ثبت درخواست تنظیم و بررسی قرارداد آنلاین
بیشتر بدانیم
در تنظیم این سند لطفا به چند نکته توجه داشته باشید
١ – جهت اعمال حق فسخ از سوی مصالح از باب احتیاط قید مدت در سند بفرمایید .گرچه صلح جزء عقود مسامحه ای می باشد و عدم درج مدت به ارکان سند خللی وارد نمی نماید ولیکن با عنایت به رویه قضایی مصلحت مصالح ایجاب می نماید در سند جهت اعمال حق فسخ وی مدت زمان قید بفرمایید
٢- در خصوص مال الصلح و نیاز به رد مال الصلح و یا عدم نیاز به استردادد ان حتما به صراحت نظر و توافق طرفین در سند قید شود بحث رد مال الصلح در زمان استفاده از حق خیار می تواند چالش برانگیز ترین موضوع اختلافی بین ایشان خواهد بود
۴ – حق انتفاع برای مصالح و یا غیر حتی به صورت اجاره دادن به هرشخص نیز از موارد مورد نیز جهت درج توافق طرفین می باشد
…
….
….۰
….
……
مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند
مدارک مورد نیاز جهت تغییر سند مالکیت
مدارک مورد نیاز جهت فسخ سند صلح عمری
مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند
- اصل شناسنامه و کارت ملی متعاملین که الزاما هردو در ثنا ثبت کرده باشند
- اصل سند مالکیت کاداستر
- استعلام بند ز از اداره ثبت مبنی بر عدم بازداشت ملک.
- ماده ۱۸۷ قانون مالیات مستقیم مربوط به گواهی انجام معامله توسط دفاتر اسناد رسمی است. بر طبق این ماده دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از ثبت معامله از اداره امور مالیاتی محل استعلام و پس از وصول مالیاتهای مورد نظر از سوی دارایی و ارائه گواهی ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم نسبت به تنظیم سند اقدام کنند
- در خصوص املاک دارای بنا واقع در محدوده و حریم شهر ارائه گواهی پایان کار الزامی است.
- دفترخانه تکلیفی،به استعلام از شهرداری و بخشداری و غیره واخذ مفاصاحساب ،و یا کسب تکلیف و اخذ مجوز جهت انتقال ملک ندارد. مفاصا حساب شهرداری ((اعم از عوارض نوسازی و عمران و آبادانی شهری و عوارض مربوط به خدمات مدیریت پسماند و عوارض کسب و پیشه ) با عنایت به قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی الزامی نمی باشد. نکته: عوارض کسب و پیشه همانطور که مشخص است صرفا مربوط به مراکز غیرمسکونی و تجاری است .
- در خصوص املاک واقع در حریم روستا استعلام از دهیاری
- در مورد اراضی واقع در خارج از محدوده شهرها برابر قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی اداره جهاد کشاورزی صالح به اظهار نظر است نه دهیاری برابر تبصره ۲ ماده ۴ آیین نامه آن قانون در صورت وجوه سابقه مبنی بر اعلام نظر نسبت به موات نبودن ملک از مرجع ذیربط یا در صورتی که برای مورد معامله سند مالکیت به صورت اراضی کشاورزی، باغ مشجر و یا دارای اعیانی صادر شده و یا مستندات و پاسخ استعلام قبلی مؤید آن باشد،
مدارک مورد نیاز جهت تغییر سند مالکیت
- سند تنظیمی (بنچاق )
- سند مالکیت به نام مصالح
- مدارک هویتی
- فرم تقاضای صدور سند مالکیت
مدارک مورد نیاز جهت فسخ سند صلح عمری
- سند تنظیمی (بنچاق )
- مدارک هویتی
- عدم دسترسی به سند مالکیت مانع از اعمال حق فسخ نبوده و میتوان پس از اخطار به دارنده سند جهت استردادسند و مضی مدت در صورت عدم استرداد سند نسبت به اعمال حق فسخ مصالح اقدام نمود.
- استعلام ثبت الزامی نیست کما اینکه در صورت بازداشت بودن ملک حق فسخ مقدم است.
