در سند نوشته «شش‌دانگ عرصه و اعیان»؛ یعنی دقیقاً مالک چه چیزی هستید؟ و اگر ساختمانی ساخته‌اید، چطور برای هر واحد آن سند جدا بگیرید؟ در این راهنما، مفهوم عرصه و اعیان، انواع سند، و مراحل و مدارک تفکیک اعیان و صورت‌مجلس تفکیکی آپارتمان را هم به زبان ساده و هم با جزئیات حقوقی و ثبتی توضیح داده‌ایم.
آخرین بررسی و به‌روزرسانی:
عرصه یعنی زمین و اعیان یعنی بنا و هر سازه ثابت روی آن. تفکیک اعیان در کاربرد رایج یعنی جدا کردن واحدهای یک ساختمانِ تکمیل‌شده (آپارتمان، پارکینگ، انباری) و ثبت مشخصات هرکدام در صورت‌مجلس تفکیکی اداره ثبت تا برای هر واحد سند تک‌برگ مستقل صادر شود. پیش‌نیاز اصلی آن گواهی پایان کار شهرداری است و حق هر مالک از عرصه و مشاعات، به نسبت مساحت اختصاصی واحد او تعیین می‌شود (ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها).
۱. عرصه و اعیان یعنی چه؟
عرصه زمینی است که ملک روی آن قرار دارد و اعیان هر چیزی است که به‌طور ثابت روی زمین ساخته شده یا مستقر است؛ مانند ساختمان، دیوار، انباری، سوله یا حتی درختان یک باغ. مساحت عرصه و مساحت اعیان معمولاً یکی نیست: در یک ویلا ممکن است عرصه ۱۵۰۰ متر و اعیان ۲۲۰ متر باشد و در یک ساختمان چندطبقه، مجموع زیربنای اعیان از مساحت عرصه بیشتر می‌شود.
به زبان ساده: عرصه یعنی «زمین»، اعیان یعنی «ساختمان». وقتی در سند می‌خوانید «شش‌دانگ عرصه و اعیان»، یعنی هم زمین و هم ساختمان به‌طور کامل متعلق به مالک است.
۲. انواع سند عرصه و اعیان؛ سند شما کدام است؟
| عبارت در سند | یعنی | نکته مهم |
|---|---|---|
| شش‌دانگ عرصه و اعیان | مالکیت کامل زمین و بنا | کامل‌ترین نوع مالکیت |
| شش‌دانگ اعیان (سند اعیانی) | مالکیت بنا بدون زمین | عرصه مثلاً وقفی، دولتی یا اجاره‌ای است و اغلب اجاره عرصه پرداخت می‌شود |
| شش‌دانگ عرصه | مالکیت زمین بدون بنا | زمین خالی، یا بنایی که مالک دیگری دارد |
| شش‌دانگ یک دستگاه آپارتمان | مالکیت کامل واحد اختصاصی | به‌علاوه سهم مشاع از عرصه و مشاعات طبق صورت‌مجلس تفکیکی |
| سه‌دانگ مشاع از شش‌دانگ عرصه و اعیان | مالکیت نصف ملک به‌صورت مشاع | شریک در ذره‌ذره ملک، نه نصف معین آن |
آپارتمانی روی مغازه خریده‌اید و در سندتان نوشته شش‌دانگ عرصه و اعیان؟ در آپارتمان‌ها، «شش‌دانگ» به واحد اختصاصی شما برمی‌گردد و از زمین (عرصه) و قسمت‌های مشترک، فقط سهم مشاع دارید که اندازه آن در صورت‌مجلس تفکیکی و به نسبت متراژ اختصاصی تعیین شده است.
۳. تفکیک اعیان چیست؟
«تفکیک اعیان» در عمل به دو معنا به کار می‌رود:
معنای رایج: تفکیک آپارتمان و صدور صورت‌مجلس تفکیکی
ساختمانی که روی یک پلاک ثبتی ساخته شده، تا پیش از تفکیک فقط یک سند دارد. با تفکیک اعیان، اداره ثبت مشخصات هر واحد، پارکینگ، انباری و قسمت‌های مشترک را در صورت‌مجلس تفکیکی ثبت می‌کند و برای هر واحد پلاک فرعی و سند تک‌برگ جدا صادر می‌شود.
