شهرداری‌ها را به موجب اسناد عادی جرم شناخته است. جرم بودن انتقال مزبور زمانی قابل تصور‌ است‌ که اثر حقوقی بر انتقال زمین با سند عادی مترتب باشد و در صورت فقدان اثر و کأن لم یکن و باطل بودن انتقال با سند عادی، جرم‌ تلقی‌ شدن صرف تنظیم سند عادی‌ غیر‌ قابل توجیه به نظر می‌رسد.

دربند ب ماده ۴ آئین‌نامه اجرائی ق.ز.ش.با عبارت:

«…عمران و احیا در زمین، بدون اخذ پروانه به وسیله مالک یا انتقال گیرنده از‌ او‌ با سندعادی» معامله ناقل‌ عین‌ زمین، طبق سند عادی نیز معتبر شناخته شده است. همین وضعیت در ماده ۱۱ آیین‌نامه اجرایی مزبور و تبصره ۱ همین ماده، با عبارات متفاوت منعکس است.

مطابق ماده ۱۴۷ اصلاح ق.ث.مصوب سال ۱۳۶۵‌، نسبت‌ به اراضی که اشخاص باسند عادی تا تاریخ وضع این قانون خریده‌اند، پس از تأیید وقوع معامله به وسیله هیئتی مرکب از دو نفر از قضات و یک نفر از اعضای ثبت‌، سند‌ مالکیت به‌ نام خریدار صادرخواهد شد.

ط: درحال‌حاضر رویه قضایی، به حق، گرایش به معتبر شناختن سند عادی حاکی ازانشای‌ بیع مال غیرمنقول، نسبت به طرفین عقد دارد و آرای قضایی بسیاری‌ از‌ شعب دادگاه‌های‌ حقوقی یک و شعب و هیئت عمومی دیوانعالی کشور (آرای اصراری)، در تأیید این موضوع صادر گردیده است. (مانند آرای ‌‌شماره‌ ۲۱/۱۲۹۳-۱۳۶۸/۱۱/۱۸ شعبه ۲۱دیوان و شماره ۱۲۶/۶۷، ۳۳/۶۳‌ و ۵۸‌/۶۸‌ هیئت عمومی دیوان کشور)

 
فتار دوم: آثار فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی

پس‌ از بحث در مورد وضعیت حقوقی فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی‌، و معتبر شناختن آن، اکنون‌ باید‌ آثار چنین عقدی را نسبت به طرفین و در برابر اشخاص ثالث بررسی کنیم.

مطابق ماده ۲۱۹ و ۲۳۱ ق.م. اصولا و جز در موارد استثنایی، آثار هر قراردادی محدودبین طرفین قرارداد که آن را انشا‌ کرده‌اند و قائم مقام ایشان می‌باشد و نمی‌تواند به اشخاص ثالث تسری پیدا کند. منظور از عدم تأثیر قرارداد نسبت به اشخاص ثالث ایناست که اصولا قرارداد نه حقی برای اشخاص ثالث ایجاد می‌کند‌، نه‌ تکلیفی بر عهده ایشان قرار می‌دهد و نه حقی را از ایشان سلب یا منتقل می‌کند. اما این بدان معنا نیست

که تحقق قرارداد و جریان آثار آن، در برابر اشخاص ثالث منتفی‌ و غیر‌ قابل استناد باشد و این اشخاص در مواردی که منافعشان اقتضا کند، بتوانند تحقق و جریان آثار قرارداد را انکار کنند و اعتباری برای آن نشناسند. هرگاه آثار قرارداد با منافع شخص ثالث‌ ناسازگار‌ و غیرقابل جمع باشد، تشخیص این‌که اثر قرارداد مقدم است یا منافع شخص ثالث، طبق اصول و قواعد حقوقی انجام می‌گردد. مثلا هرگاه مدیون مالی از اموال خود را مطابق قانونی‌ و بارعایت‌ شرایط‌ لازم و مقرر بفروشد، داین نمی‌تواند‌ بدون‌ اعتنا‌ به وقوع این معامله و استقرارحق خریدار نسبت به مال مزبور، درصدد بازداشت این مال جهت استیفا حق خود برآید.

به عبارت‌ دیگر‌ تأثیر‌ قرارداد نسبت به شخص ثالث با قابل استناد‌ بودن‌ تحقق و جریان آثار قرارداد مذکور در برابر شخص ثالث، دو مفهوم حقوقی جدا است. بنا به مراتب مذکور، ابتدا آثار‌ عقد‌ فروش‌، مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی را در بحث نخست‌ و سپس آثار آن را در برابر اشخاص ثالث، در بحث دوم می‌آوریم.

