مطابق با قانون هرگونه ملک ساخته شده در محدوده شهر باشد نیاز به پایان کار دارد به عبارتی دیگر ملکی که فاقد هرگونه بنایی است از شمول قانون مذکور خارج است و نیازی به گواهی شهرداری نیست و به طریق اولی در املاکی که در محدوده شهر واقع شده و بنایی ساخته شده ارایه پایان کار الزامی است.

 به عبارت ساده‌تر هنگامی که ساخت و ساز و عملیات ساختمانی به پایان می‌رسد، اگر ساختمان خلافی نداشته باشد شهرداری مدرکی تحت عنوان پایان کار صادر می‌کند. البته در اثنا ساخت و ساز بنا به تقاضای مالک گواهی عدم خلاف صادر می‌شود دایر بر اینکه ملک موصوف تا زمان صدور گواهی مطابق دستور نقشه و پروانه ساخت پیش رفته و خلافی در ساختمان‌سازی صورت نگرفته است‌. پس تا پایان این مقاله از اسناد رسمی ۶۶۲ همراه ما باشید.

پایان کار ساختمان چیست ؟

امیدواریم تا اینجای کلام متوجه شده باشید که منظور از پایان کار ساختمان چیست، پایان کار ساختمان یک سند رسمی است که توسط شهرداری‌ها صادر می‌شود و نشان می‌دهد ساختمان بر اساس نقشه مصوب و یک نمونه پروانه ساختمان ساخته شده است. پس از آن که متوجه شدیم پایان کار ساختمان برای چیست باید بدانیم برای صدور پروانه ساخت چه مدارکی لازم است و این که اصلا پایان کار ساختمان به چه دردی میخوره؟!! در ادامه خواهید خواند.

پایان کار ساختمان به چه دردی میخوره؟

داشتن و درخواست پایان کار ساختمان برای اهداف زیر الزامی است:

• هنگام درخواست صدور سند مالکیت برای املاک (چه یک ساختمان ویلایی یا آپارتمان )جدیدالاحداث، ارائه پایان کار الزامی است.
• برای اتصال برق، آب، گاز و خدمات شهری به یک ساختمان یا آپارتمان، ارائه پایان کار ضروری است.
• برای صدور پروانه فعالیت برای کسب‌وکارها و مشاغلی که در ساختمان مستقر می‌شوند، پایان کار و جواز ساخت لازم است.
• جهت انتقال قطعی سند ساختمان‌های جدید به نام مالک جدید، ارائه پایان کار ضرورت دارد.
• برای صدور بیمه‌نامه برای ساختمان‌های جدید، معمولاً پایان کار الزامی است.
• در مواردی که ساختمان در معرض خطر باشد، شهرداری می‌تواند پایان کار را الزامی کند.
• پایان کار ساختمان برای وام گرفتن نیز الزامی است.

در مجموع پایان کار برای استفاده از خدمات شهری و رسمی‌کردن ساختمان الزامی است. اما مراحل گرفتن پایان کار ساختمان چیست؟

مراحل اخذ پایان ساخت

برا اخذ پایان کار ساختمان چقدر زمان میبرد؟ این سوالی است که برای اغلب صاحبان ساخت و ساز پیش خواهد آمد. اما اجازه دهید در ابتدا بگوییم برای گرفتن پایان کار ساختمان، چه مراحل باید طی شود:

• مراجعه به شهرداری محل و تکمیل فرم درخواست پایان کار ساختمان
• ارائه مدارک مورد نیاز شامل:
• اصل پروانه ساختمانی
• نقشه پایان کار معماری ساختمان
• نقشه‌های تاسیسات برقی و مکانیکی
• پرداخت هزینه بازدید و صدور پایان کار در ساختمان
• انجام بازدید فنی توسط کارشناسان شهرداری از ساختمان
• رفع نواقص احتمالی مطابق نظر کارشناس و در یافت عدم خلاف در اجرا
• صدور صدور گواهی و سند پایان کار توسط شهرداری و تحویل آن به مالک

توجه:

معمولاً حداقل ۴۵ روز پس از اتمام ساختمان مهلت لازم است تا پایان کار صادر شود.

ماده ۱۰۰ چیست؟

در خلال توضیح گواهی پایان کار ساختمان چیست به یک موضوع جالب و کارآمد برای رفع مشکلات و گرفتن عدم خلاف در ساخت بر خواهیم خورد. و آن هم ماده ۱۰۰ است. ماده ۱۰۰ در پایان ساخت یک ساختمان، به مجموعه مقررات و ضوابطی اطلاق می‌شود که بر اساس آن‌ها پایان کار ساختمان صادر می‌گردد.

