صلح عمری یکی از اسناد بسیار کاربردی در دفاتر اسناد رسمی می باشد که میتواند در جهت رفع نیاز متعاملین بخصوص برای تصمیم گیری در انتقال مالکیت اموال پس از فوت چاره ساز باشد .این سند گاها جهت انتقال اموال به فرزندان یا همسر استفاده میشود با حفظ منافع برای فروشنده یا مصالح و همیشه این سوال مطرح شده که آیا در صلح عمری سند منتقل میشود؟ در این نوشتار به این موضوع می پردازیم .
صلح عمری چیست؟
یکی از قراردادهای بسیار مهم و کاربردی در انتقالات املاک مابین خویشاوندان مثل پدر – فرزند و یا زوجین … صلح عمری است. این قرارداد با وجود فواید و مزایای بسیار هنوز متاسفانه مورد استقبال عموم مردم به علت عدم آشنایی با آن قرار نگرفته است.
در این نوشتار قصد داریم مسائل کلیدی و مزایای صلح عمری را مورد بررسی قرار دهیم. صلح عمری عقدی است که به موجب آن فرد مال خود را به دیگری انتقال میدهد اما شرط میشود تا زمانی که مصالح در قید حیات است حق استفاده و انتفاع از مال مورد مصالحه با خودش یا شخص مورد نظر وی باشد.
به عنوان نمونه پدری قصد دارد قبل از مرگ تکلیف اموال خود رو مشخص کند و ملکش را به یکی از دخترانش انتقال بدهد اما تا زمان حیات میخواهد حق استفاده از ملک با خودش باشد.
همانطور که قبلاً گفته شد این نوع قرارداد بیشتر در بین بستگان مثل پدر و فرزند و همسران کاربرد دارد.
گاه مشکلات اداری مانند انحصار وراثت تحریر و مهر و موم ترکه و تقسیم ترکه و پرداخت مالیات بر ارث دلیلی می شود برای تعیین تکلیف اموال قبل از فوت و گاه نگرانی از رعایت عدالت در تقسیم اموال موجب می شود که مردم قبل از فوت خود با تنظیم اسناد مناسب مانند صلح عمری یا وصیت در زمینه اموالشان تعیین تکلیف کنند.
سند صلح عمری هم تقریباً شبیه همان نقل و انتقال قطعی است اما با این تفاوت که مصالح صلح کننده (فروشنده) حق استفاده از آپارتمان خود را تا قبل از فوتش خواهد داشت و به محض فوتِ ایشان، ملک مذکور تماماً به متصالح (خریدار) انتقال خواهد یافت. بدون آنکه به سایر ورثه منتقل شود، مالک آن مال فرزند یا شخص مورد نظر خواهد شد و این اموال، تابع مقررات ارث نخواهد بود.
پیش فروش آپارتمان یکی از روش‌های فروش آپارتمان با شرایطی خاص است، در مقاله‌ی قرارداد پیش فروش آپارتمان در این باره، بیشتر بخوانید.!
حق فسخ در صلح عمری
صلح عمری میتواند با حق فسخ یا بدون حق فسخ برای انتقال دهنده تنظیم گردد اما توصیه میشود اگر این احتمال وجود دارد که در آینده از انتقال اموال به شخص متصالح بهر دلیلی پشیمان شوید در صلح عمری حتماً مصالح (انتقال دهنده) حق فسخ بلند مدت مثل ۵۰ سال یا بیشتر در سند تنظیمی برای خود مقرر کرده باشد
تا اگر از انتقال خودش پشیمان شد بتواند با حق فسخ خود، قرارداد را بر هم زده و مال را دوباره به خود برگرداند و به این طریق صلح عمری را بی اثر نماید. به بیان ساده انتقال دهنده مال را انتقال میدهد اما یک شمشیر در دست دارد که هر موقع اراده کند میتواند مال را دوباره به خود برگرداند.
