پایان کار ساختمان چیست و در چه مواردی الزامی است؟

پایان کار ساختمان چیست و در چه مواردی الزامی است؟

مطابق با قانون هرگونه ملک ساخته شده در محدوده شهر باشد نیاز به پایان کار دارد به عبارتی دیگر ملکی که فاقد هرگونه بنایی است از شمول قانون مذکور خارج است و نیازی به گواهی شهرداری نیست و به طریق اولی در املاکی که در محدوده شهر واقع شده و بنایی ساخته شده ارایه پایان کار الزامی است.

 به عبارت ساده‌تر هنگامی که ساخت و ساز و عملیات ساختمانی به پایان می‌رسد، اگر ساختمان خلافی نداشته باشد شهرداری مدرکی تحت عنوان پایان کار صادر می‌کند. البته در اثنا ساخت و ساز بنا به تقاضای مالک گواهی عدم خلاف صادر می‌شود دایر بر اینکه ملک موصوف تا زمان صدور گواهی مطابق دستور نقشه و پروانه ساخت پیش رفته و خلافی در ساختمان‌سازی صورت نگرفته است‌.

در این خصوص دو اصطلاح پایان کار و گواهی عدم خلاف ساختمان لازم است از یکدیگر تفکیک شوند و تفاوت هر یک مورد بررسی قرار گیرد. لذا در این نوشتار قصد داریم تا شما را با تفاوت پایان کار و گواهی عدم خلاف و نحوه تنظیم سند رسمی در صورت وجود یا فقدان پایان کار بیشتر آشنا کنیم.

پایان کار ساختمان و گواهی عدم خلاف 

هنگامی که ساخت و ساز در محدوده‌های شهری انجام گیرد پس از پایان عملیات ساخت و ساز و احداث بنا لازم است تا مالک از مرجعی که پروانه ساخت را اخذ کرده است ((شهرداری)) گواهی موسوم به گواهی پایان کار را اخذ کند. گواهی عدم خلاف ساختمان با پایان کار تفاوت مهمی دارد زیرا گواهی عدم خلاف ساختمان بر خلاف گواهی پایان کار زمانی صادر می‌شود که عملیات اجرایی ساختمان هنوز به پایان نرسیده است. گواهی عدم خلاف نیز علی الاصول توسط مالک جهت ارایه به مراجع قانونی و یا نقل و انتقال املاک درخواست می‌شود و هدف از درخواست صدور گواهی عدم خلاف ساختمان آن است که نشان دهد تا ضوابط شهرداری تا این مرحله از ساخت و ساز رعایت شده است.

صدور پایان کار ساختمان و تنظیم سند رسمی

حال که تفاوت دو اصطلاح پایان کار و گواهی عدم خلاف ساختمان مشخص شد لازم است تا بدانیم که از دلایل عمده صدور پایان کار بحث معاملات و نقل و انتقالات ملک مورد نظر است. در حقیقت هنگام نقل و انتقال یک ملک در محدوده شهر الزاما بایستی در خصوص عدم وجود تخلفات ساختمانی اطمینان حاصل کرد. به همین خاطر است که دفاتر اسناد رسمی در نقل و انتقالات املاک موظف هستند تا از شهرداری استعلام بگیرند تا اطمینان حاصل کنند که ساختمان مزبور دارای گواهی پایان کار است و تخلفات ساختمانی در آن وجود ندارد. بنابراین در معاملات رسمی ساختمانی در دفاتر اسناد رسمی وجود پایان کار یک پیش نیاز مهم محسوب می‌شود.

در خصوص گواهی عدم خلاف و تنظیم سند رسمی جهت انتقال نیز باید توجه داشت که شخص مالک این امکان را دارد تا در اثنای ساخت و ساز ساختمان و پیش از اتمام عملیات ساختمانی گواهی عدم خلاف اخذ کند و به این ترتیب امور مربوط به نقل و انتقال و معامله رسمی ساختمانی را در دفاتر اسناد رسمی به انجام برساند البته گواهی عدم خلاف جهت نقل و انتقالات صرفا به مدت شش ماه اعتبار دارد.