مهمترین نکات

مهم‌ترین نکات ماده ۱۰۰:

• دریافت پایان کار ساختمان پس از اتمام عملیات ساختمانی الزامی است.
• کلیه ساختمان‌ها باید طبق نقشه مصوب و پروانه ساختمانی احداث شوند.
• هرگونه تغییر در نقشه یا پروانه منوط به اخذ مجوز لازم از شهرداری است.
• عدم رعایت ضوابط و مقررات ساختمانی مانع از صدور پایان کار می‌شود.
• در صورت وجود نقص فنی یا ایمنی، پایان کار صادر نخواهد شد.
• کلیه عوارض متعلقه باید قبل از پایان کار پرداخت شده باشد.
• مسئولیت رعایت مقررات بر عهده مالک و شهرداری‌ها است.

بنابراین ماده ۱۰۰ ضوابط لازم برای صدور پایان کار ساختمان را مشخص می‌کند.

در این خصوص دو اصطلاح پایان کار و گواهی عدم خلاف ساختمان لازم است از یکدیگر تفکیک شوند و تفاوت هر یک مورد بررسی قرار گیرد. لذا در این نوشتار قصد داریم تا شما را با تفاوت پایان کار و گواهی عدم خلاف و نحوه تنظیم سند رسمی در صورت وجود یا فقدان پایان کار بیشتر آشنا کنیم.

پایان کار ساختمان و گواهی عدم خلاف 

هنگامی که ساخت و ساز در محدوده‌های شهری انجام گیرد پس از پایان عملیات ساخت و ساز و احداث بنا لازم است تا مالک از مرجعی که پروانه ساخت را اخذ کرده است ((شهرداری)) گواهی موسوم به گواهی پایان کار را اخذ کند. گواهی عدم خلاف ساختمان با پایان کار تفاوت مهمی دارد زیرا گواهی عدم خلاف ساختمان بر خلاف گواهی پایان کار زمانی صادر می‌شود که عملیات اجرایی ساختمان هنوز به پایان نرسیده است. گواهی عدم خلاف نیز علی الاصول توسط مالک جهت ارایه به مراجع قانونی و یا نقل و انتقال املاک درخواست می‌شود و هدف از درخواست صدور گواهی عدم خلاف ساختمان آن است که نشان دهد تا ضوابط شهرداری تا این مرحله از ساخت و ساز رعایت شده است.

صدور پایان کار ساختمان و تنظیم سند رسمی

حال که تفاوت دو اصطلاح پایان کار و گواهی عدم خلاف ساختمان مشخص شد لازم است تا بدانیم که از دلایل عمده صدور پایان کار بحث معاملات و نقل و انتقالات ملک مورد نظر است. در حقیقت هنگام نقل و انتقال یک ملک در محدوده شهر الزاما بایستی در خصوص عدم وجود تخلفات ساختمانی اطمینان حاصل کرد. به همین خاطر است که دفاتر اسناد رسمی در نقل و انتقالات املاک موظف هستند تا از شهرداری استعلام بگیرند تا اطمینان حاصل کنند که ساختمان مزبور دارای گواهی پایان کار است و تخلفات ساختمانی در آن وجود ندارد. بنابراین در معاملات رسمی ساختمانی در دفاتر اسناد رسمی وجود پایان کار یک پیش نیاز مهم محسوب می‌شود.

در خصوص گواهی عدم خلاف و تنظیم سند رسمی جهت انتقال نیز باید توجه داشت که شخص مالک این امکان را دارد تا در اثنای ساخت و ساز ساختمان و پیش از اتمام عملیات ساختمانی گواهی عدم خلاف اخذ کند و به این ترتیب امور مربوط به نقل و انتقال و معامله رسمی ساختمانی را در دفاتر اسناد رسمی به انجام برساند البته گواهی عدم خلاف جهت نقل و انتقالات صرفا به مدت شش ماه اعتبار دارد.

در خصوص گواهی پایان کار نیز در برخی از موارد با این امر مواجه می‌شویم که در گواهی پایان کار قید شده است که این گواهی ظرف مدت یک سال دارای اعتبار است اما به نظر می‌رسد که تعیین مدت برای اعتبار گواهی پایان کار چندان صحیح و منطقی نباشد.

