- اقرارنامه رسمی زوجه در دفترخانه، بعد از دریافت یک‌هشتم قیمت ملک (رایج‌ترین و سریع‌ترین راه)
- صلح حقوق ثمنیه به ورثه، در برابر مال دیگر یا بلاعوض
- تودیع بها در اداره ثبت طبق تبصره‌های ۱ و ۲ ماده ۱۰۵ آیین‌نامه قانون ثبت، در مواردی که این مسیر قابل اجراست
- حکم دادگاه، وقتی زوجه همکاری نمی‌کند یا در دسترس نیست
رسید عادی، قولنامه یا درخواست ساده در اداره ثبت قید را برنمی‌دارد.
اگر هنوز مطمئن نیستید این عبارت دقیقاً چه معنایی دارد و چه حقی برای زوجه می‌سازد، اول راهنمای ثمنیه اعیانی چیست را بخوانید. این صفحه فقط روی حذف آن از سند تمرکز دارد: کدام روش برای وضعیت شما مناسب است، چه مدارکی لازم است و هر روش چقدر هزینه و زمان می‌برد.
چرا قید ثمنیه در سند ورثه می‌آید؟
طبق ماده ۹۴۶ قانون مدنی، زن از اموال غیرمنقول شوهر فقط از قیمت عرصه و اعیان ارث می‌برد، نه از خود ملک. پس وقتی سند ملک به نام ورثه صادر می‌شود، زوجه در سند مالکیت نام برده نمی‌شود. اما چون قیمت سهم او هنوز پرداخت نشده، اداره ثبت آن را به‌صورت قید «به استثنای بهای ثمنیه» در بخش نوع و میزان مالکیت و در توضیحات ظهر سند می‌نویسد.
هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در رأی شماره ۲۳ مورخ ۱۳۹۶/۰۱/۱۵ تأیید کرد که حذف این قید پیش از تعیین تکلیف حق زوجه خلاف قانون است. نتیجه عملی برای ورثه این است که تا تکلیف بهای ثمنیه روشن نشود، فروش کامل، رهن بانکی و تبدیل سند به ششدانگ بدون قید معمولاً با مشکل روبه‌رو می‌شود.
۴ روش قانونی حذف ثمنیه اعیانی از سند
انتخاب روش به دو سؤال بستگی دارد: آیا زوجه (یا ورثه او) در دسترس است و آیا بر مبلغ توافق دارید؟ جدول زیر را با وضعیت خودتان تطبیق دهید.
| روش | کی مناسب است | مرجع | زمان تقریبی | نیاز به حضور زوجه |
|---|---|---|---|---|
| اقرارنامه ثمنیه | توافق بر مبلغ و پرداخت نقدی | دفتر اسناد رسمی | یک مراجعه + چند روز تا چند هفته برای رفع قید | بله، یا وکیل با اختیار صریح |
| صلح حقوق ثمنیه | پرداخت غیرنقدی، تهاتر یا گذشت زوجه | دفتر اسناد رسمی | مانند اقرارنامه | بله، یا وکیل با اختیار صلح |
| تودیع در اداره ثبت | زوجه همکاری نمی‌کند و ملک مشمول تبصره ماده ۱۰۵ است | اداره ثبت محل وقوع ملک | کارشناسی + ابلاغ + یک ماه مهلت اعتراض | خیر |
| دادگاه | اختلاف بر مبلغ، نبود نشانی یا عدم شمول ماده ۱۰۵ | دادگاه عمومی حقوقی | چند ماه | خیر |
روش اول: اقرارنامه ثمنیه اعیانی در دفترخانه
اقرارنامه ثمنیه اعیانی سند رسمی‌ای است که زوجه در آن اقرار می‌کند کلیه حقوق خود بابت بهای ثمنیه عرصه و اعیان پلاک ثبتی مشخصی را از ورثه دریافت کرده است. این سند انتقال مالکیت نیست؛ فقط طلب زوجه را تسویه شده اعلام می‌کند و به اداره ثبت اجازه می‌دهد قید استثنا را بردارد.
