در هر معامله‌ای که در زندگی خود انجام میدهیم، بدون شک مفهوم و اهمیت مبایعه‌نامه را تجربه کرده‌ایم. امضای مبایعه‌نامه توسط فروشنده، خریدار و شاهدان، یعنی افراد حاضر در معامله، از اهمیت بالای این سند حگایت میکند. در این مقاله درباره مبایعه نامه عادی یا رسمی کدام بهتر است توضیح میدهیم.
مبایعه‌نامه یک سند عادی است که بین فروشنده و خریدار در بنگاههای معاملات مسکن منعقد میشود. این قرارداد حاوی مفاد و شرایطی است که طرفین درباره آن توافق کرده‌اند و در آن مواردی مانند زمان و مکان تحویل ملک، قیمت و نحوه پرداخت، شرایط و ضوابط قرارداد، حقوق و تعهدات طرفین و سایر مفاد معامله مشخص میشود.
قرارداد بیع اگر در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود به عنوان یک سند رسمی ، حقوق و تعهدات طرفین را تضمین میکند و در صورت بروز اختلافات و نقض قرارداد، می‌تواند به عنوان مدرکی برای رسیدگی به این اختلافات و ادعاها مورد استناد قرار گیرد. با اسناد رسمی ۶۶۲ تهران همراه باشید.
مبایعه نامه «مبایعه نامه» قراردادی است که طی آن بیع انجام شده است.بیع به قراردادی اطلاق می شود که طبق آن مالی به دیگری فروخته می شود.در نتیجه عرفاً قرارداد مکتوبی که بین طرفین(فروشنده و خریدار یا بایع و مشتری) تنظیم می گردد و بر اساس آن مالی در مقابل دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته می شود، مبایعه نامه به شمار می رود.این اصطلاح به صورت «بیع نامه» نیز به کار می رود و مفهوم آن تفاوتی با «مبایعه نامه» ندارد
.
ویژگی های مبایعه نامه چیست؟
یکی از شاخه های حقوق، حقوق عقود و قراردادها می باشد در زیر به برخی از ویژگی های مهم مبایعه نامه می‌پردازیم:
- یک سند عادی است و هیچ یک از طرفین حق نداشته به صورت یک طرفه آن را فسخ نماید.
- به قرارداد خرید و فروش اختصاص دارد
مبایعه نامه املاک چیست؟
مبایعه‌نامه در معاملات مسکن یک قرارداد حقوقی مهم و قابل استناد است. این قرارداد بین خریدار و فروشنده ملک منعقد میشود و شرایط و جزئیات معامله را تعیین میکند. امضای مبایعه‌نامه توسط طرفین نشانگر پذیرش شرایط و تعهدات قرارداد است.
در صورت نداشتن مبایعه‌نامه یا انعقاد یک قرارداد نادرست، ممکن است عواقب جبران ناپذیری برای طرفین به وجود آید. بنابراین، برای جلوگیری از اینگونه مشکلات، مهم است که قرارداد بیع به درستی تهیه و امضا شود و تمام جزئیات و شرایط معامله در آن قید شوند لذا اکیدا توصیه می کنیم قرارداد بیع را در دفتر اسناد رسمی تنظیم بفرمایید .
در صورت بروز اختلافات و نقض قرارداد، مبایعه‌نامه می‌تواند به عنوان مدرکی قابل استناد در مراجع قانونی و قضایی استفاده شود. از این رو، مهم است که متن مبایعه‌نامه دقیق و کامل باشد و تمامی شرایط و تعهدات طرفین به صورت صحیح و حسب مورد درج گردد.
اگر تمایل به شناخت سایر قرارداد ها مانند قرارداد مشارکت در کار و استفاده از آن را دارید حتما کلیک کنید.
نکات مهم خرید ملک همزمان با تنظیم سند مبایعه نامه:
۱- فروشنده حتما اصول اسناد مربوط به مالکیت یا نمایندگی خود را در جلسه قرارداد حاضر نماید.
۲- در قرارداد حتما تاریخ تنظیم سند رسمی بنام خود را مشخص نمایید.