معنای دوم: جدا بودن مالکیت عرصه از اعیان
وقتی مالک زمین و مالک بنا دو نفر یا دو نهاد مختلف‌اند، مثلاً عرصه موقوفه یا دولتی است و اعیان متعلق به شخص، سند به‌صورت «اعیانی» صادر می‌شود. این حالت را در بخش سند اعیانی توضیح داده‌ایم.
تفکیک اعیان با تفکیک عرصه (تقسیم خود زمین به چند قطعه) فرق دارد و با «افراز» (جدا کردن سهم شرکای مشاع) هم یکی نیست.
۴. مراحل تفکیک اعیان آپارتمان تا سند تک‌برگ هر واحد
-
اخذ گواهی پایان کار
ساختمان باید مطابق پروانه ساخت تکمیل شود و شهرداری گواهی پایان کار صادر کند. در برخی شهرها، تعهدنامه‌هایی مانند سند تعهد آسانسور یا سند تعهد آتش‌نشانی پیش از پایان کار خواسته می‌شود.
-
ثبت درخواست تفکیک
مالک یا مالکان با سند مالکیت و پایان کار، درخواست تفکیک را از طریق دفتر اسناد رسمی در سامانه ثبت می‌کنند تا به اداره ثبت محل ارسال شود.
-
بازدید و برداشت نقشه تفکیکی
نماینده ثبت یا کارشناس نقشه‌بردار، مساحت و حدود هر واحد، پارکینگ‌ها، انباری‌ها و قسمت‌های مشترک را برداشت می‌کند.
-
تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی
مشخصات هر واحد (طبقه، مساحت، حدود اربعه، پارکینگ، انباری) و سهم آن از مشاعات در صورت‌مجلس تفکیکی ثبت می‌شود.
-
تقسیم‌نامه، اگر مالکیت مشاع است
اگر ساختمان چند مالک مشاع دارد، مثلاً مالک و سازنده در مشارکت در ساخت، واحدها با تقسیم‌نامه رسمی در دفترخانه بین آن‌ها تقسیم می‌شود.
-
صدور سند تک‌برگ هر واحد
بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی (و تقسیم‌نامه در صورت وجود)، برای هر واحد سند حدنگار مستقل همراه با پارکینگ و انباری صادر می‌شود.
۵. مدارک لازم برای تفکیک اعیان
- الزامیاصل سند مالکیت پلاک (سند مادر)
- الزامیگواهی پایان کار و پروانه ساختمان
- الزامیمدارک هویتی همه مالکان و ثبت‌نام در سامانه ثنا
- الزامینقشه تفکیکی یا برداشت نقشه‌بردار مطابق پایان کار
حسب مورد: وکالت‌نامه رسمی، قرارداد مشارکت در ساخت، مفاصاحساب‌ها و استعلام‌های لازم. پس از صدور صورت‌مجلس، مدارک صدور سند هر واحد در راهنمای زیر آمده است:
۶. صورت‌مجلس تفکیکی چیست و قدرالسهم چگونه تعیین می‌شود؟
صورت‌مجلس تفکیکی سند رسمی اداره ثبت است که شناسنامه هر واحد را مشخص می‌کند: شماره پلاک فرعی، طبقه، مساحت اختصاصی، حدود اربعه، شماره و متراژ پارکینگ و انباری، و قسمت‌های مشترک ساختمان. اگر بعداً سند یکی از واحدها صادر نشده باشد، بدون تفکیک دوباره و بر اساس همین صورت‌مجلس صادر می‌شود.
قدرالسهم یعنی سهم هر واحد از عرصه و قسمت‌های مشترک. طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، حقوق هر مالک در قسمت‌های مشترک متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی او به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان است.
صورت‌مجلس تفکیکی مربوط به تقسیم‌نامه را می‌توانید طبق راهنمای دریافت الکترونیکی صورت‌مجلس تفکیکی دریافت کنید.