مراحل تنظیم اقرارنامه ثمنیه
- تسویه مالیات بر ارث و گرفتن گواهی: پیش از هر سندی، گواهی انحصار وراثت و گواهی پرداخت یا معافیت مالیات بر ارث ملک را آماده کنید.
- توافق بر مبلغ بهای ثمنیه: ورثه و زوجه بر یک‌هشتم (یا یک‌چهارم) قیمت روز عرصه و اعیان توافق می‌کنند؛ اگر توافق نشد، کارشناس رسمی قیمت را تعیین می‌کند.
- پرداخت بانکی مبلغ: مبلغ از حساب ورثه به حساب زوجه واریز می‌شود تا رسید بانکی آن در متن سند قابل ذکر باشد.
- ارسال مدارک و رزرو نوبت: مدارک برای دفترخانه فرستاده می‌شود تا پیش از مراجعه، استعلام‌ها و پیش‌نویس سند آماده شود.
- امضای اقرارنامه یا صلح‌نامه: زوجه (یا وکیل دارای اختیار صریح) در دفترخانه حاضر می‌شود و اقرار به وصول کلیه حقوق بابت بهای ثمنیه را امضا می‌کند.
- ارسال سند به اداره ثبت و رفع قید: خلاصه سند به اداره ثبت محل وقوع ملک می‌رسد و با درخواست مالکان، سند بدون قید استثنا صادر یا اصلاح می‌شود.
چه چیزی باید در متن اقرارنامه بیاید؟
- مشخصات زوجه با عنوان «عیال دائمی حین‌الفوت» مرحوم
- شماره، تاریخ و مرجع صادرکننده گواهی انحصار وراثت
- شماره و تاریخ گواهی مالیات بر ارث و اداره امور مالیاتی صادرکننده
- پلاک ثبتی (فرعی و اصلی، بخش ثبتی) و میزان دانگ ملک
- اقرار صریح به دریافت «کلیه حقوق بابت بهای ثمنیه عرصه و اعیان»، ترجیحاً با ذکر مبلغ و شماره پیگیری واریز
- اسقاط هرگونه ادعای بعدی نسبت به بهای ثمنیه همان پلاک
اگر ترکه چند ملک دارد، می‌توان برای همه پلاک‌ها یک اقرارنامه تنظیم کرد، به شرط اینکه مشخصات ثبتی همه آن‌ها دقیق در سند بیاید. پلاک جاافتاده یعنی قید همان ملک باقی می‌ماند.
نمونه کوتاه بند اصلی اقرارنامه
این متن فقط برای آشنایی با ساختار سند است؛ عبارت نهایی را سردفتر بر اساس مدارک و وضعیت ثبتی ملک تنظیم می‌کند.
تنظیم اقرارنامه یا صلح‌نامه ثمنیه در دفترخانه ۶۶۲ تهران
مدارک را از طریق سامانه رزرو و ارسال مدارک بفرستید تا پیش‌نویس سند و استعلام‌ها قبل از مراجعه آماده شود. برای سؤال کوتاه درباره وضعیت سندتان در واتساپ دفترخانه پیام بدهید.
روش دوم: صلح حقوق ثمنیه
در صلح حقوق ثمنیه، زوجه حق خود نسبت به بهای ثمنیه عرصه و اعیان را به یک یا همه ورثه واگذار می‌کند و در برابر آن مال‌الصلح می‌گیرد. مال‌الصلح می‌تواند پول، یک واحد آپارتمان دیگر از ترکه، خودرو، تهاتر با مهریه یا حتی مبلغی اندک باشد. صلح سندی مالی است و پس از تنظیم، مانند اقرارنامه به اداره ثبت می‌رسد و مبنای رفع قید است.
