جستجو
فیلترهای عمومی
دقیقا همین عنوان
جستجو در عناوین
جستجو در متن محتوا
فیلتر بر اساس سبک محتوا
نوشته‌ها
برگه‌ها
پایگاه مستندات

آشنایی با پیش فروش ساختمان

5/5
آشنایی با پیش فروش ساختمان - پیش فروش ملک - پیش فروش واحد - پیش فروش آپارتمان

اشتراک‌گذاری

لینک کوتاه مطلب

https://www.notary662th.ir/?p=23245

پست‌های مرتبط

آشنایی با پیش فروش ساختمان

با توجه به ایجاد قراردادهای مختلف در عرف جامعه، قوانین مربوط به قراردادهای منعقده در حوزه املاک نیازمند تغییر و بازنگری بود. یکی از انواع بیع مال آینده در روزگار کنونی در قالب پیش فروش واحد در عرف مورد پذیرش قرار گرفته بود اما در این خصوص قانونی که بتواند راهگشای اشخاص به ویژه در زمان وجود اختلاف بین طرفین باشد وجود نداشت همین ضرورت سبب شد قانون‌گذار در سال 1389 اقدام به تصویب مقرره در این خصوص تحت عنوان «قانون پیش فروش ساختمان» نماید.

 

تعریف پیش فروش ساختمان

قبل از پرداختن به مسایل حقوقی و مقررات حاکم لازم است به معرفی پیش فروش ساختمان بپردازیم. پیش فروش ساختمان یعنی ملکی که هنوز ساخته نشده و به صورت زمین است یا تکمیل نشده و قابل سکونت نیست مورد فروش قرار می‌گیرد و طبق توافق طرفین واحد ساختمانى مذکور با هر نوع کاربرى از ابتدا يا در حين احداث و تکميل يا پس از اتمام عمليات ساختمانى به مالکيت طرف ديگر قرارداد (پيش خريدار) درآيد. به انتقال دهنده پیش فروشنده و به خریدار (انتقال گیرنده) پیش خریدار گویند. از لحاظ حقوقی قرارداد پیش فروش را می­‌توان تحت بحث بیع مال آینده آورد که مورد اختلاف حقوقی است که در هر حال به اعتقاد نگارنده بیع مالی که امکان وجود آن در آینده عادتاً وجود دارد صحیح است و قانون‌گذار هم به صحت آن در پیش فروش ساختمان تصریح نموده است.

 

طرفین پیش فروش ساختمان

هر قراردادی دارای دو طرف است و پیش فروش ساختمان هم از این قاعده مستثناء نیست. در قرارداد پیش فروش دو طرف وجود دارد: 1- پیش فروشنده 2- پیش خریدار.

پیش فروشنده می­‌تواند یکی از اشخاص ذیل باشد:

  1. مالک ملک
  2. سرمايه گذارانى که در ازاء سرمايه گذارى از طريق احداث بناء بر روى زمين متعلق به ديگرى، واحدهاى ساختمانى مشخصى از بناء احداثى بر روى آن زمين، ضمن عقد و به موجب سند رسمى به آنان اختصاص مى يابد.
  3. مستأجرين اراضى اعم از ملکى، دولتى، موقوفه که به موجب سند رسمى حق احداث بنا بر روى عين مستأجره را دارند.

پیش خریدار هم همان خریدار ملک مورد پیش فروش است.

 

محاسن پیش خرید

  1. ارزان‌تر بودن ملک مورد پیش فروش در مقایسه با سایر معاملات املاک
  2. پرداخت پول مورد قرارداد در پیش فروش به صورت مرحله به مرحله و طی مراحل ساخت پرداخت می‌شود اما در سایر معاملات فروش نهایتاً ظرف دو یا سه ماه خریدار باید مبلغ قرارداد را بپردازد.
  3. قابل رویت بودن تمامی مراحل ساختمان و کیفیت مصالح مورد استفاده پیش فروشنده توسط پیش خریدار.

