چکیده
این نوشتار به بررسی بحران مالی دفاتر اسناد رسمی و تاثیر آن بر امنیت اسناد و مالکیت و حقوق اشخاص ناشی از اسناد رسمی اختصاص دارد ؛ بحرانی که بی توجهی به آن موجب هرج و مرج و از بین رفتن دستاوردهای ملی حاصله از یک قرن بکارگیری تاسیس حقوقی مدرن «سند رسمی» می گردد.سند رسمی که در طول تاریخ پیدایش بشر و زندگی اجتماعی آن توسط حقوقدانان به مثابه دلیل اثباتی برتر و تکنیک قانون گذاری ویژه و به عنوان وسیله‌ای مطمئن برای ایجاد بهداشت قضایی و امنیت و آرامش مادی و روانی درجامعه تنها در یک قرن اخیر بکار گرفته شده و آثار حقوقی و اقتصادی و روانی به سزایی ازخود به جای گذاشته است، در سال‌های اخیر،به دلیل عدم آگاهی مسوولان حوزه‌های مرتبط با فلسفه تاسیس آن به منبعی برای تامین بودجه جاری کشور و هزینه های عمومی تبدیل شده است افزایش روزافزون هزینه های دولتی مربوط به ثبت اسناد و تحمیل وظایف بی فایده به دفاتر اسناد رسمی که خود موجب افزایش هزینههای آن هامی گرددونیزعدم احساس مسئولیت در مورد تامین معاش دست اندرکاران این حوزه ،سلامت وسرعت وامنیت اسناد و مالکیت مردم رابه خطر انداخته‌اند و تصویب مقررات گوناگون منافی با قانون ثبت اسناد، اهداف قانون مزبور را با چالش جدی روبرو ساخته است. این مقاله در پی بررسی این بحران وارائه راه حل مناسب برای برون رفت ازاین چالش خطرناک میباشد.
جایگاه خطیر ثبت اسناد
در مقاله ای تحت عنوان « بررسی آماری ، منطقی و توصیفی هزینه ها و درآمدها در دفاتر اسناد رسمی »١ به بررسی آماری مبسوطی از اوضاع مالی و شرایط اقتصادی و عدم تناسب هزینه و درآمد دفاتراسناد رسمی کشور با تأکید بر بررسی ویژه دفاتراسناد رسمی شهر مشهد و مبنا قراردادن دفاتر مزبور پرداخته واطلاعات و آمار وارقام روشنی از وضعیت اقتصادی نهاد دفاتراسناد رسمی ارائه داده است که بسیار حیرت انگیز و تأمل برانگیز می باشد و باید زنگ خطر را برای مسؤولان و مدیران کشور به صدا درآورد. زیرا حوزه ثبت اسناد، حوزه ای بسیار خطیر و نیازمند به توجه ویژه در میان حوزه های مختلف اداره امور کشور می باشد. ممکن است این سؤال مطرح شود که چرا حوزه ثبت اسناداز جایگاه خطیر برخوردار بوده و نیازمند توجه خاص از سوی مسؤولین و مدیران کشور می باشد؟
سند رسمی یک تأسیس حقوقی مدرن
در پاسخ باید گفت این امر به ویژگی ها و امتیازات منحصر به فرداسناد رسمی مربوط می شود.
سند رسمی یکی از تأسیسات حقوقی مدرن در نظم حقوقی کنونی جهانی می باشد. برآیند تفکرات واندیشه های حقوقدانان و سایر دانشمندان و محققین در حوزه علوم انسانی به ویژه در حوزه حقوق و جرم شناسی در سده گذشته بر این امر تعلق گرفته است که پیشگیری و بهداشت قضایی بسیار مؤثرتر و مفیدتر از درمان قضایی و مجازات مجرمان و پیشگیری از وقوع دعاوی و اختلافات بسیار کم هزینه تر واثربخش تراز رسیدگی های قضایی وانتظامی بوده وامنیت روانی واقتصادی و مالی را در جامعه برای صاحبان اموال و دارایی ها بسیار بیشتر و کم هزینه تراز طریق فرایند قضایی وانتظامی و طرح دعوی و مراجعه به پلیس و دادگستری فراهم می سازد.
توضیح مطلب بدین صورت است ؛ در مواقعی که دعاوی حقوقی و جزایی براساس اسناد عادی از طرف صاحبان اموال و املاک هنگام بروز اختلاف و یا ارتکاب جرایم نسبت به اموال در مراجع پلیس قضایی و یا مراجع قضایی از دادسرا تا دادگاه و نهایتا دیوان کشور مطرح می گردد
در خوشبینانه ترین حالت بدون دخالت کلیه عوامل فرعی طاری قابل انتظار و حواشی که امکان بروز و ظهور دارد، مالکان اموال را درگیر پروسه رسیدگی قضایی می کند که حداقل تا اجرای حکمی که به نفع مالک صادر خواهد شد، دو سال زمان نیاز خواهد داشت تا مالک بتواند دعوای مالکیت خود رااثبات نموده و به زیان متعرضان به حریم مالکیت خود حکمی از دادگاه اخذ نماید که به اجرا نیز گذاشته و مال خواهان به وی بازگردانده شده و دراختیار وی قرار داده و دست تجاوز مدعیان و متعرضان کوتاه شود.
مشکلات مربوط به اثبات مالکیت مالکان که مالکیت آن ها مستند به سند عادی می باشد بر هیچ یک از حقوقدانان و سایر دانشمندان پوشیده نیست . سند عادی که به سادگی قابل انکار و تردید می باشد هرگاه در دعوایی مانند غصب و تجاوز به ملک و یا مزاحمت و ممانعت از حق یا فروش مال غیر و معامله معارض و غیره مورد انکار یا تردید واقع شود، بار اثبات صحت و درستی و اعتبار سند را بر دوش مالک مال و صاحب سند قرار داده و متجاوز و مجرم را تا زمان اثبات درستی واعتابر سند عادی، در حاشیه امنیت ، قرار می دهد واجحاف زیادی بر صاحب سند و مالک مال ازقبیل لطمات مالی ومعنوی وزمانی واردمی سازد.درمواردی ممکن است باوجودتحمل هزینه های فراوان واتلاف وقت وهزینه و فرسایش روح وروان مالک نتیجه رسیدگی به زیان وی تمام شودوبه یکباره سرمایه واندوخته سالیان درازتلاش وفعالیت خودرایک شبه ازدست بدهد.
مخاطرات و مسایل و حواشی و مشکلات و هزینه ها و فساد و تباهی محتمل در چنین روندی موجب شده است که علما و محققین به فکر چاره افتاده و مالکیت اشخاص را که در تمام کشورها نقطه عطف توجه تمام صاحب نظران و اندیشمندان و مردم و مدیران می باشد، از طریق دیگری مورد حمایت قرار دهند که فاقد آسیب ها و مسایل و آفت های روش رسیدگی قضایی باشد. این امر موجب گردید که از ابتدای سده بیستم در کشورهای متمدن اروپا یک نهاد حقوقی جدید مطرح و مورد توجه واقع و با اقبال شایسته روبرو شود و آن نهاد حقوقی «سند رسمی » بود که پیش از آن در میان ادله اثبات دعوی جایگاهی نداشت . حقوقدانان اروپایی که پی به مشکلات و کاستی ها و نارسایی وایرادات هریک ازادله اثباتی (اقرار، شهادت ، سند عادی وامارات قضایی ) برده و مشکلاتی را که صاحبان اسناد و مالکان اموال دراثبات مالکیت خود با آن روبرو بودند، به خوبی شناسایی کرده و نوع خاصی از سند را تأسیس و معرفی نمودند که ازاشکالات وایرادات و کاستی های سایر دلایل اثباتی مبرا بود.
