خرید و فروش خانه به وسیله عقد بیع (قرارداد خرید و فروش) انجام می‌شود و انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار از آثار حقوقی این عقد است. این خرید و فروش می‌تواند برای یک ملک دارای سند رسمی یا قولنامه و سند عادی انجام شود. در صورتی که ملک دارای سند رسمی باشد، در عملیات خرید و فروش نیاز به رعایت مقررات قانونی و ثبت اسناد مالکیت در دفتر اسناد رسمی است. در این حالت، انتقال مالکیت به صورت رسمی و با رعایت قوانین و مقررات حقوقی انجام می‌شود. مواردی که ملک دارای سند قولنامه و سند عادی است، رعایت مفاد قولنامه و تسویه حساب‌های مربوطه اهمیت دارد. دلیل اصلی که خریداران به سمت خانه های قولنامه ای می روند نداشتن بودجه کافی برای خرید خانه های سنددار است و برخی از افراد به دلیل عدم تجربه کافی در زمینه خرید و فروش و قیمت های پایین تر ترجیح می دهند که خانه های بدون سند خریداری کنند که در این مقاله احتیاط‌هایی که لازم است خریدار پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه رعایت کند را بررسی می‌کنیم.
اگر علاقمند بودید به این مقاله، مقاله قرارداد پیش فروش آپارتمان را بخوانید.
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه
قولنامه و مبایعه نامه دو مفهوم متفاوت در حقوق مدنی هستند و دارای تفاوت‌هایی هستند. لازم است که قبل از هر چیز تفاوت قولنامه و مبایعه نامه را بدانیم. در زیر تفاوت‌های اصلی را قولنامه و مبایعه نامه را بررسی می‌کنیم:
۱. زمان پرداخت هزینه
در قولنامه، خریدار نیازی به پرداخت کل مبلغ معامله در زمان تنظیم قولنامه ندارد. معمولاً قولنامه برای تعیین تعهدات طرفین و توافقات اولیه استفاده می‌شود و پرداخت مبلغ معامله ممکن است در زمانهای بعدی توسط خریدار انجام شود. در مبایعه نامه، معمولاً پرداخت مبلغ ابتدایی معامله در زمان تنظیم مبایعه نامه صورت می‌گیرد.
۲. قابلیت انتقال مالکیت
قولنامه به تنهایی قابلیت انتقال مالکیت را ندارد و به عنوان یک پیش قرارداد (اعلام اراده) در نظر گرفته می‌شود. انتقال مالکیت در صورت قولنامه، باید با توجه به قوانین و مقررات ملزم شده در قوانین مربوطه انجام شود. اما در مبایعه نامه، با توجه به انعقاد قرارداد و پرداخت مبلغ معامله، انتقال مالکیت صورت گرفته ممکن است به صورت رسمی و قانونی صورت گیرد.
۳. اعتبار قانونی
در بسیاری از سیستم‌های حقوقی، مبایعه نامه دارای اعتبار قانونی است و تأیید و انجام آن باعث انتقال مالکیت می‌شود. اما قولنامه در برخی سیستم‌های حقوقی قابلیت انتقال مالکیت را ندارد و برای انجام معامله نیاز به انعقاد قرارداد نهایی و رعایت قوانین و مقررات مربوطه دارد.
اگر علاقمند بودید به این مقاله، مقاله قرارداد مشارکت در کار را بخوانید.
احتیاط های لازم خریدار پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه
خرید و فروش ملک با قولنامه یا سند رسمی، فعالیتی رایج است و دارای قواعد حقوقی خاص خود می‌باشد. به منظور جلوگیری از کلاهبرداری و مواجهه با ضررهای احتمالی در خرید و فروش مسکن، آشنایی با نکات حقوقی مهم در این زمینه ضروری است. در ادامه برخی از احتیاط های لازم خریدار پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه را بررسی می‌کنیم که عبارتند از:
اطمینان از معتبر بودن مدارک مالکیت فروشنده
اقدامات زیر برای اطمینان حاصل کردن از صحت و معتبر بودن قولنامه یا مبایعه‌نامه بسیار مهم هستند. بررسی اصل سند مالکیت و اصل سند خرید (بنجاق) و اخذ فتوکپی از آنها که توسط فروشنده تصدیق و امضا شود، بسیار اساسی است. این اقدامات شامل موارد زیر می‌شود:
۱. بررسی مساحت و حدود ملک
خریدار باید اطمینان حاصل کند که مساحت و حدود ملک به درستی در سند ذکر شده است.