۳- چنانچه ملک با مشارکت صاحب زمین و سازنده بناشده باشد در اینصورت تمامی مالکین مشاع ساختمان می بایست در جلسه حضور داشته باشند. ۴-چنانچه تقسیم نامه ای فی مابین مالکین مشاع ساختمان بنا شده تنظیم شده باشد در این صورت یا می بایست تمامی آنها در جلسه حاضر شوند و یا اینکه تقسیم نامه در دفترخانه اسناد رسمی تنظیمشده باشد.
۵- با رویت سند مطمئن شوید که ملک آزاد بوده و دررهن کسی نمی باشد.
۶- ملک را بر اساس متراژ مندرج در سند مالکیت خریداری نمایید.
۷- از سپردن اسناد مالکیت و چک های ثمن و تضمین نزد مشاور املاک پرهیز نمایید.
۸- از تمامی چکهای صادره بابت ثمن معامله حتما کپی تهیه نموده و دریافت آنها را فروشنده با امضاء تایید ورسید نماید.
۹- حتما درقرارداد شماره و مشخصات کامل دفترخانه مورد توافق تنظیم کننده سند مالکیت را مشخص نمایید.
نکات مهم در تنظیم مبایعه نامه چیست؟
با توجه به اهمیت مبایعه‌نامه، در نگارش آن باید نکات مهمی را رعایت کنیم تا خسارتی برای هیچ طرفی به وجود نیاید. در زیر به چند نکته کلیدی درباره اینکه نکات مهم مبایعه نامه چیست می‌پردازیم:
۱. شرح دقیق ملک
باید اطلاعات دقیق و کاملی در مورد ملک مورد معامله، از جمله پلاک ثبتی، آدرس، مساحت، امکانات، وضعیت قانونی و هر گونه محدودیت یا بازداشت دیگری که بر روی ملک وجود دارد، در مبایعه‌نامه قید شود.
۲. شرایط و ضوابط معامله
باید شرایط تحویل ملک، قیمت، نحوه پرداخت ثمن معامله، تاریخ انتقال مالکیت و سایر توافقات مالی و قراردادی مشخص شوند.
۳. شرایط انتقال مالکیت
باید تعهدات و مسئولیت‌های طرفین در مورد انتقال مالکیت ملک، از جمله رعایت قوانین و مقررات مربوطه، در مبایعه‌نامه ذکر شود.
۴. تشریفات و شاهدان
در مبایعه‌نامه باید شاهدان حاضر در معامله و نقش آنها در تحریک معامله ذکر شوند.
۵. شرایط فسخ قرارداد
در صورت بروز شرایط خاص، مثل عدم انطباق با توافق قبلی یا نقض شرایط قرارداد،عدم پرداخت ثمن معامله در موعد مقرر باید شرایط فسخ قرارداد و رویارویی با اختلافات در مبایعه‌نامه درج شوند.
پیش فروش آپارتمان یکی از موارد مهمی است که می‌تواند عواقب حقوقی در پی داشته باشد، مقاله‌ی قرارداد پیش فروش آپارتمان را در این باره مطالعه کنید.
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه چیست؟
مبایعه‌نامه قراردادی است که طی آن بیع انجام شده است و به قراردادی اطلاق میشود که طبق آن مالی به دیگری فروخته میشود. در نتیجه عرفاً قرارداد مکتوبی که بین طرفین (فروشنده و خریدار یا بایع و مشتری) تنظیم میشود و بر اساس آن مالی در مقابل دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته میشود، مبایعه نامه به شمار می رود.
این اصطلاح به صورت بیع‌نامه نیز به کار می‌رود در تعریف قولنامه باید گفت: گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست مثلاً خریدار پول کافی ندارد و یا فروشنده باید نسبت به مفاصا (تصفیه) حساب‌های شهرداری و دارایی و غیره اقدام کند. در این حالت طرفین، قراردادی عادی تنظیم می‌کنند و در آن متعهد می‌شوند در زمان و مکان مشخصی (دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد معامله را واقع سازند. به این قرارداد تنظیم شده قولنامه می‌گویند. با تعریف قولنامه و مبایعه نامه فهمیدیم که قولنامه به پیش قرارداد، قبل از انجام معامله و قول و قراری که بین طرفین مکتوب میشود گفته میشود اما مبایعه‌نامه به قرارداد اصلی فروش مالی بین طرفین گفته میشود
تفاوت اصلی بین مبایعه‌نامه و قولنامه در الزام آن است قولنامه همانگونه که از نام آن بر می آید صرفا” یک قول و تعهد است و هنوز معامله ای واقع نشده، ولیکن در مبایع نامه معامله صورت گرفته است .