مطابق ردیف ۴۱ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی اگر پایان کار دارای مدت اعتبار بود و مدت منقضی شده بود اشکالی در خصوص تنظیم سند با پایان کار فوق الذکر بدون استعلام از شهرداری وجود ندارد.

آیا با پایان کارهای مشروط که عبارتی مانند جهت نقل و انتقال معتبر نمی باشد و پایان کارهایی که شهرداری در آنها مدت اعتبار تعیین می‌نماید می‌توان تنظیم انتقال نمود؟

با توجه به اطلاق تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها و با در نظر گرفتن مفاد بخشنامه شماره ۲۵/۵ مورخ ۱۵/۱/۷۶ اداره کل ثبت استان تهران دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم اسناد قطعی مکلف به مطالبه و اخذ پایان کار می‌باشند و قید مدت اعتبار و یا سلب حق نقل و انتقال مالک از طرف شهرداری در گواهی‌های صادره مانعی برای تنظیم سند قطعی نمی‌باشد

 بنابراین با یک بار صدور گواهی پایان کار ولو با قید محدوده زمانی مشخص اعتبار و انقضا مدت‌، امکان نقل و انتقال رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی وجود دارد.

استعلام از شهرداری در خصوص پایان کار ساختمان

چنانچه بنا به درخواست متعاملین، دفترخانه از شهرداری در خصوص پایان کار ساختمان استعلام نموده و شهرداری ظرف ۲۰ روز پاسخی به شرح تبصره مذکور ارسال ننماید وفق ماده ۲ قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی در صورتی که شهرداری ظرف مدت بیست روز از تاریخ صدور گواهی وصول تقاضا بدون ذکر علت و دلیل نسبت به صدور گواهی پایان کار و یا اعلام پاسخ اقدام ننماید. دفترخانه موظف است منتقل الیه را از آثار و تبعات سند تنظیمی مطلع نموده و نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال بدون گواهی پایان ساختمان یا عدم خلاف اقدام نماید.

تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

 تبصره ۸ ـ (اصلاحی ۲۷/۶/۱۳۵۸) دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان‌ها گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمان‌های ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید کند. در مورد ساختمان‌هایی که قبل از تصویب قانون ۶ تبصره الحاقی به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها (۲۴/۱۱/۱۳۵۵) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد، در صورتی که مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلامانع می‌باشد. در مورد ساختمان‌هایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتی که اضافه بنای جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد، با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع می‌باشد.

کمی که در این تبصره تامل کنیم می‌توانیم به شرح ذیل به نتیجه برسیم در صدر تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری (مصوب ۵۵.۱۱.۲۴) مقرر شده است:

1. نسبت به املاکی که در محدوده شهرداری قرار دارند.
2. اگر ساختمان در آنها احداث شده باشد.
3. اگر اشخاص بخواهند در دفترخانه نسبت به آن املاک معامله قطعی کنند.
4. دفترخانه باید نسبت به ساختمان‌های تمام شده گواهی پایان ساختمان و نسبت به ساختمان‌های نیمه‌تمام گواهی عدم خلاف معتبر که توسط شهرداری محل صادر شده را ملاحظه و شماره آن را در سند انتقال قطعی قید نماید.
5. اما در بند دوم و سوم تبصره ۸ استثنائاتی بر حکم کلی صدر تبصره وارد شده و با رعایت شرایطی مطالبه گواهی پایان ساختمان را جهت تنظیم سند انتقال املاک دارای ساختمان منتفی دانسته و آن را لازم نمی‌داند.
6. در بند دوم مقرر شده است در مورد ساختمان‌هایی که مالک آن برابر ماده ۲۲ قانون ثبت معین می‌باشد.
7. اگر قبل از تصویب قانون الحاق ۶ تبصره به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری (در تاریخ ۵۵.۱۱.۲۴) ملک از ید مالک اولیه به موجب سند رسمی خارج و به غیر منتقل شده باشد.
8. اگر معامله جدید شامل کل شش دانگ پلاک مورد معامله نشود بلکه تنها بخشی از آن را در بر گیرد.
9. در این صورت مطالبه گواهی پایان کار یا گواهی عدم خلاف جهت تنظیم سند الزامی نبوده و با ثبت و تصریح مطلب در سند انجام معامله و تنظیم سند انتقال قطعی بلامانع می‌باشد.
10. در بند سوم تبصره ۸ استثنای دیگری بر حکم بند اول تبصره ۸ وارد شده است و آن در باره ساختمان‌هایی است که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر احداث شده‌اند.
11. در مورد این ساختمان‌ها با رعایت دو شرط می‌توان بدون مطالبه گواهی پایان ساختمان یا گواهی عدم خلاف در دفترخانه سند انتقال تنظیم نمود.
    الف‌) مدارک و اسناد رسمی نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد.
    ب) در صورتی که علاوه بر بنای قدیمی اضافه بنای جدیدی بر روی آن بنا احداث نشده باشد.
12. لازم به توضیح است نقشه جامع شهر تهران در سال ۱۳۴۹ به تصویب رسیده است.