امتیازات منحصر به فرد اسناد رسمی
سند رسمی امتیازاتی را برای صاحبان آن فراهم می کرد که بی سابقه بود و صاحبان آن رااز هزینه های فراوان مادی و معنوی و زمانی برای اثبات صحت و اعتبار آن معاف می نمود و اجرای مفاد آن دیگر منوط به صدور حکم قضایی از دادگاه نبود.
- حقوقدانان، مهمترین ویژگی وامتیازی که برای سند رسمی در نظر گرفتند آن بود که ویژگی لازم الاجرا بودن را که اختصاص به احکام قطعی محاکم قضایی داشت، برای سند رسمی نیز منظور نمودند.این ویژگی صاحب سندرسمی رابدون مراجعه به مراجع قضایی وتحمل پروسه طولانی و پرهزینه رسیدگی ،از سندی برخوردار ساخت که در حکم یک دادنامه قطعی بوده و مفاد آن لازم الاتباع و لازم الاجراازسوی کلیه اشخاص ومأموران دولتی وغیردولتی بود.
- سند رسمی دارنده آن رااز مخاطرات و مشکلات مربوط به اثبات مالکیت خود معاف نمود و راه بسیاری از دعاوی و شکایات را سد نمود.
- سدن رسمیموجب شدتادردعاویواختلافات احتاملیمافدآن ازانکاروتردیدمصون ماند.
- بار اثبات دعوای مخالف مفاد سند بر دوش متعرض و متجاوز به حقوق صاحب سندافتاد.
- چنین دعوایی تنهااز یک طریق قابل اقامه گردید و آن اثبات مجعول بودن سند رسمی و یااز اعتبارافتادن مفادآن به موجب سندرسمی دیگربودویااثبات این که مفادآن قبلااجراشده است .
بنابراین سند رسمی هم عرض احکام دادگاه ها به یک نهاد حقوقی نیرومند تبدیل شد. چنین سندی یک دلیل اثباتی برتر و فوق العاده بود که موجب امنیت روانی و آسایش مالکان اموال می گردید و دلایل اثباتی دیگر یارای برابری و مقاومت در برابر آن نداشت . سند رسمی موجب گردید تا حقوق ثبت اسناد توسعه چشمگیری یابد و قوانین و مقررات بسیاری در حمایت از سند رسمی در کشورهای اروپایی به تصویب برسد. کشورهای دیگر نیز که تحولات کشورهای اروپایی را در این خصوص رصد می کردند با استقبال از این تأسیس حقوقی مناسب ، با تصویب قوانین و مقررات لازم و با اتباع از کشورهای اروپایی این نهاد حقوقی جدید را در خاک خود به اجرا گذاشتند و با توجه به جایگاه قانونی وامتیازات منحصر به فرد سند رسمی که آن را در ردیف احکام قضایی قطعی قرار می داد، نهادها و مؤسسات مربوط به ثبت اسناد را در حوزه اقدام و عمل قوه قضائیه قرار دادند تا استقلال نهادهای صالح به تنظیم و ثبت اسناد را همچون قضات دادگستری حفظ نمایند و از تحت تأثیر قرار گرفتن آنها در امر ثبت اسناد رسمی جلوگیری کنند تا هدف غایی از تأسیس چنین نهاد حقوقی ویژه ای تأمین گردیده و جامۀ عمل به خود پوشد.
نهاد دفترخانه و سردفتر
حقوقدانان اروپایی نهادی را به عنوان دفترخانه پیشنهاد نمودند که امر تنظیم و ثبت اسناد را برعهده گیرد و اداره آن را بر عهده حقوقدانان برجسته و عادل قرار دادند که از میان امنای جامعه انتخاب می شوند و سردفتر را به عنوان شاهدی ممتاز معرفی نمودند که دخالت سردفتران در امر تنظیم و ثبت اسناد رسمی بر اعتبار اسناد می افزود. اشخاصی که مستخدم دولت نبودند و بدین طریق استقلال خود را درامر ثبت اسناد همچون قضات در صدوراحکام قضایی حفظ می نمودند.
انتخاب ایشان نیز ه وچمن قاضت از پروسه خاصی تعبیت می کرد و مهم ترین مقامات قضایی کشور وظیفه گزینش وانتصاب آن ها را به مدیریت دفترخانه برعهده می گرفتند.
ماهیت و آثار سند رسمی
تمام این حساسیت ها به خاطر جایگاه قانونی ویژه و خطیر سند رسمی که بدیل احکام قضایی به شمار می رفت ، طبیعی بود، زیرا آثار حقوقی سند رسمی آنچنان گسترده و سودمند و بااهمیت بود که رعایت این گونه دقایق را ضروری می ساخت سند رسمی مورد نظر ما، در این مقوله ، سندی است که به ترتیب و تنظیم اعمال حقوقی مردم در هر جامعه مربوط می شود: سردفتران به عنوان مأمورین ممتاز و رسمی و منحصر به فرد دولت بدون آنکه از دولت مواجبی دریافت نمایند براساس حکمی که از سوی عالیترین مقامات نهاد قضایی هر کشور صادر می شود، همچون قضات ، سندی را به رشته تحریر درمی آورند که در ضمن آن اعمال حقوقی مورد نظر مراجعین را (عقود،ایقاعات) با توجه به قصد و رضا واهلیت آنان به صورت رسمی تنظیم نموده و به ثبت می رسانند.
چنین سندی که با رعایت قوانین و مقررات گوناگون و با توجه به قصد مشترک طرفین (در عقود) و نیت واقعی صاحبان اسناد (در ایقاعات) تنظیم و ثبت می شود و تمام دقایق و ظرایف لازم در آن رعایت می شود، راه بسیاری از دعاوی و اختلافات را سد نموده و به عنوان وسیله و دلیلی ممتاز و مناسب برای پیشگیری از دعاوی واختلافات و هزینه های کلان رسیدگی قضایی وایجاد بهداشت قضایی و مالی و امنیت بالای روانی برای صاحبان اسناد به کار گرفته می شود. سند رسمی دراین تعریف با سایر گواهی هایی که از سوی مقامات و مسؤولین ذیربط و ذیصلاح درخصوص وقایع حقوقی صادر می شوند، تفاوت بارزی دارد. گواهینامه هایی که (مانند سند مالکیت، گواهینامه رانندگی، گواهینامه طبابت، مدارک تحصیلی، شناسنامه) از سوی سایر مقامات عالی دولتی و غیردولتی صادر می شوند خارج ازاین تعریف قرار دارند واسناد رسمی مورد نظر تنها شامل اسناد ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی درباره اعمال حقوقی مراجعین می شود و لذا گواهینامه های مزبور را دربر نمی گیرد. این گونه گواهی ها سند رسمی تلقی نمی شوند بلکه شهادت نامه هایی هستند که اعتبار خاص خود را دارا می باشند.