تنظیم سند صلح به چه شکلی معتبر است؟
هنگامی که مورد مصالحه املاک ثبت شده و یا در جریان ثبت باشد در صورتی اعتبار دارد که تراضی و صلح در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود (ماده ۲۲ قانون ثبت)
بارها ارباب رجوع دفتر خواستار انتقال ملک به همسرشان شده اند ولیکن دغدغه این امر همچنان باقی بود که اگر همسرشان زودتر فوت کرد ملک جز ماترک خواهد بود و یا مشمول مالیات بر ارث شود سند صلح عمری به شرط فسخ می تواند این مشکل را حل نماید.
یکی از امتیازات سند صلح با خیار فسخ همین میباشد فرض کنید شخصی قصد صلح خانه خود را به همسرش دارد و از طرفی تا زمانی که در قید حیات هست نیاز به سکونت در آن منزل را دارد، در این حالت چنانچه شوهر خانه خود را به همسرش صلح عمری با خیار فسخ کند می تواند در آن منزل سکونت داشته باشد و اگر شوهر فوت کند، کل ملک پس از فوت ایشان به همسر وی منتقل خواهد شد و سایر ورثه از آن ارث نخواهند برد.
ولی اگر زن فوت کند، و همسرش ملک را بشرط آنکه حق فسخ داشته باشد (سند صلح عمری با حق فسخ) به همسرش صلح کرده باشد شوهر بعد از فوت همسر میتواند اقدام به فسخ سند صلح نماید در این صورت مالکیت ملک به حالت اولیه برگشته و ورثه زن نمی‌توانند در این خصوص ادعای ارث نمایند.
مدارک لازم جهت تنظیم سند صلح عمری :
در هنگام مراجعه جهت تنظیم اسناد انتقال و صلح املاک غیر منقول داخل محدوده شهر شامل خانه ها و واحدهای مسکونی مدارک مورد نیاز شامل موارد زیر است. حتما هنگام مراجعه مدارک را همراه داشته باشید.
- در وهله اول لازم هست اصل سند مالکیت جهت اخذ استعلام بند ز (عدم بازداشت ) از اداره ثبت املاک به دفتر اسناد رسمی ارائه شود.
- بنچاق ابتیاعی اعم از سند قطعی یا تقسیم نامه البته اگر صدور سند باستناد ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ بوده ارائه اصل سند الزامی نیست .
- پایان کار یا (گواهی عدم خلاف در مدت اعتبار ششماهه ) و یا مدارک موضوع تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و یا اخذ استعلام از شهرداری ((البته شایان ذکر است در صورت عدم ارایه پاسخ در مهلت ۲۰ روز از تاریخ ثبت استعلام میتوان به استناد قانون تسهیل نسبت به تنظیم سند اقدام نمود.))
- مفاصای عوارض نوسازی البته در صورت توافق طرفین و تعهد متعاملین نسبت به آن باستناد قانون تسهیل الزامی نیست .
- استعلام دارایی که پیشنهاد میکنم در این خصوص مقاله لینک شده مطالعه گردد و جهت عدم تعلق مالیات در آمد اتفاقی نوع مصالحه معوض اعلام شود .
- کارت ملی و مدارک هویتی متعاملین
- با عنایت به بخشنامه های صادره و ایین نامه اسناد رسمی متعاملین و متصالحین باید کاربری ثنا داشته باشند و تلفن همراه ثبت شده در سامانه ثنا را همراه داشته باشند .
گاهی برخی شرایط در فضای کسب و کار ایجاب می‌کند که تصمیم به مشارکت بگیریم، در زمینه‌ی قرارداد مشارکت در کار بیشتر بخوانید.!
آیا فسخ صلح عمری بدون وجود سند مالکیت امکان پذیر است؟
یکی از سوالات خواننده میتواند این باشد که شخصی ملکی را در دفترخانه با حق فسخ صلح عمری انتقال داده اما حالا که میخواهد قرارداد را فسخ کند دسترسی به سند مالکیت ندارد و یا انتقال گیرنده سند را به وی نمیدهد.