حث نخست: آثار فروش مال غیرمنقول بدون‌ تنظیم‌ سند‌ رسمی، نسبت به طرفین

روشن است که منظور از اموال غیرمنقول‌ که‌ آثار فروش آن مورد بحث است، اموال غیرمنقول ثبت شده یا اموال غیرمنقولی است که طبق ماده‌ ۴۷‌ ق.ث.ثبت‌ سند معامله مربوط به آن اجباری است. بعضی از آثار فروش مال غیرمنقول‌ مذکور‌، از‌ جهت این‌که قانون ثبت، فروش آن را به نام شخصی دلیل مالکیت آن شخص می‌داند‌ و نسبت‌ به اموال‌ غیرمنقول از تصرف به عنوان مالکیت که در مورد اموال منقول دلیل مالکیت شناخته شده‌ اعراض‌ کرده است، با آثار فروش مال منقول، متفاوت است. هرچند که اثر اصلی‌ بیع نسبت‌ به‌ مال غیرمنقول و منقول که انتقال مالکیت مبیع معین از فروشنده به خریدار است، یکسان و بی‌تفاوت‌ می‌باشد‌. این آثار را در زیر بررسی می‌کنیم؛

الف: اثر عقد در لوازم و توابع‌ مورد‌ عقد‌. این موضوع نیازی به بحث ندارد که اثر عقد محدود به عین مورد عقد نمی‌باشد بلکه‌ به‌ لوازم و توابع عرفی آن نیز تسرّی خواهد داشت.

فروش مال غیرمنقول بدون‌ تنظیم‌ سند‌ رسمی، مانند هر عقد بیع دیگر نه تنها موجب انتقال مالکیت مبیع به خریدار و انتقال ثمن‌ معین‌ به‌ فروشنده یا اشتغال ذمه خریدار به میزان ثمن کلی در برابر فروشنده خواهد‌ بود‌ بلکه سبب انتقال توابع هریک از دو مورد معامله به خریدار یا فروشنده یا موجب پیدایش تعهد‌ نسبت‌ به انجام اموری که عرفا از توابع مورد معامله است، نیز می‌باشد. ماده‌ ۲۲۰‌ ق.م.مقرر کرده است:

عقود نه فقط متعاملین‌ را‌ به‌ اجرای چیزی که در آن تصریح شده‌ است‌ ملزم می‌نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا‌ به‌ موجب قانون از عقد حاصل‌ میشود‌ ملزم می‌باشند‌.

ماده‌ ۳۵۶‌ ق.م.، در مورد عقد بیع چنین مقرر‌ می‌دارد‌:

هرچیزی که برحسب عرف و عادت جزء یا از توابع مبیع شمرده شود‌ یا‌ قرائن دلالت بردخول آن در مبیع‌ نماید داخل در بیع‌ و متعلق‌ به مشتری است اگرچه در‌ عقد‌ صریحا ‌ ‌ذکرنشده باشد و اگرچه متعاملین جاهل بر عرف باشند.

همچنین ماده ۳۸۳ ق.م.در‌ تسلیم‌ مورد معامله مقرر داشته است‌: تسلیم‌ باید‌ شامل آنچیزی هم‌ باشد‌ که اجزا و توابع مبیع‌ شمرده‌ می‌شود.

