نکات حقوقی خرید ملک

املاک مانند زمین، آپارتمان، باغ و … را می­توان در ایران مهم­ترین کالای سرمایه ­ای دانست و خرید یک ملک از این حیث را می­توان از مهم­ترین تصمیمات یک شخص در زندگی دانست. با توجه به ارزش بالای املاک، خریدار بایستی نهایت توجه و دقت خود را بنماید تا از معامله خود متضرر نگردد. در این نوشتار از اسناد رسمی ۶۶۲ قصد داریم به نکات حقوقی خرید ملک بپردازیم.

اولین نکته حقوقی خرید ملک – احراز مالکیت

فرد باید مالک مالی باشد که آن را می­فروشد و به علت قیمت بالای املاک، جاعلین اسناد اقدام به سندسازی برای املاک می­نماید و برای احراز مالکیت شخص و اصالت سند ما با دو مقوله مهم و چالش بر انگیز روبرو هستیم:

مقوله اول- املاک سند دار

در مورد املاک سند دار بهترین و مطمئن­ترین راه، مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و درخواست استعلام سند مالکیت است که با توجه به تخصص دفاتر اسناد رسمی با انجام این اقدام از مالکیت فروشنده و اصالت سند ارائه شده و جعلی نبودن آن می­توان اطمینان حاصل نمود.

توصیه می­شود بعد از بازدید ملک به همراه مالک به دفترخانه مراجعه نموده و تقاضای استعلام ثبت سند مربوطه را نمایید.

مقوله دوم- املاک قولنامه ­ای

املاک قولنامه ­ای ریشه بسیاری از دعاوی در دادگاه­ها را تشکیل می­دهد و توصیه می­شود حتی الامکان خریدار به دنبال خرید املاک سند دار برود اما اگر به دنبال خرید املاک قولنامه ­ای بودید در صورت دارا بودن کدرهگیری با مراجعه به سایت iranamlaak.ir و ورود کدملی یکی از طرفین قرارداد و کدرهگیری می­توان از اصالت قولنامه ارائه شده اطمینان حاصل نمود و تا حد زیادی ریسک معامله را پایین آورد.

اما در مورد املاک قولنامه­ ای فاقد کدرهگیری به نظر تنها راه مراجعه به بنگاه­های املاک قدیمی، معتبر و سرشناس نزدیک ملک مربوطه قصد خرید آن را دارید می­باشد؛ زیرا به احتمال زیاد از وضعیت مالکیت ملک مزبور آگاهی دارند.

دومین نکته حقوقی خرید ملک – احراز هویت

ممکن است شخصی که به عنوان فروشنده خود را معرفی کرده سند مالکیتش درست باشد اما هویت مالک سند را جعل کرده باشد یعنی با جعل شناسنامه یا کارت ملی، خود را مالک ملک معرفی نموده باشد. جهت اطمینان از اینکه شخص هویت خود را جعل نموده یا خیر هم می­توان از واریز وجه به حساب خود شخص فروشنده استفاده نمود یا با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی تقاضای وکالت فروش یا انتقال از مالک به نام خود را نموده و دفترخانه با توجه به دسترسی به اطلاعات هویتی از سامانه ثبت احوال، می­تواند هویت شخص را مورد تأیید قرار دهد.

نکته سوم- احراز ممنوع المعامله نبودن مالک

ممکن است شخصی هم مالک ملک باشد اما به جهت حکم مرجع قضایی ممنوع المعامله بوده و امکان انتقال نداشته باشد. با توجه به اینکه بنگاه­های املاک و اشخاص عادی دسترسی به اطلاعات ممنوع المعامله بودن را ندارند بهترین پیشنهاد مراجعه به دفترخانه با مالک و تقاضای استعلام این امر از دفترخانه می­باشد و دفترخانه با ورود اطلاعات هویتی فرد بدون هیچگونه معطلی و در همان هنگام مراجعه می­تواند ممنوع المعامله بودن یا نبودن شخص را اعلام نماید.