 

معایب پیش خرید ساختمان

  1. امکان عدم تحویل ملک در موعد مقرر
  2. امکان عدم اتمام عملیات ساخت و ساز به جهت رکود یا تورم بالا و عدم توان سازنده بر اجرای تعهدات خود
  3. امکان عدم اخذ پایانکار یا عدم خلاف توسط سازنده

 

موارد لازم به ذکر در قرارداد پیش فروش ساختمان

قانونگذار وجود یک سری شرایط را در قرارداد پیش فروش ساختمان را لازم می­داند که این شرایط عبارت‌اند از:

  1. اسم و مشخصات طرفين قرارداد اعم از حقيقى يا حقوقى‏
  2. پلاک و مشخصات ثبتى و نشانى وقوع ملک‏
  3. اوصاف و امکانات واحد ساختمانى مورد معامله مانند مساحت اعيانى، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکينگ) و انبارى‏
  4. مشخصات فنى و معمارى ساختمانى که واحد در آن احداث مى شود مانند موقعيت، کاربرى و مساحت کل عرصه و زيربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفى ساختمان، سيستم گرمايش و سرمايش و قسمتهاى مشترک و ساير مواردى که در پروانه ساخت و شناسنامه فنى هر واحد قيد شده يا عرفاً در قيمت مؤثر است.
  5. بها يا عوض در قراردادهاى معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت‏
  6. شماره قبوض اقساطى براى بها، تحويل و انتقال قطعى‏
  7. زمان تحويل واحد ساختمانى پيش فروش شده و تنظيم سند رسمى انتقال قطعى‏
  8. تعيين تکليف راجع به خسارات، تضمينها و قرارداد بيمه اى، تغيير قيمت و تغيير مشخصات مورد معامله‏
  9. تعهدات پيش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و ساير مراجع قانونى‏
  10. معرفى داوران‏
  11. احکام مذکور در مواد (6)، (7) و (8) و تبصره آن، (9)، (11)، (12)، (14)، (16) و (20) اين قانون‏

 

آیا تنظیم سند قرارداد پیش فروش به صورت عادی و در بنگاه‌­های املاک امکان‌پذیر است؟

مطابق ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان این قرارداد فقط باید دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد و امکان تنظیم آن در جایی غیر از دفترخانه وجود ندارد و حتی جرم انگاری هم شده است مطابق ماده 23 « اشخاصى که بدون تنظيم سند رسمى اقدام به پيش فروش ساختمان يا بدون اخذ مجوز اقدام به درج يا انتشار آگهى نمايند، به حبس از نود و يک روز تا يک سال يا جزاء نقدى به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتى محکوم مى‌شوند.

تبصره- جرائم مذکور در اين ماده تعقيب نمى‌شود مگر با شکايت شاکى خصوصى يا وزارت مسکن و شهرسازى و با گذشت شاکى، تعقيب يا اجراء آن موقوف مى‌شود. «همچنین مطابق ماده 24 همان قانون» مشاوران املاک بايد پس از انجام مذاکرات مقدماتى، طرفين را جهت تنظيم سند رسمى قرارداد پيش فروش به يکى از دفاتر اسناد رسمى دلالت نمايند و نمى‌توانند رأساً مبادرت به تنظيم قرارداد پيش فروش نمايند. در غير اين صورت براى بار اول تا يک سال و براى بار دوم تا دو سال تعليق پروانة کسب و براى بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم مى‌شوند.» بنابراین قرارداد پیش فروش فقط باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد تا اشخاص با معاملات متعدد بر روی یک ملک مواجه نشوند.