اکنون فرصت مساعد برای طرح این سؤال پیدا می‌شود؛ هرگاه هنگام فروش مال غیرمنقول‌ بدون‌ تنظیم سند رسمی، ذکر نشود که‌ فروشنده‌ ملزم به‌ تنظیم‌ و امضای‌ سند رسمی انتقال مبیع به‌ خریدار است، آیا فروشنده را می‌توان بدان ملزم ساخت یا خیر. باتوجه به مقررات مذکور‌ در‌ بالا و ملاحظه رابطه بین سند رسمی‌ حاکی‌ از‌ وقوع‌ بیع‌ و آثار ثبت ملک به‌ نام‌ شخص در دفتر املاک، می‌توان اظهارنظر کرد که بایع قانون موظف به تنظیم سند رسمی حاکی از‌ انتقال‌ مبیع‌ به خریدار به عنوان نتیجه عرفی حاصل‌ از‌ عقد‌ و تسلیم‌ یکی‌ از‌ توابع مبیع به خریدار می‌باشد و الزام بایع را به این امر می‌توان درخواستکرد. زیرا سند رسمی بیع مذکور و ثبت انتقال ملک به نام خریدار، مانند کلید یا‌ رمز در ساختمان و اتاق‌های آن، عرفا و عادتا از توابع مبعی غیرمنقول است که زمینه را برای امکان استفاده کامل از مبیع، (مثل فروش و رهن گذاردن آن)، فراهم می‌سازد. سند رسمی و ثبت ملک‌ در‌ دفتر املاک به نام خریدار وسیله معرفی خریدار به عنوان مالک ملک و انتفاع از آثار مالکیت است. افزون براین وضعیتی که تابعیت عرفی سند رسمی بیع و ثبت انتقال ملک به نام‌ خریدار‌ را نسبت به مبیع، آشکارتر می‌سازد این است که پس از تحقق بیع و انتقال مالکیت مال غیرمنقول به خریدار، وجود سند و ثبت ملک‌ به‌ نام فروشنده هیچ فایده قانونی برای‌ فروشنده‌ ندارد بلکه دارای فایده برای خریدار و مالک واقعی ملک می‌باشد.

ب: امکان انتقال مبیع غیرمنقول به ثالث بدون تنظیم سند رسمی. خریدار مال غیرمنقول بدون تنظیم‌ سند‌ رسمی، می‌تواند مبیع را‌ بدون‌ تنظیم سند رسمی، منتقل کند. در این صورت خریدار جدید می‌تواند به عنوان جانشین خریدار نخست، تنظیم سند رسمی فروشبه نام خود را درخواست کند. زیرا دیدیم که خریدار نخست، مالک‌ مبیع‌ غیرمنقول می‌شود وهر مالکی می‌تواند هر تصرف قانونی را که بخواهد در ملک خود به عمل آورد (ماده ۳۰ق.م.) ولی این نکته را نباید از نظر دور داست که برای‌ رسیدن‌ به منظور‌ بالا، باید طرح دعوی علیه فروشنده مطرح گردد. زیرا از یک‌طرف، در فرض جریان دعوی علیه فروشنده نخست به‌ تنهایی و محکومیت او به تنظیم سند رسمی انتقال، دو سند رسمی‌ باید‌ تنظیم‌ و امضا شود؛ یکی سند حاکی از انتقال ملک از فروشنده نخست به فروشنده دوم و دیگری سند مربوط به ‌‌انتقال‌ ملک از فروشنده دوم به خریدار دوم که در صورت عدم جلب فروشنده دوم‌ به‌ دادرسی‌ و عدم صدور حکم بر الزام او، حکم بالا نسبت به فروشنده دومبی‌ اثر و در نتیجه به‌ علت عدم امکان الزام او به امضای سند رسمی انتقال از فروشنده نخست به‌ او از او به‌ خریدار‌ دوم (حکم صادره علیه فرشنده نخست، مبنی بر الزام بهتنظیم و امضای سند رسمی انتقال به نام خریدار دوم) غیر قابل اجرا خواهد بود و بدینجهت خواهان در طرح دعوی مزبور حتی به‌ تحصیل رأی به سود خود توفیق نخواهد یافت. از طرف دیگر، اگر فروشنده دوم منحصرا به دادرسی فراخوانده شود، باز هم اجرای حکم دایر بر تنظیم و امضای سند رسمی انتقال به نام خریدار‌ دوم‌، به دلیل این‌که تنظیم سند رسمی انتقال از فروشنده نخست به فروشنده دوم در نتیجه دخالت فروشنده نخست در تنظیم و امضای این سند، لازم است، غیرممکن خواهد بود.

ج: فراهم شدن زمینه‌ تقاضای‌ الزام فروشنده به تسلیم مبیع و منافع آن به خریدار. یکی از آثار بیع مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی فروش، همانند بیع با سند رسمی، این است که خریدار می‌تواند حتی‌ بدون‌ درخواست الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی بیع، فروشنده را ملزم به تسلیم مبیع مذکور و منافع آن کند. زیرا فرض این است که با انشای بیع به وسیله طرفین مالکیت‌ مبیع‌ به‌ خریدار منتقل شده و هر مالکی‌ حق‌ داردتسلیم‌ مال خود و منافع آن را از بایع یا از هر شخص که متصرف در آن است، بخواهد و برای تقاضای مذکور و اجرای‌ حکم‌ محکومیت‌ فروشنده به تسلیم مبیع و منافع آن، تنظیم و امضای‌ سند‌ رسمی انتقال لازم نمی‌باشد.