پاسخ سؤال مقدر
اکنون که با پیشینه تاریخی و ویژگی ها و مزایای سند رسمی ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی آشنا شدیم و به اهمیت و جایگاه قانونی آن که در حکم دادنامه قطعی صادره از محاکم دادگستری می باشد، واقف شدیم ، پی به پاسخ سؤال مقدری که در ابتدای مقاله مطرح شد، می بریم و متوجه می شویم که به چه دلیل مقاله همکار محترم باید زنگ خطر را برای مسؤولین و مقامات ذی صلاح در کشور به صدا درآورد. زیرا همان طور که فساد و تباهی در دستگاه قضایی هر کشور موجب می شود که امنیت کشور در حوزه های مختلف به خطرافتد و فساد و تباهی در تمام حوزه های کشور رخنه کند و مجرمان و مفسدان را درارتکاب جرایم جری تر نماید و سلامت نظام اداری واقتصادی واجتماعی و فرهنگی کشور را به خطر بیاندازد، فساد و تباهی درامر تنظیم و ثبت اسناد که جایگزین بی بدیل برای احکام قضایی به شمار می رود نیز می تواند امنیت و توسعه کشور را با مخاطرات جدی روبرو سازد.این امر که ناشی ازاختلال در نظام برابری هزینه و درآمد دفاتر اسناد رسمی و عدم تأمین دست اندرکاران این حوزه از لحاظ معیشتی و نیز ورود افراد سودجو و بی ریشه و غیرمتعهد و فاسد به این حوزه می باشد، حوزه مالکیت بر اموال و معاملات را می تواند آنچنان به خطراندازد که امنیت روانی واقتصادی را نابود سازد و موجب بی اعتباری اسناد رسمی و هرج ومرج اقتصادی و مالی در هر کشوری شود.
اسناد رسمی که پایه تعاملات تجاری و اقتصادی بین المللی و دلیل قانونی معتبر بر اثبات مالکیت طرفین قراردادهای تجاری و ملائت و اعتبارایشان در معاملات فیمابین محسوب می شود چنانچه دراثر بی توجهی ارزش واعتبار تاریخی خود رااز دست دهند، دعاوی واختلافات و کشمکش های بسیاری بروز خواهد نمود و آنچنان هزینه گزافی بر بودجه عمومی کشورها تحمیل خواهد کرد که قابل تصور نبوده و در نهایت معاملات بین المللی را نیز به شدت تحت تأثیر قرار خواهد داد. دراین رابطه بایستی نظام هزینه های قانونی مربوط به تنظیم و ثبت اسناد رسمی مورد توجه دو چندان واقع شود.
بررسی نظام مالی حوزه ثبت اسناد
در ابتدا که موضوع تأسیس حقوقی مدرن «سند رسمی » مطرح شد، اسناد عادی که نزد مردم و یا برخی اشخاص معتمد و متخصص تنظیم می شد با توجه به این که در یک نظام واحد کشوری معین به ثبت نمی رسیدند، دعاوی و اختلاف و مشکلات زیادی را برای صاحبان اسناد و مالکان اموال ایجاد می کردند و مالکیت مردم و حوقق ناشیازاسناد عادیاز سوی دولت حامیت و تضمین نمی شد و بسیاری از صاحبان اسناد در اثنای رسیدگی به دعاوی خود، در بسیاری از موارد حقوق خود رااز دست داده و به شدت متضرر می شدند و دار و ندار خود رااز دست می دادند.
این امر موجب شد تا همان طور که بیان شد، حقوقدانان و مسؤولان کشورهای اروپایی به فکر افتادند تا نظام ثبت اسناد را تحت نظارت و مدیریت خود تأسیس نمایند و برای تأمین هزینه های مربوط به حمایت و حراست از مالکیت افراد و حقوق ناشی ازاسناد که در نظام جدید ثبت اسناد به ثبت می رسیدند همانند هزینه های مربوط به دادرسی و اجرای احکام قضایی ، هزینه هایی از متقاضیان ثبت اسناد وصول نمایند. همچنین با توجه به این که مسؤولان و صاحبان دفاتر اسناد رسمی جزو بخش خصوصی محسوب می شدند و حقوقی از دولت دریافت نمی کردند و هزینه های مربوط به اداره دفاتر تحت تصدی خویش را ناچار بودند که خود تأمین نمایند.
بنابراین برای تأمین هزینه های جاری دفاتر اسناد رسمی دستمزدی نیز برای صاحبان دفاتر اسناد رسمی منظور نمودند.
در ابتدا برای ترغیب مردم به ثبت رسمی اسناد خود، با توجه به صرفه جویی عظیمی که در صورت ثبت رسمی اسناد مردم از نظر مادی نصیب دولت ها می شد، آن ها تصمیم گرفتند هزینه بسیار ناچیزی از مراجعین برای حمایت و حراست از حقوق صاحبان اسناد دریافت نمایند. این تصمیم مناسب و کارآمد باعث شد دراندک مدتی توجه و علاقه صاحبان اسناد و تجار و معامله گران و مردم ، به سند رسمی جلب شود و با تمهیدات و تهدیداتی که به موجب قانون برای صاحبان اسناد عادی و رسمی مقرر شد نظام ثبت اسناد رسمی جای خود را در جوامع مختلف باز کرد وامروز به نظام حاکم و عمومی در جهان تبدیل شده است.
در سال های اخیر پس از یک قرن که از تأسیس نظام مدرن ثبت اسناد در جهان می گذرد، متأسفانه اهداف مورد نظراز تأسیس ثبت اسناد، در کشور ما، مغفول واقع شده وادارات دولتی ذیربط و ذی مدخل در حوزه ثبت اسناد در مسابقه ای اعلام نشده گوی سبقت را از هم ربوده و هر روز بر میزان و تنوع هزینه های دولتی مربوط به ثبت اسنادافزوده واز رغبت و علاقه صاحبان اسناد وافراد فاعل در حوزه ماعملات به ثت ب رسمی ماعملات خود کاسته و باافزایش هزینه های قانونی ثبت اسناد موجب شده اند تا برخی افراد سودجو و بی مسؤولیت با تطمیع برخی از اشخاص شاغل در دفاتر اسناد رسمی که در حل مشکلات مربوط به برابری هزینه و درآمد دفترخانه وامانده اند بااغماض و چشم پوشی از رعایت مقررات قانونی مربوط به تنظیم و ثبت اسناد در موارد متعددی از وصول و پرداخت هزینه های قانونی اسناد شانه خالی کرده و امنیت و سلامت حوزه ثبت اسناد را به خطر انداخته اند. اخیرا شاهد اسنادی هستیم که در دفاتر مخصوص به ثبت نمی رسند و در موقع اختلاف موجب تضرر صاحبان اموال خواهند شد اکنون پس از ذکراین مقدمه به مسایل و مشکلات مالی دفاتراسناد رسمی در تأمین هزینه ها و درآمد کافی که منافی حفظ و ارتقای سلامت اداری دفاتر اسناد رسمی میباشد، خواهیم پرداخت:
مشکلات مالی دفاتر اسناد رسمی
همان طور که در مقاله همکار محترم بدان اشاره شده است ، دفاتر اسناد رسمی برای تداوم فعالیت خود و روشن نگاه داشتن چراغ دفترخانه ناگزیر از تأمین و پرداخت هزینه های ثابت ، فارغ از میزان درآمد ماهیانه خود هستند. هزینه های یادشده که شامل هزینه های مصرفی، سرمایه ای، انسانی، تشکیلاتی، مالیاتی، بیمه ای می شود به طور متوسط سالیانه بالغ بر ١.١٠٧.٢١۶.٣٩٧ ریال می گردد.
