آخرین به‌روزرسانی: شهریور ۱۴۰۵ | دفتر اسناد رسمی ۶۶۲ تهران
مدارک الزامی برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
برای تنظیم رسمی قرارداد مشارکت در ساخت در دفتر اسناد رسمی، مدارک زیر مورد نیاز است:
- مدارک هویتی: کارت ملی هوشمند، شناسنامه و احراز اطلاعات در سامانه ثنا و املاک/اسکان.
- مستند مالکیت یا حق احداث: اصل سند مالکیت رسمی ملک یا سند رسمی اجاره متضمن حق صریح احداث بنا.
- مدارک سازنده: مدارک هویتی (اشخاص حقیقی) یا اساسنامه، آگهی روزنامه رسمی و معرفی صاحبان امضا (اشخاص حقوقی).
- پروانه و نقشه: صدور پروانه ساختمان یا نقشه معماری شرط مطلق تنظیم قرارداد اولیه مشارکت نیست.
- شناسه یکتا: تا زمانی که واحد معینی پیش‌فروش یا واگذار نشود، شناسه یکتا جزء مدارک الزامی اولیه محسوب نمی‌شود.
قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی است که به موجب آن، یک طرف ملک یا حق احداث بنا را در اختیار پروژه قرار می‌دهد و طرف دیگر، مسئولیت تأمین سرمایه، اخذ مجوزها و اجرای عملیات ساختمانی را بر عهده می‌گیرد. بر اساس ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هرگونه مشارکت مالک با شخص دیگر در ساخت، در حکم پیش‌فروش ساختمان بوده و نیازمند ثبت رسمی در دفترخانه است.
جدول چک‌لیست مدارک و استعلامات دفترخانه‌ای
| عنوان مدرک / استعلام | توضیحات و شرایط پذیرش قانونی | الزام سامانه‌ای / ثبتی |
|---|---|---|
| سند مالکیت / سند اجاره | اصل سند مالکیت حدنگار یا سند اجاره رسمی با حق احداث بنا | استعلام برخط وضعیت ثبتی ملک |
| مدارک هویتی طرفین | کارت ملی، شناسنامه و ثبت‌نام فعال در ثنا و سامانه املاک و اسکان | احراز هویت الکترونیک برخط |
| مدارک سازنده حقوقی | اساسنامه، آگهی تأسیس، آگهی آخرین تغییرات و معرفی صاحبان امضا | تطبیق حدود اختیارات مدیران |
| پروانه و نقشه (در صورت وجود) | پروانه ساخت، دستور نقشه یا نقشه معماری تأییدشده | اختیاری در مرحله اولیه قرارداد |
بخش اول ـ مدارک و مستندات لازم
۱. مدارک هویتی طرفین
مالک یا دارنده حق احداث بنا و سازنده باید کارت ملی، شناسنامه و اطلاعات سامانه ثنا را ارائه دهند. اگر یکی از طرفین تبعه خارجی باشد، ارائه شناسه اختصاصی و مجوزهای قانونی الزامی است.
۲. سند رسمی مالکیت ملک
اگر شخص واردکننده زمین مالک باشد، ارائه اصل سند الزامی است. جهت تسریع در بررسی ابعاد ثبتی زمین، مطالعه راهنمای مدارک انتقال زمین در محدوده شهر توصیه می‌شود.
۳. سند رسمی اجاره با حق احداث بنا
اگر واردکننده زمین مستأجر باشد، حق احداث عیانی باید مستقیماً از متن سند اجاره احراز گردد. اجاره‌نامه عادی فاقد اعتبار است. برای بررسی الزامات این اسناد، مطلب مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی اجاره را مشاهده کنید.
۴. مدارک املاک وقفی و خاص
در املاک وقفی، موافقت متولی یا اوقاف و چک‌لیست مدارک مورد نیاز سند اجاره آپارتمان و عرصه باید کنترل شود.
بخش دوم ـ ملاحظات دفترخانه و امور مالیاتی
چنانچه ضمن قرارداد مشارکت، انتقال قطعی سهمی از عرصه به نام سازنده انجام گیرد، تشریفات نقل‌وانتقال ملک جاری شده و تکمیل مدارک لازم برای تنظیم اسناد انتقال خانه و مفاد مدارک مورد نیاز تنظیم اسناد انتقال املاک الزامی خواهد بود. پس از مرحله انتقال نیز باید مراحل صدور سند مالکیت پس از انتقال دنبال شود. کلیه استعلامات نیز با تسلط بر راهنمای کار با سامانه ساغر به صورت الکترونیکی پردازش می‌شود.
پرسش‌های متداول (FAQ)
آیا پروانه ساختمان برای تنظیم قرارداد مشارکت در دفترخانه الزام مطلق است؟
خیر، بر اساس ماده ۲۱ آیین‌نامه اجرایی قانون الزام، تنظیم قرارداد اولیه مشارکت پیش از صدور پروانه یا نقشه معماری مجاز است. آیا مستأجر زمین می‌تواند قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم کند؟
بله، به شرطی که در سند رسمی اجاره، حق احداث عیانی به‌صراحت به مستأجر اعطا شده باشد. شناسه یکتای ساختمان چه زمانی الزامی می‌شود؟
زمانی که یک واحد ساختمانی مشخص موضوع انتقال یا پیش‌فروش قطعی قرار گیرد.