۲. بررسی رهن و بیع شرط و توقیف
خریدار باید اطمینان حاصل کند که ملک در رهن و بیع شرط و بازداشت نیست و هیچگونه باری از قبیل وام بانکی یا تعهدات قانونی دیگری بر روی ملک وجود ندارد.
۳. بررسی توابع و منضمات و مشاعات ملک
خریدار باید مطمئن شود که توابع و منضمات و مشاعات ملک به طور دقیق و روشن در سند توصیف شده است. این شامل امکاناتی مانند آب، برق، تلفن، گاز، پارکینگ، انباری، حق استفاده از صحن حیاط یا پشت بام و موارد مشابه است.
۴. منطبق کردن مشخصات مالک
خریدار باید مشخصات فروشنده در سند را با مشخصاتی که در شناسنامه و کارت ملی فروشنده ذکر شده است، مقایسه کند. در این مرحله، فتوکپی شناسنامه و کارت ملی فروشنده نیز باید تصدیق شود.
۵. بررسی میزان مالکیت فروشنده
خریدار باید تأیید کند که فروشنده واقعی مالک تمامی ملک است و هیچ شخص دیگری مالکیتی در ملک ندارد.به اصطلاح شریکی ندارد.
۶. بررسی نحوه خرید ملک توسط فروشنده
برای خریدار باید معلوم شود که فروشنده ملک را به طور عادی خریده است یا از طریق مزایده اجرای دادگستری یا بنیاد مستضعفان و یا جاهای دیگر برنده شده است و ملک به او واگذار شده است.
با انجام این اقدامات، خریدار پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه می‌تواند از صحت و معتبر بودن قولنامه یا مبایعه‌نامه مطمئن شود و از ورود به معامله‌ای نامعتبر و با ریسک بالا جلوگیری کند.
خرید ملک از طریق مزایده
خرید املاک از طریق مزایده ممکن است با ریسک‌های قابل توجهی همراه باشد. در نظام قضایی ایران، مزایده‌ها نسبت به تعرض و تغییرات در امان نیستند و حکم‌ها و مزایده‌ها قابل ابطال یا تغییر هستند. در این صورت هم خریدار باید ملک را به صاحب اولیه آن برگرداند و برای پس گرفتن پولی که پرداخت کرده باید به دنبال فروشنده برود که معلوم نیست در دسترس باش یا خیر. بنابراین، خریداران باید این ریسک را در نظر بگیرند و به دقت اقدام کنند. در صورتی که به خرید املاک از طریق مزایده علاقه‌مند هستید، می‌تواند اقدامات زیر را برای کاهش ریسک انجام دهید:
۱. بررسی مستندات مربوط به مزایده
خریدار پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه باید مستندات مربوط به مزایده را دقیقاً مطالعه کند و از صحت و قانونی بودن آنها اطمینان حاصل کند. این شامل معایب یا شرایط خاصی است که در مستندات آمده است.
۲. مشاوره حقوقی
بهتر است خریدار با یک حقوقدان یا سران دفاتر اسناد رسمی و دفتریاران متخصص در زمینه خرید املاک از طریق مزایده مشورت کند. آنها میتوانند خریدار را راهنمایی کنند و به او کمک کنند تا ریسک‌های مربوطه را درک کند و تصمیمات مناسبی را بگیرد.
۳. بررسی حکم و شرایط مزایده
خریدار باید حکم مزایده و شرایط آن را به دقت مطالعه کند و هر گونه محدودیت یا ریسک مرتبط را در نظر بگیرد. باید از محدودیت‌هایی مانند ابطال حکم یا تغییر شرایط مزایده آگاه باشد.