نکته چهارم- احراز بازداشت نبودن ملک

ممکن است یک ملک سند دار به دلایلی مانند بدهی و … به موجب حکم مرجع قضایی بازداشت باشد و مطابق قانون اجرای احکام مدنی معامله ملک توقیفی طبق یک نظر باطل و یا طبق دیدگاه دیگر حداقل غیرنافذ است و نیازمند تأیید شخصی که مال به نفع وی بازداشت شده را دارد؛ بنابراین به جهت جلوگیری از این دست مسائل بهتر است در اولین فرصت با مراجعه به دفترخانه تقاضای استعلام سند مالکیت شود که با این اقدام علاوه بر احراز مالکیت که قبلاً در مورد آن بحث گردید بازداشت و توقیف بودن یا نبودن ملک هم مشخص می­گردد. همچنین با استعلام ثبت در رهن نبودن یک ملک هم مشخص می­شود؛ زیرا اگر ملکی در رهن باشد برای انتقال مالک یا باید طلب خود را بدهد و از ملک فک رهن نماید و یا اینکه مرتهن (بانک مربوطه) اجازه انتقال همراه با وام را بدهد.

مقالات مفید: نمونه قرارداد مشارکت در کار و سرمایه

نکته پنجم- به مفاصاحسابها توجه کنید

ممکن است ملک بدهی بابت آب، برق، گاز، عوارض شهرداری، مالیات شغلی در مورد املاک تجاری و … داشته باشد؛ بنابراین به خریدار توصیه می­شود مفاصای همه این موارد را از فروشنده بخواهد و همچنین هنگام انتقال از دفترخانه تقاضای اخذ مفاحساب شهرداری، دارایی و در مورد املاک تجاری که در قالب کارگاه بوده مفاصاحساب تأمین اجتماعی را نماید.

نکته ششم- به انتقال منضمات مانند انباری و پارکینگ در متن سند توجه کنید

در صورتی که ملک سند دار باشد پارکینگ و انباری در پشت سند قید می­شود و هنگام انتقال دفترخانه مبادرت به قید آن در سند می­نماید اما در مورد املاک قولنامه­ای در صورتی که ملکی با انباری یا پارکینگ فروخته می­شود حتماً دقت نمایید که در متن مبایعه نامه به انباری و پارکینگ هم به همراه موقعیت و مساحت آن اشاره شود.

نکته هفتم :تنظیم قرداد پیش فروش

چرا پیش خرید آپارتمان باید به موجب سند رسمی باشد متاسفانه پرونده های مراجع قضایی حکایت از اختلافات فراوان در پیش فروش آپارتمان دارد به جهت ازدیاد جمعیت و کثرت تقاضا متاسفانه شاهد اختلافات فراوان و جرایمی همچون کلاهبرداری، فروش مال غیر ،معامله معارض بودیم لذا قانونگذار با الزام به ثبت قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی و تعیین مجازات حبس برای فروشندگانی که سند رسمی پیش فروش تنظیم نکنند اقدام به پیشگیری از وقوع جرم و ارتقاء بهداشت حقوقی جامعه نمود

 اگر شما قصد خرید آپارتمان به صورت پیش فروش را دارید؛ لازم است هنگام تنظیم قرارداد به نکات ذیل توجه نمایید: هنگام تنظیم قرارداد مدارک فروشنده از جمله سند مالکیت، قرارداد مشارکت در ساخت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده، وکالتنامه ای که مالک به سازنده داده است را به دقت بررسی نمایید. مشخصات آپارتمان به طور دقیق ذکر شود از جمله مساحت، طبقه، واحد و شماره ثبت ملک اصلی. لازم به ذکر است که اگر مساحت در هنگام تنظیم قرارداد دقیقاً مشخص نیست؛ سعی کنید که متراژ کمتری را در مبایعه نامه ذکر کنید تا چنانچه بعدا براساس صورتمجلس تفکیکی مساحت بیشتر از متراژ مشخص شده در قرارداد شد، فروشنده ما به التفاوت را از شما مطالبه کند. تمام ملحقات ملک از جمله اشتراک برق، آب، تلفن، گاز، انباری، پارکینگ و… و تمام مشخصات معماری از جمله نوع مصالح، سیستم گرمایشی و سرمایشی، قسمت های مشترک،… دقیقا ذکر شود. (تمام توابع، ملحقات و مشاعات به طور دقیق تعیین و تکلیف گردد)

نکته هشتم- در هنگام نوشتن قرارداد از مشاور ثبتی یا سردفتر اسناد رسمی مشاوره بگیرید

با توجه به اینکه در هر امری بایستی به کارشناس آن مراجعه گردد در قراردادنویسی هم با توجه به پیچیدگی­های حقوقی و محتوا و شروط قید شده در قراردادها توصیه می­شود با یک کارشناس حقوقی مانند سردفتر اسناد رسمی یا مشاور ثبتی  وارد میز مذاکرات و قرارداد نویسی با طرف مقابل گردید تا از عدم آگاهی شما نسبت به قوانین و مقررات سوء استفاده نگردد و قراردادی تنظیم گردد که حقوق شما را به بهترین شکل تضمین نموده باشد.