در خصوص گواهی پایان کار نیز در برخی از موارد با این امر مواجه می‌شویم که در گواهی پایان کار قید شده است که این گواهی ظرف مدت یک سال دارای اعتبار است اما به نظر می‌رسد که تعیین مدت برای اعتبار گواهی پایان کار چندان صحیح و منطقی نباشد.

مطابق ردیف 41 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی اگر پایان کار دارای مدت اعتبار بود و مدت منقضی شده بود اشکالی در خصوص تنظیم سند با پایان کار فوق الذکر بدون استعلام از شهرداری وجود ندارد.

آیا با پایان کارهای مشروط که عبارتی مانند جهت نقل و انتقال معتبر نمی باشد و پایان کارهایی که شهرداری در آنها مدت اعتبار تعیین می‌نماید می‌توان تنظیم انتقال نمود؟

با توجه به اطلاق تبصره 8 ماده 100 قانون شهرداری‌ها و با در نظر گرفتن مفاد بخشنامه شماره 25/5 مورخ 15/1/76 اداره کل ثبت استان تهران دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم اسناد قطعی مکلف به مطالبه و اخذ پایان کار می‌باشند و قید مدت اعتبار و یا سلب حق نقل و انتقال مالک از طرف شهرداری در گواهی‌های صادره مانعی برای تنظیم سند قطعی نمی‌باشد

 بنابراین با یک بار صدور گواهی پایان کار ولو با قید محدوده زمانی مشخص اعتبار و انقضا مدت‌، امکان نقل و انتقال رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی وجود دارد.

استعلام از شهرداری در خصوص پایان کار ساختمان

چنانچه بنا به درخواست متعاملین، دفترخانه از شهرداری در خصوص پایان کار ساختمان استعلام نموده و شهرداری ظرف 20 روز پاسخی به شرح تبصره مذکور ارسال ننماید وفق ماده 2 قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی در صورتی که شهرداری ظرف مدت بیست روز از تاریخ صدور گواهی وصول تقاضا بدون ذکر علت و دلیل نسبت به صدور گواهی پایان کار و یا اعلام پاسخ اقدام ننماید. دفترخانه موظف است منتقل الیه را از آثار و تبعات سند تنظیمی مطلع نموده و نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال بدون گواهی پایان ساختمان یا عدم خلاف اقدام نماید

 تبصره 8 ماده 100 قانون شهرداری

 تبصره 8 ـ (اصلاحی 27/6/1358) دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان‌ها گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمان‌های ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید کند. در مورد ساختمان‌هایی که قبل از تصویب قانون 6 تبصره الحاقی به ماده 100 قانون شهرداری‌ها (24/11/1355) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد، در صورتی که مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلامانع می‌باشد. در مورد ساختمان‌هایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتی که اضافه بنای جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد، با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع می‌باشد.

کمی که در این تبصره تامل کنیم می‌توانیم به شرح ذیل به نتیجه برسیم در صدر تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری (مصوب ۵۵.۱۱.۲۴) مقرر شده است:

1. نسبت به املاکی که در محدوده شهرداری قرار دارند.
2. اگر ساختمان در آنها احداث شده باشد.
3. اگر اشخاص بخواهند در دفترخانه نسبت به آن املاک معامله قطعی کنند.
4. دفترخانه باید نسبت به ساختمان‌های تمام شده گواهی پایان ساختمان و نسبت به ساختمان‌های نیمه‌تمام گواهی عدم خلاف معتبر که توسط شهرداری محل صادر شده را ملاحظه و شماره آن را در سند انتقال قطعی قید نماید.
5. اما در بند دوم و سوم تبصره ۸ استثنائاتی بر حکم کلی صدر تبصره وارد شده و با رعایت شرایطی مطالبه گواهی پایان ساختمان را جهت تنظیم سند انتقال املاک دارای ساختمان منتفی دانسته و آن را لازم نمی‌داند.
6. در بند دوم مقرر شده است در مورد ساختمان‌هایی که مالک آن برابر ماده ۲۲ قانون ثبت معین می‌باشد.
7. اگر قبل از تصویب قانون الحاق ۶ تبصره به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری (در تاریخ ۵۵.۱۱.۲۴) ملک از ید مالک اولیه به موجب سند رسمی خارج و به غیر منتقل شده باشد.
8. اگر معامله جدید شامل کل شش دانگ پلاک مورد معامله نشود بلکه تنها بخشی از آن را در بر گیرد.
9. در این صورت مطالبه گواهی پایان کار یا گواهی عدم خلاف جهت تنظیم سند الزامی نبوده و با ثبت و تصریح مطلب در سند انجام معامله و تنظیم سند انتقال قطعی بلامانع می‌باشد.
10. در بند سوم تبصره ۸ استثنای دیگری بر حکم بند اول تبصره ۸ وارد شده است و آن در باره ساختمان‌هایی است که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر احداث شده‌اند.
11. در مورد این ساختمان‌ها با رعایت دو شرط می‌توان بدون مطالبه گواهی پایان ساختمان یا گواهی عدم خلاف در دفترخانه سند انتقال تنظیم نمود.
    الف‌) مدارک و اسناد رسمی نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد.
    ب) در صورتی که علاوه بر بنای قدیمی اضافه بنای جدیدی بر روی آن بنا احداث نشده باشد.
12. لازم به توضیح است نقشه جامع شهر تهران در سال ۱۳۴۹ به تصویب رسیده است.