این هزینه ها مستئنا از هزینه ای است که سردفتر برای امرار معاش خود و خانواده خویش سالیانه ناچار به تأمین آن می باشد. این در حالی است که با توجه به میزان مسؤولیت ، تحصیلات ، تجربه ، سابقه و جایگاه اجتماعی سردفتران هنوز دستمزد مناسبی از بابت هزینه های شخصی برای سردفتران در میان هزینه های مزبور منظور نشده است و دفاتراسناد رسمی روز به روز رنج های بیشتری از ناحیه تعرفه های نامناسب متحمل می شوند. با توجه به بررسی میدانی که توسط همکار محترم در میان ٣۵٠ دفترخانه شهر مشهد صورت گرفته که قابل تعمیم به سایر دفاتراسناد رسمی در سراسر کشور می باشد، متوسط درآمد ماهیانه هر دفترخانه بالغ بر ٣٢.۶٧۵.٠٣۵ ریال می باشد که با توجه به میانگین هزینه اداره هر دفترخانه در هر ماه که بالغ بر ١٠٠.٠٠٠.٠٠٠ ریال می باشد، بیانگر عدم توازن و نابرابری فاحش میان درآمد و هزینه میانگین هر دفترخانه میباشد.
با توجه به ارقام یادشده هر دفترخانه به طور متوسط از کمبود آشکار درآمد لازم برای تأمین هزینه های جاری خود به میزان ۶٧.٠٠٠.٠٠٠ ریال در ماه رنج می برد، تازه این آمار مربوط به سال ١٣٨٩ است . با توجه به نتایج حاصله از تحقیق یادشده ۷۶ درصد از دفاتر اسناد رسمی از درآمد ماهیانه کمتراز ۴ میلیون تومان برخوردار هستند که ۶۰ درصد کمتراز مقدار لازم برای تأمین هزینه های جاری دفترخانه می باشد و ۹۴ درصد از دفاتر اسناد رسمی درآمدی کمتر از ١٠ میلیون تومان داشته اند که گویای بیماری مزمن و فراگیر معضل مالی کلیه دفاتر اسناد رسمی کشور می باشد. این همان زنگ خطری است که به عنوان سؤال مقدر در ابتدای مقاله مطرح گردید.
آیا این آمار وارقام لزوم توجه جدی مسؤولان را به اوضاع وخیم اقتصادی دفاتر اسناد رسمی را آشکار نمی سازد؟ آیا مسؤولان می توانند حوزه خطیر ثبت اسناد را به حال خود رها نمایند تا دفاتراسناد رسمی خود رأسا مشکل خود را حل کنند و آیا مدیران ذیربط مسؤولیتی در این خصوص ندارند؟ آیا مسؤولان از خود سؤال نمی نمایند که ۹۴ درصد دفاتر اسناد رسمی چگونه و از چه طریقی باید باقیمانده هزینه جاری خود را تأمین کنند؟
آن طور که از سوابق اخبار و اطلاعات برمی آید و همان طور که در مقاله یاد شده نیز بدان توجه شده است تنها ۶ درصد از دفاتر اسناد رسمی درآمد بالای ده میلیون تومان در ماه دارند و ظاهرا بی توجهی به شرایط مالی و اقتصادی دفاتر اسناد رسمی از سوی مسؤولان با رعایت و توجه و تکیه بر درآمد تعداد اندکی از دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد. در حالی که فقط چند درصد هر جامعه آماری در اثر برخورداری از رانت ها و ویژه خواری درآمد بسیار بیشتری از بقیه همکاران خود دارند اما آیا برخورد و رفتار با کل جامعه باید براساس شرایط ۹۴ درصد آن صورت گیرد یا این که ۶ درصد جامعه باید مبنای رفتار و برخورد واقع شود؟
علت مشکلات مالی دفاتر
در یک اقدام متناقض ما شاهد آن هستیم که مسؤولان امر بدون توجه به اهداف و آرمان های تأسیس نهاد حقوقی «سند رسمی » که به طور خیلی فشرده در ابتدای مقاله مورد بررسی قرار گرفت ، این حوزه را به یکی از منابع تأمین درآمدهای عمومی و بودجه دولتی سالیانه مبدل ساخته اند و بدون در نظر گرفتن عوارض و توالی فاسد ناشی از افزایش هزینه های مربوط به ثبت اسناد که مهمترین آن به خطرافتادن مالکیت مردم براموال که سند رسمی ضامن حفظ و حراست از آن می باشد، دائما هزینه های دولتی مربوط به اجازه ثبت اسناد توسط مردم در دفاتر اسناد رسمی را افزایش می دهند. اخیرا شاهد آن هستیم که برای تأمین منابع مالی لازم برای بازنشستگی برخی از کارمندان دولت ، مجلس شورای اسلامی قانونی را به تصویب رسانده و مبالغی را به حق الثبت املاک افزوده اند که متأسفانه با وجود آنکه مبلغ مذکور شامل اسناد نمی گردد.
اداره کل ثبت اسناد و املاک استان تهران طی بخشنامه ای به شماره ١٠١.٩٢.۱۷۷۵۹۶ مورخ ١٣٩٢.١٢.٢٨ به دفاتر اسناد رسمی استان تهران اعلام نموده است که در هنگام ثبت اسناد راجع به املاک، مبالغ موضوع قانون رااز مراجعین وصول و به حساب بانکی خاصی واریز نمایند و این در حالی است که ؛ ولا قانون مزبور به املاک اختصاص دارد و شامل حق الثبت اسناد نمی شود. ثانیا اداره کل ثبت استان تهران فاقد صلاحیت لازم برای صدور بخشنامه تکلیفی خطاب به دفاتراسناد رسمی است و تنها سازمان ثبت صلاحیت صدور بخشنامه های این چنینی را دارا می باشد. ثالثا این امر تجاوز از حدود مقرر برای دستگاه های اجرایی و ورود به محدوده صلاحیت قوه مقننه محسوب می شود. رابعا واز همه مهمتر آنکه این گونه دیدگاه نسبت به حوزه ثبت اسناد موجب قانون گریزی و نادیده گرفتن و زیرپا نهادن فلسفه و اهداف تأسیس نظام ثبت اسناد در کشور است.