| موضوع | اقرارنامه ثمنیه | صلح حقوق ثمنیه |
|---|---|---|
| ماهیت | اعلام دریافت طلب | عقد؛ انتقال حق در برابر مال‌الصلح |
| مناسب برای | پرداخت نقدی کامل | پرداخت غیرنقدی، تقسیم ترکه، گذشت زوجه |
| طرف سند | فقط زوجه (مقر) | زوجه (مصالح) و ورثه (متصالح) |
| امکان بلاعوض | ندارد؛ باید دریافت واقعی باشد | دارد (صلح بلاعوض یا با مال‌الصلح اندک) |
| جمع با سایر امور ترکه | معمولاً جداگانه | می‌تواند در دل تقسیم‌نامه رسمی بیاید |
نمونه کوتاه بند صلح ثمنیه
اگر زوجه هم‌زمان طلب مهریه از ترکه دارد، می‌توان تکلیف هر دو را در یک مراجعه روشن کرد: مهریه به‌عنوان دین متوفی با اقرارنامه دریافت مهریه از وراث و ثمنیه با اقرارنامه یا صلح. این دو حق جدا هستند و تسویه یکی، دیگری را از بین نمی‌برد.
روش سوم: تودیع بها در اداره ثبت (تبصره‌های ۱ و ۲ ماده ۱۰۵)
آیین‌نامه قانون ثبت برای حالتی که زوجه همکاری نمی‌کند، مسیر اداری پیش‌بینی کرده است. خلاصه متن تبصره ۱ ماده ۱۰۵ این است: اگر ورثه یا قائم‌مقام آن‌ها پرداخت بهای ثمن یا ربع اعیانی زوجه را از اداره ثبت بخواهند، مسئول ثبت کارشناس رسمی تعیین می‌کند تا بهای عادله را با لحاظ ماده ۹۴۷ قانون مدنی معین کند. ورثه مبلغ را به حساب سپرده ثبت می‌ریزند و اداره ثبت آن را به ذی‌نفع ابلاغ می‌کند.
- درخواست ورثه به اداره ثبت محل وقوع ملک
- تعیین کارشناس رسمی دادگستری از سوی رئیس ثبت و تعیین بهای عادله
- واریز مبلغ به حساب سپرده اداره ثبت
- ابلاغ واقعی به زوجه؛ اگر نشانی ندارد یا نشانی نادرست است، یک نوبت آگهی در روزنامه کثیرالانتشار
- زوجه یک ماه از رؤیت اخطار یا انتشار آگهی فرصت دارد به دادگاه برود و گواهی طرح دعوا به ثبت بدهد
- اگر گواهی نرسد، طبق تبصره ۲، سند بدون استثنای بهای اعیانی صادر می‌شود؛ اگر برسد، صدور سند منوط به حکم نهایی دادگاه است
هزینه کارشناسی و آگهی طبق تبصره ۲ بر عهده متقاضی است. این مراحل را سخنگوی سازمان ثبت هم در پاسخ رسمی به همین پرسش شرح داده است.
روش چهارم: دادگاه و حکم حذف قید
وقتی زوجه مبلغ را نمی‌پذیرد، در دسترس نیست، ورثه او قابل شناسایی نیستند یا ملک مشمول ماده ۱۰۵ نیست، ورثه از دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک کمک می‌گیرند. معمولاً خواسته به این شکل مطرح می‌شود: تعیین بهای ثمنیه عرصه و اعیان با جلب نظر کارشناس، تجویز تودیع آن در صندوق دادگستری و صدور حکم به رفع قید استثنا از سند.
- نقطه قوت: تودیع با حکم دادگاه، ادعای بعدی زوجه یا ورثه او را نسبت به همان مبلغ عملاً بی‌اثر می‌کند.
- نکته کارشناسی: کارشناس، قیمت روز را مبنا قرار می‌دهد و طبق ماده ۹۴۷ قانون مدنی، ابنیه و اشجار را با فرض استحقاق بقا در زمین و بدون اجرت تقویم می‌کند.
- فوت پیش از ۱۳۸۷: اگر ترکه پیش از اصلاحیه قانون تقسیم شده باشد، سهم زوجه فقط از قیمت اعیان است و عرصه محاسبه نمی‌شود. جزئیات در مقاله قانون جدید ثمنیه اعیانی و رأی وحدت رویه آمده است.