انچه که موجب تفاوت مهم در تنظیم این قراردادها می شود بحث تنظیم این قراردادها در دفتر اسناد رسمی و یا دفاتر و بنگاههای معاملات املاک است
۱. لازم الاجرا بودن
اسناد رسمی توسط مقامات دولتی یا سازمان‌های قانونی صادر و تأیید می‌شوند و ضمانت اجرای قوی داشته وبه موجب حمایت قوانین و مقررات رسمی کشور قابل اجرا هستند. این اسناد دارای حمایت قانونی بالاتری هستند و در صورت بروز اختلافات بدون نیاز به دادگاهها و مراجع قضایی و پرداخت هزینه های سنگین دادرسی و دویدن در راهروهای دادگستری دارای اعتبار و ضمانت اجرا می باشد و نیاز به رسیدگی قضایی، ندارد.
۲. استناد قانونی
اسناد رسمی به دلیل رعایت قوانین و مقررات، در صورت بروز نزاع و اختلافات قابل استناد هستند و قضات و مراجع قضایی معمولاً بر اساس آنها تصمیم‌گیری می‌کنند. اما مبایعه‌نامه به دلیل آنکه سند عادی بوده و حمایت کافی توسط مقامات قانونی و حاکمیت را نداشته در صورت بروز اختلافات قابلیت استناد کمتری دارد و در مراجع قضایی نیاز به تأیید و مستندات و شواهد دیگری داشته باشد.
۳. ماهیت قرارداد
مبایعه‌نامه قراردادی است که در آن انتقال مالکیت به‌طور قطعی و رسمی صورت میگیرد. به عبارت دیگر، فروشنده مالکیت ملک را به خریدار منتقل میکند. اما قولنامه یک تعهد قراردادی است که به معنای توافق طرفین برای انجام معامله در آینده است، اما انتقال مالکیت در زمان انعقاد قولنامه انجام نمی‌شود.
۴. جزئیات معامله
در مبایعه‌نامه، جزئیات کامل معامله مشخص میشود، شامل قیمت، شرایط پرداخت، تاریخ تحویل و سایر شرایط مربوط به معامله. اما در قولنامه، جزئیات معامله به صورت کامل تعیین نمی‌شود و صرفاً تعهد طرفین برای انجام معامله در آینده ثبت میشود. و در اسناد رسمی تنظیمی دفاتر اسناد رسمی معامله نزد یک فرد حقوقدان و با تجربه با بررسی تمامی مدارک و اخذ استعلامات لازمه صورت میگیرد و تمامی جزئیات با تمام ضمانت اجراها قید میشود .
۵. انتقال مالکیت
در مبایعه‌نامه، با امضای قرارداد و پرداخت مبلغ معامله، مالکیت به خریدار منتقل میشود و فروشنده موظف است سند ملک مورد مبایعه‌نامه و مورد معامله را به خریدار تحویل دهد. اما در قولنامه، انتقال مالکیت در زمان انعقاد قرارداد انجام نمی‌شود و تنها تعهد طرفین برای انجام معامله در آینده ثبت میشود.
محتوای مرتبط: نمونه قرارداد مشارکت در کار و سرمایه
نحوه تنظیم مبایعه نامه چیست؟
شاید برای شما سوال پیش بیاید که نحوه تنظیم مبایعه نامه چگونه است. در ادامه به مراحل انجام مبایعه نامه می‌پردازیم:
۱. مذاکره و توافق
در این مرحله، طرفین قرارداد (فروشنده و خریدار) در دفتر مشاورین املاک یا در مکان دیگری با یکدیگر مذاکره می‌کنند و توافق‌های لازم را برای مبایعه ملک انجام می‌دهند. این شامل قیمت، شرایط پرداخت، تاریخ تحویل و سایر جزئیات قرارداد است.