تبصره ۹ قانون شهرداری:

ـ (الحاقی ۲۷/۶/۱۳۵۸) ساختمان‌هایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر، صادر شده است از شمول تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری معاف می‌باشند.

به طور کلی در خصوص اخذ پایان کار و تنظیم سند رسمی توجه به آیین‌نامه اجرایی قانون تسهیل تنظیم اسناد مصوب سال ۱۳۸۶ می‌تواند بسیار کلیدی و راهگشا باشد‌. به موجب ماده ۳ این آیین نامه، دفاتر اسناد رسمی در رابطه با گواهی پایان ساختمان و عدم خلاف، ملزم به رعایت تبصره ۸ اصلاحی ماده ۱۰۰ قانون شهرداری قبل از تنظیم سند انتقال املاک موضوع تبصره مذکور می‌باشند.

مطابق با این تبصره قانونی، دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند تا قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان‌ها گواهی پایان ساختمان در مورد ساختمان‌های ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند.

در مورد ساختمان‌هایی که قبل از تصویب قانون ۶ تبصره الحاقی به ماده صد قانون شهرداری‌ها معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد در صورتی که مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلامانع می‌باشد.

در مورد ساختمان‌هایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتی که اضافه بناء جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع می‌باشد‌.

در این حالت طبق قانون تسهیل شهرداری مکلف است تا هنگام تقاضای ذی‌نفع و یا ارائه استعلام دفتر اسناد رسمی، گواهی وصول تقاضا یا استعلام، حاوی پلاک ثبتی ملک مورد استعلام را به ‌مراجعه‌کننده تسلیم و یا برای دفتر اسناد رسمی ذی‌ربط ارسال و حداکثر ظرف ۲۰ روز از تاریخ صدور گواهی وصول تقاضا و یا استعلام، پاسخ آن را اعلام نمایند. نظر مخالف مراجع مذکور باید روشن و با ذکر علت و مستند به دلایل قانونی و اعلام نظر موافق نیز باید صریح و بدون قید و شرط باشد. در غیر این صورت یا در صورت عدم ارائه پاسخ در مهلت مقرر، ثبت سند با تصریح موضوع در سند تنظیمی بلامانع خواهد بود.

نتیجه گیری در خصوص پایان کار ساختمان

پس از پایان ساخت و ساز و عملیات ساختمانی، اخذ گواهی پایان کار از شهرداری یک الزام مهم قانونی است. اخذ گواهی پایان کار از این جهت اهمیت دارد که در صورت عدم وجود آن امکان نقل و انتقال رسمی ملک وجود نخواهد داشت. تفکیک دو اصطلاح گواهی پایان کار و عدم خلاف ساختمان در این خصوص واجد اهمیت است و دارای آثار حقوقی خاص خود می‌باشد. استعلام از شهرداری در خصوص پایان کار در نقل و انتقالات امری رایج است که توسط دفاتر اسناد رسمی دنبال و پیگیری می‌شود به این منظور توصیه می‌شود تا با کارشناسان حقوقی متخصص مشورت نمایید.

نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه در خصوص پایان کار ساختمان