زوجه هم می‌تواند خودش علیه ورثه دعوای مطالبه بهای ثمنیه طرح کند. طبق ماده ۹۴۸ قانون مدنی، اگر ورثه از پرداخت امتناع کنند، او حق دارد حقش را از عین اموال استیفا کند؛ یعنی تأخیر ورثه در نهایت به ضرر خودشان تمام می‌شود.
حالت‌های خاص: زوجه فوت کرده، خارج از کشور یا چند زوجه
| وضعیت | چه کسی باید اقرار یا صلح کند | مدرک اضافه |
|---|---|---|
| زوجه بعد از شوهر فوت کرده | همه ورثه زوجه، یا وکیل همه آن‌ها | گواهی انحصار وراثت زوجه و مالیات بر ارث او |
| زوجه خارج از کشور است | وکیل با وکالت‌نامه کنسولی دارای اختیار صریح اخذ وجه و اقرار | وکالت‌نامه تأییدشده کنسولگری |
| متوفی دو یا چند زوجه دائم داشته | هر یک از زوجات، برای سهم خودش | یک‌هشتم بین زوجات به تساوی تقسیم می‌شود (ماده ۹۴۲ قانون مدنی) |
| زوجه محجور یا ناتوان از اداره امور است | قیم یا نماینده قانونی با اجازه مرجع صالح | قیم‌نامه و اذن دادستان یا دادگاه |
| ورثه ملک را فروخته‌اند و قید مانده | زوجه (یا ورثه او)؛ خریدار ذی‌نفع پیگیری است | سند انتقال و استعلام ثبتی |
| ترکه چند ملک دارد | زوجه، در یک یا چند سند | مشخصات ثبتی کامل همه پلاک‌ها |
در پرونده‌های قدیمی که زوجه و بخشی از ورثه او فوت کرده‌اند، جمع کردن همه ورثه طبقه بعد سخت می‌شود. در این حالت مسیر دادگاه و تودیع معمولاً منطقی‌تر از پیگیری تک‌تک امضاهاست. برای گرفتن انحصار وراثت ورثه زوجه، از فرم استشهادیه انحصار وراثت استفاده کنید.
اگر خریدار ملکی با قید ثمنیه هستید
قید ثمنیه یعنی یک‌هشتم قیمت ملک هنوز به زوجه بدهکار است و این طلب با فروش از بین نمی‌رود. امن‌ترین کار این است که اقرارنامه زوجه در همان روز و همان دفترخانه پیش از امضای سند انتقال تنظیم شود، یا بخشی از ثمن تا تنظیم آن نگه داشته شود. پیش از معامله، ریشه ملک و سابقه نقل‌وانتقال را بررسی کنید. اگر یکی از وراث فقط سهم خودش را می‌فروشد، از وکالت فروش سهم‌الارث استفاده می‌شود و قید روی کل ملک باقی است.
مدارک لازم برای حذف ثمنیه اعیانی از سند
- اصل کارت ملی و شناسنامه زوجه و در صلح‌نامه، ورثه طرف سند
- گواهی انحصار وراثت متوفی (و گواهی انحصار وراثت زوجه، اگر فوت کرده است)
- گواهی پرداخت یا معافیت مالیات بر ارث مربوط به همان ملک
- سند مالکیت ورثه (تک‌برگ یا دفترچه‌ای) یا مشخصات کامل پلاک ثبتی
- اصل وکالت‌نامه رسمی، اگر یکی از طرفین با وکالت اقدام می‌کند
مدارک تکمیلی: رسید بانکی پرداخت بهای ثمنیه، نظر کارشناس (اگر قیمت با کارشناسی تعیین شده) و مشخصات مال‌الصلح در صلح‌نامه.
اگر سند ورثه هنوز صادر نشده و با سند مادر متوفی سروکار دارید، اول مراحل صدور سند تک‌برگ به نام وراث و درخواست سند قدرالسهم ارث را ببینید. شرایط و نرخ مالیات را هم در مالیات بر ارث چگونه محاسبه می‌شود توضیح داده‌ایم.
