شاید شما هم تا به حال در زمان عبور از کنار مغازه‌ها یا در آگهی‌های مختلف با عبارت سرقفلی مغازه به فروش می‌رسد مواجه شده باشید و به این فکر کرده باشید که سرقفلی مغازه چیست و تفاوت آن با مالکیت در چه مواردی است. شما می توانید با مطالعه این مطلب می‌توانید به پاسخ تمامی سوالات خود برسید.شما برای کارهای اداری و قانونی می توناید به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایید.
حق سرقفلی چیست
با طرح یک مثال ساده شما را به طور نسبی با مفهوم سر قفلی آشنا می‌کنیم. در نظر بگیرید که شما مغازه‌ای متروکه را از صاحب آن ملک اجاره می‌کنید، سپس مغازه ای در آن ملک تاسیس می‌کنید و با پشتکار و تلاش مستمر آن مغازه را به سر زبان‌ها انداخته و مشتریان بسیاری برای خود به دست می‌آورید. اما بعد از پایان قرارداد شما مالک با شما تمدید نمی‌کند و شما مجبور به ترک آن مغازه می‌شوید در واقع می‌توان گفت که مالک از اعتبار به دست آمده توسط شما به طور مجانی در راستای نفع خود استفاده می‌کند. و این امر در حالی است که شما مجبور می‌شوید به مغازه دیگری رفته و مراحل به موفقیت رساندن مغازه را دوباره از نو شروع کنید.
در راستای دفاع از حقوق مستاجر در برابر مالکان قوانینی وضع شد که طبق این قوانین برای اماکن تجاری ارزش افزوده‌ی پنهانی در نظر گرفته شد. دلیل اینکه مفهوم سر قفلی فقط برای ملک‌ها و امکان تجاری تعریف شده است و در املاک مسکونی این حق وجود ندارد هم همین موضوع است، چون که با زندگی کردن افرادی درون ملک مسکونی به ارزش آن ملک چیزی افزوده نمی‌شود.
تاریخچه قوانین حق سرقفلی چیست
در خصوص قانون سرقفلی باید به قانون روابط مستاجر و موجر مراجعه کرد. این قانون در ۱۳۵۶ تدوین شده و مفهومی که امروزه به نام سرقفلی شناخته می‌شود در این قانون تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت نام برده شده بود، این قانون در سال ۱۳۷۶ دچار تغییراتی شد و به مفهوم امروزی خود یعنی سرقفلی دست یافت. لازم به ذکر است که اگر قراردادی قبل از سال ۱۳۷۶ امضا شده باشد طرفین باید به قانون ۱۳۵۶ استناد کنند.
برای رشد و توسعه‌ی کار گاهی مشارکت یک قدم مهم است، و تنظیم قرارداد یکی از ملزومات چنین قراردادی است؛ درباره‌ی قرارداد مشارکت در کار بیشتر بخوانید.
مفهوم حق سرقفلی چیست
مفهومی تحت عنوان سرقفلی از زمانهای قدیم در عرف کشور ما و در میان تجار به کار می‌رفت. در قراردادهای اجاره اماکن تجاری، به‌طور معمول مستاجر در آغاز اجاره مبلغی را به موجر پرداخت می‌کرد. در مقابل، اجاره‌بهای پرداختی معمولاً به میزان کمی تعیین می‌شد. علاوه بر این، موجر نیز تعهد داشت که در پایان دوره اجاره، قرارداد را با همان مستاجر تمدید کند بنابراین با این شرایط، مستاجر اولویتی برای تمدید اجاره در همان مکان نسبت به سایر افراد داشت. به عبارت دیگر، مستاجران می‌توانند از مشتریان، سابقه تجاری، تجهیزات، طرح‌های تبلیغاتی و سایر منافعی که در اثر فعالیت‌های تجاری خود به دست آورده‌اند، بهره‌برداری کنند. درباره مفهوم صلح نامه بخوانید.