 
بحث دوم: آثار فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی، در برابر اشخاص ثالث

فروش‌ مال‌ غیرمنقول‌ بدون تنظیم سند رسمی، یک عمل حقوقی است که اصولا‌ در برابر اشخاص ثالث نیز قابل استناد و دارای آثار قانونی خود می‌باشد. با اثبات وقوع عقد مزبور، اشخاص ثالث نمی‌توانند نسبت‌ به‌ آن‌ ترتیب اثر ندهند و مالکیت خریدار را در مال مزبور، مورد انکار قرار‌ دهند‌ و در نتیجه به استناد تحقق یک قرارداد جدید و لا حق مدعیحقی برای خود در مبیع مذکور‌ گردیند‌. می‌دانیم‌ که مالک مال غیرمنقول حتی اگر در قراردادی صرفا متعهد به فروش مال‌ مزبور‌ به‌ دیگری گردد، برای خریدار نوعی حق عینیدر مال مزبور پدید می‌آید که هرچند این‌ حق‌ عینی‌، حق مالکیت نیست ولی متعهد‌له می‌تواند براساس آن متعهد را ملزم به بیع همان‌ مال‌ خود کند و نتیجه این وضعیت ایناست که متهد نمی‌تواند آن را بدون اذن‌ متعهد‌ له‌ به دیگری انتقال دهد یا نسبت به آنعمل حقوقی انشا کند که مقتضای آن‌ با‌ تعهد پیشین او منافات داشته باشد. پس در صورت انشای خود عقد بیع به‌ وسیله‌ طرفین‌، که موجب انتقال مالکیت مبیع به خریدار می‌باشد، غیرمعتبر بودن تصرفات حقوقی بعدی بایع روشن‌تر است‌

موضوعی که در این مورد درخور توجه است، اثبات وقوع بیع‌ مال‌ غیرمنقول‌ است. چون بنابر فرض، بیع مزبور در سند رسمی انعکاس نیافته است و اثبات تشکیل آن‌ در‌ برابر اشخاص‌ ثالث، آسان نمی‌باشد که این امر ضمن طرح مسایل زیر مورد بررسی‌ قرار می‌گیرد‌.

 

مسایل مربوط به موضوع مقاله: در پایان این مقاله طرح مسایل زیر مناسب است:

مسأله ۱: هریک‌ از‌ دو بیع مال غیرمنقول که برای یکی سند رسمی و برای دیگریسند عادی‌ دارای‌ تاریخ مقدم تنظیم شده است، چه وضعیتی‌ دارد؟

هرگاه‌ مالی‌ غیرمنقول، به وسیله مالک مورد دو عقد‌ بیع‌، یکی با سند رسمی و دیگریبا سند عادی دارای تاریخ مقدم بر تاریخ سند‌ رسمی‌ قرار گیرد، سند عادی مزبور‌ قابل استناد‌ در برابر‌ خریدار‌ با‌ سند رسمی نخواهد بود و خریدار با‌ سند‌ عادی در دعوی الزام فروشنده به تنظیم امضای سند رسمی، پیروز نخواهد شد‌. زیرا‌ طبق ماده ۱۳۰۵ ق.م.که مقرر می‌دارد: در‌ اسناد رسمی تاریخ معتبر‌ است‌ حتی علیه اشخاص ثالث ولی‌ در‌ اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان‌ و کسی‌ که به نفع او وصیت شده‌ معتبر‌ است‌؛ تاریخ سند عادی‌ مذکور‌ در برابر اشخاص ثالث‌، قابل‌ استنادنیست؛ بنابراین سند مزبور مانند سند عادی فاقد تاریخ بوده و بنابر اصل تأخر حادث‌، تأخرمندرجات‌ آن نسبت به مندرجات سند رسمی‌ مفروض‌ خواهد بود‌. در‌ نتیجه‌ خریدار با سندعادی نمی‌تواند‌ با تکیه بر تاریخ سند، خود را مالک مبیع معرفی کند و باید حکم بر وقوعبیع‌ برای‌ خریدار با سند رسمی صادر گردد‌ مگر‌ اینکه‌ ثابت‌ شود‌ تاریخ انشای بیع‌ موضوع سند‌ عادی، مقدم بر تاریخ بیع مورد سند رسمی بوده است که در این صورت مبیع متعلقبه‌ خریدار‌ با‌ سند عادی می‌باشد و معامله با سند ‌ ‌رسمی‌، معامله‌ فاقد‌ اعتبار‌ و نفوذ‌ خواهد بود‌؛ مانند اینکه خریدار با سند عادی مبادرت به طرح دعوی علیه فروشنده به خواسته تنظیم و امضای سند رسمی انتقال کند و فروشنده در تاریخ پس از طرح دعوی مذکور‌، ملک مورد بیع موضوع سند عادی را با سند رسمی به شخص ثالث منتقل کند، یا این‌که خریدار با سند رسمی اقرار کند که بیع با سند رسمی پس از‌ بیع‌ با سند عادی واقع گردیده است که در این‌گونه موارد، به تقاضای خریدار با سند عادی، سند رسمی مذکور ابطال شده و فروشنده ملزم به تنظیم و امضای سند رسمی فروش مال‌ مزبور‌ به خریدار با سند عادی خواهد گردید.