- برخی از همکاران معتقدند طبق ماده ۶۷ ق م م با گذشت بیش از ۶ ماه ، استعلام دارایی ضروریست. ولیکن نظر به صراحت ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی و محدود شدن تکلیف دفاتر اسناد رسمی در موضوع استعلام از مرجع مالیاتی در خصوص انتقال عین اراضی و املاک و همچنین تصریح تبصره ۴ الحاقی به ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم به ضرورت اخذ گواهی پرداخت مالیات در انتقال املاک در تنظیم استاد اجاره، رهن، تقسیم نامه، اقاله و فسخ تکلیفی به استعلام از مرجع مالیاتی برای دفاتر اسناد رسمی مشهود نیست.( رای تاریخ: ۱۳۹۶/۰۳/۰۸ | ۹۴۰-۱۸۵۵)
سوالات پر تکرار
- سوال :
در صلح عمری با حق فسخ کدام نظریه درست است؟ یک) مصالح مورد مصالحه را مسلوب المنفعه به متصالح صلح می کند و مصالح در این حالت مالک منافع است و می تواند منافع را به موجب عقد اجاره به دیگری اجاره دهد. یا دو) مصالح عین و منافع را به موجب عقد صلح به متصالح واگذار می کند لکن ضمن العقد شرط می شود که حق استفاده و انتفاع از مورد مصالحه رقبی یا عمری متعلق به مصالح است. آیا در این حالت مصالح می تواند منافع را به شخص دیگری اجاره دهد؟
پاسخ :
۱. نظریه دوم درست است ولی این متصالح است که اکنون که مالک ملک شده است حق انتفاع را به نفع مصالح یا ثالث برقرار می کند ولی باید مال را به قبض منتفع بدهد چون قبض شرط صحت عقد انتفاع است ۲. خیر نمی تواند منافع را به غیر اجاره بدهد زیرا منتفع مالک منافع نیست بلکه تنها حق استفاده مجانی از منافع رادارد. ۳.حق فسخ اصل معامله هیچ ارتباطی به عقد عمری یا رقبی ندارد .یعنی ممکن است سند به صورت صلح حقوق با حق فسخ تنظیم شود و منافع در اختیار متصالح باشد و آنرا به صورت عمری یا رقبی در اختیار دیگری نگذارد.پاسخ از استاد بزرگوار جناب عباسی داکانی به نقل از کانال رسم قلم می باشد
- سوال :
تنظیم سند صلح عمری نسبت به سهام شرکت با مسئولیت محدود امکانپذیر است؟
پاسخ :
بله بلامانع است در این سند منظور از حفظ منافع همان سود حاصل از سهام است.
- سوال :
چنانچه سند انتقالِ قبلی صلح با شرط منافع و خیار فسخ باشد( نظر به اینکه طبق مواد ۱۲۱ و ۱۲۲ ق م م صلح با شرط خیارفسخ و هبه با حق رجوع قطعی تلقی گردیده ولی تعلق مالیات در زمان تعلق منافع صورت میگیرد) اگراینک قصدانتقال قطعی باشد میتوان دارایی راسیستمی ارسال کرد؟
پاسخ :
بله چون تکلیف سردفتر کنکاش در موضوع که آیا دارایی در گواهی صادره مالیات خودرا وصول کرده یا قراراست درآینده وصول نمایدندارد و صرفِ قیدِ شماره گواهی درسندقبلی مجوز ارسال استعلام را خواهدداد.
(این نظر شخصی در کانون سردفتران و دفتریاران تهران در جلسات روز یک شنبه از سوی بزرگواران و اساتید به سوال مطروحه داده شده و از همکاران استدعا دارم در این خصوص بیشتر تامل کنند.)
- سوال :
درسال ۹۸ سندصلح عمری باحق فسخ به مدت عمر مصالح تنظیم شده ،متصالح فوت نموده و مصالح قصد اعمال حق فسخ خود را دارد ، دارایی پاسخ استعلام جهت فسخ را نمی دهد و پیشنهاد تنظیم سند قطعی یا اقاله را دارد تکلیف چیست؟
پاسخ :
استعلام دارایی ارسال شود و درصورت گذشت ۲۰ روز و عدم ارسال پاسخ از سوی دارایی ، میتوان تنظیم سند نمود.