• جریمه‌های موضوع ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها، جزای نقدی و مجازات محسوب نمی شود.(نظریه شماره ۸۳۱/۷ –۱۴/۲/۱۳۵۹)
• در شهرهایی که نقشه جامع شهر تصویب نشده است کمیسیون ماده ۱۰۰ تشکیل نمی گردد.(نظریه شماره ۴۳۷/۷ –۳۱/۱ ۱۳۶۰)
• تبدیل بنای مسکونی به تجاری مشمول تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری است.(نظریه شماره ۵۵۲۲/۷ –۱/۱۲/۱۳۶۰)
• پرداخت جریمه موضوع رای کمیسیون ماده ۱۰۰ به عهده ذینفع است.(نظریه شماره ۵۵۲۲/۷ –۱/۱۲/۱۳۶۰)
• تبصره‌های ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در محدوده شهرها و حریم آنها قابل اجراء است.(نظریه شماره ۴۸۶/۷ –۲۸//۱/۶۲)
• ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و تبصره‌های آن در حدودی که با ماده واحده قانون تعیین تکلیف عرصه و اعیان و اراضی و ساختمان‌هایی که کلاً یا بعضاً به طور غیر قانونی تصرف و احداث شده اند تعارض دارد، نباید اجرا شود.(نظریه شماره ۵۸۰۵- ۲۶/۱۱/۱۳۶۲)
• جریمه‌ها و تخلفات ساختمانی مشمول تخفیف و تعلیق مجازات نیست.(نظریه شماره ۹۴۷/۹۷ –۹/۳/۱۳۷۱)
• قلع آثار تخلف ساختمانی از سوی مالک، اخذ جریمه را منتفی می‌کند.(نظریه شماره ۱۲۴۵/۷ –۵/۲/۱۳۸۱)
• شهرداری بدون رای کمیسیون ماده ۱۰۰ حق تخریب بنای احداثی را ندارد و برای ورود به ملک محصور باید مجوز قضایی داشته باشد.(نظریه شماره ۲۶۸۵/۷ –۵/۴/۱۳۸۱)
• تقسیط جریمه‌های موضوع آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ از اختیارات شهرداری است.(نظریه شماره ۱۷۷۱/۷ –۱۹/۴/۱۳۸۱)
• سازمان‌ها و ادارات دولتی و شهرداری‌ها نمی توانند از آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ و‌… به دیوان عدالت اداری شکایت کنند.(نظریه شماره ۴۸۸۳/۷ –۳/۶/۱۳۸۱)
• سازمان‌ها و ادارات دولتی حق شکایت از آرا و تصمیمات مراجع غیر قضائی کمیسیون‌ها و دیگر ادارات و سازمان‌ها را در دیوان عدالت اداری ندارند.(نظریه شماره ۶۷۵۰/۷ –۲۳/۷/۱۳۸۱)
• صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از تخریب موضوع رای کمیسیون ماده ۱۰۰ به معنای اجازه ادامه تخلف ساختمانی نیست.(نظریه شماره ۸۴۱۸/۷ –۹/۹/۱۳۸۱)
• جریمه‌های موضوع ماده ۱۰۰ شهرداری قابل تخفیف نیست.(نظریه شماره ۸۵۵۷/۷ –۲۱/۹/۱۳۸۱)
• تغییر کاربری انباری یا پارکینگ به تجاری مشمول تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری و قابل طرح در کمیسیون ماده ۱۰۰ است.(نظریه شماره ۳۱۸/۷ –۲۴/۱/۱۳۸۲)
• استفاده تجاری از ملک مسکونی تخلف ساختمانی و قابل طرح در کمیسیون ماده ۱۰۰ است.(نظریه شماره ۸۲۱/۷ –۱۵/۲/۱۳۸۲)
• اجرای احکام صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ بر عهده شهرداری است.(نظریه شماره ۲۴۸۰/۷ –۲/۴/۱۳۸۳)
• شهرداری می‌تواند پس از صدور رای بدوی با مالک توافق کند.(نظریه شماره ۲۷۲۸/۷ –۱۷/۴/۱۳۸۲)
• دعوت ذینفع برای حضور در جلسه کمیسیون ماده ۱۰۰ ضروری نیست.(نظریه شماره ۴۱۸۰/۷ –۱۱/۶/۱۳۸۳)
• تشکیل و صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری منوط به تصویب نقشه جامع شهر نیست.(نظریه شماره ۵۰۴۳/۷ –۱۳/۷/۱۳۸۳)

⛔️آرای شعب و هیأت عمومی دیوان عالی کشور

• رسیدگی به شکایات از رای کمیسیون ماده ۱۰۰ در صلاحیت دیوان عدالت اداری است و مطالبه خسارت باید از دادگاه صالح به عمل آید.(دادنامه شماره ۱۳۱۰/۲۲ –۲۷/۱۲/۱۳۶۹)
• رسیدگی به شکایت از شهرداری به علت خودداری از صدور پروانه ساختمانی در صلاحیت دیوان عدالت اداری است.(دادنامه شماره ۵۵۶ –۱۰/۲/۱۳۷۰)