مسأله ۲: وضعیت هریک از دو بیع یک ملک به دو شخص با سند عادی چگونه مشخص می‌شود؟ در عمل ممکن‌ است‌، پس از طرح دعوای خریدار‌ سند‌ عادی علی هفروشنده به خواسته الزام به تنظیم و امضای سند رسمی بیع مذکور، شخص ثالث با استناد به سند عادی دیگری که به امضای فروشنده رسیده‌ است‌ در دعوی وارد شود‌ و مدعیگردد‌ که آن ملک، پیش از فروش به خواهان، به او انتقال داده شده است، یا این‌که او نیزمبادرت به طرح دعوای دیگری علیه بایع به خواسته الزام بایع به تنظیم‌ و امضای‌ سندرسمی بیع به نام خود نماید، آیا این مورد اگر دلیل بر تقدم حق یکی از دو عقد بر دیگری نباشد، آیا می‌توان تاریخ مندرج در دو سند را ضابطه تقدم‌ حق‌ یکی از‌ دو خریدار بردیگری دانست و حکم کرد که فروشنده باید سند رسمی انتقال را به نام خریداری که‌ تاریخسند عادی او مقدم بر تاریخ سند عادی دیگر است، تنظیم‌ وامضا‌ کند؟ یا این‌که‌ هرگاه یکی از دو سند دارای تاریخ و دیگری فاقد تاریخ باشد، آیا می‌توان به حکم اصل تأخرحادث، انشای ‌‌مندرجات‌ سند فاقد تاریخ را نسبت به انشای مندرجات سند دارای تاریخ، مؤخر دانسته‌ و فروشنده‌ را‌ به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال به نام خریدار سند عادیدارای تاریخ، ملزم ساخت. در‌ نهایت، اگر هر دو سند عادی فاقد تاریخ و یا هردو دارای تاریخ واحد باشد، هریک‌ از آن‌ دو چه وضعیتی‌ خواهد‌ داشت. همچنین آیا اعلام بایع نسبت به تقدم تاریخ عقد موضوع یکی از دو سند نسبت به موضوع سند دیگر می‌تواند مبنای حکم بر اعتبار عقدی که تشکیل آن مقدم معرفی شده است‌ و بی‌اعتباری عقددیگر قرار گیرد؟ این مساله در دو فرض زیر مطالع می‌شود:

فرض نخست: هردو سند فاقد تاریخ یا دارای یک تاریخ می‌باشد و بایع تقدم هیچ یک از دو بیع را نسبت به‌ دیگری‌ تأیید نمی‌کند. در این فرض با درنظر گرفتن اصول و قواعد حقوقی، به نظر می‌رسد که درهرحال هیچ‌یک از دو سند عادی را نمی‌توان بردیگری ترجیح داد مگر این‌که تقدم انشای‌ بیع‌ موضوع یکی از دو سند بر انشای معامله سند دیگر به وسیله دلیل یا اماره ثابت گردد.

نتیجه عدم امکان ترجیح یکی بر دیگری، محکومیت هردو خریدار در دعوی الزام فروشنده‌ به‌ تنظیم و امضای سند رسمی انتقال است. زیرا از یک‌طرف تحقق مفاد هیچیک را نمی‌توان مقدم بر دیگری فرض کرد. از طرف دیگر، مفاد و سند باهم معارض است و جمع بین دو‌ معامله‌ دو‌ سند عادی ممکن نیست و نیز‌ ترجیح‌ عقد‌ موضوع یکی ازدو سند عادی بر عقد موضوع سند دیگر، بدون مرجح و غیر قابل توجیه است. همچنین توسل به استقراء به دلیل‌ خلاف‌ قاعده‌ بودن آن و محدودیت استفاده از آن به موارد‌ مصرحدر‌ قانون، نمی‌تواند از بین دو شخص مذکور، شخصی را که معامله‌اش با فروشنده معتبر بوده و استحقاق دارد که سند رسمی‌ انتقال‌ ملک‌ به نام او ثبت شود، تعیین کند.