- سوال :
درخصوص صلح به شرط عمری ۱_آیا لازم هست در فیلد سامانه گزینه آیا صلح عمری است؟را بله یا خیر بزنیم ۲_چنانچه صلح بلاعوض و رایگان باشد آیا نوشتن عبارت اینکه مصالح کلیه حقوق خود را به یک سیر نبات موهوب در مورد صلح به متصالح واگذار نمود لازم هست یا خیر؟
پاسخ :
در پاسخ سوال یک بنظر الزاما اعلام شود که صلح عمری است
در خصوص قسمت دوم و قید مال الصلح چنانچه سند معوض تنظیم میشود به صراحت به مبلغ مال الصلح و تسلیم آن به مصالح اشاره بفرمایید و اگر سند غیر معوض بوده می توان به صلح در قبال یک سیر نبات موهوب تهاتر شده و امثالهم اشاره نمود
- سوال :
فردی آپارتمان خود راصلح عمری نموده به دیگری با حفظ منافع برای خود،اینک قصدانتقال منافع به متصالح را دارد تکلیف چیست ؟
پاسخ :
میتوان اعراض یا اسقاط حق منافع تنظیم نمود .
- سوال :
موضوع سند صلح عمری باحق فسخ بازداشت شده ، آیا می توان علیرغم بازداشت سند صلح را فسخ نمود ؟ آیا بازداشت ملک مانع فسخ سند هست؟
پاسخ :
بازداشت ملک موضوع سند صلح عمری با حق فسخ برای مصالح مانع اعمال خیار فسخ نخواهد بود و این حق مصالح مقدم بر بازداشت ملک بوده .
- سوال :
تنظیم سند صلح عمری به نام محجور(حجر متصل به صغر) توسط پدر امکانپذیر است یا نیاز به مجوز سرپرستی دارد؟
پاسخ :
نیاز به مجوز نیست و پدر ولایتا میتواند سند را امضا نماید.
- سوال :
پدری ملک خود را بصورت سندصلح عمری به نام فرزندان خود نموده و منافع مادام العمر متعلق به خودش .پس از تنظیم سند تصمیم میگیرد حق استفاده را برای همسر خود ، به مدت عمر همسر درنظر بگیرد، آیا میتوان با اقرارنامه این کار را انجام داد؟
پاسخ :
خیر جزو ارکان سند است و با اقرار قابل انجام نیست، ازطرفی باید مراتب به ثبت با ارسال خلاصه معامله اخبار شود لذا قطعا امکان تصحیح سند با اقرارنامه اصلاحی نیست .
- سوال :
درسندصلح عمری ( که منافع مادام‌العمر متعلق به مصالح است) سهوا شرط نشدکه منافع بعد از فوتِ مصالح، متعلق به ثالث گردد. چگونه این شرط را میتوان به سند مذکور اضافه نمود؟
پاسخ :
شرط می بایست ضمن العقد قید می‌گردید، الان اگر مصالح و متصالح هردو حضور پیداکنند میتوان اقرارنامه اصلاحی تنظیم نمود ،حتی میتوان نسبت به منافع در قالب عقد صلح یا اجاره هم به نفع ثالث تنظیم سند نمود.
- سوال :
قصد مصالح اینست استیفا منافع مادام الحیات با خویش و پس از فوت ایشان با همسرش باشدو پس ازفوت همسر در حق متصالح مستقر گردد به نوعی در سند صلح حقی برای ثالث ایجاد نماید.