عدم اصلاح تعرفه ها
همچنین با وجود آنکه مشکلات مالی واقتصادی دفاتراسناد رسمی بارها و بارها به گوش مسؤولان رسانده شده است ، نگارنده این سطور، خود، چندین سال قبل ، این موضوع را طی مقاله ای در مجله کانون به اطلاع مسؤولان محترم رسانده است و با وجود شرایط اقتصادی حاکم بر جامعه که مقتضای آن تجدیدنظر در نظام تعیین تعرفه برای دستمزد دفاتر اسناد رسمی موضوع مواد ۵۰ و ۵۴ ق .د.ا.ر.ک . می باشد و در شرایطی که هزینه ها و قیمت ها در کشور روزانه و ماهانه افزایش می یابند و با وجود اصرار دفاتر اسناد رسمی که اصلاح و افزایش تعرفه ها می باید هر سال یکبار صورت گیرد و ریاست محترم قوه قضائیه نیز چند سال قبل در پی درخواست ریاست محترم سازمان ثبت دستور مساعدی در جهت اصلاح نظام تعرفه دفاتر اسناد رسمی و تصویب آیین نامه ماده ۵۴ ق .د.ا.ر.ک . صادر نموده اند ولیکن متأسفانه اقدامی درخصوص مورد صورت نگرفته است در حالی که همزمان ما شاهد آن هستیم که هر سال در قوانین بودجه سال های اخیر بر میزان حق الثبت و مالیات و عوارض مربوط به ثبت اسناد که باید به حساب دولت واریز شود،اضافه می گردد.
نکته جالب و حائز اهمیت درباره قانون بودجه آنست که در سال ١٣٩٠ در قانون بودجه مقرر گردید که بابت هر استعلام ثبتی از ادارات ثبت ، دفاتر اسناد رسمی بایستی پنجاه هزار ریال وصول و به حساب سازمان ثبت واریز نمایند که به قانون مزبور عمل گردیداما در سال ١٣٩١این بند از قانون بودجه آن سال حذف شد ولی جدولی که حاوی پیشنهاد سازمان ثبت برای اصلاح و افزایش رقم از ۵٠٠٠٠ ریال به ۶۰۰۰۰ ریال بود و جزو مصوبات کمیسیون مربوطه بود به ضمیمه قانون بودجه منتشر شد که عملی شایسته و صحیح نمی باشد و برخی اصرار داشتند که باید مبلغ مورد نظر بابت استعلام ثبتی وصول شود در حالی که این امر فاقد محمل قانونی است و نمی توان بدون مصوبه قانونی مجلس ، وجهی رااز مردم بابت هر عملی دریافت نمود و به علاوه برای جدول مستمسکی و مستندی در خود قانون باید پیش بینی و مقرر شده باشد تا امکان اجرای مفاد آن فراهم شود.این عمل در سال ١٣٩٢ و ١٣٩٣ نیز تکرار شد اما با این تفاوت که در سال ١٣٩٣ سازمان ثبت با صدور بخشنامه ای علاوه بر آنکه مقرر داشته است براساس جدول ضمیمه قانون بودجه یکصد هزار ریال بابت استعلام ثبتی وصول شود بلکه برای اسناد غیرمالی و گواهی امضا به استناد جدول مزبور مقرر داشته است که مبلغ حق الثبت آن هااز ۵ هزار ریال به ٢٠٠٠٠ ریال اضافه شده و از متقاضیان وصول شود ولیکن همان طور که گفته شد، دریافت هر میزان وجهی از مراجعین بابت ارائه هرگونه خدمتی باید مستند به قانون باشد و حال که در متن قانون و تبصره های آن وصول چنین مبالغی مقرر نشده است، بدین معنا میباشد که پیشنهاد دولت درخصوص مورد به تصویب مجلس شورای اسلامی نرسیده و نمایندگان مردم با آن موافقت نکرده اند؛ پس چرا باید اصرار بر وصول مبالغی صورت گیرد که مورد موافقت نمایندگان مجلس شورا واقع نشده است؟ و مهم تر از آن مبالغی که خارج از مصوبات قانونی به حیطه وصول درآیند آیا محل مصرف آن ها در کجا خواهد بود و چون که میتوان مبالغ مزبور را بدون پیش بینی محل آن در قانون بودجه هزینه نمود.
به علاوه مدتی است از سوی سازمان ثبت ، با توجه به محدودیت های فنی سامانه استعلامات ثبتی ، مقرر شده است تا استعلام ثبتی در مورد املاکی که دارای مالکین متعدد هستند به جای آنکه در مورد ملک و پلاک مشخص ارسال شود و همچون گذشته ها یک پاسخ در مورد یک ملک صادر شود، به تعداد مالکین برای یک ملک استعلام صادر و پاسخ اخذ شود. این امر موجب می شود که به عنوان مثال ، اگر آپارتمانی ۵۰ متری به ٧ نفر به ارث رسیده باشد ٧ استعلام برای آپارتمان مزبور صادر شود که علاوه بر ایجاد مشغله اضافی و ٧ برابر برای کارکنان ثبت محل هزینه ای برابر ۱۰۵۰۰۰۰ ریال به وراث تحمیل کند که بیشتر از هزینه های قانونی ثبت سند مربوطه خواهد بود. بنابراین طبیعی است که نمایندگان محترم مجلس با توجه به چنین پیامدهایی از تصویب آن خودداری نموده باشند.
همان طور که در ابتدا بیان شد، صرفه جویی عظیم مالی که در نتیجه ثبت اسناد رسمی نصیب دولت می گردد و امنیت و آسودگی خاطری که نصیب صاحبان اسناد و مالکان اموال می شود دولت را از افزایش هزینه های مربوط به ثبت اسناد و نگاه منفعت طلبانه به اسناد بی نیاز می سازد. اما متأسفانه همان طور که گفته شد،این روزها کمتر به این موضوع توجه می شود و عواقب سوء این گونه دیدگاه ها درنظر گرفته نمی شود.
به طور نمونه بایستی به مالیات بر ارزش افزوده بپردازیم . به رغم این که در قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب مجلس شورای اسلامی ، اموال غیرمنقول از شمول قانون مذکور صراحتا خارج گردیده و برای معاملات خودروها نیز با توجه به این که مالیات مستقیمی هنگام معامله طبق جداول مالیاتی وزارت دارایی وصول می شود، وصول مالیات دیگری مثل مالیات بر ارزش افزوده مقرر نشده است و با وجود آنکه در مورداسناد غیرمالی همچون وکالتنامه ،اقرارنامه و تعهدنامه تصورارزش افزوده منتفی می باشد و کانون سردفتران مخالفت خود را با شمول قانون بر دفاتر اسناد رسمی اعلام نموده است لیکن معاونت امور مالیاتی وزارت دارایی بر دیدگاه مخالف قانون خوداصرار ورزیده و ثبت اسناد را مشمول وصول مالیات برارزش افزوده قرار داده اند؛ هر چند کانون سردفتران برای ابطال این مصوبه دردیوان عدالت اداری طرح دعوی نموده است.
اکنون افزایش بی سابقه هزینه های دولتی مربوط به ثبت اسناد که رقم بسیار زیادی را شامل می شود، دلالان و واسطه ها و مالکان املاک و خودروها را وادار ساخته تا با ترفندهای گوناگون از ثبت بسیاری از معاملات در دفاتر اسناد رسمی خودداری نموده و با ترویج اسناد عادی و نیز احیانا با همکاری برخی افراد سودجو بسیاری ازاسناد را به طرق نامتعارف به ثبت می رسانند که نتیجه آن فرار مالیاتی و عدم پرداخت حقوق دولتی بسیاری ازاسناد می باشد.