باید اضافه کنیم‌ که پیدایش این وضعیت در فروش مال به دو شخص با دو سند رسمی که دارای تاریخ واحد باشد‌ نیز‌ ممکن‌ است، مانند این‌که سند رسمی انتقال به وسیله مالک و وکیل او‌ به‌طور‌ جداگانه در دفترخانه در یک روز تنظیم و امضا شود و تقدم ساعت وقوع یکی از دو معامله بر‌ دیگری‌ معلوم‌ نباشد.

فرض دوم: بایع تقدم تاریخ یکی از دو بیع دارای تاریخ‌ یکسان‌ یا‌ فاقد تاریخ را نسبت بهدیگری تأیید می‌کند. در این فرض باید بیعی که تقدم‌ آن‌ به‌ وسیه بایع مقدم و در نتیجهمعتبر معرفی می‌شود، دارای اعتبار تلقی شود. زیرا براساس آنچه‌ در‌ فرض نخست ذکر شد، به لحاظ این‌که هیچ‌یک از دو بیع بر بیع‌ دیگر‌ ترجیح‌ ندارد، هیچ‌یک از دو خریدار نمیتواند بایع را ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال‌ یا‌ تسلیم ملک مورد معامله به خود کند. امادر این میان، هرگاه بایع تقدم‌ یکی‌ از‌ دو بیع را بر دیگری تأیید کند، این تأیید، در حقیقتاقرار به اعتبار بیعی که‌ تقدم‌ آن مورد تأیید بایع قرار گرفته است، می‌باشد که نتیجه آن حکم‌ اعتبار‌ این‌ بیع و تنظیم سند رسمی انتقال با خریدار آن خواهد بود. بنابراین اعتبار بیعمذکور، از جهت‌ این‌ نیست‌ که تأیید بایع به عنوان یک دلیل بر تقدم واقعی و ترجیح اینبیع‌ بر‌ بیع دیگر مورد استناد قرار می‌گیرد؛ که تأیید مزبور نمی‌تواند دلیل و یا حتی امارهاعتبار یکی از‌ دو‌ بیع در برابر بیع دیگر باشد؛ بلکه صرفا از جهت دلالت اقرار‌ به‌ زیان مقریعنی شخص فروشنده می‌باشد؛ وقتی دلالت‌ دو‌ سند‌ عادی به لحاظ تعارض مفاد آن‌دوساقط می‌شود‌(اذا‌ تعارضا تساقطا) و در نتیجه هیچ‌یک از دو خریدار نمی‌تواند با استناد بهسند عادی‌ ادعای‌ خود را ثابت کند، تنها‌ اقرار‌ به عنوان‌ دلیل‌ منحصر‌ می‌تواند در برابرفروشنده مثبت ادعای خریداری‌ شود‌ که بیع ملک به او پیش از بیع دیگر مورد اقرارفروشنده قرار‌ گرفته‌ است.

فرض سوم: دو سند عادی‌ دارای تاریخ متفاوت یا‌ یکی‌ از آن‌ دو دارای تاریخ و دیگری بدون‌ تاریخ‌ است. در این دو فرض، باید سند عادی دارای تاریخ یا دارای تاریخ‌ مقدم‌ معتبر تلقی گردد و بدین جهت این‌ فرض‌ باید‌ در دو حالت‌ زیر‌ بررسی شود:

حالت ۱: دو‌ سند‌ عادی دارای تاریخ متفاوت باشد. در این حالت هیچ‌یک از آن‌دو برابردیگری قابل استناد‌ نیست‌ و دلالت دو سند بین دو خریدار‌ به‌ علت تعارض‌ مفاد‌ آن‌دوساقط‌ می‌گردد اما سند دارای‌ تاریخ مقدم براساس اعتبار اقرار به زیان مقر به وسیله خریداراین سند علیه فروشنده قابل‌ استناد‌ است. بنابراین دادگاه باید به اعتبار‌ مندرجات‌ سند‌ عادیمذکور‌ رسیدگی‌ کند و در صورت‌ اثبات‌ وجود تاریخ مذکور در سند، در زمان امضای آن بهوسیله فروشنده، رأی بر محکومیت او به‌ تنظیم‌ و امضای‌ رسمی انتقال ملک به خریدار وتسلیم ملک‌ مورد‌ معامله‌ به‌ او‌ بدهد‌، هرچند که صحت تاریخ مذکور ثابت نشود. زیرا، ازیک‌طرف پس از سقوط دو سند، ادعای هردو خریدار به دلیل تعارض غیر قابل قبولمی‌شود. اما در ای میان‌، پس از ثبوت وجود تاریخ مقدم مذکور در زمان امضای سند عادیبه وسیله فروشنده، نوعی اقرار کتبی فروشنده به سود خریدار سند عادی مذکور ثابتمی‌شود که می‌تواند مبنای رأی محکومیت‌ فروشنده‌ گردد؛ این امر با قاعده غیر قابل استناد بودن تاریخ در برابر اشخاص ثالث منافات ندارد. و غیر قابل استناد بودن تاریخ آن در برابراشخاص ثالث موجب غیر قابل استناد‌ بودن‌ آن در برابر فروشنده‌ای که تاریخ مزبور را درزمان امضای سند تأیید کرده است نخواهد بود. به علاوه غیر قابل استناد بودن تاریخهنگامی‌ مطرح‌ می‌شود که ادعای ثالث همراه‌ با‌ دلیلی باشد که بدون درنظر گرفتن تاریخمقدم سند عادی، دلیل مزبور مثبت ادعای ثالث باشد و منحصرا تاریخ مقدم سند عادی، بادلیل ثالث معارض باشد‌ که‌ در این صورت تاریخ‌ مقدم‌ سند ‌ ‌عادی، غیر قابل استناد در برابرثالث خواهد بود؛ اما در حالت مورد بحث فرض این است که مفاد سند عادی ابراز شده بهوسیله ثالث با مفاد سند عادی خواهان‌، حتی‌ بدون لحاظ تاریخ مقدم این سند، نیز تعارضداشته و ساقط می‌گردد. بنابراین، بعد از سقوط دعوای ثالث و دعوای دارند سند، با تاریخمقدم، استناد به سند عادی دارای تاریخ مقدم و تاریخ آن‌، از‌ این حیث‌ هم استناد به تاریخسند عادی در برابر ثالث محسوب نخواهد بود. تأیید فروشنده در این حالت، نسبت‌ به تقدموقوع معامله موضوع سندی که تاریخ آن مؤخر است، نمی‌تواند‌ سبب‌ محکومیت‌ خریدارسند دارای تاریخ مقدم گردد و صدور حکم به سود خریدار سند عادی دارای تاریخ مؤخرگردد مگر این‌که ‌‌ثابت‌ شود تاریخ مقدم مذکور غیرواقعی بوده و واقعا بیع سند عادیدارای تاریخ مؤخر پیش‌ از‌ بیع‌ سند عادی با تاریخ مقدم واقع گردیده است. زیرا با توه بهاین‌که در فرض ثبوت‌ این موضوع که تاریخ تاریخ مندرج در سند عادی دراای تایخ مقدمهنگام امضای‌ این سند موجود بوده‌ و با‌ امضای فروشنده مورد تأیید او قرار گرفته است، این تأیید نوعی اقرار به سود خریدار سند عادی دارای تاریخ مقدم می‌باشد که رجوع از آنبه سود خریدار سند عادی با تاریخ‌ مؤخر و به زیان مقوله قبلی ممکن نیست، هرچندممکن است بر اثر رجوع مذکور، از جهت تشکیل یک اقرار مستقل دیگر به سود خریدارسند عادی دارای تاریخ مؤخر، فروشنده در برابراین شخص‌ نیز‌ مسؤول تسلیم بدون ملکیعنی قیمت آن گردد.

هرگاه فروشنده صحت یا وجود تاریخ سند عادی دارای تاریخ مقدم را در سند، به هنگام امضای خود انکار کند و وجود تاریخ در‌ زمان‌ امضای فروشنده ثابت نشود، الزامفروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی بیع و تسلیم ملک به خریدار سند دارای تاریخمقدم، امکان نخواهد داشت، زیرا اقراری به فروشنده به سود این خریدار‌ محقق‌ نمی‌گردد، تا بتوان براساس آن فروشنده را ملزم ساخت.