پاسخ :
می توانیم همسر را بعنوان شخص ثالث تعریف کنیم و در متون حقوقی قید میکنیم منافع مورد صلح مادام العمر مصالح و شخص ثالث متعلق به ایشان بوده و پس از فوت نامبردگان منافع نیز به تبع عین ، در مالکیت متصالح مستقر می شود
- سوال :
آیا برای خط تلفن همراه می توان سند صلح عمری با حق فسخ تنظیم کرد ؟ چه استعلامی نیاز دارد ؟
پاسخ :
۱.همانطور که می دانیم انتقال مالکیت اموال غیر مادی یا غیر عینی مانند امتیاز تلفن با تنظیم صلح نامه میسر است. ۲.همچنین در ضمن عقد متعاملین می توانند حق فسخ نیز برای هریک از طرفین یا شخص ثالث قرار دهند. ۳.به علاوه برقراری حق انتفاع از امتیاز تلفن به نفع غیر توسط متصالح که پس از تنظیم صلحنامه به مالک تلفن بدل می شود هم زمان به صورت شرط ضمن عقد یا پس از آن بطور جداگانه بلامانع می باشد و تفاوتی با سایر اموال منقول با دوام و اموال غیر منقول ندارد. ۴. تنها احراز مالکیت فروشنده و کسب مجوز از شرکت مخابرات جهت تنظیم سند انتقال لازم است.
سلام. ببخشید چرا روی قبض متصالح تاکید داشتید؟ عقد صلح که عینی نیست؟
درود بر شما
بله درست می فرمایید
اصولا عقد بدون تسلیم محقق میگردد ولیکن در عقود عینی همچون وقف ،هبه ، عمری ، رقبی ،سکنی ، که همگی از احسانات هستند و در عقود غیر معوض این امر استثنا می باشد و در بیشتر حالات صلح به صورت غیر معوض صورت می گیرد لذا تاکید بر قبض از این جهت بوده و نظر به اینکه قبض و تسلیم از آثار عقد صحیح می باشد و تسلیم و عقد به هم رابطه ای متقابل و نزدیک دارند تصریح ان در اسناد می تواند به قوت سند و رفع هرگونه ابهامی که خلل به سند وارد نماید کمک کند.
سلام در صلح عمری ملکی مصالح شرط گذاشته استفاده از منافع مورد تا زمانی که مصالح در قید حیات است با مصالح است چه تفسیری از این شرط میشه؟ حق انتفاع برای خودش نگه داشته یا مالکیت منافع رو؟ در هر حالت میتونه با این شرط ملک رو به شخصی غیر ازخودش اجاره بده یا منتقل کند؟
با سلام
حق انتفاع از منافع ملک برای ایشان محفوظ است و چنانچه شرط مباشرت نشده باشد می تواند منافع را اجاره دهد
خیلی عالی
سلام‌پدرم۳ دانگ از مغازه بنام صلح عمرا کردن وتمام منافع بنام‌خود و حق فسخ ۵۰ ساله میخاستم بدونم اگه همسرم مهریه رو اجرا بزاره میتواند ملک را تصرف کند و این که بعد اجرای مهریه پدرم میتواند قرار داد را فسخ کند
سلام
امکان تصرف ملک تا زمان حیات پدر برای هیچ کس ممکن نیست
و بله حتی اگر به جهت اجرای مهر توقیف شود پدرتون می توانند فسخ کنند
سلام
مال الصلح تعیین نشده است
سلام متن فوق جهت درج در متون حقوقی است و برای فیلد مبلغ سردفتران شخصا بنا به شرایط ارباب رجوع تصمیم میگیرند از جمله شرایط معوض یا غیر معوض بودن مال الصلح می باشد.
سلام
۱- آیا برای ملک فاقد سند هم دفترخانه سند صلح عمری تنظیم می‌کند؟
۲- برای اعیان ملکی که عرصه آن موات اعلام شده است و در نتیجه مالکیت عرصه متعلق به دولت است ولی اعیان آن همچنان در تصرف مالک اعیان است چطور؟
۳- آیا اصولاً دفترخانه جهت تنظیم اسناد صلح نسبت به اموال غیرمنقول مکلف به اخذ استعلامات ثبتی است؟
با تشکر
درود
برای املاکی که سند رسمی به نام مصالح ویا فروشنده نیست نمی توان سند رسمی تنظیم نمود مستند تنظیم سند رسمی الزاما باید سند رسمی باشد
توجه شما رو به این نکته جلب میکنم که بموجب قانون انتقال املاک ثبت یا در جریان ثبت باید بموجب سند رسمی باشد .