تبصره 9 ـ (الحاقی 27/6/1358) ساختمان‌هایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر، صادر شده است از شمول تبصره یک ماده 100 قانون شهرداری معاف می‌باشند.

به طور کلی در خصوص اخذ پایان کار و تنظیم سند رسمی توجه به آیین‌نامه اجرایی قانون تسهیل تنظیم اسناد مصوب سال ۱۳۸۶ می‌تواند بسیار کلیدی و راهگشا باشد‌. به موجب ماده ۳ این آیین نامه، دفاتر اسناد رسمی در رابطه با گواهی پایان ساختمان و عدم خلاف، ملزم به رعایت تبصره ۸ اصلاحی ماده ۱۰۰ قانون شهرداری قبل از تنظیم سند انتقال املاک موضوع تبصره مذکور می‌باشند.

مطابق با این تبصره قانونی، دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند تا قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان‌ها گواهی پایان ساختمان در مورد ساختمان‌های ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند.

در مورد ساختمان‌هایی که قبل از تصویب قانون ۶ تبصره الحاقی به ماده صد قانون شهرداری‌ها معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد در صورتی که مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلامانع می‌باشد.

در مورد ساختمان‌هایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتی که اضافه بناء جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع می‌باشد‌.

در این حالت طبق قانون تسهیل شهرداری مکلف است تا هنگام تقاضای ذی‌نفع و یا ارائه استعلام دفتر اسناد رسمی، گواهی وصول تقاضا یا استعلام، حاوی پلاک ثبتی ملک مورد استعلام را به ‌مراجعه‌کننده تسلیم و یا برای دفتر اسناد رسمی ذی‌ربط ارسال و حداکثر ظرف ۲۰ روز از تاریخ صدور گواهی وصول تقاضا و یا استعلام، پاسخ آن را اعلام نمایند. نظر مخالف مراجع مذکور باید روشن و با ذکر علت و مستند به دلایل قانونی و اعلام نظر موافق نیز باید صریح و بدون قید و شرط باشد. در غیر این صورت یا در صورت عدم ارائه پاسخ در مهلت مقرر، ثبت سند با تصریح موضوع در سند تنظیمی بلامانع خواهد بود.

نتیجه گیری در خصوص پایان کار ساختمان

پس از پایان ساخت و ساز و عملیات ساختمانی، اخذ گواهی پایان کار از شهرداری یک الزام مهم قانونی است. اخذ گواهی پایان کار از این جهت اهمیت دارد که در صورت عدم وجود آن امکان نقل و انتقال رسمی ملک وجود نخواهد داشت. تفکیک دو اصطلاح گواهی پایان کار و عدم خلاف ساختمان در این خصوص واجد اهمیت است و دارای آثار حقوقی خاص خود می‌باشد. استعلام از شهرداری در خصوص پایان کار در نقل و انتقالات امری رایج است که توسط دفاتر اسناد رسمی دنبال و پیگیری می‌شود به این منظور توصیه می‌شود تا با کارشناسان حقوقی متخصص مشورت نمایید.

نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه در خصوص پایان کار ساختمان

• جریمه‌های موضوع ماده 100 قانون شهرداری ها، جزای نقدی و مجازات محسوب نمی شود.(نظریه شماره 831/7 –14/2/1359)
• در شهرهایی که نقشه جامع شهر تصویب نشده است کمیسیون ماده 100 تشکیل نمی گردد.(نظریه شماره 437/7 –31/1 1360)
• تبدیل بنای مسکونی به تجاری مشمول تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداری است.(نظریه شماره 5522/7 –1/12/1360)
• پرداخت جریمه موضوع رای کمیسیون ماده 100 به عهده ذینفع است.(نظریه شماره 5522/7 –1/12/1360)
• تبصره‌های ماده 100 قانون شهرداری در محدوده شهرها و حریم آنها قابل اجراء است.(نظریه شماره 486/7 –28//1/62)
• ماده 100 قانون شهرداری و تبصره‌های آن در حدودی که با ماده واحده قانون تعیین تکلیف عرصه و اعیان و اراضی و ساختمان‌هایی که کلاً یا بعضاً به طور غیر قانونی تصرف و احداث شده اند تعارض دارد، نباید اجرا شود.(نظریه شماره 5805- 26/11/1362)
• جریمه‌ها و تخلفات ساختمانی مشمول تخفیف و تعلیق مجازات نیست.(نظریه شماره 947/97 –9/3/1371)
• قلع آثار تخلف ساختمانی از سوی مالک، اخذ جریمه را منتفی می‌کند.(نظریه شماره 1245/7 –5/2/1381)
• شهرداری بدون رای کمیسیون ماده 100 حق تخریب بنای احداثی را ندارد و برای ورود به ملک محصور باید مجوز قضایی داشته باشد.(نظریه شماره 2685/7 –5/4/1381)
• تقسیط جریمه‌های موضوع آرای کمیسیون ماده 100 از اختیارات شهرداری است.(نظریه شماره 1771/7 –19/4/1381)
• سازمان‌ها و ادارات دولتی و شهرداری‌ها نمی توانند از آرای کمیسیون ماده 100 و‌… به دیوان عدالت اداری شکایت کنند.(نظریه شماره 4883/7 –3/6/1381)
• سازمان‌ها و ادارات دولتی حق شکایت از آرا و تصمیمات مراجع غیر قضائی کمیسیون‌ها و دیگر ادارات و سازمان‌ها را در دیوان عدالت اداری ندارند.(نظریه شماره 6750/7 –23/7/1381)
• صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از تخریب موضوع رای کمیسیون ماده 100 به معنای اجازه ادامه تخلف ساختمانی نیست.(نظریه شماره 8418/7 –9/9/1381)
• جریمه‌های موضوع ماده 100 شهرداری قابل تخفیف نیست.(نظریه شماره 8557/7 –21/9/1381)
• تغییر کاربری انباری یا پارکینگ به تجاری مشمول تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری و قابل طرح در کمیسیون ماده 100 است.(نظریه شماره 318/7 –24/1/1382)
• استفاده تجاری از ملک مسکونی تخلف ساختمانی و قابل طرح در کمیسیون ماده 100 است.(نظریه شماره 821/7 –15/2/1382)
• اجرای احکام صادره از کمیسیون ماده 100 بر عهده شهرداری است.(نظریه شماره 2480/7 –2/4/1383)
• شهرداری می‌تواند پس از صدور رای بدوی با مالک توافق کند.(نظریه شماره 2728/7 –17/4/1382)
• دعوت ذینفع برای حضور در جلسه کمیسیون ماده 100 ضروری نیست.(نظریه شماره 4180/7 –11/6/1383)
• تشکیل و صلاحیت کمیسیون ماده 100 شهرداری منوط به تصویب نقشه جامع شهر نیست.(نظریه شماره 5043/7 –13/7/1383)

⛔️آرای شعب و هیأت عمومی دیوان عالی کشور

• رسیدگی به شکایات از رای کمیسیون ماده 100 در صلاحیت دیوان عدالت اداری است و مطالبه خسارت باید از دادگاه صالح به عمل آید.(دادنامه شماره 1310/22 –27/12/1369)
• رسیدگی به شکایت از شهرداری به علت خودداری از صدور پروانه ساختمانی در صلاحیت دیوان عدالت اداری است.(دادنامه شماره 556 –10/2/1370)