 

نحوه تسویه حساب پیش فروشنده و پیش خریدار

مطابق قانون در قرارداد پیش فروش حداقل 10 درصد از بها با تنظیم سند رسمی انتقال قطعی در دفترخانه قابل اخذ از پیش خریدار است و این قاعده از لحاظ حقوقی جزو قواعد امری بوده که اشخاص نمیتوانند بر خلاف آن توافق کنند و هرگونه توافق خلاف قاعده فوق باطل است. اما مابقی بهای مورد معامله مطابق توافق و موعدی که بین طرفین مقرر شده پرداخت می­‌شود که در هر صورت قانون‌گذار به منظور حمایت از پیش خریدار تعیین داشته در صورتى که عمليات ساختمانى متناسب با مفاد قرارداد پيشرفت نداشته باشد، پيش خريدار مى‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأييديه مهندس ناظر مبنى بر تحقق پيشرفت از سوى پيش فروشنده نمايد و مهندس ناظر مکلف است به تقاضاى هر يک از طرفين ظرف يک ماه گزارش پيشرفت کار را ارائه نمايد.

 

مدارک مورد نیاز جهت تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان در دفترخانه

مطابق ماده 4 قانون پیش فروش تنظيم قرارداد پيش فروش منوط به ارائه مدارک زير است:

  1. سند رسمى مالکيت يا سند رسمى اجاره با حق احداث بناء يا قرارداد رسمى حاکى از اين که مورد معامله در ازاء سرمايه گذارى با حق فروش از طريق احداث بناء بر روى عرصه به پيش فروشنده اختصاص يافته است.
  2. پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنى مستقل براى هر واحد
  3. بيمه نامه مربوط به مسئوليت پيش فروشنده در قبال خسارات ناشى از عيب بناء و تجهيزات آن و نيز خسارات ناشى از عدم رعايت ضوابط قانونى‏
  4. تأييديه مهندس ناظر ساختمان مبنى بر پايان عمليات پى ساختمان
  5. پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

تبصره- در مجموعه‌هاى احداثى که پيش فروشنده تعهداتى در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبيل آماده‌سازى و انجام فضاهاى عمومى و خدماتى با پرداخت حقوق دولتى و عمومى و نظارت آن دارد، اجازه پيش فروش واحدهاى مذکور منوط به حداقل سى درصد (30%) پيشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأييد آن توسط مرجع صادرکننده پروانه مى‌باشد.

 

در صورت عدم تحویل ملک در موعد مقرر آیا از پیش فروشنده می‌­توان مطالبه خسارت نمود؟

مطابق قانون در صورت عدم تحویل واحد مورد پیش فروش، خریدار مستحق دریافت خسارت تأخیر به شرح ذیل است:

  1. در صورتى که واحد پيش فروش شده و بخش‌هاى اختصاصى مانند پارکينگ و انبارى در زمان مقرر قابل بهره بردارى نباشد، تا زمان تحويل واحد به پيش خريدار، معادل اجرت المثل بخش تحويل نشده‏ پیش فروشنده باید خسارت بپردازد.
  2. در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌هاى مشاعى مثل راه پله، آسانسور و … روزانه به ميزان نيم درصد بهاى روز تعهدات انجام نشده به ميزان قدرالسهم پيش خريدار
  3. در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌هاى خدمات عمومى موضوع بند (9) ماده (2) اين قانون از قبيل خيابان، فضاى سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به ميزان يک در هزار بهاى روز تعهدات انجام شده به ميزان قدرالسهم پيش خريدار
  4. در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمى انتقال، روزانه به ميزان يک در هزار مبلغ قرارداد.
  • نکته اول: در صورتی که طرفین قرارداد طبق توافقات قراردادی میزان خسارت تأخیر را بیش از موارد فوق قرار داده باشند همان ملاک وصول خسارت خواهد بود ولی با توجه به آمره بودن ماده 6 قانون پیش فروش به میزان کمتر از موارد فوق امکان تراضی وجود ندارد.
  • نکته دوم: خسارت تأخیری که در این ماده مقرر شده مانع اعمال خیارات پیش خریدار نیست.

