قانون تسهیل و استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی

قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مشتمل بر ۸ ماده در تاریخ ۱۳۸۵/۰۵/۲۴ توسط قانونگذار به تصویب رسید و هدف آن همانطور که از نام آن پیداست تسهیل تنظیم اسناد غیرمنقول (املاک) و جلوگیری از استعلامات بی مورد و مشخص نمودن حدود و ثغور استعلامات لازم و همچنین ترغیب اشخاص به ثبت رسمی معاملات خود و جلوگیری از شیوع قولنامه که منشأ بسیاری از اختلافات در محاکم است بوده و در این نوشتار از دفترخانه اسناد رسمی ۶۶۲ برآنیم تا رابطه قانون تسهیل و استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی را در مورد املاک مختلف بر اساس قوانین و مقررات موجود مورد بررسی قرار دهیم.

ضرورت استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی

اداره جهاد کشاورزی متولی اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها بوده و اراضی اشخاص در خارج محدوده شهرها مرتبط با جهاد کشاورزی می‌­باشد و اشخاص جهت انجام معاملات خود از قبیل فروش، صلح و … یا برای افراز، تفکیک، دیوار کشی و … ناگزیر به مراجعه به اداره جهاد کشاورزی شهر حوزه وقوع ملک می­باشند. لازم به ذکر است برخی از اراضی خارج بافت تحت تملک دولت درآمده و منابع طبیعی هم مرجع تشخیص اراضی ملی و موات بوده که در ادامه به موارد ضروری استعلام جهت تشخیص ملی یا موات اشاره می‌­کنیم.

باید دانست برابر بند ب ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد مصوب ۱۳۸۵ دفاتر اسناد رسمی مکلفند هنگام تنظیم سند انتقال عین اراضی و املاک واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها نظر اداره جهاد کشاورزی شهرستان مربوطه را در اجرای ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون مزبور) مبنی بر عدم شمول مقررات قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن و ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع را دریافت نمایند.

در این خصوص لازم به توضیح است که به طور مجزا هر نوع ملک را مطابق قوانین و مقررات موجود مورد بحث و بررسی قرار دهیم که آیا نیاز به استعلام از جهاد یا منابع طبیعی دارد یا خیر؟

طبق ماده چهار آیین‌نامه قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی، استعلام از جهاد کشاورزی کفایت می‌کند، جهاد کشاورزی هم مکلف است راسا نسبت به ارجاع موضوع به سازمان‌های ذی‌ربط از جمله منابع طبیعی اقدام و اعلام نظر نمایند.

الف- استعلام از جهاد و منابع طبیعی در خصوص باغات

مطابق ماده ۱ قانون تسهیل و ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی آن «دفاتر اسناد رسمى موظفند هنگام تنظیم سند رسمى انتقال اراضى و املاک واقع در خارج از محدوده و حریم شهر، اعلام نظر اداره جهاد کشاورزى شهرستان مربوط مبنى بر عدم شمول مقررات قانون مرجع تشخیص اراضى موات و ابطال اسناد آن و یا عدم شمول ماده (۵۶) قانون حفاظت و بهره‌بردارى از جنگل‏‌ها و مراتع را اخذ و شماره و تاریخ آن را در سند تنظیمى قید نمایند. ادارات جهاد کشاورزى مکلفند با رعایت مفاد تبصره ماده (۱) قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمى و ماده (۷) این آئین‏نامه، نسبت به ارجاع موضوع به سازمان‏‌هاى ذى‏ربط (حسب مورد سازمان امور اراضى یا سازمان جنگل‌‏ها، مراتع و آبخیزدارى کشور) و یا ادارات وابسته اقدام و اعلام نظر نمایند.»

اما قانون‌گذار در تبصره ۲ ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون تسهیل مقرر نموده در صورت وجود سابقه مبنى بر اعلام نظر نسبت به موات نبودن ملک از مرجع ذى‏ربط یا در صورتى که براى مورد معامله سند مالکیت به صورت اراضى کشاورزى، باغ مشجر و یا داراى اعیانى صادر شده و یا مستندات و پاسخ استعلام قبلى مؤید آن باشد، نیاز به اخذ نظر مجدد در این خصوص نخواهد بود؛ بنابراین در صورتی که در سند مالکیت نوع ملک «باغ» قید شده باشد با توجه به تبصره ۲ ماده ۴ آیین نامه قانون تسهیل می­توان بدون استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی اقدام به تنظیم سند نمود.

ب- قانون تسهیل و استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی در خصوص اراضی کشاورزی

اگر در سند مالکیت مالک نوع ملک «زمین مزروعی یا زمین مشجر» قید شده باشد با توجه به تبصره ۲ ماده ۴ آیین‌نامه قانون تسهیل که در بالا به آن اشاره شد نیازی به استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی نبوده و می­توان اقدام به تنظیم سند نمود.