در این صورت آیا امکان تنظیم فسخ صلح عمری در دفترخانه وجود دارد؟ در این مورد باید گفت برای فسخ صلح عمری نیازی به استعلام ثبت و همچنین سند مالکیت نبوده و میشود قرارداد را با احراز حق فسخ مصالح فسخ نمود و سند انتقالی را باطل کرد. البته در این خصوص دفترخانه نیبت به احراز حق فسخ در مدت و رد مال الصلح بررسی خواهد نمود.
مدارک لازم جهت فسخ صلح عمری
باید دانست برای فسخ صلح عمری، مصالح باید مدارک زیر را داشته باشد:
۱- اصل بنچاق (سند صلح عمری تنظیم شده در دفترخانه اسناد رسمی) جهت احراز وجود حق فسخ
۲- مدارک هویتی مصالح.
۳-ارائه اصل سند الزامی نمی باشد در صورت دسترسی بدان مراتب فسخ در آن منعکس خواهد شد و در صورت عدم دسترسی دفترخانه مراتب فسخ را به اداره ثبت اطلاع رسانی خواهد کرد
۴- ارائه گواهی مالیاتی چنانچه از تنظیم سند شش ماه گذشته باشد الزامب به نظر می رسد
در صورت عدم وجود حق فسخ در صلح عمری آیا میتوان قرارداد را فسخ کرد؟
باید توجه داشت در صورتی که مصالح در صلح عمری برای خود حق فسخی قرار نداده باشد امکان فسخ و برهم زدن یک طرفه قرارداد را به هیچ وجه ندارد
و تنها راه از بین بردن قرارداد توافق طرفین قرارداد یعنی مصالح و متصالح مبنی بر برهم زدن قرارداد صلح عمری بوده که در این صورت میتوانند اقدام به اقاله مال مورد صلح در دفترخانه نمایند.
آیا متصالح میتواند اقدام به انتقال ملک مورد صلح به دیگری نماید؟
از لحاظ قانونی متصالح مالک مورد صلح شده و میتواند آن را به دیگری انتقال دهد اما چون در صلح عمری حق انتفاع با مصالح است و معمولاً مصالح، حق فسخ هم دارد و به ندرت شخصی پیدا میشود که خریدار چنین مالی باشد.
البته لازم به ذکر است دفاتر اسناد رسمی از حیث رویه عملی تا زمانی که تکلیف حق فسخ و حق انتفاع مصالح مشخص نشده باشد اقدام به انتقال مورد صلح به نام شخص دیگر نمی نمایند.
اگر مصالح فوت کند متصالح چگونه سند خود را اصلاح نماید؟
در صورت فوت مصالح متصالح میتواند با در دست داشتن گواهی فوت به دفترخانه مراجعه نموده و تقاضای استقرار مالکیت خود را بنماید دفترخانه با هدایت شخص با مکاتبه به اداره دارایی و اداره ثبت اقدام به اصلاح سند مالکیت می نماید.
همچنین باید دانست در صورت قصد انتقال مال به شخص دیگری میتوان با استعلام دارایی و ثبت و قید سالبه به انتفاع شدن حق فسخ و انتفاع با توجه به فوت مصالح (انتقال دهنده)، اقدام به انتقال ملک به شخص دیگری صورت گیرد.
اگر متصالح صلح عمری فوت کند صلح عمری چه سرنوشتی خواهد داشت؟
ممکن است متصالح (انتقال گیرنده) زودتر از مصالح فوت نماید در این صورت باید گفت فوت متصالح تأثیری بر صلح عمری نداشته و مال مورد صلح متعلق به ورثه متصالح است؛ زیرا با صلح عمری انتقال مالکیت صورت گرفته و متعلق به متصالح گردیده است.
البته در صورتی که انتقال دهنده در قرارداد برای خود حق فسخ قرار داده باشد میتواند با فسخ قرارداد ملک را به خود بازگردانده و در این صورت به ورثه متصالح چیزی از مورد مصالحه به ارث نمیرسد.