هزینه‌ها و زمان هر روش در ۱۴۰۵
خود بهای ثمنیه (یک‌هشتم قیمت روز عرصه و اعیان، پس از کسر دیون و وصیت) هزینه نیست؛ طلب زوجه است. هزینه‌های جانبی هر روش این‌هاست:
| روش | اقلام هزینه | چه کسی می‌پردازد | زمان |
|---|---|---|---|
| اقرارنامه | حق‌التحریر و حق‌الثبت دفترخانه طبق تعرفه مصوب و نوع سند | طبق توافق؛ معمولاً ورثه | یک مراجعه، با مدارک کامل |
| صلح‌نامه | هزینه سند مالی بر اساس مال‌الصلح، طبق تعرفه | طبق توافق | یک مراجعه |
| تودیع در اداره ثبت | دستمزد کارشناس رسمی + هزینه آگهی روزنامه | متقاضی (ورثه)، طبق تبصره ۲ ماده ۱۰۵ | کارشناسی، ابلاغ و دست‌کم یک ماه مهلت |
| دادگاه | هزینه دادرسی، دستمزد کارشناس و در صورت نیاز حق‌الوکاله | خواهان (ورثه) | چند ماه، بسته به شعبه و اعتراض به کارشناسی |
برای برآورد هزینه سند در دفترخانه، از سیستم محاسبه هزینه سند استفاده کنید: صلح‌نامه در بخش اسناد مالی و اقرارنامه در بخش اسناد غیرمالی. دفترخانه پیش از تنظیم سند، مبلغ دقیق را بر اساس متن نهایی اعلام می‌کند.
۷ اشتباه رایج که کار را عقب می‌اندازد
| اشتباه | پیامد | راه درست |
|---|---|---|
| پرداخت نقدی بدون سند رسمی | اداره ثبت رسید عادی را نمی‌پذیرد | پرداخت بانکی و اقرارنامه رسمی |
| مراجعه پیش از تسویه مالیات بر ارث | دفترخانه سند را تنظیم نمی‌کند | اول گواهی مالیات بر ارث |
| جاافتادن یکی از پلاک‌ها در متن سند | قید همان پلاک باقی می‌ماند | تطبیق پلاک‌ها با سند مالکیت |
| اقرار فقط از یکی از دو زوجه | قید نسبت به سهم زوجه دیگر می‌ماند | اقرار یا صلح جداگانه هر زوجه |
| اقرار یکی از ورثه زوجه متوفی به جای همه | رفع قید ناقص می‌ماند | امضای همه ورثه زوجه یا وکیلشان |
| وکالت‌نامه بدون اختیار صریح اقرار و اخذ وجه | سردفتر سند را تنظیم نمی‌کند | وکالت با اختیار صریح |
| شروع مسیر ماده ۱۰۵ برای ملکی که مشمول آن نیست | هدر رفتن هزینه کارشناسی و زمان | استعلام از اداره ثبت محل پیش از اقدام |
سؤالات متداول درباره حذف ثمنیه اعیانی از سند
آیا عبارت «به استثنای بهای ثمنیه» با یک درخواست ساده در اداره ثبت حذف می‌شود؟
خیر. اداره ثبت فقط با یکی از این مستندات قید را برمی‌دارد: اقرارنامه یا صلح‌نامه رسمی زوجه، طی شدن مسیر تودیع طبق تبصره‌های ۱ و ۲ ماده ۱۰۵ آیین‌نامه قانون ثبت (در مواردی که قابل اجراست)، یا حکم قطعی دادگاه.
رسید عادی یا قولنامه‌ای که زوجه امضا کرده کافی است؟
برای اداره ثبت کافی نیست. رسید عادی فقط در دادگاه به‌عنوان دلیل قابل استناد است. برای حذف قید از سند، اقرار باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.
اگر زوجه فوت کرده باشد، چه کسی اقرارنامه ثمنیه را امضا می‌کند؟
حق بهای ثمنیه به ورثه خود زوجه منتقل شده است. بنابراین با گواهی انحصار وراثت زوجه، همه ورثه او (یا وکیلشان) باید اقرار به وصول کنند یا حق را صلح کنند.