افزایش هزینه های دولتی مربوط به ثبت اسناد موجب شده است تا مسؤولان در مقابل درخواست کانون سردفتران و دفتریاران و دفاتر اسناد رسمی مبنی بر افزایش تعرفه های مربوط به دستمزد ثبت اسناد مقاومت نموده و اقدامی در خور صورت ندهند. این امر باعث شده است که امروزه عموم دفاتراسناد رسمی از تأمین هزینه های جاری و آتی خود بازمانده و نه تنها سردفتران نمی توانند همچون سایر همکاران هم شأن خود در قوه قضائیه و وکلا و کارشناسان رسمی دادگستری و صاحب منصبان دولتی ، درآمد کافی برای اداره امور زندگی و تأمین معیشت خود و خانواده خویش فراهم نمایند بلکه حتی از تأمین هزینه های مربوط به اداره و برقراری دفتر تحت تصدی خویش نیز عاجز هستند.
همان طور که در مقاله همکار محترم به وضوح و روشنی تمام بیان شده است ، چگونه است که دستگاه های ذیربط شاهداین درام غم انگیز هستند ولیکن هیچگونه اقدامی صورت نمی دهند. مگر امکان دارد که دولت گروهی را مأمور به انجام وظیفه ای نماید، آن هم وظیفه ای خطیر و مهم مانند ثبت اسناد رسمی ؛ ولیکن آن مأمور حاکمیت مکلف باشد تأمین هزینه های انجام وظیفه محوله را از مال خود بپردازند؟ آیا در هیچ یک از دستگاه های دولتی چنین امری مسبوق به سابقه می باشد و یا دیده شده است که دولت کارمندی رااستخدام نماید ولی جیره و مواجب او را نپردازد؟
ذکر یک نکته رانیزدراین باره حائزاهمیت می دانم وآن این که در قانون ثبت اسنادواملاک که اکنون ٨٠ سال ازتصویب آن می گذرد وتاکنون حاکم و جاری می باشد درباب ثبت اسناد با وجود آنکه تأسیس دفاتر اسناد رسمی توسط بخش خصوصی مقرر گردیده و وظیفه ثبت اسناد بر دوش ایشان نهاده شده و سردفتران مأمور رسمی حکومت درامر تنظیم و ثبت اسناد شناخته شده اند و با وجود آنکه برای ثبت اسناد هزینه هایی تحت عنوان حق الثبت مقرر گردیده که باید به نفع دولت وصول و ایصال شوند متأسفانه در هیچ یک از مواد آن به دستمزد سردفتران و دفاتر اسناد رسمی اشاره ای حتی گذرا نیز نشده است و در طول هشتاد سال هیچ گونه اصلاحی درخصوص مورد در آن صورت نگرفته است ، این امر انسان را دچار این توهم می سازد که شاید مسؤولان دولتی و قانونگذاران گمان می کرده اند که بابت انجام وظایف محوله قانونی نباید دستمزدی به دفاتراسناد رسمی پرداخت شودوشایدگمان می کرده اندکه آن هابایدتبرعااین وظیفه رابه انجام برسانند.
همچنین در بند «ح » تبصره ١٧ قانون بودجه سال ١٣٩٣ مقرر شده است که متقاضیان ثبت اسناد مکلف اند بابت نجام الکترونیکی وامور تنظیم و ثبت اسناد الکترونیکی اسناد بابت هر سند ۵۰۰۰۰ ریال به حساب دولت واریز نمایند.این تکلیف و هزینه ظاهرا با هدف تأمین هزینه های مربوط به حفظ واداره سامانه الکترونیکی ثبت آنی اسناد سازمان ثبت مقرر شده است و بر هزینههای مربوط به ثبت اسناد رسمی افزوده و به متقاضیان تحمیل شده است.
در حالی که این امر هزینه های دولتی ثبت اسناد را افزایش می دهد و موجب افزایش تورم نیز می گردد و بدون توجه به این واقعیت صورت گرفته است که در صورت اجرای کامل و صحیح ثبت الکترونیکی ، صرفه جویی بسیاری در بودجه و هزینه های سازمان ثبت و سایر مراجع مرتبط دولتی می گردد. زیرا با حذف کاغذ و استفاده از آن در فرایند ثبت اسناد از ابتدا تا انتها هزینه های فراوانی از دوش دولت و سازمان ثبت برداشته می شود که در ابعاد انسانی (نیروی کار) وابعاد فیزیکی (تهیه ملزومات و اقلام اداری و نوشت افزار، بایگانی اسناد و مدارک کاغذی، ابعاد مادی و مالی (هزینه های حقوق و مزایا، خرید مایحتاج اداری ، تهیه مکان و تعمیر و نگهداری، محل بایگانی اسناد و مدارک استخدام کارکنان جدید و غیره) و بعد زمانی (تسریع و تسهیل در انجام فرایندهای مختلف ثبت اسنادازاستعلام ثبتی تاارسال و ثبت خلاصه معامله در دفتراملاک، ارسال آمار و صورت حساب ها و گزارشات ماهیانه و تصاویر اسناد و مدارک و کاهش مراجعات حضوری ارباب رجوع و تعداد مراجعات) و جلوگیری ازاتلاف وقت و هزینه مراجعین قابل تصور و ملاحظه می باشد. هرگاه سامانه الکترونیکی ثبت اسناد موجب حذف دفاتر کاغذی جهت ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی نیز شود، هزینههای مربوط به ثبت اسناد در دفاتر مربوطه و ریسک ها و مفاسدی که بر ثبت اسناد در دفاتر نیز متصور می باشد، به شدت کاهش خواهد یافت و در نتیجه صرفه جویی مالی و اقتصادی عظیمی در هزینه های دولت و دفاتراسناد رسمی و مردم واقع خواهد شد که به سهولت قابل بررسی و اثبات می باشد. فلذا با چنین صرفه جویی عظیمی این سؤال مطرح می شود که چرا دولت باید بابت الکترونیکی شدن فرایند ثبت اسناد هزینه دیگری از مردم دریافت نماید؟ مگر آنکه مسؤولین مربوطه بر چنین دست آورد عظیمی واقف نبوده و با هدف های آرمانی ثبت اسناد رسمی آشنا نباشند.
نکته دیگری که در رابطه با افزایش هزینه های دولتی مربوط به حوزه ثبت اسناد رسمی در سال جدید رخ داده آنست که با وجود آنکه مالیات برارزش افزوده به تصریح خود قانون مالیات برارزش افزوده و سیاق عبارات آن شامل ثبت اسناد رسمی نمی گردد ولیکن متأسفانه با تفسیر غلط و صدور بخشنامه خلاف قانون دفاتراسناد رسمی از سوی معانت امور مالیاتی دارایی در زمره مؤدیان مالیاتی مالیات مزبور معرفی شده اند و در نتیجه هزینه های دولتی مربوط به ثبت اسنادافزایش یافته است.