پ- قانون تسهیل و استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی در خصوص زمین

در صورتی که در سند نوع ملک «زمین» قید شده باشد مطابق قوانین و مقررات موجود نیازی به استعلام جهاد کشاورزی نیست و در صورت قبول طرفین معامله استعلام از منابع طبیعی کافی است. در صورت ارائه  پاسخ منابع طبیعی می­توان اقدام به تنظیم سند نمود. لازم به ذکر است برای دریافت پاسخ استعلام از منابع طبیعی مالک زمین ابتدا باید نسبت به تهیه نقشه UTM ملک اقدام نماید و آن را به صورت سیستمی توسط دفاتر پیشخوان خدمات دولت به اداره منابع طبیعی بفرستد و معمولاً بعد از دو هفته منابع طبیعی اقدام به پاسخ استعلام می­نماید.

البته در صورتی که قبلاً استعلام از جهاد یا منابع طبیعی توسط دفاتر اسناد رسمی اخذ شده باشد مطابق تبصره ۲ ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون تسهیل نیازی به استعلام مجدد نیست و در صورت درخواست متعاملین می­توان اقدام به تنظیم سند بدون استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی نمود.

در خصوص تشخیص موات نبودن ملک در صورتی که برای مورد معامله سند مالکیت به صورت اراضی کشاورزی، باغ مشجر و یا دارای اعیانی صادر شده و یا پاسخ استعلام قبلی مؤید آن باشد،نیاز به اخذ نظر مجدد در این خصوص نخواهد بود اگر سند مالکیت ملک  در نظام جمهوری اسلامی ایران صادر شده است ملک نمی تواند موات باشد.

لازم به ذکر است: بافت مسکونی روستا که داخل در طرح هادی قرار دارد از حیطه صلاحیت جهاد کشاورزی خارج است.

در خصوص لزوم استعلام از جهاد کشاورزی بین سران دفاتر اسناد رسمی  اختلاف نظر هم وجود دارد و بسیاری از سران دفاتر اسناد رسمی معتقد به لزوم استعلام از جهاد کشاورزی در خصوص تمامی اراضی خارج از محدوده شهری بوده و مستند خود را ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی می­دانند که مقرر داشته «ادارات ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی، شهرداری‌ها، دهیاری‌ها، بخشداری‌ها و سایر مراجع مربوط مکلفند حسب مورد در هنگام تفکیک، افراز، تقسیم و انتقال اراضی کشاورزی، ضمن ارسال نقشه دقیق زمین مورد نظر که توسط مالکین با ذکر مختصات جغرافیایی UTM (با مقیاس مناسب و حداقل یک دو هزارم) تهیه می­‌گردد، از اداره جهاد کشاورزی شهرستان محل وقوع ملک در خصوص تأیید نقشه مبنی بر رعایت حدنصاب‌های فنی و اقتصادی بر اساس کاربری اراضی مزبور و همچنین ملی و دولتی نبودن آنها استعلام نمایند.»

لازم به توضیح است: مطابق آیین‌نامه فوق الذکر منظور از اراضی کشاورزی هم کلیه اراضی واقع در خارج محدوده شهرها اعم از باغات، نهالستان­‌ها، اراضی کشاورزی و … می‌باشد.

به اعتقاد نگارنده استناد به آیین‌نامه قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی صحیح نبوده و دفاتر اسناد رسمی در خصوص باغات، اراضی کشاورزی و زمین‌های دارای سابقه استعلام نیازی به استعلام مجدد از جهاد یا منابع طبیعی ندارند و می­توان این قبیل املاک را بدون استعلام از جهاد و منابع طبیعی تنظیم نمود و در خصوص املاکی که نوع ملک زمین قید شده باشد استعلام از منابع طبیعی وافی به مقصود بوده و نیازی به استعلام از جهاد نیست.

یکی از مفادی که در هنگام ساخت اهمیت پیدا می‌کند، قرارداد مشارکت در ساخت است.

نتیجه

۱. برابر بند ب ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد مصوب ۱۳۸۵ دفاتر اسناد رسمی مکلفند هنگام تنظیم سند انتقال عین اراضی و املاک واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها نظر اداره جهاد کشاورزی شهرستان مربوطه را در اجرای ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون مزبور) مبنی بر عدم شمول مقررات قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن و ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع را دریافت نمایند.

۲.برابر تبصره ۲ ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون مزبور در صورت وجود سابقه مبنی بر اعلام نظر نسبت به موات نبودن ملک از مرجع ذیربط و یا در صورتی که برای مورد معامله سند مالکیت به صورت اراضی کشاورزی یا باغ و یا دارای اعیانی صادر شده باشد و یا مستندات و پاسخ استعلام قبلی موید آن باشد نیاز به اخذ نظر مجدد دراین خصوص نخواهد بود.