دفاتر جهت انتقال ویا تنظیم هر نوع سندی در خصوص املاک مکلف به اخذ استعلام از اداره ثبت املاک می باشند
سلام وقت بخیر آیا میتوان حق فسخ رادر سند صلح مادام الحیات مصالح قرار داد یا خیر؟
درود
در خصوص این شرط که آیا مدت عمر یا به عبارتی خیار شرط مادام العمر صحیح است یا خیر بین حقوقدانان و فقیهان امامیه اختلاف است
به نقل دو تن از بزرگان فقه در اینجا اشاره میشود
مرحوم آقای نائینی(رضوان الله علیه) فرمودند که مدت باید مضبوط باشد یک، اگر مجهول باشد باطل است گذشته از اینکه باید معین باشد باید محدود هم باشد دو، پس اگر شرط بکنند خیار داشته باشند مادام العمر این صحیح نیست
مرحوم آقای خوئی(رضوان الله علیه) نقد دارند این نقد ظاهراً وارد است که مدت خیار باید معلوم باشد اما لازم نیست محدود باشد اگر بگوید مادام العمر هم باز کافی است و اگر کسی چون عاقلاً عالماً دارند اقدام می‌کنند
عمده محل اختلاف آنجاست که شرط مجهول است یعنی مدت شرط مجهول است و این شرط را غالباً فتوا به بطلانش دادند.
معمولا مدت برای شرط فسخ قرار می دهم تادر مواجهه با سلیقه های مختلف قضایی صاحب حق متضرر نشود اینطور محکم تر و بی شک و ریب می باشد.
اما از لحاظ حقوقی همانطور که،اداره حقوقی دادگستری هم نظر داده است قرار دادن شرط به مدت عمر مشروط له یا مشروط علیه یا شخص ثالث بلااشکال است زیرا انسان مدت عمر متعارف و شناخته شده ای دارد که اقل واکثری دارد
همچنین ممکن است درج این شرط موجب کاهش قیمت مورد معامله شود ولذا تصور غبن منتفی می باشد مضافا به اینکه این شرط معمولا واصولا در عقود،مسامحه ای و احسانی درج می شود و موضوع تعادل مالی در درجه اول اهمیت نیست مانند عقود تعادلی
همچنین جهل به عوضین منتفی است چون در سند مشخصات مورد،معامله و قیمت ان به صراحت قید می گردد .
یک نکته را می خواهم به این بحث اضافه کنم و آن اینکه درج چنین شرطی در معاملات قطعی میسر نیست
زیرا معامله قطعی در برابر معامله با حق استرداد قرارمی گیرد که در آن برابر تبصره یک ماده ۳۳ قانون ثبت تملک واقع نمی شود.
برابر تبصره مرقوم کلیه معاملات با حق استرداد ولو آن که در ظاهر معامله با حق استرداد نباشد ، مشمول جمیع مقررات راجع به معاملات با حق استرداد خواهد بود اعم از این که بین متعاملین محصور بوده و یا برای تامین حق استرداد اشخاص ثالثی را به ای نحو کان مداخله داده باشند.
خوب ملاحظه می کنیم براساس این تبصره درج شرط فسخ در معاملات قطعی سبب تزلزل معامله و عدم مملک بودن آن می شود و اگر حتی مشروط له هم به شرط عمل نکند بازهم معامله قطعی نخواهد شد،و تنها مشروط له یا،وراث او می توانند درخواست صدور اجراییه برعلیه فروشنده براساس ماده ۳۴ قانون ثبت بنمایند.
بنابراین توصیه بنده این است چنین شروطی را تنها در صلحنامه ها درج نمایید که تابع احکام و شرایط بیع نیستند که درج شرط به مملک بودن یا نبودن آنها لطمه ای نمی زند .
زیرا اساسا در عقد صلح چنین امری اگر موردنظر باشد یا نباشد لطمه ای به صحت آن نمی زند اما در عقد بیع اگر بخواهد مملک نباشد با مقتضای ذات عقد بیع در تعارض قرار می گیرد.
هرچند رویه اداره ثبت ظاهرا بر خلاف قانون می باشد.