۴. مطالعه و بررسی تاریخچه فروشنده و ملک
خریدار باید تاریخچه فروشنده و ملک را بررسی کند. بررسی سوابق قضایی فروشنده و وضعیت حقوقی ملک می‌تواند اطلاعات مفیدی را فراهم کند.
۵. احراز هویت و صلاحیت فروشنده
خریدار باید احراز هویت و صلاحیت فروشنده را بررسی کند. اطلاعات شناسنامه و مدارک دیگری مورد نیاز است تا اطمینان حاصل شود که فروشنده مجاز به انجام معامله است.
بررسی امضا کننده قولنامه
بعضی اوقات کسی که قولنامه را امضا می کند، مالک اصلی نیست بلکه وکیل مالک یا سرپرست مالک (وقتی که مالک صغیر است) یا قیم مالک (زمانی که مالک محجور است) است. در این موارد خریدار باید به موارد زیر دقت کند تا در معامله خرید ملک مشکلی نداشته باشد:
۱. وکالت نامه
اگر فروشنده وکیل مالک است، خریدار پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه باید مطمئن شود که وکالت نامه شامل اختیارات لازم جهت معامله ( از جمله اختیار تنظیم و امضا سند رسمی اخذ ثمن معمله و اسقاط خیارات و سپردن تعهدات برای وکیل فروشنده است. همچنین، وکالت نامه باید شرایطی را که می‌تواند تأثیری بر معامله داشته باشد (مانند حق توکیل غیرو بلاعزل بودن وکالت )، بررسی شود . خریدار باید مستندات قانونی را مطالعه کرده و با مشاور حقوقی و ثبتی خود در این زمینه مشورت کند.
۲. ولایت مالک صغیر
اگر فروشنده ولی مالک است و مالک صغیر است، باید مطمئن شود که در زمان امضاء قولنامه، مالک صغیر به سن قانونی (معمولاً ۱۸ سال) نرسیده است.
۳. قیم مالک
اگر فروشنده قیم مالک است، خریدار باید قیم نامه را بررسی کند و فتوکپی آن را با تصدیق قیم دریافت کند. باید از مفاد قیم نامه اطمینان حاصل شود و همچنین باید اجازه دادستانی جهت فروش مال صغیر اخذ شود قطعا این امر بسیار مهم و ضروری است.
۴. ارث‌بری
اگر ملک موضوع معامله به فروشنده ارث رسیده است، خریدار باید گواهی انحصار وراثت و مالیات بر ارث را بررسی کند و مشخصات فروشنده را با مشخصات درج شده در گواهی انحصار وراثت مقایسه کند. همچنین، بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث نیز موردنیاز است.
بررسی وضعیت شخصی فروشنده
در برخی موارد ممکن است مشکلاتی در مورد شخص فروشنده وجود داشته باشد. خریدار پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه باید برای این موضوع به موارد زیر دقت کند:
۱. انجام بررسی‌های لازم
قبل از انجام معامله با انجام تحقیقات و بررسی‌های کافی در مورد فروشنده، اطمینان حاصل کنید که آیا او ممنوع المعامله یا ممنوع الخدمات است یا خیر. بهتر است این تحقیقات را با استفاده از منابع قانونی و معتبر انجام دهید.بهترین و معتبرترین منبع دفاتر اسناد رسمی هستند.
۲. بررسی های لازم درخصوص صحت و سلامت روان فروشنده
خریدار باید دقت کند که فروشنده مشکوک به حجر نباشد . اگر فروشنده خیلی پیر یا مریض است و یا حرکات غیرعادی دارد، خریدار باید احتمال دهد که شاید فروشنده محجور باشد .
همچنین، امضای اعضای خانواده یا وابستگان فروشنده بعنوان شاهد زیر مبایعه‌نامه می‌تواند دلنگرانی شما را کاهش دهد . امضای آنها به عنوان شاهدان می‌تواند در صورت بروز اختلافات در آینده به عنوان دلیلی برای مشخص کردن وضعیت فروشنده در زمان معامله مورد استفاده قرار گیرد.