صلح عمری بهتر است یا وصیت؟ آیا در صلح عمری سند منتقل میشود؟
باید بدانید که صلح عمری به مراتب از وصیت بهتر بوده و توصیه به تنظیم صلح عمری معوض با حق فسخ مصالح می شود و انعقاد این قرارداد به مراتب از وصیت بهتر است؛
زیرا مطابق قانون و شریعت اسلام وصیت تا ثلث اموال صحیح بوده و نسبت به مازاد یک سوم اموال بایستی به تایید ورثه برسد و اگر مازاد را تایید نکنند وصیت نسبت به مازاد یک سوم باطل میشود.
اما در صلح عمری چون انتقال در زمان حیات انجام میشود و با اراده انتقال دهنده و انتقال گیرنده واقع میشود دیگر نیازی به تایید هیچ شخصی ندارد و بعد از فوت انتقال دهنده هیچ شخصی نمی تواند ادعای مالکیت مال مورد صلح را بنماید.
ممکن است این سوال مطرح گردد که نحوه محاسبه وصیت زائد بر ثلث چگونه است؟ باید گفت نحوه محاسبه یک سوم اموال در زمان فوت است؛
یعنی در زمان فوت کل دارایی فرد مورد ارزیابی قرار میگیرد و بدون در نظر گرفتن بدهیهای فرد، ترکه خالص متوفی مبنای محاسبه قرار میگیرد که آیا وصیت زائد بر ثلث میباشد یا خیر؟
تا به حال با مبحث جعاله مواجه شده‌اید ؟ در این باره که قرارداد جعاله چیست بیشتر مطالعه کنید.!
مالیات انتقال در صلح عمری
باید دانست مطابق قانون مالیاتهای مستقیم به ازای هر نقل و انتقالی در هنگام انتقال باید مالیات پرداخت گردد اما در صلح عمری هنگام انتقال مال، مالیات انتقال اخذ نمیشود بلکه در زمان فوت مصالح، مالیات از انتقال گیرنده دریافت می گردد.
یکی از مسائلی که باید به آن توجه نمود زمان تعلق مالیات بر صلح خیاری و صلح عمری است که ماده ۱۲۱ و ۱۲۲ قانون مالیاتهای مستقیم تکلیف آن مشخص گردیده است. مطابق این ماده «صلح با شرط خیار فسخ و هبه با حق رجوع از نظر مالیاتی قطعی تلقی می‌گردد.
در صورتی که ظرف شش ماه از تاریخ وقوع عقد معامله فسخ یا اقاله یا رجوع شود، وجوهی که به عنوان مالیات موضوع این فصل وصول شده است، قابل استرداد میباشد. در این صورت اگر در فاصله بین وقوع عقد و فسخ یا اقاله یا رجوع منتقل‌الیه از منافع آن استفاده کرده باشد نسبت به آن منفعت مشمول مالیات این فصل خواهد بود.»
و مطابق ماده ۱۲۲ قانون مالیاتهای مستقیم «در مورد صلح مالی که منافع آن مادام‌العمر یا برای مدت معین به مصالح یا شخص ثالث اختصاص داده میشود بهای مال به مأخذ جمع ارزش عین و منفعت در تاریخ تعلق منافع، مأخذ مالیات متصالح در تاریخ مزبور خواهد بود.
تبصره ـ در صورتی که قبل از تاریخ تعلق منفعت انتقالاتی صورت گیرد قیمت مذکور در سند مأخذ مالیات انتقال‌دهنده قرار خواهد گرفت که طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود، لیکن مأخذ مالیات آخرین انتقال‌گیرنده عین که منافع مال نیز به او تعلق بگیرد، عبارت خواهد بود از مابه‌التفاوت بهای مال به شرح حکم فوق و مبلغی که طبق سند پرداخته است.»
همان طور که مشاهده می‌گردد طبق دو ماده فوق‌الذکر زمان تعلق مالیات بر صلح خیاری هنگام انتقال مال به متصالح و برای صلح عمری هنگام تعلق منافع به متصالح به عبارتی زمان فوت مصالح خواهد بود و اگر صلح برای مدت معین باشد پس از انقضای مدت خواهد بود. البته در ماده ۱۲۳ قانون مالیاتهای مستقیم مصالح باید مالیات منفعت مال الصلح را به صورت سالیانه پرداخت نماید. متن این ماده بدین شرح است:
((در صورتی که منافع مالی بطور دائم یا موقت بلاعوض به کسی واگذار شود انتقال گیرنده مکلف است مالیات منافع هر سال را در سال بعد پرداخت نماید((.
