امنیت حقوقی زیباترین هدیه‌ای است که می‌توان به بشر سرگردان امروز هدیه داد. بی‌دلیل که نیست قانونگذار برای ترغیب اشخاص جهت تنظیم اسناد به صورت رسمی در سال ۱۲۹۰ یعنی ۱۱۰ سال پیش، با تصویب قانون ثبت اسناد در مجلس شورای ملی جهت حل چالش تزلزل در مالکیت اموال منقول و غیرمنقول و قراردادها و معاملات تنظیم اسناد رسمی اقدام نمود.
در این قانون، مقرر شد که ثبت اسناد عادی مردم اختیاری باشد چرا که دولت تجهیزات و آمادگی کامل برای ثبت اسناد را نداشته و دفاتر اسناد رسمی در سراسر کشور، با این پراکندگی و گستردگی وجود نداشتند و عملاً الزام مردم جهت ثبت رسمی اسناد غیر ممکن بود. ضمن اینکه عموم جامعه به این سطح از آگاهی نرسیده بودند و از مزایای سند رسمی اطلاعی نداشتند. البته مقرر شد با ارائه مشوق‌هایی، مردم تشویق شوند که اسناد عادی خود را نزد مامورین دولت در ادارات ثبت برده و ثبت نمایند و به رسمیت برسانند تا از مزایای سند رسمی برخوردار شوند.
مزایایی مانند ثبت و ضبط محتویات و مندرجات اسناد که از زوال، نابودی، فراموشی، دستبرد، دستکاری، انکار، تردید سند جلوگیری شود. همچنین قابلیت استناد در نزد محاکم به سند رسمی جهت اثبات دعوی یا دفاع از دعاوی مطروحه در قانون مزبور برای اسناد رسمی منظور شد تا مردم تشویق شوند که اسناد عادی خود را از طریق ثبت آن نزد مأمورین دولت به سند رسمی تبدیل کنند.
قانون ثبت اسناد و املاک:
بیست سال بعد با اصلاح قانون مزبور و تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در اسفند سال ۱۳۱۰ در ماده ۴۸ قانونگذار پیش‌بینی نمود اسناد عادی باید به ثبت رسمی رسند، در غیر این صورت نزد هیچ‌یک از مراجع دولتی و قضایی و ادارات تحت هیچ عنوان پذیرفته نخواهد شد. اما متأسفانه در طول نود سال گذشته به این تهدید و اتمام حجت قانونی توسط ادارات دولتی و مراجع قضایی توجهی نشد و حتی بعدها قوانین و مقرراتی بر خلاف ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد به تصویب رسید و به اسناد عادی بها داده شد. به همین دلیل است که در قرن ۲۱ نیز مانند قرون گذشته با چالش تزلزل در مالکیت املاک و معاملات اشخاص ناشی از اسناد عادی روبرو هستیم و این مسئله هنوز در کشور ما حل نشده است؛ چالشی که بنیان‌سوز و پرهزینه می‌باشد.
ثبت اسناد در نزد دفاتر اسناد رسمی مانع از تزلزل در مالکیت اشخاص، تنظیم و تثبیت روابط حقوقی ایشان و بهداشت حقوقی جامعه می‌شود. نتایج اقتصادی، اجتماعی، قضایی و امنیتی آن از نظر حقوق و منافع و مصالح عمومی و اجتماعی و حتی روانی بسیار قابل تأمل و توجه است. بسیاری از قراردادها اعم از خرید و فروش املاک و اموال منقول و غیرمنقول، اجاره، مشارکت در کسب و کار و یا ساخت و ساز و پیش فروش آپارتمان باید به موجب سند رسمی تنظیم شود ولیکن متأسفانه بسیاری از این قراردادها به صورت عادی و حتی گاهی شفاهی منعقد می‌شود.
البته خوشبختانه رسمی کردن بسیاری از اسناد اجباری است که به مهمترین آنها اشاره می‌کنیم.
در چه مواردی ثبت سند الزامی است؟
- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاک ثبت شده
- کلیه عقود و معاملات راجع به حقوقی که در دفتر املاک ثبت شده.
- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاک که در دفتر املاک ثبت نشده
- صلح‌نامه و هبه‌نامه و شرکت‌نامه
- نقل و انتقال راجع وسایل نقلیه موتوری
- کلیه عقود و معاملات راجع به دستگاه‌های چاپ و لیتوگرافی
- کلیه عقود و معاملات راجع به کشتی و شناورها
- نقل و انتقال سهم‌الشرکه شرکت با مسولیت محدود
- نقل و انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
- نقل و انتقال املاک مشمول قانون پیش فروش ساختمان
بی‌توجهی به رسمی نمودن این اسناد به قیمت غیر قابل استناد بودن و حتی بطلان سند عادی تنظیمی تمام می‌شود. علاوه بر اینکه مناسب است مردم برای اطمینان و امنیت بیشتر، معاملات و قراردادهای خود را در دفاتر اسناد رسمی ثبت و از مزایای سند رسمی و حمایت حاکمیت از آن برخوردار شوند. سردفتر اسناد رسمی حق استنکاف از ثبت آنها را ندارد، مگر اینکه مفاد معامله یا قرارداد مخالف قواعد آمره، نظم عمومی یا اخلاق حسنه باشد.