۷. ابزار محاسبه سهم عرصه و آمادگی تفکیک اعیان
محاسبه قدرالسهم عرصه و مشاعات واحد شما
بر اساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها؛ عدد قطعی همان است که در صورت‌مجلس تفکیکی آمده.
چک‌لیست آمادگی برای تفکیک اعیان
۸. تفکیک اعیان در مشارکت در ساخت
در مشارکت در ساخت، معمولاً پس از پایان کار، ساختمان تفکیک و سپس با تقسیم‌نامه رسمی، واحدهای سهم مالک و سهم سازنده از هم جدا می‌شود. اینکه انتقال سهم سازنده از عرصه در چه مرحله‌ای انجام شود، باید از ابتدا در قرارداد روشن باشد.
- قرارداد مشارکت در ساخت با رویکرد حفظ مالکیت عرصه و انتقال مرحله‌ای
- تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت؛ شرایط، مدارک و مراحل
- مدارک قرارداد رسمی مشارکت در ساخت پس از قانون الزام
۹. سند اعیانی چیست؟ آیا فروش اعیان بدون عرصه درست است؟
سند اعیانی برای ملکی صادر می‌شود که بنای آن متعلق به شخص است اما زمینش مالک دیگری دارد؛ رایج‌ترین نمونه‌ها زمین‌های موقوفه، زمین‌های دولتی یا ملی و زمین‌های اجاره‌ای است. دارنده سند اعیانی معمولاً باید اجاره عرصه را به مالک زمین بپردازد و برخی معاملات به موافقت او نیاز دارد.
فروش اعیان بدون عرصه از نظر حقوقی ممکن است؛ خریدار فقط مالک بنا می‌شود و حق مالکیتی بر زمین پیدا نمی‌کند. در املاک موقوفه، رعایت مقررات اوقاف و ضوابط اجاره عرصه ضروری است:
اگر پشت سند تک‌برگ عبارتی مانند «وضعیت خاص» یا اجاره‌ای بودن عرصه درج شده، پیش از خرید حتماً ریشه ملک و گردش ثبتی را بررسی کنید.
۱۰. تبدیل سند اعیان به عرصه و اعیان
برای تبدیل سند اعیانی به سند شش‌دانگ عرصه و اعیان، باید مالکیت عرصه هم به دارنده اعیان منتقل شود؛ یعنی مالک زمین، طبق مقررات خودش، عرصه را به او بفروشد یا واگذار کند و انتقال در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. این امکان به نوع مالک عرصه بستگی دارد: در زمین‌های دولتی یا متعلق به اشخاص ممکن است با رعایت مقررات واگذاری انجام شود، اما در زمین موقوفه، اصل بر عدم فروش موقوفه است و معمولاً رابطه به‌صورت اجاره عرصه ادامه می‌یابد.
۱۱. پایان کار، اختلاف متراژ و عقب‌نشینی
ملک سند تک‌برگ دارد اما پایان کار ندارد
انتقال رسمی این ملک همیشه غیرممکن نیست، اما تفکیک اعیان بدون پایان کار انجام نمی‌شود و خریدار ممکن است با محدودیت‌هایی در دریافت سند جدا، وام یا انشعابات روبه‌رو شود. درباره تخلفات ساختمانی، مقاله تبدیل رأی تخریب ماده ۱۰۰ به جریمه و شرایط پایان‌کار را بخوانید.
در آگهی ۱۳۰ متر نوشته، در سند ۸۰ متر
اختلاف متراژ معمولاً از عقب‌نشینی (تعریض معبر)، اضافه‌بنای بدون مجوز یا محاسبه زیربنا به‌جای مساحت اختصاصی می‌آید. ملاک حقوقی، مساحتی است که در سند و صورت‌مجلس تفکیکی ثبت شده است.
۱۲. عرصه و اعیان در ارث
در تقسیم ارث، تفکیک عرصه و اعیان اهمیت ویژه دارد؛ از جمله در محاسبه سهم همسر. برای جزئیات، مقاله ثمنیه اعیانی چیست؟ و راهنمای ملک ورثه‌ای؛ صدور سند، تقسیم و فروش سهم‌الارث را ببینید.