همچنین زمان تسلیم اظهارنامه مطابق ماده ۱۲۶ قانون مالیاتهای مستقیم مشخص گشته است مطابق این ماده «صاحبان درآمد موضوع این فصل مکلف‌اند در هر سال اظهارنامه مالیاتی خود را در مورد منافع موضوع ماده (۱۲۳) این قانون تا آخر اردیبهشت ماه سال بعد و در سایر موارد تا پایان ماه بعد از تاریخ تحصیل درآمد یا تعلق منافع به اداره امور مالیاتی مربوط تسلیم و مالیات متعلق را بپردازند. در صورتی که معامله در دفاتر اسناد رسمی انجام و مالیات وصول شده باشد؛ تکلیف تسلیم اظهارنامه ساقط میشود.»
البته مطابق رویه موجود در خصوص معاملات صلح خیاری و صلح عمری خیاری، زمانی که مصالح فوت نموده باشد متصالح با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و تقاضای اصلاح سند به منظور تایید استقرار مالکیت داشته باشد ، دفترخانه با استعلام از اداره مالیاتی و مراجعه متصالح به اداره امور مالیاتی و پرداخت مالیات متعلقه اصلاح سند مالکیت بدون حق فسخ مصالح صورت میگیرد.
دفاتر اسناد رسمی همچون دفتر ۶۶۲تهران، نهادهایی حقوقی و دولتی هستند که به منظور تنظیم ، ثبت و ضبط اسناد وتمام معاملات و تمامی تعاملات و قراردادها بین تمام افراد جامعه ایجاد شده‌اند. فعالیت‌های اصلی دفاتر اسناد رسمی و دفتر اسناد رسمی ۶۶۲ تهران عبارتند از:
– ثبت اسناد مالکیت و معاملاتی همچون خرید و فروش املاک، زمین، مسکن، باغ، خودرو و سهام و پیش فروش ساختمان و غیره
– ثبت توافق زوجین در حوزه خانواده اعم ازدواج، حق طلاق، بخشش مهریه، حق تنصیف اموال ، حق خروج از کشور ، کاهش مهریه،حضانت فرزندان و سایر توافقات زوجین
عقد قرارداد های خصوصی مانند مشارکت در ساخت، مشارکت در کسب و کار ، کنسرسیوم، وکالت و اجاره و ترهین و وام قرض الحسنه
– ثبت شرکت‌ها، موسسات تجاری و غیر تجاری
– ثبت وقف‌نامه‌ها، وصیت‌نامه‌ها و صلح نامه
– امور مربوط به پذیرش اجراییه جهت چک و قراردادهای بانکی
– تنظیم و ثبت سایر اسناد و مدارکی که نیاز به تائیدیه رسمی دارند.
تصدیق و برابر اصل نمودن تمامی مدارک و اسناد مراجعین
– گواهی امضا
دفاتر اسناد رسمی و دفتر اسناد رسمی ۶۶۲تهران زیر نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور فعالیت می‌کند و خدمات آنها در تضمین اعتبار و اجرایی بودن معاملات و اسناد حقوقی نقش مهمی ایفا می‌کند. به منظور کسب اطلاعات بیشتر یا دریافت مشاوره در خصوص هر یک از فعالیت‌های بالا می‌توانیم پاسخ‌گوی سوالات هموطنان عزیز باشیم.
درود بر شما، مقاله و مطلب بسیار جامع و کاملی بود و از نکات و نقطه نظرات ارزشمند این مطلب استفاده کردم. سپاس
درود بر شما
سپاس از توجه شما
خوشحالم که مقبول طبع بلند نظر همکاران فرهیخنه و پیش کسوت قرار گرفته