در سال جدید بر میزان مالیات مزبور دو درصد افزوده شده و بدون توجه به این که حداقل ۴۰ درصداز حق التحریر دفاتراسناد رسمی به کانون سردفتران و دفتریاران و کارکنان دفاتر اسناد رسمی و دفتریار اول دفترخانه تعلق می گیرد، مقرر شده است که به میزان ٨ درصد حق التحریراسناد نیز علاوه بر سایر هزینه های قانونی ثبت اسناد از متقاضیان و مراجعین به نفع دولت وصول شود که همین امر نیز به نوبه خود بر میزان فرار مالیاتی و عدم وصول هزینه های قانونی ثبت اسناد می افزاید که نتیجه مستقیم این گونه تدابیر و تصمیمات فاقد مطالعه استراتژیک و راهبردی ، ترویج اسناد عادی در بین فعالان اقتصادی است . همچنین فساد و تباهی در فرآیند ثبت اسناد رسمی را موجب می شود که در سطور گذشته بیان شد.
با الحاقات و اصلاحاتی که در قانون مالیات های مستقیم صورت گرفته باز هم بر میزان هزینه های حوزه ثت باسناد رسمی و دفاتراسناد رسمیاضافه میگردد که در بعد کلان اقتصادی لطمات خود را بر بودجه عمومی و عدم تحقق اهداف آرمانی نظام ثبت اسناد بر جا می گذارد.
دراصلاح ماده ۱۶۹ قانون مالیات های مستقیم مقرر شده است که اشخاص حقوقی و حقیقی شمول قانون که کارت اقتصادی دریافت می نمایند و دارای شماره اقتصادی هستند بایستی در معاملات خود با سایر فعالان اقتصادی، شماره اقتصادی خود را در فاکتورهای صادره درج نموده و به صورت فصلی آمار معاملات خود را به حوزه مالیاتی ذیربط ارسال دارند. با وجود آنکه از سیاق عبارات ماده به روشنی استنباط می شود که مؤدیان مالیاتی دراین باب کسانی هستند که خود با دیگران معامله می کنند و لذا آمار معاملات خود را با دیگران هر سه ماه یکبار باید به اداره دارایی ارسال دارند ولیکن سازمان امور مالیاتی دفاتر اسناد رسمی را با صدور بخشنامه‌ای مشمول این ماده عنوان نموده و مقرر داشته است که باید هر سه ماه یکبار آمار اسناد تنظیمی را به حوزه مالیاتی ذیربط ارسال دارند؛ در حالی که دفاتراسناد رسمی و سردفتران اصولا حق ندارند برای و به نفع خود، سندی در دفتر تحت تصدی خود ثبت کنند واسناد ثبت شده در دفاتر به سردفتران و کارکنان دفترخانه و معاملات شخصی آن ها مربوط نمی شود بلکه آن هااسناداشخاص ثالث را به ثبت رسانده و طرف معامله با آن ها محسوب نمی شوند، تا مشمول ماده ۱۶۹ شناخته شوند. اما سازمان امور مالیاتی بر اجرای بخشنامه خلاف قانون خود اصرار داشته و حتی دفاتر اسناد رسمی را تهدید به وصول جریمه نیز می نمایند.
از سوی دیگر، باالحاق دو تبصره به ماده ١٨٧ قانون مالیات های مستقیم نیز مقرر شده است که دفاتراسناد رسمی باید تصویر وکالت نامه های بلاعزلی را که به ثبت می رسانند به طور ماهیانه به حوزه مالیاتی ذیربط ارسال نمایند. اینگونه مقررات بر میزان هزینه های دفاتر اسناد رسمی می افزاید؛ آن هم در شرایطی که دفاتر اسناد رسمی قادر به تأمین هزینههای کنونی خود نیستند و دچار بحران مالی واقتصادی هستند.
با بررسی مقرراتی ازاین دست ملاحظه می شود که نتیجه اجرای بخشنامه ها و مقرراتی ازاین قبیل که مغایر قانون می باشد، افزایش هزینه های جاری دفاتر اسناد رسمی می باشد که تبعات خطرناک خود را در پی دارد.از سوی دیگر با وجود آنکه در ت رصبه دوم الحاقی به ماده ١٨٧ قانون مالیات های مستقیم مقرر شده است که سازمان ثبت مکلف است امکان دسترسی آنی و برخط سازمان امور مالیاتی کشور را به سایت ثبت الکترونیکی اسناد فراهم سازد که نتیجه آن دستیابی به اطلاعات لازم و کافی از میزان و نوع و چگونگی و مبلغ معاملات و اسناد و محل وقوع املاک و نام و نشانی مالکین و فروشندگان و خریداران و صاحبان اسناد می باشد و سازمان امور مالیاتی را از مطالبه آمار و ارقام و گزارشات و تصاویر اسناد و سایر اطلاعات لازم از دفاتر اسناد رسمی و سازمان ثبت بی نیاز می سازد ولیکن اساسا معلوم نیست با چنین تمهیدی دیگر چه نیازی به تصویب مقرراتی از قبیل ماده ۱۶۹ و تبصره دوم الحاقی به ماده ١٨٧ قانون مالیات های مستقیم می باشد و آیا قانونگذاران توجه ندارند که با دسترسی واتصال سازمان امور مالیاتی به سایت های الکترونیکی سازمان ثبت دیگر نیازی به تحمیل چنین وظایف فیزیکی بر دوش دفاتراسناد رسمی نیست که بار مالی و هزینه های بیشتری را علاوه بر هزینه های کنونی آن ها دربردارد و درابعاد ملی واز دیدگاه کلان اقتصادی هزینه های عمومی کشور را بدون کمترین ضرورت و دستاوردی افزایش می دهد و کاری عبث و بی فایده و فاقد منطق و ضرورت به شمار می آید.
از سوی دیگر، در سال های گذشته ، شاهد آن هستیم که قوانین و مقررات متعددی در کشور به تصویب رسیده اند که با اهداف تأسیس سازمان و نظام ثبت اسناد در کشور در تعارض بوده و موجب تضعیف سند رسمی و جایگاه قانونی مهم سند رسمی در نظم حقوقی و اقتصادی کشور شده اند. مقرراتی که موجب تضعیف سند رسمی و ترویج و تقویت سند عادی در روابط حقوقی و اقتصادی و تجاری در کشور گردیده و هزینه های مادی و معنوی بسیاری را بر کشور و بودجه عمومی آن تحمیل نموده و دست اندرکاران اداری و قضایی را در کشور درگیر مسایل و مشکلات ناشی از اسناد عادی و دعاوی و اختلافات ناشی از آن و آثار و تبعات و عوارض بی شمار این گونه اسناد نموده اند.
قوانینی همچون قانون لغو مالکیت اراضی شهری و قانون زمین شهری و قانون اصلاح مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ ق .ث. و قانون روابط موجر و مستأجر و قانون آیین دادرسی مدنی و دستورالعمل سازمان ثبت در خصوص آژانس ها و مشاورین املاک و قانون نظام بانکی ، مقرراتی هستند که در طول سال های گذشته نه تنها موجب ترویج اسناد عادی در بین مردم و به تع ب آن افزایش دعاوی و جرایم ناشی از اسناد عادی در کشور شده اند بلکه دستگاه های قضایی و اداری را با تحمل هزینه های سرسام آور و گزاف مشغول به خود ساخته و از انجام وظایف محوله و مهم دیگر خود بازداشته و فساد و تباهی را در حوزه اراضی، املاک، مسکن و زمین خواری و غیره را با خود به ارمغان آورده و نظام ثبت اسناد را از تحقق اهداف بلند خود در کشور بازداشته اند. همچنین وصول درآمدهای پیش بینی شده دولت و صرفه جویی های مالی واقتصادی ناشی ازاجرای نظام ثبت اسناد را ناممکن ساخته و دفاتر اسناد رسمی را نیزاز تنظیم و ثبت بسیاری از اسناد که به موجب مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت بایستی در دفاتراسناد رسمی به ثبت برسند، محروم نموده و مانع از تأمین هزینههای خود شده‌اند.