دفاتر معاملات املاک برابر قانون وظیفه معرفی خریدار و فروشنده را دارند و مذاکرات مقدماتی جهت عقد قرارداد در دفاتر معاملات املاک صورت می گیرد
۲. تنظیم قولنامه
پس از توافق، یک مبایعه‌نامه تنظیم میشود. مبایعه‌نامه شامل جزئیات کاملی از معامله است و باید حاوی تمامی شرایط و توافقات قبلی باشد. و همانگونه که پیشتر توضیح داده شد ظرافت های حقوقی ایجاب میکند که تنظیم قرارداد مبایعه نامه نزد فرد حقوقدان صورت گیرد.
۳. ثبت در دفتر اسناد رسمی
پس از توافقات متعاملین طرفین وظیفه دارند به دفتر اسناد رسمی مراجعه و قرارداد و انتقال را به صورت رسمی ثبت نمایند. این اقدام باعث میشود که مبایعه‌نامه رسمی و قانونی تلقی شود و قابلیت استعلام درباره جزئیات مالک در سامانه فراهم شود.
۴. درخواست سند کاداستر به نام خریدار
بعد از ثبت در دفتر اسناد رسمی و انتقال مالکیت، خریدار اقدام به تنظیم مدارک جهت درخواست تک برگی می نماید،دفتر اسناد رسمی مدارک وهمچنین سند فروشنده را از طریق پست به اداره ثبت ارسال می نماید تا برای خریدار سند جدید صادر و ارسال گردد .
۶. نگهداری نسخه‌های مبایعه‌نامه
پس از امضا، شما می‌توانید یک نسخه از مبایعه‌نامه را در اختیار داشته باشید. این نسخه به عنوان مدرکی از معامله و حقوق و تعهدات طرفین مورد استفاده قرار میگیرد. بنابراین، مهم است که از این نسخه با دقت مراقبت کنید و آن را در محل امنی نگهداری کنید.
البته مزیت بزرگ تنظیم مبایعه نامه در فاتر اسناد رسمی این هست که همیشه یک نسخه از قرارداد در دفتر اسناد رسمی وجود دارد و در صورت مفقود و یا معدوم شدن قرارداد توسط متعاملین امکان مراجعه ایشان به دفت اسناد رسمی و درخواست رو نوشت مصدق وجود دارد این رونوشت که توسط سردفتر اسناد رسمی تایید و امضا می شود در حکم اصل می باشد.
و مزیت دیگری که با عنایت پیشرفت سیستم الکترونیک صورت گرفته بایگانی الکترونیک یک نسخه از سند در سامانه ثبت من می باشد و این نسخه همیشه در دسترس و به سرعت قابل بازخوانی می باشد
برای اسنادی مانند مبایعه‌نامه یا قولنامه جایگزین‌هایی وجود دارد، درباره‌ی سند تعهد به بیع بیشتر بدانید.!
شرایط ابطال مبایعه نامه چیست؟
برای ابطال و یا انحلال یک مبایعه‌نامه، شرایط مشخصی باید برقرار شود. اولین شرط ابطال مبایعه‌نامه که در ماده ۲۱۹ هم ذکر شده است، رضایت طرفین است. اگر هر دو طرف قرارداد با رضایت کامل به اقاله موافقت کنند، آنگاه مبایعه‌نامه اقاله میشود و اثر قانونی آن به پایان می‌رسد.
علاوه بر رضایت طرفین، در برخی موارد، قوانین و مقررات قانونی نیز ممکن است باعث ابطال مبایعه‌نامه شوند. به عنوان مثال، اگربرای یک طرف معامله در قرارداد حق فسخ درج شود و یا معامله‌کنندگان موظف به انجام تکالیف خاصی هستند و آن شرایط و تکالیف انجام نشوند، مبایعه‌نامه ممکن است قابل ابطال و فسخ باشد.
همچنین، در برخی موارد، قوانین و قواعد عمومی حقوقی ممکن است شرایط خاصی برای فسخ مبایعه‌نامه تعیین کنند. مثلاً، در صورتی که یک طرف قرارداد تقصیر خاصی داشته باشد یا شرایط معامله را نقض کند، طرف دیگر ممکن است حق داشته باشد قرارداد را فسخ کند.