۳. در ماده ۵ آیین‌نامه اجرایی آن قانون هم مقرر شده است وزارت جهاد کشاورزی تا پایان مهلت قانون برنامه چهارم توسعه به شرح بند ج ماده ۶۸ قانون مزبور باید کلیه اراضی موات واقع در خارج از محدوده و حریم شهر و نیز اراضی مشمول ماده ۵۶ قانون حفاظت از جنگل‌ها و مراتع را به اداره ثبت محل وقوع ملک منعکس نموده و در مورد آنها تقاضای صدور سند مالکیت نماید.

۴. برابر ماده ۲ قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی مصوب ۱۳۹۵ مقرر شده است تفکیک و افراز اراضی کشاورزی موضوع ماده یک قانون به قطعات کمتر از حدنصاب مقرر در ماده یک قانون ممنوع است. ارائه هرگونه خدمات ثبتی از قبیل صدور سند مالکیت تفکیکی یا افرازی مجاز نخواهد بود. با این وصف برای این گونه اراضی در صورت تقاضا سند مشاعی صادر و نقل و انتقال اسناد بطور مشاعی بلامانع خواهد بود.

۵. اما در ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون اخیر مقرر شده است ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی و شهرداری‌ها و دهیاری‌ها و بخشداری‌ها و سایر مراجع مربوط مکلفند حسب مورد در هنگام تفکیک و افراز و تقسیم و انتقال اراضی کشاورزی ضمن ارسال نقشه دقیق زمین مزبور که توسط مالکین با ذکر مختصات جغرافیایی تهیه می‌شود از اداره جهاد کشاورزی شهرستان مربوطه در خصوص تایید نقشه مبنی بر رعایت حدنصاب‌های فنی و اقتصادی بر اساس کاربری اراضی مزبور و نیز ملی و دولتی نبودن آنها استعلام نمایند.

۶. در بند ب ماده یک آیین‌نامه اخیر اراضی کشاورزی بدین شرح تعریف شده است:

تمامی اراضی متعلق به اشخاص و اراضی اوقافی واقع در خارج از محدوده شهرها اعم از باغ‌ها و نهالستان‌ها و اراضی زیر کشت آبی و دیم و آیش که در آنها محصولات زراعی و باغی و دامی و شیلاتی تولید می‌گردد.

در بند ت نیز منظور از خرد شدن اراضی کشاورزی تفکیک و افراز و تقسیم و هرگونه اقدام حقوقی نظیر صدور سند و همچنین اقدامات عملی از قبیل دیوار کشی و فنس کشی و قطعه بندی که به کوچک شدن اراضی کشاورزی به کمتر از حدنصاب‌های فنی و اقتصادی منجر می‌شود بیان شده است.

۷. با بررسی و مقایسه مقررات مزبور این نتایج حاصل می‌شود:

الف) برابر ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد انتقال عین اراضی و املاک موات و ملی شده واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها ممنوع است.

برای احراز این موضوع استعلام از اداره جهاد کشاورزی محل و کسب نظر آن اداره لازم دانسته شده است.

ولیکن برابر تبصره ۲ ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون مزبور در صورت وجود سابقه مبنی بر اعلام نظر نسبت به موات نبودن ملک از مرجع ذیربط و یا در صورتی که برای مورد معامله سند مالکیت به صورت اراضی کشاورزی یا باغ و یا دارای اعیانی صادر شده باشد و یا مستندات و پاسخ استعلام قبلی موید آن باشد نیاز به اخذ نظر مجدد دراین خصوص نخواهد بود

ب) در حالی که در ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی هدف استعلام از اداره جهاد کشاورزی شهرستان مربوطه علاوه بر درخواست تایید نقشه ارسالی مبنی بر رعایت حد نصابهای فنی و اقتصادی جهت افراز و تفکیک بر اساس کاربری اراضی مزبور صدور گواهی لازم مبنی بر ملی و دولتی نبودن اراضی مورد نظر می باشد. در نتیجه ماده ۳ آیین نامه اخیر باید در پرتو تبصره ۲ ماده ۴ آیین نامه قانون تسهیل تنظیم اسناد تعبیر و تفسیر شود.

یعنی وقتی سند مالکیت ملکی به صورت زمین کشاورزی یا باغ یا دارای اعیانی صادر شده و یا مستندات و سابقه پاسخ استعلام در خصوص موات و یا ملی نبودن زمین مورد بحث وجود داشته باشد نیاز به استعلام مجدد در خصوص مورد نخواهد بود. در واقع استعلام عدم موات یا ملی بودن در باره اراضی کشاورزی (به شرح بند ب ماده یک آیین نامه اجرایی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی) منتفی می‌باشد.