درود بر شما
مصالح سند در مدتی که در سند قید شده حق فسخ خواهد داشت و انتقال مورد صلح حقوق ایشان را تضییع نمیکند
در زمان برگزاری مزایده و تنظیم سند انتقال باید به موضوع حق فسخ مصالح توجه میشده و این امر به شما متذکر می شدند
مورد مصالحه: ششدانگ یکدستگاه ………… بانضمام ……… و ………… مربوطه عرصتا” و اعیانا” با کلیه متعلقات و منضمات شرعیه و عرفیه آن بدون استثنا برویت کامل متصالح رسیده و متصالح با اطلاع کامل از کمیت و کیفیت و محل وقوع آن اقدام به انجام مصالحه نموده و مورد مصالحه را نیز تصرف نمود .
اسقاط کافه خیارات خصوصا خیار غبن به هر درجه که باشد باستثناءخیار فسخ از طرفین بعمل امد و به اقراره منافع آن قبلا به کسی واگذار نشده است و متصالح متن ضمن اطلاع کامل از محل وقوع ملک و کمیت وکیفیت آن اقدام به انجام مصالحه و اقرار بتصرف وقبض محل مورد مصالحه نمود .
در یک صلحنامه با حق رجوع به عین و منافع مادام العمر، اسقاط کافه خیارات از طرفین به عمل آمد و خیار شرط را مثتسنی نکرده است، آیت حق رجوع ساقط میشود؟ ممنون
درود
بنظر می رسد وقتی به صراحت حق رجوع در سند قید شده عدم استثنا خیار شرط نمیتواند حق رحوع مصالح را از بین ببرد
آیا میتوان با استفاده از خیار فسخ در مورد فوت متصالح زودتر از مصالح شرطی در صلح عمری ثبت شود که از نظر قانونی مورد قبول باشد و وراث متصالح هم مدعی نباشند ؟ در صورت امکان لطفا متن صحیح آن را بفرمایید. با سپاس
درود
عبارت قید شده در سند را به دقت مطالعه بفرماید
حق خیار فسخ برای مصالح تا مدت ۵۰ سال شمسی بدون حضور متصالح یا در غیاب ایشان بدون حضور قائم مقام قانونی و وراث وی و بدون پرداخت مال الصلح با خود مصالح بالمباشره است
درج حق فسخ به مدت ۵۰ سال این حق را به مصالح می دهد که در صورت فوت متصالح در این مدت ۵۰ سال بتواند سند را فسخ کند
و درج عبارت بدون نیاز به حضور متصالح یا وراث نیر تصریح بر همین امر است
در عالم حقوق ضرب المثلی هست که گفته می شود خیر الکلام ما قل و دل و به قول محمد نظامی در نصیحت فرزند خود در خمسه لیلی و مجنون گفته اند (کم گوی و گزیده گوی چون دُر )
بنظر می رسد توضیح و جملات اضافه فقط زیاده گویی است
سلام ممنون از مطالب مفید‌و ارزشمند
سوالی داشتم از خدمتتون اگر سند صلح عمری بنا به خواست طرفین بدون حق فسخ تنظیم بشه و متصالح زودتر فوت کنه به ورثه متصالح میرسه؟؟ چون مصالح حق فسخ نداره بتونه فسخ کنه
درود بر شما
سپاس از توجه تان
بله در صورت فوت متصالح و عدم قید حق فسخ ملک و منافع به ورثه متصالح قهرا منتقل میشود و مصالح همچنان حق انتفاع از منافع را خواهد داشت
با درود و سلام عالیست
خواهشا درسندمصالحه به شرط عمری که منافع برای شخص مصالح هست نمونه سندی هم درخصوص درج حق سکونت علاوه برمصالح به شخص ثالث عنایت شود
درود
چشم در اولین فرصت
با سلام و ارادت
کمال تشکر را از شما دارم واز خداوند برایتان سلامتی وکامیابی را خواستارم
به درود
درود بر شما
سپاس از توجه و انرژی مثبت شما
خوشحالی من از انرزی مثبتی که از دوستان و همکارانم دریافت میکنم وصف ناپذیر است
با سلام بسیار عالی از زحمات شما سپاسگزارم