ثبت سند چه مزایایی دارد؟
- سند رسمی نزد سردفتر، به عنوان فردی متخصص و حقوقدان تنظیم می‌شود. او شاهدی ممتاز است که می‌تواند حوزه معاملات را استحکام بخشد و از ایجاد اختلافات در آینده جلوگیری نماید. او مرد قانون، رازدار و نیز امین ملت و دولت است.
- سند رسمی نه تنها میان طرفین و وراث ایشان و قائم‌مقام قانونی متعاملین نافذ و معتبر است بلکه تاریخ سند رسمی نسبت به اشخاص ثالث نیز معتبر است.
- نسبت به سند رسمی ادعای تردید و انکار مسموع نیست؛ انکار به معنای عدم قبول مندرجات سند توسط شخصی که امضا منتسب به اوست و تردید به معنای عدم قبول امضا سند از سوی اشخاص ثالث است. فقط می‌توان در خصوص سند رسمی ادعای جعل مطرح نمود. در ارزش این ویژگی سند رسمی همین بس که در انکار و تردید بار اثبات اصالت سند بر عهده ارائه‌کننده است. در حالی که در ادعای جعل بار اثبات عدم اصالت سند بر عهده مدعی جعل است. در این شرایط سند رسمی قاطع و فصل‌الخطاب و مؤثر نسبت به اشخاص ثالث می‌باشد و موجب رفع تنازع و اختلاف می‌گردد؛ وضعیتی که موجب حفظ نظم جامعه می‌شود.
- سند رسمی لازم‌الاجراست. به این معنی که تعهدات مندرج در سند رسمی توسط مأمور اداره ثبت اسناد رسمی به اجرا در می‌آیند، بدون اینکه نیازی به مراجعه به مراجع قضایی و دادگاه‌ها و تحمل تشریفات طولانی‌مدت و پرداخت هزینه‌های سنگین دادرسی باشد. بنابراین چنانچه پرداخت دین یا مالی به موجب سند رسمی تعهد شده باشد، احتمال وصول آن بیشتر و تشریفات آن سریعتر و کم هزینه‌تر است. مطالباتی که در سند رسمی درج شده بدون نیاز به دادرسی و به صرف تقاضای صدور اجرائیه از سوی ذی‌نفع قابل وصول است و تعهداتی همچون تخلیه اماکن در اسناد اجاره یا قطعی بدون نیاز به طی تشریفات دادرسی به صرف تقاضای صدور اجرائیه ممکن است.
- سوابق سند رسمی نزد شخصی امین و بی‌طرف و مامور حاکمیت، به نام سردفتر باقی می‌ماند. گذشته از این امکان دریافت رونوشت و کپی مصدق سند همیشه فراهم است. نباید ارزش این مستندات را دست کم گرفت چرا که در صورت تصدیق مطابقت آن با دفتر ثبت توسط سردفتر به منزله اصل سند محسوب می‌شوند.
اگر درباره‌ی قانون تسهیل و استعلام به اطلاعات بیشتری نیاز دارید، این مقاله می‌تواند برای شما مفید باشد.
- جالب است بدانیم ۷۰ درصد از حجم پرونده‌های قضایی مطروحه در مراجع قضایی و شورای حل اختلاف ناشی از اختلافات متعاملین در قراردادهای عادی می‌باشد. به عبارتی دیگر، تنظیم و ثبت سند به صورت عادی باعث افزایش حجم پرونده‌های قضایی و گسترش حجم بدنه دستگاه قضایی و تحمیل هزینه سنگین به دولت شده است.
درباره‌ی کتاب قانون مدنی بیشتر بخوانید.
متأسفانه امکان تنظیم قولنامه عادی با تاریخ مقدم و مؤخر وجود دارد؛ وضعیتی که با عدم اطلاع متصدیان و مشاوران املاک به نحوه ثبت قراردادها و عدم تسلط به مبانی حقوقی بدتر می‌شود. در این شرایط، بروز اختلافات متعدد در اسناد عادی و تضییع حقوق افراد بسیاری، به ویژه محجورین طبیعی است. مراجعات مکرر قضایی و تشکیل پرونده قضایی و نیز تنازع و کشمکش بین متعاملین بیشتر شده و آسیب‌های فراوان روحی و روانی از حیث تزلزل امنیت مالکیت و قراردادها نتیجه گرایش برخی از مردم به سند عادی است.
بنابر آنچه گفته شد، در بسیاری موارد افراد می‌توانند امنیت حقوقی خود را ایجاد کنند و این امر مستلزم آن است که با قوانین آن آگاه بوده و نیز چرایی آنها را درک کنند که یکی از این موضوعات مهم ثبت سند که به آن پرداختیم.