• به خصوص آن که وزارت جهاد کشاورزی مکلف شده بود تا پایان برنامه چهارم توسعه هر ادعایی راجع به موات یا ملی بودن املاک دارد مطرح و از اداره ثبت تقاضای صدور سند مالکیت به نام خود کند.پس امروز دیگر نمی تواند درخواست بررسی موضوع موات یا ملی نبودن اراضی را از اداره ثبت یا دفترخانه کند چون مهلت قانونی برای انجام آن کار به پایان رسیده است.

آگاهی با قانون مدنی یکی از ملزومات است، درباره کتاب قانون مدنی بیشتر بخوانید.

پ) اما تسری دادن حکم مقرر در ماده ۲ قانون جلوگیری از خردشدن اراضی راجع به ممنوعیت ادارات ثبت از قبول درخواست تفکیک و افراز اراضی کشاورزی به قطعات کمتر از حد نصاب مقرر قبل از استعلام از اداره جهاد کشاورزی جهت تایید رعایت حدنصاب‌های قانونی در تهیه نقشه افراز یا تفکیک به دفاتر اسناد رسمی راجع به معاملات اراضی کشاورزی به موجب ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون مزبور برخلاف قانون صورت گرفته است.

زیرا درماده ۲ قانون تنها موضوع ممنوعیت افراز و تفکیک اراضی کشاورزی به قطعات کوچک و ممنوعیت صدور اسناد مالکیت تفکیکی و افرازی برای قطعات مزبور مورد توجه قانون گذار واقع شده است. اما برابر همان ماده برای این گونه اراضی در صورت تقاضا سند مالکیت مشاعی صادر خواهد شد و نقل و انتقال املاک کشاورزی به طور مشاعی بلامانع می‌باشد.

در نتیجه ماده ۳ آیین‌نامه به علت نقض ماده ۲ قانون و توسعه دامنه آن به دفاتر اسناد رسمی به حریم قوه مقننه تجاوز نموده است.

ت) به علاوه ماده ۳ آیین نامه مزبور در خصوص مورد برخلاف ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد تصویب شده است و قابل اعتنا و اجرا نمی باشد. زیرا برابر ماده یک قانون مزبور دفاتر اسنادرسمی تنها مکلف شده اند از جهاد کشاورزی در خصوص احراز موات و ملی نبودن اراضی مورد معامله استعلام کنند ولی راجع به تایید نقشه افراز یا تفکیک هیچ وظیفه ای ندارند و اصولا هم مسئله تفکیک و افراز هیچ ربطی به وظایف دفترخانه ندارد و اصلا در سند انتقال راجع به این موضوعات هیچ مطلبی درج نمی شود.

ث) به علاوه و مهم تر آن که وقتی سند مالکیت ملکی از سوی اداره ثبت بنام شخصی صادر می شود قانونا فرض بر آن است که از تمام موانع و فیلترها مانند موات نبودن و ملی نبودن عبور کرده و مالکیت او محرز تشخیص داده شده که سند مالکیت بنام او صادر شده است. به طور مثال اگر تفکیک و یا افراز صورت گرفته و سند تفکیکی یا افرازی بنام مالک صادر شده است هیچ دلیل منطقی و توجیهی وجود نداردکه دوباره این فرایند‌ها تکرار شود.

اگر به اطلاعات بیشتر در مورد سند تک‌برگ نیاز دارید، مراحل دریافت سند تک برگی را بخوانید.

بنابراین وضع چنین مصوبه ای در دولت و مجلس نشان از بی توجهی و بی حرمتی به سایرقوانین و مقررات و مالکیت اشخاص و سند مالکیت است که نشان از عدم آگاهی کافی واضعین مقررات مزبور از موضوع می‌نماید‌.

• یک مثال روشن در خود همین آیین نامه مربوط به تعیین تکلیف برای شهرداری در ماده ۳ در خصوص پاسخگویی به استعلامات راجع به افراز و تفکیک اراضی کشاورزی است. درحالی که برابر بند ب ماده یک آیین نامه، اراضی کشاورزی به اراضی اطلاق می شود که در خارج از محدوده قانونی شهرها واقع شده اند و شهرداری هیچگونه اشراف و صلاحیت یا وظیفه ای نسبت به اراضی مزبور ندارد.

ج) با توجه به توضیحات ارائه شده دفاتر اسناد رسمی هیچگونه تکلیفی در خصوص استعلام از مورد تایید بودن نقشه تفکیکی و افرازی در هنگام انتقال املاک ندارند به ویژه امروزه که اسناد مالکیت ابتدا براساس صورت مجلس تفکیکی یا افرازی صادر میشود و سپس مالکان با سند مالکیت جهت نقل و انتقال به دفترخانه مراجعه می نمایند اصلا این موضوع در انتقالات املاک مطرح نمی‌شود.