قوانین مبایعه نامه چیست؟
حال که متوجه شدیم مبایعه نامه چیست به برخی از اصول و قوانین در قراردادهای املاک نیز بپردازیم:
۱. هویت طرفین
یکی از قوانین مهم در مبایعه نامه املاک، احراز هویت دقیق خریدار و فروشنده است. این امر برای جلوگیری از مشکلات حقوقی مانند کلاهبرداری و فروش ملک‌های غیرقانونی بسیار مهم است.و دفاتر اسناد رسمی با عنایت به اتصال به سامانه ثبت احوال دارای ظرفیت بالا و قوی جهت احراز هویت بر خط و انلاین بوده و این امر در دفاتر اسناد رسمی قابل اعتماد تر است.
۲. مشخصات ملک
قوانین مبایعه نامه املاک نیازمند تعیین دقیق مشخصات ملک مورد نظر هستند. این امر شامل جزئیاتی مانند مشخصات دقیق پلاک ثبتی ملک، نشانی آن وامکاناتی همچون پارکینگ و انباری ، وجود یا عدم وام و سایر جزئیات مهم است. درج این اطلاعات در مبایعه نامه به منظور جلوگیری از اختلافات آینده و حق فسخ قرارداد توصیه میشود. دفاتر اسناد رسمی امکان اخذ استعلام بر خط ملک را داشته و لذا بدهی ها و بازداشت ملک به راحتی قابل بررسی و استعلام بوده و احتمال کشف هر گونه فسادی در این خصوص وجود ندارد
۳. تعیین قیمت یا ثمن معامله
ذات عقد بیع ایجاب میکند که ثمن معامله مشخص و تصریح شود. و نحوه و شرایط پرداخت به صورت صریح قید شود و در صورت استفاده از روش‌های غیرنقدی مانند چک، جزئیات مربوط به آن باید به طور دقیق ذکر شوند. همچنین، شرایط مربوط به تحویل ملک نیز باید به صورت روشن و دقیق در مبایعه نامه درج شود.
۴. شرایط فسخ قرارداد
یکی از قوانین مهم مبایعه نامه املاک، تعیین شرایط فسخ قرارداد است. قرارداد مبایعه نامه معمولاً قرار دادی لازم است و طرفین میتوانند تنها در صورت وجود شرایط فسخ یا درج شرط خیار میتوانند انرا فسخ نمایند و البته با رضایت هر دو طرف اقابل اقاله می باشد.
مبایعه نامه چقدر اعتبار دارد؟
مبایعه نامه تنظیمی در دفاتر معاملات املاک و بنگاهها سند عادی بوده و در صورت بروز اختلاف در بین متعاملین نیاز به رسیدگی قضایی و پرداخت هزینه سنگین دادرسی و صرف وقت بسیار در مراجع قضایی دارد و این اسناد در مراجعه به مقامات رسمی فاقد اعتبار می باشد ولیکن مبایعه نامه و قراردادهای تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی دارای حمایت دولتی بوده و دارای اعتبار ولازم الاجرا می باشد و در تمامی مراجع قضایی و اداری دارای اعتبار بوده و چنانچه قاضی و یا هرارگان رسمی که بدان اعتبار ندهد مستوجب تعقیب قضایی است .
دفاتر اسناد رسمی همچون دفتر ۶۶۲تهران، نهادهایی حقوقی و دولتی هستند که به منظور تنظیم ، ثبت و ضبط اسناد وتمام معاملات و تمامی تعاملات و قراردادها بین تمام افراد جامعه ایجاد شده‌اند. فعالیت‌های اصلی دفاتر اسناد رسمی و دفتر اسناد رسمی ۶۶۲ تهران عبارتند از:
– ثبت اسناد مالکیت و معاملاتی همچون خرید و فروش املاک، زمین، مسکن، باغ، خودرو و سهام و پیش فروش ساختمان و غیره
– ثبت توافق زوجین در حوزه خانواده اعم ازدواج، حق طلاق، بخشش مهریه، حق تنصیف اموال ، حق خروج از کشور ، کاهش مهریه،حضانت فرزندان و سایر توافقات زوجین
عقد قرارداد های خصوصی مانند مشارکت در ساخت، مشارکت در کسب و کار ، کنسرسیوم، وکالت و اجاره و ترهین و وام قرض الحسنه
– ثبت شرکت‌ها، موسسات تجاری و غیر تجاری
– ثبت وقف‌نامه‌ها، وصیت‌نامه‌ها و صلح نامه
– امور مربوط به پذیرش اجراییه جهت چک و قراردادهای بانکی
– تنظیم و ثبت سایر اسناد و مدارکی که نیاز به تائیدیه رسمی دارند.