بررسی وضعیت متصرف یا متصرفین
خریدار پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه باید وضعیت متصرف یا متصرفین ملک را بررسی کند. اگر متصرف ملک کسی غیر از فروشنده باشد، مهم است تحقیق کنید که او چه کاره است و به چه سمتی تعلق دارد. می‌تواند مستأجر، سرایدار، باغبان یا شخصی باشد که مالک به او اجازه تصرف موقت داده است. هر یک از این موارد ممکن است عواقب و مشکلات خاص خود را به همراه داشته باشد و خریدار را با متصرف درگیر کند.
به عنوان مثال، اگر متصرف ملک مستأجر باشد، تخلیه ممکن است مدت زمان طولانی طول بکشد و اگر ملک به عنوان محل کسب و کار اجاره شده باشد، ممکن است اصلاً تخلیه آن در موعد مقرر امکان‌پذیر نباشد. همچنین، اگر متصرف کارگر، سرایدار یا باغبان باشد، بیرون کردن او ممکن است زمان و هزینه زیادی را مستلزم شود و در نهایت ممکن است خسارت اخراج نیز پرداخت شود. حتی اگر متصرف فقط یک شخص باشد که با اجازه مالک در ملک متصرف است، اگر با مسالمت حاضر به تخلیه و تحویل نباشد، می‌تواند به خریدار مشکل‌سازی کند.
بنابراین بهتر است خریدار ملک را به همراه مستأجر یا متصرف نکند، مگر اینکه قیمت بسیار مناسب و مزیت معامله بسیار بالا باشد. در این صورت، خریدار باید با مشورت از کارشناسان حقوقی و با ارزیابی دقیق هزینه‌ها و مشکلات مرتبط با خلع ید یا تخلیه ملک، تصمیم خود را بگیرد. در هر صورت، خرید ملکی که به صورت کاملاً خالی باشد، توصیه اکیدی است.
همچنین، در هنگام مذاکره و توافق با فروشنده، خریدار می‌تواند شرایطی را در قولنامه درج کند که فروشنده مسئولیت تخلیه مستأجر یا متصرف را بر عهده بگیرد. این امر می‌تواند خریدار را در صورت وقوع مشکلات مربوط به تخلیه مستأجرانه محافظت کند.
بررسی وضعیت ثبتی ملک
بررسی وضعیت ثبتی ملک در هنگام معامله بسیار مهم است. خریدار پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه باید با همکاری کارشناسان امور ثبتی و با پرداخت هزینه مربوطه، بررسی کند که آیا ملک مورد نظر در محل توصیف شده در سند ثبتی مطابقت دارد یا خیر، و آیا با ملک‌های مجاور همخوانی دارد یا تداخل و تعارضی وجود دارد.
گاهی اوقات، سالها پس از معامله، خریدار متوجه می‌شود که ملکی که خریداری کرده، در واقع در محل دیگری و با ابعاد متفاوت قرار گرفته است که با محتوای سند مالکیت تناقض دارد. این موضوع می‌تواند منجر به مشکلات و تبعات منفی برای خریدار شود، از جمله نیاز به پرداخت قیمت زمین مجاور (از زمان تصرف تا زمان پرداخت) یا مشکلات مربوط به خلع ید و قلع و قمع بنا و مطالبه اجرت المثل و غیره.
همچنین، باید بررسی شود که ملک هیچ اشکال ثبتی یا معارضی ندارد. ممکن است در برخی موارد، شخصی دعوایی علیه فروشنده اقامه کرده و ادعایی نسبت به ملک داشته باشد یا اظهارنامه‌ای به اداره ثبت ارسال کند که حق یا ادعایی نسبت به پلاک مورد معامله دارد.
این موارد، اگرچه از نظر قانونی معتبر نباشند، اما به صورت عملی ممکن است به مشکلاتی منجر شوند. بنابراین، بهتر است قبل از تنظیم قولنامه، این مسائل روشن شده و در صورت وجود آنها، حل شوند. این اقدامات می‌تواند خریدار را در مقابل مشکلات آتی محافظت کند. و بهترین راه بررسی این مسائل مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و بررسی مدارک توسط سردفتر و دفتریار می باشد.