 

اضافه یا کم آمدن مساحت بعد از ساخت

ممکن است بعد از اتمام عملیات ساختمانی واحدی که مقرر بود به پیش خریدار تحویل گردد با اضافه یا کمتر شدن مساحت مواجه شود؛ مثلاً قرار بوده 70 متر تحویل گردد اما 60 متر (کاهش مساحت) یا 80 متر (اضافه مساحت) هنگام تحویل به پیش خریدار داده شود. در اینگونه موارد قانون‌گذار مقرر داشته در صورتى که مساحت بنا براساس صورت مجلس تفکيکى، بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت یعنی امکان گرفتن قیمت روز توسط پیش فروشنده وجود ندارد.

اما چنانچه مساحت واحد تحويل شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق شده باشد پيش خريدار حق فسخ قرارداد را دارد يا مى‌تواند قيمت روز مقدار مساحت کم شده را براساس نظر کارشناسى از پيش فروشنده مطالبه کند؛ مثلاً 5 متر از میزان مقرر در قرارداد کمتر شده که در این صورت پیش فروشنده باید قیمت روز 5 متر را به پیش خریدار بدهد که با توجه به تورم ممکن است مبلغ قابل توجهی باشد و فرض کنید در زمان انعقاد متری 10 میلیون تومان واحد پیش فروش شده اما زمان تحویل 30 میلیون متری ملک ارزش دارد حال در صورت کمبود مساحت باید 30 میلیون تومان به پیش خریدار پرداخت شود.

در خصوص وجود حق فسخ برای طرفین هم در صورت اضافه آمدن مساحت قانون‌گذار مقرر داشته چنانچه مساحت اضافه آید و این اختلاف مساحت تا 5 درصد باشد هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند و فقط میتوانند مابه التفاوت را بگیرند اما اگر اختلاف بیش از 5 درصد باشد به جهت حمایت از پیش خریدار و جلوگیری از سوء استفاده پیش فروشنده فقط پیش خریدار حق فسخ خواهد داشت و پیش فروشنده حق فسخی ندارد.

 

تعرفه تنظیم پیش فروش ساختمان

در تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان مبالغی که از طرفین اخذ می‌شود تحت عنوان حقوق دولتی (از جمله حق الثبت، ارزش افزوده و …) و تعرفه دفترخانه (حق التحریر) قابل معرفی است. مطابق آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان حق الثبت مطابق ارزش معاملاتی ملک مورد پیش فروش وصول خواهد شد که بسیار پایین­تر از قیمت روز ملک در بازار است؛ به عنوان مثال ملکی که 10 میلیارد تومان ارزش دارد ممکن است ارزش معاملاتی آن 60 میلیون تومان توسط اداره دارایی تعیین گردد. همچنین حق التحریر هم مطابق تعرفه مصوب ریاست قوه قضاییه تعیین خواهد شد.

 

نکات

  • *** لازم به ذکر است در تنظیم قرارداد پیش فروش نیازی به استعلام از اداره امور مالیاتی نیست و با صرف استعلام ثبت و وجود شرایطی که قبلاً گفته شد (مانند اخذ شناسنامه فنی واحد) این قرارداد قابل تنظیم است.
  • *** بعد از تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان خلاصه آن توسط دفترخانه به اداره ثبت ارسال شده تا زمینه شکل‌گیری قراردادهای پیش فروش متضاد و متعارض گرفته شود و به این طریق حقوق پیش خریدار مورد تضییع قرار نگیرد.

 

در صورت داشتن هر سوال یا مشاوره در صورت تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان یا تنظیم این سند با ما در تماس باشید مشاورین ما آماده مشاوره و ارائه خدمات به شما هستند.

- دیدگاه‌ها -

5 2 رای ها
امتیازدهی به مقاله
اشتراک در
اطلاع از
guest
0 نظرات
بازخورد (Feedback) های اینلاین
مشاهده همه دیدگاه ها
0
افکار شما را دوست داریم، لطفا نظر دهید.x