حق سرقفلی نه تنها به مستاجران اجازه می‌دهد از سرمایه‌گذاری‌های خود بهره‌برداری کنند، بلکه به عنوان یک عامل انگیزشی مهم برای سرمایه‌گذاری در املاک تجاری عمل می‌کند. این حق، تعادل قدرت بین موجر و مستاجر را تأمین می‌کند و به استقرار روابط پایدار و مطلوب بین طرفین کمک می‌کند. از طرفی، حق سرقفلی نقش مهمی در ایجاد اعتماد و پایداری در بازار املاک تجاری دارد. با داشتن این حق، مستاجران اطمینان حاصل می‌کنند که تلاش‌ها و سرمایه‌گذاری‌هایشان در طول دوره اجاره بهره‌مندی بلامانعی برای آنها فراهم خواهد بود.
قانون سرقفلی بین تجار در سال‌های قبل از تصویب قانون روابط مستاجر و موجر به این گونه بود که موجر متعهد شده بود که در پایان زمان اجاره ملک اقدامی در راستای گرفتن حکم تخلیه انجام ندهد اما بعد از قانون روابط مستاجر و موجر سال ۵۶ مفهوم سرقفلی با تغییراتی تحت تاثیر حقوق غربی همراه بود این تغییرات به نام حق کسب و پیشه نامیده شد. حق کسب و پیشه تفاوت‌هایی را با حق سرقفلی دارا بود.
در ساخت و ساز نیز گاهی مشارکت نقش به سزایی ایفا می‌کند، برای اطلاعات بیشتر مقاله‌ی قرارداد مشارکت در ساخت را مطالعه کنید.
حق کسب و پیشه چیست
مفهوم حق کسب و پیشه که در قانون روابط مستاجر و موجر ذکر شده، و با انتشار قانون سال ۱۳۵۶ تحت تاثیر حقوق غربی، به معنایی اشاره دارد که به علت عوامل مختلف، به ویژه فعالیت مستاجر در ملک اجاره شده، برای شخص ایجاد می‌شود. به ذکر این توضیح که زمانی که شخصی یک ملک تجاری را اجاره کرده و به دلیل فعالیت و شهرت او، تعداد مشتریان دائمی آن ملک افزایش می‌یابد، در طول این فرآیند، علاوه بر اعتبار شخص مستاجر، اعتبار ملک اجاره شده هم افزایش می‌یابد. به طوری که مشتریان موقت به مشتریان دائمی تبدیل می‌شوند و از آن به بعد، برای خریدن کالا یا دریافت کردن خدمات خود، همواره به آن ملک مراجعه خواهند کرد.
تفاوت حق کسب و پیشه با حق سرقفلی چیست
تفاوت اول سرقفلی با کسب و پیشه همانطور که در متن اشاره شد مربوط به قانونی است که هر کدام از این دو حق به آن استناد می‌کنند، برای تعیین حق کسب و پیشه باید به قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ رجوع کرد و در مقابل برای حق سرقفلی میبایست به قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ مراجعه کرد.
تفاوت بعدی میان این دو حق در مفهوم آنها است، حق سرقفلی به مبلغی که در آغاز فرایند اجاره به موجر پرداخت می‌کند ولی حق کسب و پیشه به مرور و با فعالیت مستمر و معروفیت مستاجر برای او به دست می‌آید. به طور کلی حق سرقفلی با پرداخت مبلغی به صورت یکباره ایجاد می‌شود اما حق کسب و پیشه با طی کردن فرایندی به مرور ایجاد می‌شود. به همین دلیل است که میزان مبلغ حق سرقفلی که باید توسط مستاجر به موجر پرداخت شود مشخص است اما مبلغ حق کسب و پیشه تعیین شده نیست و فقط بعد از تشخیص کارشناس رسمی دادگستری میزان مبلغ تعیین می‌شود.
از تفاوت‌های دیگری که میان این حق وجود دارد می‌توان به موضوع نحوه انتقال آنها اشاره کرد، در مورد انتقال حق کسب و پیشه میبایست در یکی از دفاتر اسناد رسمی و فقط با تنظیم سند رسمی اقدام به انتقال حق کسب و پیشه کرد اما در حق سرقفلی انتقال می‌تواند با سند عادی هم انجام شود و الزامی در اقدام برای تنظیم سند رسمی وجود ندارد. تفاوت دیگر این است که حق سرقفلی مربوط به ملک تجاری است ولی حق کسب و پیشه متعلق به شخص کاسب است.