تصدیق و برابر اصل نمودن تمامی مدارک و اسناد مراجعین
– گواهی امضا
دفاتر اسناد رسمی و دفتر اسناد رسمی ۶۶۲تهران زیر نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور فعالیت میکند و خدمات آنها در تضمین اعتبار و اجرایی بودن معاملات و اسناد حقوقی نقش مهمی ایفا میکند. به منظور کسب اطلاعات بیشتر یا دریافت مشاوره در خصوص هر یک از فعالیت‌های بالا می‌توانیم پاسخ‌گوی سوالات هموطنان عزیز باشیم.
سخن آخر
در این مقاله به این پرداختیم که مبایعه نامه چیست و چه تفاوتی با قولنامه دارد. همچنین به نکات دیگر درباره مبایعه نامه مانند : نکات مهم مبایعه نامه چیست، شرایط مبایعه نامه چیست، تفاوت قولنامه و مبایعه نامه چیست، قوانین مبایعه نامه ، شرایط ابطال مبایعه نامه و در آخر به میزان اعتبار مبایعه نامه عادی و رسمی پرداختیم.
اگر به نمونه متن مبایعه نامه ، و نمونه قرارداد ها و حتی فرم خام مبایعه در املاک متفاوت از جمله زمین و خانه و آپارتمان تجاری ،انتقال زمین شهرکهای صنعتی ،خودرو حتی بیع اسب نیاز داشته باشید در همین سایت وجود دارد. ولیکن توصیه اکید میکنم برای تنظیم قراردادها به دفاتر اسناد رسمی مراجعه فرمایید چرا که ایشان دارای تخصص لازم بوده و میتوانند مشاور امینی برای شما باشند .و تمامی شرایط قرارداد را برای شما شخصی سازی نموده و با توجه به توافقات شما قرارداد جامع و کاملی تنظیم نمایند .
به طور کلی مبایعه نامه به عنوان یک قرارداد معتبر و قانونی، حقوق و تعهدات طرفین را تعیین میکند. اگر یکی از طرفین تعهدات خود را نقض کند، طرف دیگر می‌تواند از طریق راه‌های قانونی و با استناد به مبایعه نامه، حقوق خود را پیگیری کند. همواره بهتر است که در مراحل معامله خوش‌قول و صادق باشید و به تعهدات خود پایبند بمانید.و در تمامی مراحل از مشاوره حقوقی سردفتر اسناد رسمی کمک میکند تا قراردادی محکم و لازم الاجرا داشته و بدون استرس و نگرانی و با پشتوانه قانون حقوق خود را تضمین کنید .
سوالات متداول
- نحوه نوشتن مبایعه نامه چیست؟
مراحل نوشتن مبایعه نامه ابتدا مذاکره و توافق طرفین، سپس تنظیم مبایعه نامه توسط دفاتر بنگاه معاملات املاک برای تنظین قرارداد عادی مبایع نامه یا مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و تنظیم قرارداد رسمی مبایعه نامه ، ثبت در دفتر اسناد رسمی ، و در آخر نگهداری یک نسخه از مبایعه نامه نزد خود است.
- مبایعه نامه چقدر اعتبار دارد؟
مبایعه نامه‌های عادی به جهت عدم پشتوانه قانونی دارای اعتبار کمتری بوده و در وهله اول باید اعتبار آن در مراجع قضایی اثبات شود حال مبایعه نامه چه به صورت دستی توسط طرفین و چه در بنگاه مشاورین املاک تنظیم شده باشد.ولیکن مبایعه نامه های رسمی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد معتبر و دارای پشتوانه قانونی بوده و لازم الاجرا می باشد