حالت ۲: یکی از دو سند دارای تاریخ و دیگری فاقد تاریخ باشد. در این حالت نیزاگرچه دو سند مذکور به علت‌ غیر‌ قابل‌ استناد بودن تاریخ سند دارای‌ مقدم‌، متعارضب‌ وده وبه عنوان دو دلیل معارض ساقط می‌شود و در نتیجه در دعوی مطروح نسبت به هریکدر برابر دیگری نمی‌تواند مورد استناد‌ قرار‌ گیرد‌، اما با فرض ثبوت این‌که تاریخ سند عادیدارای‌ تاریخ‌ هنگام امضای فروشنده موجود بوده و مورد تأیید او قرار گرفته است، اقرارفروشنده به سود خریدار سند عادی دارای تاریخ‌، محقق‌ و فروشنده‌ برحسب اقرار خود، ملزم به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال‌ ملک به این خریدار خواهد بود، مگر اینکه ثابتشود بیع موضوع سند عادی فاقد تاریخ پیش از بیع‌ سند‌ عادی‌ دارای تاریخ انشا گردیدهاست. علت این‌که فروشنده ملزم به تنظیم و امضای‌ سند‌ رسمی با خریدار سند عادیدارای تاریخ می‌شود این است که بر فرض ثبوت وجود تاریخ در‌ سند‌ مذکور‌ در زمانامضای فروشنده، وقوع بین موضوع این سند در تاریخ مذکور در‌ سند‌، باید‌ تحقق یافته ت لقیگردد و از این‌جا به حکم اصل تأخر حادث باید انشای بیع سند‌ عادی‌ فاقد‌ تاریخ، پس ازبیع سند عادی دارای تاریخ، فرض گردد.

باتوجه به مطالب مذکور در‌ این‌ حالت، باید گفت که هرگاه فروشنده تقدم بیع سندعادی فاقد تاریخ را نسبت‌ به‌ بیع‌ سند عادی دارای تاریخ تأیید کند، این امر سبب نمی‌شودکه حکم به الزام فروشنده‌ به‌ تنظیم و امضای سند رسمی انتقال و تسلیم ملک به خریدارسند عادی فاقد تاریخ صادر‌ گردد‌. زیرا‌ بر فرض ثبوت این‌که تاریخ سند عادی دارای تاریخدر زمان امضای فروشنده موجود بوده است‌، تأیید‌ فروشنده نسبت به تاریخ مذکور در زمانامضای سند عادی مذکور، نوعی اقرار‌ به‌ سود‌ خریدار با سند عادی دارای تاریخ محسوبمی‌شود که فروشنده نمی‌تواند با رجوع‌ خود‌ از‌ این اقرار، به زیان خریدار سند عادی دارایتاریخ و به سود خریدار دیگر‌، اقرار‌ مذکور را از اعتبار ساقط کند. روشن است که در صورتعدم اثبات وجود تاریخ در زمان‌ امضای‌ فروشنده، اقرار او نسبت به تقدم وقوع بیع سندعادی بدون تاریخ نسبت‌ به‌ سند عادی دارای تاریخ، می‌تواند مستند حکم‌ به‌ اعتبار‌ اینعقد و الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند‌ رسمی‌ انتقال به نام خریدار سند عادی بدون تاریخ شود.

- دیدگاه‌ها -

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

از آنجا که خدمات دفاتر اسناد رسمی گستره‌ایی به وسعت ایران اسلامی دارد ما را برآن داشت تا در جهت هرچه بیشتر آشنا کردن مردم با مزایای سند رسمی و در عین حال ارائه اطلاعات مفید و کاربردی به جامعه فرهیخته دفاتر اسناد رسمی گامی ولو اندک در جهت توسعه سند رسمی که ارتباط تنگاتنگی با امنیت اجتماعی جامعه دارد برداریم بدین منظور سایت مذکور در جهت ارائه آخرین اخبار و اطلاعات باذکر این نکته که فاقد هرگونه جنبه تبلیغاتی می‌باشد جهت خدمت به مردم و جامعه دفاتر اسناد رسمی راه اندازی نموده و دست یاری به سوی همه فرهیختگان جامعه حقوقی کشور دراز کرده و اسمتدادی به روشنی آفتاب دانش میطلبیم.

اطلاعات تماس

تمامی حقوق مطالب و اطلاعات برای دفتر اسناد رسمی 662 تهران محفوظ می‌باشد، هرگونه کپی برداری پیگرد قانونی خواهد داشت.