وکیل می‌تواند به جای زوجه اقرارنامه ثمنیه را امضا کند؟
بین سردفتران درباره اقرار وکیل اختلاف نظر هست (ماده ۲۰۵ قانون آیین دادرسی مدنی). راه کم‌ریسک‌تر این است که وکالت‌نامه حق دریافت وجه را صریحاً داشته باشد و وکیل به «وصول بهای ثمنیه جهت ایصال به موکل» اقرار کند.
فرق اقرارنامه ثمنیه با صلح حقوق ثمنیه چیست؟
در اقرارنامه، زوجه فقط اعلام می‌کند بهای سهمش را گرفته است. در صلح‌نامه، زوجه حق خود را در برابر مال‌الصلح (پول، ملک دیگر، خودرو یا حتی بلاعوض) به ورثه واگذار می‌کند. صلح وقتی مناسب است که پرداخت نقدی نیست یا زوجه می‌خواهد گذشت کند.
مسیر تودیع در اداره ثبت برای همه املاک قابل استفاده است؟
متن تبصره ۱ ماده ۱۰۵ ذیل حالتی آمده که مالک پس از خاتمه جریان ثبتی و پیش از ثبت ملک در دفتر املاک فوت کرده است. طبق نظری که در رویه ثبتی به آن عمل می‌شود، اگر ملک در زمان حیات متوفی به نام خودش ثبت شده باشد، تودیع بها باید از طریق دادگاه انجام شود. پیش از اقدام، از اداره ثبت محل استعلام کنید.
بهای ثمنیه با قیمت روز فوت حساب می‌شود یا قیمت روز پرداخت؟
رویه غالب، قیمت روز پرداخت است. طبق ماده ۹۴۷ قانون مدنی، ابنیه و اشجار با فرض استحقاق بقا در زمین و بدون اجرت تقویم می‌شوند.
حذف ثمنیه از سند چقدر طول می‌کشد؟
با توافق و مدارک کامل، اقرارنامه در یک مراجعه به دفترخانه امضا می‌شود و رفع قید در اداره ثبت معمولاً چند روز تا چند هفته زمان می‌برد. مسیر تودیع دست‌کم یک ماه مهلت اعتراض دارد و مسیر دادگاه به چند ماه زمان نیاز دارد.
جمع‌بندی
قید «به استثنای بهای ثمنیه عرصه و اعیان» تا وقتی تکلیف طلب زوجه روشن نشود در سند می‌ماند. اگر زوجه یا ورثه او در دسترس هستند، سریع‌ترین راه پرداخت بانکی و اقرارنامه یا صلح‌نامه رسمی در دفترخانه است. اگر همکاری نمی‌کنند، بسته به وضعیت ثبتی ملک، مسیر تودیع در اداره ثبت (تبصره‌های ماده ۱۰۵) یا دادگاه را بروید. برای مفهوم ثمنیه به ثمنیه اعیانی چیست، برای قانون حاکم بر فوت‌های قدیمی به قانون جدید ثمنیه اعیانی و برای سایر موضوعات به دانشنامه حقوق خانواده سر بزنید.
سند ورثه با قید ثمنیه دارید؟
تصویر سند و گواهی انحصار وراثت را از سامانه رزرو و ارسال مدارک بفرستید تا بگوییم کدام روش برای پرونده شما مناسب است و پیش‌نویس اقرارنامه یا صلح‌نامه را آماده کنیم.
- آیین‌نامه قانون ثبت املاک، ماده ۱۰۵ و تبصره‌های ۱ و ۲ و ماده ۱۲۳
- قانون اصلاح مواد ۹۴۶ و ۹۴۸ قانون مدنی، سامانه قوانین و مقررات
- رأی شماره ۲۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، ۱۳۹۶/۰۱/۱۵
- پاسخ سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک درباره حذف عبارت به استثنای بهای ثمنیه
- قانون مدنی، مواد ۹۴۲، ۹۴۶، ۹۴۷ و ۹۴۸؛ قانون آیین دادرسی مدنی، ماده ۲۰۵
این مقاله اطلاع‌رسانی عمومی است و جای مشاوره درباره پرونده شما را نمی‌گیرد.