بررسی قرار گرفتن ملک در طرح های عمرانی و اجرایی مراجع مختلف
قرار گرفتن یک ملک قولنامه ای در طرح‌های مختلف می‌تواند تأثیر قابل توجهی بر قیمت و معامله آن داشته باشد. اگر یک ملک در طرح‌های توسعه معابر، فضای سبز، مترو و مشابه آنها قرار داشته باشد، خرید آن توصیه نمی‌شود. این طرح‌ها ممکن است برای مدت طولانی به تأخیر افتاده یا اجرا نشوند، اما حضور ملک در این طرح‌ها به تأثیر قیمت آن می‌پردازد.
خریدار مجبور است با شهرداری، مترو و سازمان‌های دیگری که حق تملک املاک را برای اجرای طرح‌های خود دارند، در ارتباط باشد. از این رو، حیاتی است که از این وضعیت مطلع شود و از ابتدا احتراز لازم را در معامله بکند.
ادارات شهرداری و سایر مراجع به استعلام دفاتر اسناد رسمی در این زمینه ملزم به پاسخ گویی هستند و دفاتر اسناد رسمی با توجه به دسترسی هایی که دارند میتوانند به شما در این زمینه مساعدت کرده و رفع ابهام کنند.
بررسی مشکلات مربوط به قانون زمین شهری
مسائل مربوط به قانون زمین شهری میتوانند بسیار پیچیده و متنوع باشند. در برخی موارد، ممکن است زمین مورد معامله با سند مالکیتی قابل قبول و معتبر به خریدار ارائه شود، اما بعداً در زمان تنظیم سند رسمی مشخص شود که زمین مربوطه یا بخشی از آن به نفع دولت است و سند مالکیت اصلی همچنان در اختیار فروشنده باقی مانده است. یا ممکن است به دلیا آنکه زمین موات بوده دون اجازه زمین شهری انتقال آن ممنوع بوده.
در چنین مواردی، استرداد وجه ثمن توسط خریدار دشوار و حل قضیه با سازمان زمین شهری نیز پیچیده‌تر خواهد بود. البته، اگر فروشنده را متهم به کلاهبرداری کنید و اثبات پنهانکاری او را داشته باشید، می‌توانید اقدامات قانونی لازم را در این زمینه انجام دهید. اما باید توجه داشت که این اثبات ممکن است مشکلات و چالش‌های خاصی را به همراه داشته باشد. و سالها به طول انجامد و هزینه های بسیار زیاد دادرسی داشته باشد.
نتیجه گیری
در این مقاله درباره احتیاط‌های لازم خریدار پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه صحبت کردیم. مطالعه دقیق مستندات قانونی، مشاوره با وکیل یا متخصصان حقوقی و انجام تحقیقات کافی در خرید ملک و یا خرید و فروش اقساطی می‌تواند به خریدار کمک کند تا مسائل حقوقی و قانونی مربوط به معامله خرید را بهتر درک کند و از مشکلات آتی جلوگیری کند.
سوالات متداول
خریدار برای بررسی وضعیت شخصی فروشنده چه اقداماتی باید انجام دهد؟
خریدار پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه باید با انجام تحقیقات و بررسی‌های کافی در مورد فروشنده، اطمینان حاصل کند که آیا او ممنوع المعامله یا مشمول فراری نظام وظیفه است یا خیر و همچنین خریدار باید دقت کند که فروشنده مشکوک به حجر نباشد . اگر فروشنده خیلی پیر یا مریض است و یا حرکات غیرعادی دارد، خریدار باید احتمال دهد که شاید فروشنده محجور باشد . در این موارد، مطالبه گواهی سلامت عقل و روان از فروشنده می‌تواند یک روش برای حفاظت از خریدار باشد.
خریدار برای مطمئن شدن از معتبر بودن قولنامه باید چکار کند؟
برای اطمینان حاصل کردن از صحت و معتبر بودن قولنامه أی که نوشته می‌شود، بررسی مساحت و حدود ملک، بررسی رهن و بیع شرط و توقیف، بررسی توابع و منضمات و مشاعات ملک، منطبق کردن مشخصات مالک، بررسی میزان مالکیت فروشنده، بررسی نحوه خرید ملک توسط فروشنده از موارد مهمی هستند که باید بررسی شوند.