به علاوه ، الحاق تبصره ای به ماده ۵۸ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ١٣١٧ که برخلاف قانون صورت گرفته ومبناومأخذمحاسبه ووصول حق التحریراسنادراجع به معاملات اراضی و املاک رااز قیمت واقعی املاک به ارزش معاملاتی تغییر داده ، ضربه هولناکی بر پیکر نیمه جان دفاتر اسناد رسمی وارد نموده است زیرا همان طور که در مقاله همکار محترم بدان اشاره شده است، ارزش معاملاتی که در عموم موارد ۵۰ تا ٧٠ برابر کمتر از ارزش واقعی اراضی و املاک محاسبه و تعیین می گردد،موجب شده است بجای آنکه سردفتران نیزهمانندمتصدیان بنگاه های معاملات املاک که با وجود آن که حق تنظیم سند را هیچگاه نداشته اند ولی با وجود این، اسناد عادی برای مراجعین تنظیم می نمایند و یک درصد قیمت واقعی مورد معامله را به عنوان دستمزد دریافت می کنند.
دستمزدخود را از مأخذ قیمت واقعی دریافت کنند و با توجه به آنکه تنهامرجع صلاحیتدار و رسمی برای ثبت اسناد راجع به معاملات املاک هستند و اسنادی که به ثبت می رسانند اسناد رسمی در حکم دادنامه قطعی صادره از مراجع قضایی هستند، دستمزد مشابهی دریافت نمایند لیکن با توجه به این که تعرفه های مربوط به ثبت اسناد تعرفه‌های غیر واقعی و غیر منطبق با شرایط اقتصادی و تورمی کشور هستند و به جای آنکه هر سال با تغییر شرایط اقتصادی کشور اصلاح و به روز شوند، هر چهار سال یکبار و با تنگ نظری و بدون درنظر گرفتن میزان هزینههای واقعی دفاتر اسناد رسمی اندکی افزایش می یابند، متأسفانه از مأخذ غیر واقعی ارزش معاملاتی که ۵۰ تا ٧٠ برابر کمتر از قیمت واقعی املاک است، براساس تبصره الحاقی غیرقانونی به ماده منسوخ یاد شده، دستمزد خود را درخصوص اسناد راجع به املاک دریافت می‌نمایند که بسیار به دور از واقعیت‌ها می باشد. تعیین تعرفه های مقرر و مأخذ محاسبه و تعیین هزینه اسناد راجع به املاک به شرح فوق موجب گردیده تا در اکثر موارد هزینه تنظیم سند راجع به معامله خودرویی که ٢٠میلیون تومان قیمت دارد بسیار بیشتر از دستمزد تنظیم سند راجع به معامله آپارتمان یا قطعه زمینی می‌شود که قیمت واقعی آن یکصد میلیون تومان وارزش معاملاتی آن ۵ میلیون تومان است.
نظام تعرفه گذاری نابسامان موضوع ماده ۵۴ ق .د.ا.ر.ک . که فاقد مبنای قانونی است و از طریق بخشنامه اداری صورت می گیرد به علاوه مبنای غیرواقعی برای تعیین مأخذ وصول دستمزد تنظیم و ثبت اسناد راجع به املاک امروزه موجب شده است تا در کنار سایر مواردی که برشمردیم دفاتر اسناد رسمی را با ورشکستگی روبرو ساخته و نظام خطیر ثبت اسناد رسمی را در کشور با شکست روبرو ساخته و امنیت معاملات و حوزه مالکیت را در خطر عظیمی که ناشی ازافزایش بی رویه هزینههای دولتی ثبت اسناد و بی توجهی به تأمین هزینههای دفاتر اسناد رسمی است، گرفتار نموده است که اگربامقرراتی که در طول سال های گذشته به زیان نظام ثبت اسناددرکشور به تصویب رسیده و اعتبار و اهمیت و ارزش و جایگاه سند رسمی را به شدت کاهش داده و متزلزل نموده است در کنار هم مورد توجه قرار دهیم، متوجه می‌شویم که نظام حقوقی و مالی و اداری حوزه ثبت اسناد و معاملات و مالکیت، دچار بیماری هولناکی شده است که نیازمند دقت، مراقبت و درمان اساسی میباشد.
اگر امروز فکری به حال این بیماری قابل علاج نکنیم، در آینده ای نه چندان دور، به بیماری لاعلاج مبدل خواهد شد به طوری که هر اندازه در جهت بهبودی آن کوشش و هزینه صرف کنیم، دیگر فایده ای نخواهد داشت. پس تاامیدی به بهبودی این بیمار باقی است و تا فرصت از دست نرفته است، مسؤولان ذیربط و ذیصلاح باید با توجه کافی و صرف وقت و انرژی و بکارگیری دانش و تعهد و مسؤولیت پذیری و با کمک مصلحان و محققان ، فکری به حال این محتضر نمایند و با توجه به یادداشت هایی از این دست، چاره کار را شناسایی نموده و با حل مشکلات مالی و اداری و تینینق دفاتر اسناد رسمی، سلامتی حوزه ثت به اسناد را به آن باز گردانند تا شاید نظام ثبت اسناد از این پس بتواند به اهداف و آرمان های خویش نایل آید.
پیشنهاد مشخص نگارنده برای حل این مسأله اساسی ، اصلاح نظام تعرفه گذاری دفاتر اسناد رسمی؛ اصلاح مواد ۵۰ و ۵۴ ق .د.ا.ر.ک. و سالیانه نمودن افزایش تعرفه ها براساس شرایط اقتصادی کشور؛ حذف قوانین و مقررات مغایر با قانون ثبت ، به ویژه حذف تبصره الحاقی ماده ۵۸ آیین نامه دفاتراسناد رسمی؛ کاهش حق الثبت و مالیات نقل وانتقال و سایر هزینه های دولتی مربوط به ثبت اسناد؛ افزایش میزان حق الزحمه دفاتراسناد رسمی و به روز نمودن آن ؛ کاستن از تصویب مقررات و صدور بخشنامه هایی که موجد تکالیف هزینه ساز برای دفاتر اسناد رسمی هستند؛ ارتقاء و بهبود و تسهیل در مکانیزم های ثبت الکترونیکی اسناد و کاهش مراحل تأیید اطلاعات اسناد که موجب اتلاف وقت و افزایش هزینه و کاهش تعداد اسناد قابل تنظیم می شود و نیز تکمیل نمودن پروسه ثبت الکترونیکی اسناد و ایجاد امکان دسترسی برای سایر ادارات و مراجع ذیربط در سامانه ثبت الکترونیکی وامکان دسترسی دفاتر اسناد رسمی در سامانه‌‌های الکترونیکی سایر مراجع مرتبط، میباشد.