۱۳. تفاوت تفکیک اعیان و تفکیک عرصه
به‌طور خلاصه: تفکیک اعیان برای ساختمان تکمیل‌شده و جدا کردن واحدهاست و تفکیک عرصه برای تقسیم خود زمین به چند قطعه، معمولاً پیش از ساخت. شرایط، سهم شهرداری و مراحل تفکیک زمین را در راهنمای تفکیک عرصه (زمین)؛ شرایط، سهم شهرداری و مراحل بخوانید.
۱۴. پرسش‌های متداول درباره تفکیک اعیان و عرصه و اعیان
شش‌دانگ عرصه و اعیان یعنی چه؟
یعنی مالکیت کامل زمین (عرصه) و بنا (اعیان) متعلق به مالک است. در آپارتمان‌ها، شش‌دانگ به واحد اختصاصی برمی‌گردد و مالک از عرصه و مشاعات سهم مشاع دارد.
سند اعیانی چیست؟
سندی است که فقط مالکیت بنا را نشان می‌دهد و زمین آن متعلق به دیگری است، مانند زمین موقوفه، دولتی یا اجاره‌ای. دارنده آن معمولاً اجاره عرصه می‌پردازد.
آیا فروش اعیان بدون عرصه صحیح است؟
بله، فروش اعیان به‌تنهایی ممکن است و خریدار فقط مالک بنا می‌شود. در املاک موقوفه باید مقررات اوقاف و اجاره عرصه رعایت شود.
پیش‌نیاز اصلی تفکیک اعیان آپارتمان چیست؟
گواهی پایان کار شهرداری. بدون پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی صادر نمی‌شود و واحدها سند تک‌برگ مستقل نمی‌گیرند.
صورت‌مجلس تفکیکی چه اطلاعاتی دارد؟
شماره پلاک فرعی، طبقه، مساحت اختصاصی و حدود هر واحد، پارکینگ و انباری، قسمت‌های مشترک و سهم هر واحد از مشاعات.
سهم هر واحد از عرصه چگونه محاسبه می‌شود؟
طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، به نسبت مساحت اختصاصی واحد به مجموع مساحت اختصاصی همه واحدها. عدد قطعی در صورت‌مجلس تفکیکی درج می‌شود.
چطور سند اعیان را به عرصه و اعیان تبدیل کنیم؟
باید مالکیت عرصه هم طبق مقررات مالک زمین به دارنده اعیان منتقل شود. در زمین موقوفه، اصل بر عدم فروش موقوفه است و معمولاً رابطه به‌صورت اجاره ادامه می‌یابد.
اگر سند یکی از واحدها بعد از تفکیک صادر نشده باشد چه باید کرد؟
نیازی به تفکیک دوباره نیست؛ مالک با صورت‌مجلس تفکیکی موجود و مدارک مالکیت، از طریق دفتر اسناد رسمی درخواست صدور سند تک‌برگ همان واحد را ثبت می‌کند.
۱۵. بررسی پرونده تفکیک و سند در دفتر اسناد رسمی ۶۶۲ تهران
برای ثبت درخواست تفکیک، تقسیم‌نامه یا صدور سند تک‌برگ واحدها، می‌توانید ابتدا مدارک را از طریق سامانه ارسال مدارک دفترخانه بفرستید تا نواقص پیش از مراجعه بررسی شود. برآورد هزینه‌ها: سامانه محاسبه هزینه دفترخانه.
دفتر اسناد رسمی ۶۶۲ تهران
مدارک را آنلاین بفرستید تا پیش از مراجعه، وضعیت پرونده بررسی شود.
مطالب مرتبط
مستندات قانونی
- قانون تملک آپارتمان‌ها (۱۳۴۳) و آیین‌نامه اجرایی آن؛ ماده ۴
- قانون ثبت اسناد و املاک؛ ماده ۱۵۰ (اصلاحی)
- ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها (پروانه و پایان کار)
- قانون اوقاف و امور خیریه (املاک موقوفه و اجاره عرصه)