انواع حق سرقفلی چیست
انتقال سرقفلی عبارتند از
سرقفلی واقعی
این مورد مربوط به زمانی است که یک ملک تجاری ساخته می‌شود و مالک آن سرقفلی آن را شخصی واگذار می‌کند. کسب و کار فرد به این موضوع ارتباطی ندارد و صرفا مربوط به امکانات آن ملک می‌باشد که در همان ابتدای قرارداد مستاجر به موجر پرداخت می‌کند.
سرقفلی مجازی
این حق در واقع همان حق کسب و پیشه می‌باشد که به دلیل فعالیت مستاجر ایجاد می‌شود و باعث اعتبار و معروفیت تجاری ملک می‌شود. البته این حق در قانون ۱۳۷۶ روابط موجر و مستاجر تصریح نشده است.
سندها در انواع مختلفی تنظیم می‌شود، یکی از معتبرترین این اسناد سند رسمی است، درباره‌ی سند رسمی، سند برتر و شرایط آن بیشتر بدانید.
تفاوت مالکیت ملک و مالکیت سر قفلی چیست
مالکیت به معنای حقی است که براساس قوانین، اجازه می‌دهد تا شخصی اموالی مانند اتومبیل یا املاکی مانند زمین، آپارتمان یا مغازه را به صورت قانونی به خود اختصاص دهد. این انتقال می‌تواند از طریق خرید و فروش، صلح، هبه و یا به ارث بردن اموال انجام شود به عنوان مثال شخصی ملک تجاری یا مسکونی را از فرد دیگری خریداری کند یا به ارث ببرد.
سرقفلی به معنای فقط داشتن حقوق و منافع مربوط به یک ملک تجاری است. در این حالت، یک فرد با پرداخت مبلغی که توافق شده است، می‌تواند از منافع این ملک استفاده کند، اما مالک واقعی آن ملک یک شخص دیگر است. فردی که سرقفلی را پرداخت کرده، فقط برای داشتن حقوق و منافع آن ملک، مبلغی را پرداخت کرده است. می‌توان گفت سرقفلی مشابه اجاره است ولی با شرایط بهتر باید توجه کرد که مالکیت نه تنها به اموال مربوط نمی‌شود، بلکه به حقوق و منافع نیز ارتباط دارد. در مورد سرقفلی، می‌توان گفت شخصی مالک سرقفلی و مالک منافع ملک تجاری است، اما مالک عینی آن ملک نیست.
نتیجه گیری
حق سرقفلی در ایران به عنوان یک حقوق مستاجران برای بهره‌برداری از امتیازات و ارزشی‌هایی که در طول مدت اجاره بدست آورده‌اند، تأکید شده است. این حق، مهمترین عاملی است که انگیزه سرمایه‌گذاری در املاک تجاری را افزایش می‌دهد و تعادل قدرت بین موجر و مستاجر را تأمین می‌کند. با این حال، همچنان چالش‌ها و مسائلی در اجرای و حفظ حق سرقفلی در ایران وجود دارد. برای بهبود و تقویت این حق، نیاز است که قوانین و مقررات مربوطه به‌روزرسانی شده و نظارت و کنترل بر تملک ملک‌های تجاری بهبود یابد. حفظ حق سرقفلی در ایران نه تنها به منافع مستاجران، بلکه به استقرار یک محیط کسب و کار پایدار و ایجاد اعتماد بین طرفین موجر و مستاجر کمک می‌کند.
سوالات متداول
چگونه می توان حق سرقفلی را انتقال داد؟انتقال حق سرقفلی می‌تواند از طریق چند روش صورت بگیرد، که هر یک به نوع قراردادی که بسته می‌شود وابسته است برخی از این روش‌ها عبارتند از انتقال ملک به همراه سرقفلی و اجاره ملک به همراه اجاره سرقفلی.
انتقال سرقفلی چه شرایطی دارد؟ مستاجر می‌تواند با پرداخت بخشی از سرقفلی به مالک، اجازه انتقال حق سرقفلی را بگیرد. در صورت عدم رضایت مالک، مستاجر می‌تواند در دادگاه با کمک وکیل سرقفلی را به شخص دیگری انتقال بدهد. انتقال حق سرقفلی به تناسب قوانین جرم شناخته نمی‌شود و در صورت استفاده از سند عادی رسمی، مالک می‌تواند حق سرقفلی را بازیابی کند.