  نکته نهم – گواهی عدم حضور یا گواهی حضور

اگر شما در قراردادتان زمان مشخصی برای تنظیم سند تعیین کرده اید در آن تاریخ باید به دفترخانه مراجعه کنید  و اگر فروشنده نیامده باشد گواهی عدم حضور دریافت کنید. اگر در قرارداد زمان مشخصی ذکر نشده باشید و یا اینکه در آن زمان به دفترخانه نکنید، باید به دادگستری مراجعه کرده و اظهارنامه تنظیم کنید. برای این کار به دایره اظهارنامه دادگستری حوزه ای که ملک در آن قرار دارد بروید. در اظهارنامه خطاب به فروشنده قید می شود که برای تنظیم سند در دفترخانه حاضر شود. منتظر جواب اظهارنامه شوید. پس از آمدن جواب و یا ندادن جواب و گذشت موعد قانونی، شما باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کنید. این دعوی در دادگاه حقوقی مطرح می شود و طی آن دادگاه فروشنده را برای تنظیم سند رسمی الزام می کند. اگر فروشنده حاضر به تنظیم سند نشد شما می توانید به دفترخانه رفته و با دستور دادگاه با پرداخت مابقی قیمت آپارتمان، سند را به نام خود تنظیم کنید .

سوالات متداول

۱. چگونه مالکیت ملک را احراز کنم؟
برای اطمینان از مالکیت ملک، می‌توانید به دفترخانه مربوطه مراجعه کنید و اسناد مالکیت را بررسی کنید. همچنین، می‌توانید با تقاضای استعلام از دفترخانه، ممنوعیت معامله برای فرد مالک را بررسی کنید.

۲. چگونه مطمئن شوم که مالک ملک ممنوع المعامله نیست؟
برای بررسی ممنوعیت المعامله فرد مالک، می‌توانید با مراجعه به دفترخانه و تقاضای استعلام این موضوع، اطلاعات لازم را دریافت کنید. دفترخانه با دریافت اطلاعات هویتی فرد، می‌تواند ممنوعیت المعامله را تأیید یا رد کند.

۳. آیا بدهی‌های مالیاتی و عوارض دیگری بر ملک وجود دارد؟
ممکن است ملک مورد نظر بدهی‌هایی مانند آب، برق، گاز، عوارض شهرداری و مالیات داشته باشد. بنابراین، توصیه می‌شود که قبل از خرید، مفاصاحسابها و بدهی‌های مربوط به ملک را از فروشنده بخواهید و از دفترخانه نیز درخواست اخذ مفاصاحسابها را داشته باشید.

۴. چگونه مطمئن شوم که فروشنده ملک در زمان تعیین شده حاضر خواهد شد؟
در قرارداد خرید، می‌توانید زمان مشخصی برای تنظیم سند تعیین کنید. اگر فروشنده در آن زمان حاضر نشود، می‌توانید گواهی عدم حضور دریافت کنید. در صورتی که زمان مشخصی در قرارداد وجود نداشته باشد، می‌توانید به دادگستری مراجعه کرده و اظهارنامه تنظیم کنید تا درخواست تنظیم سند را به فروشنده ارسال کنید.

۵. چه اقداماتی را می‌توانم در صورت عدم حضور فروشنده انجام دهم؟
در صورتی که فروشنده درخواست تنظیم سند را رد کند یا حاضر به تنظیم سند نمی‌شود، شما می‌توانید اقدامات قانونی را آغاز کنید. این شامل مراجعه به دادگستری و اظهارنامه تنظیم سند، تقاضای تعیین قیمت و تنظیم سند توسط دادگستری و یا استفاده از راهکارهای قانونی دیگر می‌شود. در صورتی که فروشنده همچنان حاضر به تنظیم سند نباشد، می‌توانید از خدمات یک وکیل متخصص در امور ملکی استفاده کنید تا شما را در روند حقوقی همراهی کند.